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作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)業(yè)休閑旅游，乃至旅游地產(chǎn)項目，均是由農(nóng)業(yè)這一基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)衍生而來的，不應(yīng)當(dāng)“反客為主”。

對旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與引入，應(yīng)遵循“農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，旅游創(chuàng)品牌，地產(chǎn)求收益”的原則，分期投資，逐步發(fā)展。農(nóng)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，堅持“公司+基地+農(nóng)戶”的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。在此基礎(chǔ)上，再通過休閑旅游的開發(fā)，打造時尚、精致的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈以及農(nóng)業(yè)品牌，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的附加值。

旅游業(yè)則以園區(qū)內(nèi)的特色旅游資源為依托，分期投資，打造獨具特色的旅游項目，做好一項是一項，不搞重復(fù)建設(shè)；建立專業(yè)團隊管理旅游工作，形成自己的農(nóng)莊休閑旅游客戶社群，打造旅游品牌。由于房地產(chǎn)的投入較大，因此應(yīng)放到后期發(fā)展，通過爭取擴大建設(shè)用地面積和旅游拉動土地價值兩大手段，撬動房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

靈魂解決新引力問題

一個靈魂,整合優(yōu)勢資源，構(gòu)建核心吸引力

主題是策劃的靈魂，抓住這一靈魂，將其貫穿于策劃的每一個環(huán)節(jié)，使策劃的各個要素實現(xiàn)有機組合，提升項目的整體品質(zhì)。

為農(nóng)莊尋找一個靈魂，構(gòu)建核心吸引力，方向方式各不相同，但是綜合目前比較流行的主題模式，總結(jié)如下：

1、特色農(nóng)業(yè)主題

圍繞莊園的田園景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動和特色農(nóng)產(chǎn)品等吸引物，從景觀性、體驗性、休閑性、有機健康角度進行策劃，定位景觀農(nóng)業(yè)體驗、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)休閑等，開發(fā)出農(nóng)業(yè)游、林果游、花卉游、漁業(yè)游、牧業(yè)游等不同特色的主題休閑活動來滿足游客體驗農(nóng)業(yè)、回歸自然的心理需求。

2、科普教育主題

兼顧生產(chǎn)、科技示范與科普教育的功能，在農(nóng)業(yè)科研基地的基礎(chǔ)上建設(shè)、利用科研設(shè)施作景點、融入現(xiàn)代審美觀的特色型發(fā)展模式。如北京小湯山農(nóng)科科技示范園，蘇州的“未來農(nóng)業(yè)大世界”，珠海的“現(xiàn)農(nóng)業(yè)王國”等。

3、風(fēng)水養(yǎng)生文化主題

風(fēng)水養(yǎng)生主題是充分結(jié)合地形地貌，導(dǎo)入風(fēng)水養(yǎng)生理念，結(jié)合風(fēng)水藝術(shù)景觀來構(gòu)建風(fēng)水農(nóng)莊；而生態(tài)養(yǎng)生則是利用項目地特有的養(yǎng)生資源，如中藥材、溫泉、森林負氧離子等，推出一系列特色養(yǎng)生度假發(fā)展模式。

4、商務(wù)會都主題

商務(wù)會都型休閑農(nóng)莊是以發(fā)展模式以優(yōu)美田園風(fēng)光為依托，利用優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境建立特色主題、建設(shè)商務(wù)套房、會議室等商務(wù)必要設(shè)施，圍繞商務(wù)活動、集會、團體性接待形成對應(yīng)的配套服務(wù)項目如康體、康療、歌舞宴等，來滿足商務(wù)游客各種需求的發(fā)展模式。

5、果酒莊園主題

以酒文化為主線，帶動各類特色果品的種植、采摘和體驗，同時形成各類不同類型的酒莊、酒窖、酒文化博覽館等。　　

6、體育公園主題

融入現(xiàn)代體育運動與康體度假，打造體育花園與康復(fù)社區(qū)為主題的休閑農(nóng)莊。

7、低碳環(huán)保主題

低碳環(huán)保成為現(xiàn)代社會的流行理念，在農(nóng)莊中通過一批具有示范意義和推廣價值的綠色生態(tài)建筑、節(jié)能環(huán)保建筑及其他新能源產(chǎn)品，形成體現(xiàn)未來生活的未來主題農(nóng)莊。如利用高新能源做出一個低碳休閑農(nóng)莊樣板。

產(chǎn)品解決玩什么問題

轉(zhuǎn)型升級

1、理念升級：從觀光旅游到休閑度假

從觀光旅游到休閑度假的過程，是一種理念的轉(zhuǎn)變，即由“單一農(nóng)業(yè)觀光”向“復(fù)合休閑度假”提升，從而形成7x24x365天的休閑概念，并將快樂的休閑度假理念融入到項目打造中去。

2、角色的升級：從開發(fā)商向經(jīng)營商、運營商升級

作為休閑農(nóng)莊的開發(fā)商，角色定位應(yīng)向整合經(jīng)營商、運營商升級，在項目的打造中立足區(qū)域開發(fā)與核心項目建設(shè)與開發(fā)的角色，將未來最具潛力與盈利價值的項目拿在手中，同時打造出以休閑度假為依托的運營平臺，充分導(dǎo)入具有聯(lián)動供應(yīng)能力的專業(yè)休閑、游樂、餐飲等機構(gòu)，實現(xiàn)運營協(xié)作。

3、規(guī)模的升級：從大景觀發(fā)展到大旅游，從地塊本身發(fā)展到區(qū)域聯(lián)動

1）做“大”景區(qū)，實現(xiàn)大景觀向大旅游的跨越

目前，項目地旅游的發(fā)展不能夠僅僅是做到大景觀，而是應(yīng)當(dāng)從“大景觀”，過渡到“大景區(qū)”，最終做到“大旅游”。第一，是景區(qū)規(guī)模要大；第二，是景區(qū)產(chǎn)品體系完善，足以滿足游客的各種需求，留住游客；第三，是景區(qū)影響力要大，成為重要的休閑度假旅游目的地。

2）跳出地塊看區(qū)域，實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動

項目的發(fā)展絕不能夠局限于項目地塊本身，而應(yīng)當(dāng)從發(fā)展特色和發(fā)展?jié)摿紤]，跳出項目地塊放眼區(qū)域，即立足地塊，作為啟動核心，聯(lián)動實現(xiàn)區(qū)域的整合升級，為整個區(qū)域的特色農(nóng)業(yè)發(fā)展發(fā)揮帶動和示范作用。

3、產(chǎn)品的升級：六大策略提升產(chǎn)品品質(zhì)

傳統(tǒng)型的農(nóng)家樂產(chǎn)品已并不能滿足現(xiàn)代人對于品質(zhì)的需求，如何做出品質(zhì)產(chǎn)品，則需要從以下6大方面進行升級：做有品牌的產(chǎn)品，有知識性的產(chǎn)品，有文化的產(chǎn)品，有娛樂性的產(chǎn)品，有體驗性的產(chǎn)品，國際化的產(chǎn)品。

1）品牌化：一種是將企業(yè)的品牌文化融入休閑農(nóng)莊形成品牌化的休閑農(nóng)莊；另一種是善用資源，結(jié)合區(qū)域文化，塑造農(nóng)莊特色，農(nóng)莊經(jīng)營者充分發(fā)掘其優(yōu)勢資源，結(jié)合區(qū)域文化，做出創(chuàng)意和特色，塑造農(nóng)莊品牌。

2）知識化：休閑農(nóng)業(yè)是“自然與生活科技”學(xué)習(xí)領(lǐng)域?qū)嵤┳匀唤逃膱龅刂唬r(nóng)業(yè)園教育形態(tài)也將是未來休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個方向。

3）體驗化：重視游客參與，設(shè)計體驗活動。將游客融入情境，感動其視、聽嗅、味、觸覺，使其產(chǎn)生美好的感覺，這將是未來休閑農(nóng)場在競爭中取勝的關(guān)鍵。

4）娛樂化：創(chuàng)新產(chǎn)品的游樂方式，讓游客在美景如畫的環(huán)境中玩的盡情盡興。

5）養(yǎng)生化：發(fā)揮養(yǎng)生功能，促進人們健康。休閑農(nóng)業(yè)的基本功能，就是提供一個減壓、養(yǎng)生保健的場地。休閑農(nóng)場就是提供市民暫時脫離家庭與工作束縛的“第三空間”。

6）國際化：擴大視野，邁向國際旅游市場。一是把休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展納入政府旅游推介活動中去，提升休閑農(nóng)業(yè)的人氣。二是產(chǎn)品設(shè)計上更加人性化、國際化，吸引國際友人更多的走進農(nóng)業(yè)園區(qū)，體驗中國農(nóng)業(yè)休閑文化。

商業(yè)解決賣什么問題　　

商業(yè)模式

商業(yè)模式解決的是項目賣什么的問題，作為生態(tài)型的休閑農(nóng)莊項目，優(yōu)鮮農(nóng)業(yè)從運營的角度上來看有七大賣點。前三項所賣為虛，是一種潛在的價值；后四項所賣為實，是項目收益所在。

一賣理念：獨具匠心的理念，是一個項目的靈魂。它雖不能帶來直接的經(jīng)濟效益，卻決定了項目可持續(xù)發(fā)展的前景，并能夠從精神上吸引一批志同道合的旅游者。

二賣品牌：品牌是心靈的烙印，通過品牌，能夠提升項目地的形象，提高地塊的潛在價值，形成巨大的無形資產(chǎn)。

三賣生態(tài)：強調(diào)的是一種生態(tài)環(huán)境，一種低碳環(huán)保、有機樂活的理念。充分發(fā)揮都市農(nóng)業(yè)凈化、美化、綠化環(huán)境的作用，為城市輸送新鮮的空氣，建立人與自然、城市與農(nóng)業(yè)和諧的生態(tài)環(huán)境，使城市充滿生機和活力。

四賣生產(chǎn)：對于農(nóng)業(yè)型休閑莊園，農(nóng)業(yè)仍然是其長期發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，應(yīng)奠定其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。因此從產(chǎn)業(yè)化角度考慮，發(fā)展一要脫離初級農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展模式，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條；二要通過農(nóng)產(chǎn)品的研發(fā)、種植、深加工、包裝、儲藏、物流運輸、銷售等一系列活動實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，形成農(nóng)莊的核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

五賣生活：開發(fā)休閑農(nóng)莊度假項目并結(jié)合休閑地產(chǎn)項目，讓久居都市的游客在鄉(xiāng)野田間享受一種慢節(jié)奏、自然品質(zhì)的生活方式，而這正是市場的需求。

六賣項目：是賣市場升值后形成的溢價區(qū)間。這里面積很大，里面有很多具體項目，有些項目做初期開發(fā)，然后再把它賣掉，這就是賣市場升值以后的溢價空間。

七賣綜合：形成多產(chǎn)業(yè)融合。根據(jù)多年研究，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)型休閑莊園的核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但不是唯一。休閑農(nóng)業(yè)項目能夠整合資源，向旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等方向發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。對旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與引入，應(yīng)遵循“農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，旅游創(chuàng)品牌，地產(chǎn)求收益”的原則，分期投資，逐步發(fā)展。

營銷解決如何賣問題

策略

1、特色帶動

圍繞項目的核心吸引力——打造私屬農(nóng)莊游樂和樂活理念旅游產(chǎn)品，運用合理的營銷手段影響和吸引其對應(yīng)的旅游市場，形成品牌客戶群，增加旅游附加值，充分重視此類市場的需求，以體驗營銷的方式，從每個細節(jié)出發(fā)，創(chuàng)造完美的旅游體驗。

2、整合渠道和資源

在進行旅游宣傳促銷時，應(yīng)針對農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等不同的單體項目調(diào)動政府部門、旅游企業(yè)、媒體、社會組織的積極性，進行聯(lián)合促銷，共同推動旅游開發(fā)。也就是說通過營銷造勢，實現(xiàn)多方共贏的良性循環(huán)結(jié)構(gòu)：對政府，通過區(qū)域帶動型龍頭項目，形成示范效應(yīng)，帶動地方社會經(jīng)濟的大力發(fā)展；對投資商，在滿足上級主管部門的需求、實現(xiàn)收益的同時，提升企業(yè)的形象，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定品牌基礎(chǔ)；對旅行社，要有足夠的活力空間；對游客，要有足夠的具有吸引力的休閑項目和舒適的游憩環(huán)境；對農(nóng)民，要提供一個宜居的居住環(huán)境、一個穩(wěn)定的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)平臺。

*本文由執(zhí)惠戰(zhàn)略合作伙伴復(fù)世文旅智庫授權(quán)發(fā)表。復(fù)世投資是國內(nèi)頂級的旅游產(chǎn)業(yè)研究及投資平臺，旗下產(chǎn)品復(fù)世文旅智庫，致力于打造最值得信任的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游投資管理智庫。定期發(fā)布旅游產(chǎn)業(yè)深度研究報告，分享投資信息，提供專業(yè)數(shù)據(jù)。