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一、序言

(一)公寓發(fā)展概況

近年來，公寓作為租賃市場(chǎng)中的新興力量，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，尤其是隨著互聯(lián)網(wǎng)的滲透以及消費(fèi)觀念的升級(jí)，市場(chǎng)前景愈發(fā)明朗。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，諸如萬(wàn)科、龍湖、旭輝等都已紛紛切入布局。據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2017年4月初，全國(guó)至少已有22個(gè)省市出臺(tái)了促進(jìn)住宿租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見或建議。

巨大的發(fā)展?jié)摿由蠂?guó)家政策的支持，公寓行業(yè)已迎來蓬勃發(fā)展之勢(shì)，傳統(tǒng)行業(yè)紛紛借此拓展資深領(lǐng)地，創(chuàng)業(yè)者爭(zhēng)相攜帶資本涌入淘金，部分開發(fā)商、房產(chǎn)中介、酒店都想從中分得一杯羹，整個(gè)公寓租賃領(lǐng)域可謂是風(fēng)起云涌、群雄逐鹿。據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年僅長(zhǎng)租公寓融資就達(dá)21起，共計(jì)融資約60億元;在投資環(huán)境遇冷的2016年，長(zhǎng)租公寓融資也有13起，共計(jì)融資約30億元。

(二)中國(guó)公寓品牌指數(shù)與報(bào)告

中國(guó)的公寓雖多，但企業(yè)品牌化意識(shí)不強(qiáng)、品牌化戰(zhàn)略尚未全面形成。為加強(qiáng)公寓企業(yè)的品牌意識(shí)，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注、資本介入和政府扶持，邁點(diǎn)研究院(MTA)繼續(xù)發(fā)布“中國(guó)住宿業(yè)公寓品牌指數(shù)年度榜單”。目前，邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的公寓品牌已達(dá)500多家，實(shí)際有數(shù)據(jù)的為135。此份報(bào)告基于這些品牌的數(shù)據(jù)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)客群的影響力分析，通過這份報(bào)告，可以更加了解各品牌2016年度在消費(fèi)者心目中的反響如何，清楚看到哪些是自身的優(yōu)勢(shì)，有哪些方面不足可以加強(qiáng)，并找到學(xué)習(xí)的榜樣。

(三)報(bào)告簡(jiǎn)介

本報(bào)告由邁點(diǎn)研究院(MTA)聯(lián)合Talking Data共同發(fā)布，針對(duì)中國(guó)公寓市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)與客群消費(fèi)狀況，透過對(duì)年度大數(shù)據(jù)的整合分析，深度解讀公寓行業(yè)，旨在為公寓經(jīng)營(yíng)者、投資人、觀察家們經(jīng)營(yíng)與發(fā)展提供參考。

報(bào)告共涵括服務(wù)式公寓品牌28個(gè)、短租公寓品牌20個(gè)、集中式長(zhǎng)租公寓品牌39個(gè)，分散式長(zhǎng)租公寓品牌48個(gè)。共計(jì)4個(gè)品類，135個(gè)品牌。報(bào)告總共分為六章，將各品類的榜單以及各細(xì)分維度進(jìn)行詳細(xì)解讀，并將幾大品類的品牌進(jìn)行比較分析，以及對(duì)整體公寓行業(yè)進(jìn)行年度總結(jié)和對(duì)未來趨勢(shì)進(jìn)行合理預(yù)判。

二、公寓市場(chǎng)規(guī)模和投資熱點(diǎn)

市場(chǎng)有多大?

 2011-2016年我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量(單位：億)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，我國(guó)流動(dòng)人口(流動(dòng)人口是指人戶分離人口中扣除市轄區(qū)內(nèi)人戶分離的人口)為2.45億人，比上年末減少171萬(wàn)人。雖然我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量在2014年達(dá)到2.53億的峰值后在逐漸回落，但由于流動(dòng)人口的基數(shù)仍然十分龐大，因此，預(yù)計(jì)未來較長(zhǎng)一段時(shí)間，流動(dòng)人口對(duì)租房的需求仍然會(huì)非常旺盛。

鏈家研究院2016年底推出的《租賃崛起》報(bào)告顯示，2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，2020年大概是1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬(wàn)億元。

哪些地方長(zhǎng)租公寓扎堆?

華東地區(qū)囊括長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)半壁江山，華中、西南點(diǎn)狀分布

 集中式長(zhǎng)租品牌公寓數(shù)量前十大城市(單位：家)

根據(jù)邁點(diǎn)研究院(MTA)對(duì)監(jiān)測(cè)的集中式長(zhǎng)租品牌公寓TOP30在各城市的分布情況進(jìn)行分析，北上廣深這四個(gè)一線城市的集中式品牌長(zhǎng)租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的70%;南京、杭州、蘇州、武漢等強(qiáng)二線城市也已經(jīng)有不少的集中式品牌長(zhǎng)租公寓進(jìn)駐。

 分散式長(zhǎng)租品牌公寓分布概況(單位：間)

分散式長(zhǎng)租品牌公寓與集中式長(zhǎng)租品牌公寓的分布情況大體一致，在邁點(diǎn)研究院(MTA)監(jiān)測(cè)的分散式長(zhǎng)租品牌公寓TOP30中，京滬浙粵四省市的分散式品牌長(zhǎng)租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)386819間，占分散式品牌長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的95%;四川、河南等勞動(dòng)力大省的省會(huì)城市也已萌發(fā)出了一些分散式品牌長(zhǎng)租公寓。

通過對(duì)集中式與分散式長(zhǎng)租品牌公寓的分布不難看出，公寓在選址分布時(shí)較偏好華東地區(qū)，但隨著一線城市公寓的逐漸飽和，二三線城市將成公寓競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)。

新興市場(chǎng)在哪?

2017年，哪些城市還有機(jī)會(huì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓，通過對(duì)目前長(zhǎng)租公寓發(fā)展較好的城市進(jìn)行分析，發(fā)展長(zhǎng)租公寓需要具備以下四個(gè)特征：

1)流動(dòng)人口眾多;

2)空置房較多;

3)房?jī)r(jià)較高;

4)長(zhǎng)租公寓尚未飽和。

按照以上特征，遴選出10個(gè)尚有機(jī)會(huì)發(fā)展長(zhǎng)租公寓的城市，供公寓經(jīng)營(yíng)者參考。(排名不分先后)

長(zhǎng)租公寓物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)?

目前，長(zhǎng)租公寓的選址建議可從以下維度著手：

1)地鐵站(公交站)1.5公里范圍內(nèi);

2)工業(yè)(科創(chuàng))園區(qū)周邊。

同時(shí)，不同檔次的長(zhǎng)租公寓在物業(yè)分布也會(huì)有各自特征：

高端公寓：市中心CBD;

中端公寓：地鐵口或科創(chuàng)園區(qū)附近;

低端公寓：廠區(qū)或?qū)W校周邊。

但優(yōu)質(zhì)物業(yè)畢竟有限，可以預(yù)見，2017年公寓品牌在物業(yè)項(xiàng)目拓展方面的競(jìng)爭(zhēng)將日趨白熱化;那么，在過去的一年中，哪些公寓品牌表現(xiàn)優(yōu)異，哪些公寓品牌新晉入圍呢?

三、各品類公寓品牌指數(shù)分析

(一)2016年度集中式長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)TOP10

集中式長(zhǎng)租公寓是所有公寓品類中競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一個(gè)。目前集中式長(zhǎng)租公寓已聚集了來著多個(gè)行業(yè)的玩家，既有YOU+、魔方這種帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的公寓品牌，也有萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)大亨入場(chǎng)，還有逗號(hào)、窩趣等酒管集團(tuán)跨界。在不遠(yuǎn)的將來，究竟哪個(gè)入局者能成為最大贏家，勝負(fù)尚未有定論。從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，YOU+、魔方的“雙雄”地位一時(shí)還難以撼動(dòng)，前者2016年同比2015年指數(shù)增加177.12，后者同比增加283.69，指數(shù)翻了2倍還多。

(二)2016年度分散式長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)TOP10

與集中式長(zhǎng)租公寓不同，分散式長(zhǎng)租公寓入局者仍以互聯(lián)網(wǎng)基因的租房平臺(tái)為主，鏈家與我愛我家兩大房產(chǎn)中介巨頭在集中式與分散式均有布局，但自如友家和相寓HOME兩家分散式長(zhǎng)租公寓品牌的指數(shù)與領(lǐng)頭羊優(yōu)客逸家相比仍有較大差距。經(jīng)過一年的發(fā)展，優(yōu)客逸家的品牌指數(shù)已由2015年的114.74大幅升至2016年的292.52，增長(zhǎng)了154.94%。

這可能與大家的認(rèn)知有些偏差，自如友家和相寓HOME無論在影響力還是房源數(shù)量都遠(yuǎn)在優(yōu)客逸家之上，但自如友家和相寓HOME在C端與客戶交流頻繁，而優(yōu)客逸家品牌則是在媒體宣傳推廣方面著墨甚多，因此雖然優(yōu)客逸家的品牌指數(shù)遠(yuǎn)在自如友家、相寓HOME之上，但優(yōu)客逸家若想達(dá)到與之相當(dāng)?shù)囊粋€(gè)量級(jí)，顯然還有不少的路要走。

(三)2016年度服務(wù)式公寓品牌指數(shù)TOP10

從服務(wù)式公寓品牌指數(shù)TOP1O的排名不難看出，國(guó)際公寓品牌依然占據(jù)了榜單中的多數(shù)席位，國(guó)內(nèi)服務(wù)式品牌公寓中僅優(yōu)帕克與艾麗華躋身前十，分別排名品牌指數(shù)榜單第六與第十位。其中，雅詩(shī)閣有限公司獨(dú)中三元，旗下三大服務(wù)式公寓品牌：盛捷、雅詩(shī)閣、馨樂庭均成功入圍，分列榜單第一、第二和第五位。預(yù)計(jì)2017年國(guó)際高端服務(wù)式公寓品牌仍將領(lǐng)跑榜單。

(四)2016年度短租公寓品牌指數(shù)TOP10

短租公寓，簡(jiǎn)單可以理解為是服務(wù)式公寓的“短租版”。與服務(wù)式公寓品牌指數(shù)榜單不同，短租公寓TOP10的上榜品牌多為國(guó)內(nèi)自主品牌，而位居榜首的斯維登則是斯維登集團(tuán)傾力打造，并由途家網(wǎng)提供渠道資源的優(yōu)秀短租品牌。隨著寓米在新三板的上市，短租公寓市場(chǎng)已形成以斯維登與寓米公寓(原私享家)領(lǐng)跑，多個(gè)國(guó)內(nèi)短租公寓品牌紛爭(zhēng)的局面。

(五)2016 VS 2015 長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)進(jìn)步明顯

通過近兩年的長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，集中式長(zhǎng)租公寓和分散式長(zhǎng)租公寓在2016年都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。其中，分散式長(zhǎng)租公寓的品牌指數(shù)平均值環(huán)比去年上升了54.37%，集中式長(zhǎng)租公寓的品牌指數(shù)平均值環(huán)比更是提高了84.89%。

品牌指數(shù)的進(jìn)步，特別是媒體指數(shù)的大幅提高，反映了2016年的長(zhǎng)租公寓更愿意也更善于在媒體上進(jìn)行品牌的充分展示與宣傳。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及各類管理人才向長(zhǎng)租公寓涌入，2017年的長(zhǎng)租公寓在搜索指數(shù)、運(yùn)營(yíng)指數(shù)兩大維度的表現(xiàn)也將有所提高，也是差異化提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力的有力武器。

(六)2016年品牌公寓發(fā)展趨勢(shì)

2016年品牌公寓發(fā)展最大的特征是品牌升級(jí)與品牌細(xì)化，各公寓品牌希望通過升級(jí)與細(xì)化品牌來全面覆蓋各層次的租住人群。

2016年，魔方先后推出了“9號(hào)樓”、“魔爾”兩個(gè)子品牌，成為國(guó)內(nèi)首家擁有高、中、低三種檔次的公寓企業(yè)。類似的企業(yè)還有雅住、麥家和窩趣等。

同時(shí)，分散式公寓品牌也在對(duì)其旗下品牌進(jìn)行延展，比如，2016年自如相繼推出了集中式長(zhǎng)租公寓品牌自如寓和分散式長(zhǎng)租公寓品牌自如友家;相寓也將其公寓品牌進(jìn)一步細(xì)化為相寓HOME和相寓PARK，前者為分散式公寓，后者則專注于集中式公寓。

那么，各類型的公寓應(yīng)該如何對(duì)其公寓租住人群進(jìn)行精準(zhǔn)定位呢?

四、公寓市場(chǎng)消費(fèi)人群畫像

消費(fèi)人群屬性

男女比例六四開，80后占近6成

據(jù)調(diào)查樣本顯示，2016年，公寓市場(chǎng)的消費(fèi)人群男女比例六四開，其中男性占比為61%，女性占比已達(dá)到39%;更加挑剔的女性用戶在2016年性別比例達(dá)到近四成，意味著國(guó)人已普遍接受了公寓這一新的住宿方式。

公寓市場(chǎng)的消費(fèi)人群以26-35歲間的80后為主，其占比達(dá)58%，超過其他所有年齡段人群的總和, 這一群體雖是目前社會(huì)的中堅(jiān)階層，但由于一二線城市房?jī)r(jià)高企，許多潛在購(gòu)房者被迫選擇租住。同時(shí)得益于公寓市場(chǎng)的迅速發(fā)展，當(dāng)前的公寓已能滿足租住者的大多數(shù)需求;因此，租住公寓已成為了繼買房、租住城中村之外又一重要選項(xiàng)。

北上廣深公寓租住仍是主力，人口大省省會(huì)租住需求亦盛

毋庸置疑，北上廣深四大一線城市目前是，并將一直是公寓租住的主力市場(chǎng)，這一趨勢(shì)從眾多公寓總部所在地及主要網(wǎng)點(diǎn)的布局也不難看出;有近7成的品牌公寓的總部或重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域位于一線城市中。同時(shí)值得關(guān)注的還有人口大省的省會(huì)城市，鄭州與成都已躋身公寓租住最活躍的十大城市之列。

公寓客戶既關(guān)注一日三餐，又注重休閑飲品

由于公寓客戶多數(shù)為尚未成家的年輕人，那么這些消費(fèi)人群最關(guān)注的餐飲消費(fèi)方式是快餐簡(jiǎn)餐就不足為奇了。但目前品牌公寓租客的基本物質(zhì)需求多數(shù)已經(jīng)獲得滿足，因此租客的餐飲習(xí)慣已不滿足于僅能果腹的快餐及正餐，還會(huì)將一部分時(shí)間和精力放在咖啡及西餐等較高端的消費(fèi)上來。

團(tuán)購(gòu)、OTA類應(yīng)用使用頻率最高

通過對(duì)租住公寓消費(fèi)人群APP使用偏好進(jìn)行分析，O2O團(tuán)購(gòu)及OTA兩類APP在這類人群中的使用頻率較高，同時(shí)購(gòu)房及購(gòu)車類軟件也時(shí)常獲得公寓租住人群的光顧?？梢灶A(yù)測(cè)的是，能否為租客提供豐富、便捷的本地生活服務(wù)，將成為未來公寓之間競(jìng)爭(zhēng)的重要軟實(shí)力。

公寓租客最喜影音應(yīng)用，網(wǎng)購(gòu)及社交也頗受關(guān)注

租客們的休閑時(shí)光多數(shù)是通過影視音樂及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物來打發(fā)的，同時(shí)，近9成的公寓租客會(huì)通過閱讀及社交來充實(shí)其業(yè)余時(shí)光，從公寓租客的休閑興趣不難看出，影視娛樂設(shè)施及無線網(wǎng)絡(luò)設(shè)備已成為公寓必須為租客配備的硬件配套了。

公寓租客最愛買服飾衣帽，餐飲消費(fèi)亦不可或缺

從公寓租住人群的線下消費(fèi)偏好來看，逾半數(shù)的公寓租客在消費(fèi)時(shí)會(huì)優(yōu)先將錢花費(fèi)在購(gòu)買服飾鞋帽上，排在第二位的是生活服務(wù)。從上述的線下消費(fèi)偏好分析，品牌服裝店及本地O2O服務(wù)平臺(tái)與公寓企業(yè)有一定的跨界合作機(jī)會(huì)。

五、各品類運(yùn)營(yíng)發(fā)展分析

邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI：邁點(diǎn)網(wǎng)通過自主開發(fā)的“邁點(diǎn)品牌指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”(MBIMS)，針對(duì)行業(yè)相關(guān)的酒店/公寓/客棧/民宿品牌，每月不間斷跟蹤邁點(diǎn)旅游及大住宿業(yè)門戶網(wǎng)站、國(guó)內(nèi)主流搜索引擎搜索及其他行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)合作網(wǎng)站的上百萬(wàn)網(wǎng)民的上網(wǎng)行為;對(duì)品牌的潛在用戶或?qū)嶋H使用用戶的IP屬性進(jìn)行分類，從搜索指數(shù)、運(yùn)營(yíng)指數(shù)、媒體指數(shù)三個(gè)維度，進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、統(tǒng)計(jì)。

邁點(diǎn)研究院(MTA)對(duì)品牌指數(shù)原始數(shù)據(jù)庫(kù)，進(jìn)行審核、校對(duì)，通過MBI系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)出各品牌的有效關(guān)注比例，并最終加權(quán)計(jì)算得出邁點(diǎn)品牌指數(shù)數(shù)據(jù)。MBI系統(tǒng)還會(huì)根據(jù)同一類別品牌的進(jìn)行歸屬，按照有效關(guān)注比例進(jìn)行排名，綜合反映品牌影響力。本部分將基于MBI監(jiān)測(cè)品牌數(shù)據(jù)展開。

公寓關(guān)注度穩(wěn)步提升，月總搜索量一度接近2萬(wàn)

從用戶對(duì)公寓的搜索情況來看，公寓在搜索總量在2016年總體呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。而對(duì)公寓的搜索平均值則是從2016年5月開始穩(wěn)步攀升，僅在12月有所回落，這也與國(guó)家及各省市出臺(tái)鼓勵(lì)房屋租賃政策發(fā)布的時(shí)間基本吻合。

邁點(diǎn)、搜狐焦點(diǎn)、新浪樂居為公寓品牌前三大新聞投放媒體

在媒體宣傳推廣上，公寓品牌偏愛的五大平臺(tái)分別是邁點(diǎn)、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)、南方網(wǎng)旅游以及中國(guó)航空旅游網(wǎng)。截至2016年12月，市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓品牌在五大平臺(tái)的新聞投放數(shù)量合計(jì)占比，達(dá)到全年行業(yè)新聞總數(shù)的95%。

官網(wǎng)運(yùn)營(yíng)逐漸式微， APP等移動(dòng)端口獲用戶青睞

截至2016年12月31日，邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI共監(jiān)測(cè)市場(chǎng)主流公寓品牌135家。作為市場(chǎng)上的主流品牌，這135家品牌的官網(wǎng)與APP運(yùn)營(yíng)在不同月份上表現(xiàn)有一定的差異。

總體來看，前三季度官網(wǎng)與APP運(yùn)營(yíng)水平相當(dāng)，但從4季度開始，官網(wǎng)運(yùn)營(yíng)情況有一點(diǎn)幅度回落，而APP客戶端則穩(wěn)步上升。

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)展的當(dāng)下，公寓的客群又偏年輕化，公寓運(yùn)營(yíng)商需更加重視APP客戶端等移動(dòng)運(yùn)營(yíng)模式，以跟上年輕消費(fèi)者的喜好。

六、對(duì)公寓市場(chǎng)之展望

盈利，應(yīng)成為2017年公寓發(fā)展的年度詞匯

公寓市場(chǎng)雖已發(fā)展數(shù)年，但尚未有企業(yè)能給出一套可持續(xù)的盈利方法，業(yè)內(nèi)也有眾多專家曾提出過許多的建議和意見。隨著各路人馬涌入公寓，公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，2017年必將成為公寓品牌能否存活下來較為關(guān)鍵的一年。

關(guān)于如何盈利，筆者認(rèn)為可將集中式和分散式的公寓分別對(duì)待。由于目前公寓的重資產(chǎn)屬性，在國(guó)內(nèi)REITs尚未啟動(dòng)的情況下，集中式公寓暫時(shí)只有“持有物業(yè)溢價(jià)+租金+其他衍生服務(wù)收費(fèi)”這一種盈利模式。

而對(duì)于分散式公寓，得益于去年國(guó)家和地方發(fā)布的鼓勵(lì)住房租賃的辦法，各地紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的配套意見，許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價(jià)為主。

政策趨于完善，灰色地帶漸少

2017年2月，住建部表示正在制定住房租賃合同示范文本，以規(guī)范住房租賃行為;還將推進(jìn)相關(guān)條例起草工作，以規(guī)范租住相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)，突出保護(hù)承租人權(quán)益，增強(qiáng)租房居住的安全感和穩(wěn)定感，住建部還明確表示，今年將加快住房租賃市場(chǎng)立法。

自2016年6月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》以來，已至少有22個(gè)省市出臺(tái)了促進(jìn)住宿租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見或建議。深圳、上海等地也針對(duì)廠改房已進(jìn)行了多輪的整治，各地政府對(duì)公寓在消防隱患方面的查處也從未松懈。政策日趨完善使原本粗放的租房市場(chǎng)逐漸規(guī)范，市場(chǎng)留給“黑中介”、“黑二房東”的空間也愈來愈小。在此，建議公寓運(yùn)營(yíng)者務(wù)必將政策風(fēng)險(xiǎn)作為公寓項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的首要風(fēng)險(xiǎn)來進(jìn)行把控。

資產(chǎn)證券化，公寓健康發(fā)展的必由之路

長(zhǎng)租公寓具有租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰、市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊等特點(diǎn)，但公寓市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化雖尚未有明確的法律規(guī)范。不過，今年1月10日，魔方公寓ABS成為國(guó)內(nèi)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，隨著龍頭企業(yè)創(chuàng)新嘗試以及行業(yè)整體發(fā)展，資產(chǎn)證券化(輕資產(chǎn)型)和REITs(產(chǎn)權(quán)持有型)會(huì)逐漸成為公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新的重要來源。同時(shí)，今年2月14日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)也提出了將研究推動(dòng)“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式，這一措施有望加速中國(guó)版REITs早日落地。

但需要注意的是，資產(chǎn)證券化雖是一劑化解公寓盈利困局的良藥，但卻仍需其他配套政策措施的跟進(jìn)。比如，此次魔方公寓ABS的預(yù)計(jì)收益率為5%，雖較之前通過信托融資8%的利率有所降低，但如果加上擔(dān)保費(fèi)用和發(fā)行費(fèi)用，其融資成本仍然較高。因此，在收益不能提高前提下，如何降低成本、獲得稅收優(yōu)惠政策就成為了關(guān)鍵。在此，希望政府在開閘REITs的同時(shí)能出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，這樣才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化真正服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的。 

*本文來源：邁點(diǎn)網(wǎng)，作者：于博文，原標(biāo)題：《報(bào)告|2016年度中國(guó)住宿業(yè)公寓品牌發(fā)展報(bào)告》

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