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近兩年來的民宿客棧行業(yè)，從滿足基本住宿需求的1.0版本，大躍進式的進入了2.0版本，投資規(guī)模上從幾百萬到千萬級別的民宿客棧比比皆是，在硬件設(shè)施方面有的已不亞于酒店品質(zhì)，從數(shù)量上自16年開始也出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，部分區(qū)域一年時間新增了數(shù)百家店。投身到這個行業(yè)的人也多種多樣，不少人帶著情懷和美好的憧憬而來，但不到一年，有些人會被現(xiàn)實的種種不順而內(nèi)心焦灼地堅持著，有些人會心灰意冷地轉(zhuǎn)讓走人，只有一部分人經(jīng)營良好，悠然自得地一手情懷一手盈利。

客棧作為一個古老的傳統(tǒng)行業(yè)，住宿休息是最基本的一個需求，賣床板是最簡單直接的盈利點，也是大多數(shù)客棧唯一的盈利方式。但是怎么賣卻大有講究，整個酒店行業(yè)提供的服務(wù)和產(chǎn)品有極強的時間屬性，顧客對服務(wù)產(chǎn)品的需求隨著時間變化而變化。所以酒店業(yè)非常熱衷于收益管理，這點對于民宿客棧也一樣。

游多多客棧作為目前在全國100多家加盟店的連鎖客棧品牌在今天中國首個品牌日之際發(fā)布出一份從經(jīng)營者角度實踐總結(jié)出來的民宿經(jīng)營可行性研究報告，從經(jīng)營多維度及數(shù)據(jù)的角度去分析如何做好一家盈利的店。

“酒香不怕巷子深”是民宿大忌

在中國，好山好水的地方很多，一些民宿主，會因自己被某個地方的美景打動，而盲目地投資建設(shè)一個民宿，忽略周邊是否有景區(qū)景點，忽略周邊是否有餐飲娛樂等相關(guān)配套，忽略所在區(qū)域是否被人所熟知。有人說：“我就是要找個冷僻的地方，讓大家來靜靜！”如果你不是有極強媒體宣傳整合能力的網(wǎng)紅老板娘，建議千萬別碰這樣的地方。旅行者不會因為你的客棧民宿而特地過來，單一民宿的IP沒有那么強大的號召力，能夠帶動當?shù)氐穆糜?。如果你只是一個懷揣情懷的普通金主，建議選擇一個相對有知名度的景區(qū)，依賴地方旅游局對該區(qū)域的宣傳，帶動潛在人流。建議選擇在景區(qū)里面或者距離景區(qū)1.5公里范圍內(nèi)（也即步行時間在20分鐘內(nèi)）。周邊一定還有其他客棧民宿，而不是只有孤立的自己。區(qū)域市場相互帶動的力量還是非常重要的。

除了租金，比例更重要

很多人可能只關(guān)心租金的絕對值，經(jīng)營者需要考慮租金跟每年營業(yè)額的占比，這個數(shù)字非常重要。如果你租賃的是毛胚房或者需要重新裝修的房子，裝修花多少錢跟你的租金、后續(xù)的定價都息息相關(guān)。如果租金成本比較高，那么迫使你需要在裝修投入上較高些，以便以相對高的房價，獲得合理的經(jīng)營回報。但這個房價，又需要考慮所在區(qū)域其他客棧民宿整體房價情況，考慮目標消費群體的接受度。從不同案例來看，物業(yè)成本占每年營業(yè)額的比例，相對比較合理的是20~25%，如果高于30%，就會有一定的風(fēng)險。

完美的裝修，不完美的定價

切忌裝修投資過度，特別是做第一家店，容易過度追求完美。從單房間平均投資額跟房價對應(yīng)關(guān)系來說，平均8~10萬/間的裝修投入（含公共區(qū)域的均攤），定價在300~500元左右。如果是15~20萬/間，定價在600~800元左右，以此類推。

招十個還是招四個？

客棧民宿相對體量較小，怎樣的人力配備比較合理，需要民宿主們仔細評估，跟房間數(shù)量、房間定價密切相關(guān)。比較常見的體量規(guī)模，一家店如果15間房，需要有店長、前臺、房嫂的角色，一般一個房嫂做8~10間房的人力配備，含公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃。前臺一般1~2人，看房價對服務(wù)質(zhì)量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店里，那么需要聘請有責(zé)任心、綜合能力不錯的店長。經(jīng)營團隊每個人的薪資收入，需要跟營業(yè)額關(guān)聯(lián)，有一定的提成比例，調(diào)動大家的積極心。從良性經(jīng)營的角度，總的人力成本跟年營業(yè)額的占比，控制在15~20%。

單客投入成本占幾成

這塊成本，大部分民宿主一筆糊涂帳，根本沒有去仔細核算過。這里的單客經(jīng)營成本，指除了租金、人力、營銷渠道傭金外的所有經(jīng)營成本的單客均攤成本。以定價300~500元房價的客棧民宿為例，50元/客是相對合理的開支，包含日耗品【10元】、布草洗滌費【10元】、水電網(wǎng)絡(luò)費均攤【10元】、免費早餐【10元】、免費茶水【3元】、其他費用【7元】等。這個經(jīng)營總成本，跟年營業(yè)額的占比，控制在15~20%。過低可能影響客人入住體驗，過高可能會導(dǎo)致虧損。相對來說，這個變動成本跟盈利比例密切相關(guān)。

不是網(wǎng)紅，沒流量

除非民宿主是自帶流量的網(wǎng)紅，對于普通民宿主來說，這塊成本是相對固定的成本，不同的獲客渠道，基本在15~20%。有較強服務(wù)意識的民宿主，用心經(jīng)營會有熟客推薦或者回頭客，可以降低一定的渠道成本。

就像某寶怕差評

大部分客棧民宿，對網(wǎng)絡(luò)渠道的依賴還是比較強的，口碑相傳體現(xiàn)在客人在渠道上的好評情況。好評體現(xiàn)在分值絕對值及好評率兩個數(shù)字。根據(jù)Tripadvisor的調(diào)查分析，好評分值降低0.1分，入住率平均降低3%左右。好評率指好評數(shù)/訂單數(shù)，如果你的訂單不錯，但在網(wǎng)站上的好評不多，也就是好評率不高，長此以往，入住率也會受到影響。好評來自于用心服務(wù)每個客人，打動客人內(nèi)心。當然也可以用小禮品的方式，引導(dǎo)客人幫助好評。

幾年能回本？

物業(yè)20%，人力15%，經(jīng)營20%，渠道15%，剩余30%營業(yè)額為凈利潤。以15間房為例，定價300元，投資120萬。50%入住率，年凈利潤15*300*365*50%*30%=24萬，5年回本；60%入住率，年凈利潤24萬，4年回本；70%入住率，3.5年回本。當然，這些計算方式，只核算了房間收益，如果有其他二次消費的收益，回本周期相對會樂觀些。

民宿發(fā)展之未來

從民宿客棧整個行業(yè)來講投資也可以延著產(chǎn)業(yè)鏈的布局著眼，人員素質(zhì)的培養(yǎng)提升，服務(wù)外包的規(guī)?；\營，鄉(xiāng)村文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，專業(yè)化的民宿客棧管理公司，當然還有直接投資物業(yè)目前都有機會，市場只會越來越規(guī)范。

民宿連鎖化趨勢

大眾旅游和出行頻率提升，住宿需求隨之膨脹，民宿客棧的迅猛發(fā)展，許多業(yè)主的盲目跟風(fēng)亦逐漸暴露出諸多問題。行業(yè)標準并未統(tǒng)一，從星級酒店之外，飯店協(xié)會無力顧及的客棧民宿也有近50萬商戶。

但大多數(shù)民宿主并不是專業(yè)出身，有的甚至跨行業(yè)，但民宿經(jīng)營需要全方位考驗，那么在民宿的管理經(jīng)營方面有所欠缺，就會導(dǎo)致經(jīng)營不善。
對于旅行者來說，有幾十塊的床位到上千塊的精品民宿，客棧品質(zhì)和服務(wù)、衛(wèi)生、安全參差不齊，從消費者來沒有標準選擇，往往只能看網(wǎng)上點評預(yù)定的客棧，入住體驗好壞只能憑運氣了。
綜合民宿經(jīng)營者、消費者的痛點來看，如何更好地開源節(jié)流，抱團取暖，民宿品牌的連鎖化經(jīng)營必然是民宿發(fā)展的大趨勢。

民宿連鎖化的優(yōu)勢

國家經(jīng)濟的大環(huán)境變了，旅游行業(yè)在這兩年也發(fā)生了巨大變化，民宿客棧作為整個產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)也在變化，在市場營銷方面也發(fā)生了重大的變化，這些都是值得從業(yè)人員深思熟慮的。如果還是抱著前兩年的心態(tài)和做事的方法沒有及時跟上變化的節(jié)奏那么現(xiàn)在做起來肯定困難重重。

單家民宿勢單力薄，不論是成本還是渠道或是品牌推廣都有很大的局限性。而品牌連鎖化進行統(tǒng)一的品牌形象包裝，增強品牌認知度及美譽度，可以更好地實現(xiàn)引流和住客轉(zhuǎn)化。

另外在對民宿客棧的服務(wù)進行專業(yè)化、規(guī)范化的統(tǒng)一培訓(xùn)及管理，提升客棧服務(wù)及管理水平，人才輸出等方面也對客棧有強有力的幫助。

在營銷方面的連鎖、多渠道全面網(wǎng)絡(luò)覆蓋的進行民宿客棧的推廣，確保民宿的曝光度以及傳播。

總體看，連鎖化客棧體系的建立，從經(jīng)營上講，除了日耗、布草集采的明顯優(yōu)勢，開店的成本會大大降低。從資源上講，連鎖化經(jīng)營會將住客、會員、民宿主等的多方面資源實現(xiàn)共享。

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