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北京的城市定位與規(guī)劃建設(shè)，從來不是個(gè)小事情。

5月17日，中共北京市委十一屆十四次全會(huì)召開，研究討論《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）（送審稿）》（以下簡(jiǎn)稱《總規(guī)》）。

會(huì)議公報(bào)有兩句話我個(gè)人最關(guān)注：共同建設(shè)以首都為核心的世界級(jí)城市群；確定北京市常住人口規(guī)模到2020年控制在2300萬人以內(nèi)，2020年以后長(zhǎng)期穩(wěn)定控制在2300萬人左右。

城市群不是個(gè)新概念，但“世界級(jí)城市群”，是最近提出的；“以首都為核心的世界級(jí)城市群”則是最新提法。

中國(guó)作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，圍繞最發(fā)達(dá)的京滬深穗港，建設(shè)幾個(gè)世界級(jí)的城市群，是各類資源秉賦凝聚而成的結(jié)果。以首都為核心的城市群，粵港澳大灣區(qū)城市群，長(zhǎng)三角城市群，是完全有資格成為世界級(jí)城市群的。

我個(gè)人理解，以首都為核心的世界級(jí)城市群，至少包括了首都核心區(qū)、北京主城區(qū)、北京城市副中心、雄安新區(qū)和天津、廊坊等。北京的非首都功能正在加緊疏解，雄安新區(qū)是其集中承載地，北京城市副中心則是北京市行政機(jī)關(guān)所在地。

北京的非首都功能疏解，必然也伴隨著人口的疏散。最重要的，是首都核心區(qū)人口的疏散。前述《總規(guī)》確定，北京市常住人口規(guī)模到2020年控制在2300萬人以內(nèi)，2020年以后長(zhǎng)期穩(wěn)定控制在2300萬人左右。也就是說，到2020年后，北京市常住人口基本就增長(zhǎng)了。這無疑將極大地緩解北京市的公共資源壓力。

據(jù)新華社報(bào)道，雄安新區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃人口為200萬至250萬。隨著雄安新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，它對(duì)北京的人口產(chǎn)生的不僅是一種疏散效應(yīng)，而是一種吸引效應(yīng)。不止于現(xiàn)在北京企事業(yè)單位搬遷帶動(dòng)的人口遷移，更重要的是，一座全新的科技新城、智慧新城，對(duì)優(yōu)質(zhì)人才具有天然的吸納力。我認(rèn)識(shí)的幾位剛參加工作或即將畢業(yè)的朋友，就對(duì)去雄安新區(qū)工作和生活充滿了向往。

我們國(guó)家是個(gè)人口大國(guó)，相應(yīng)地，特大城市群、世界級(jí)城市群的人口總量、人口密度，很可能要高于其他國(guó)家的同類城市群。城市群的效率取決于它的功能分布、產(chǎn)業(yè)和人口布局。功能不清晰，產(chǎn)業(yè)和居住嚴(yán)重分離的城市空間布局，已被證明具有很強(qiáng)的離散效應(yīng)，弊端很大。從這個(gè)意義上說，前述北京《總規(guī)》是對(duì)城市功能的重新厘定和再規(guī)劃。

城市群的交通應(yīng)該是通暢的。紐約與新澤西之間的交通，主要是高速公路，這與新澤西人口密度不高有關(guān)。但在我們國(guó)家，人口密度較大的特大城市群和世界級(jí)城市群，城市與城市之間的交通連接，應(yīng)該是通過軌道交通。以首都為核心的世界級(jí)城市群，已經(jīng)交付運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃建設(shè)的軌道交通，包括了高鐵、城際鐵路、專線鐵路和快速鐵路等。

在此基礎(chǔ)上，我個(gè)人建議，條件允許的我國(guó)幾個(gè)世界級(jí)城市群，軌道交通應(yīng)盡可能同城化，也就是，通勤化。這方面，還是要舉東京城市群為例。某個(gè)白領(lǐng)從橫濱的鶴見區(qū)到東京的澀谷上班，可以準(zhǔn)確地知道自己坐哪條線的某一趟車不會(huì)遲到。

坐高鐵實(shí)現(xiàn)通勤，不現(xiàn)實(shí)。班次不夠密集，交通成本也偏高。而要實(shí)現(xiàn)高鐵向區(qū)內(nèi)交通的通勤化，投入是巨大的。其中還有一個(gè)投入效率的問題。這是一個(gè)與城市財(cái)力相匹配的循序漸進(jìn)的過程。但前瞻性的遠(yuǎn)期規(guī)劃可以先行考慮。

城市空間布局和功能的調(diào)整，絕非房地產(chǎn)概念，但也不可避免地會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。記得中央決定設(shè)立雄安新區(qū)的消息傳出，我就對(duì)一位仍準(zhǔn)備在北京中心城區(qū)投資買房的朋友說，北京核心區(qū)的房?jī)r(jià)差不多接近階段性頂部了，別再想著暴利了。

香港地政總署5月16日公布的土地招標(biāo)結(jié)果，恒基兆業(yè)以232.8億港元獲得一幅地塊，折合人民幣47.7萬元/平方米。而內(nèi)地最貴的上海一幅地塊，也只是10萬元/平方米。聽到這個(gè)消息，上面提到的那位朋友又來問我：比照香港，北京上海的房?jī)r(jià)是不是還有很大潛力？

真是沒有多大可比性。且不說商業(yè)環(huán)境不同，企業(yè)辦公需求不同，單說土地供應(yīng)，香港與內(nèi)地幾個(gè)一線城市，就不可同日而語。我明白那位朋友是想用商業(yè)辦公地價(jià)來說明房?jī)r(jià)的空間，但內(nèi)地商辦售價(jià)與住宅價(jià)格一般是兩個(gè)體系，關(guān)聯(lián)度并沒有想象的那么高。

我更想提醒的是，以北京為核心的城市群，實(shí)際上是從北京跳開來，不再只是聚焦于四環(huán)或五環(huán)內(nèi)的北京，空間布局就完全打開了。舉個(gè)例子，城市群的土地供應(yīng)可能是北京城區(qū)的5倍甚至10倍，住房的需求與供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)模式也會(huì)發(fā)生重大變化。你還沿用過去的投資思維，也就不合適了吧。

*本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者：李一戈，原標(biāo)題：《穿行在城市群》

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