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登錄承接萬達(dá)631.7億元資產(chǎn)包的融創(chuàng)中國,近期因這一交易受到國際三大評級機(jī)構(gòu)的風(fēng)險警示。其中,標(biāo)普、惠譽(yù)兩家評級機(jī)構(gòu)因此交易下調(diào)了融創(chuàng)評級。
7月11日上午,融創(chuàng)公告其收購了萬達(dá)13家文旅城、76家酒店的資產(chǎn)包,共計631.7億元。此外,融創(chuàng)還將在未來20年每年向萬達(dá)支付6.5億元的管理咨詢費(fèi)。融創(chuàng)完成這一交易的資金來源中,有295.75億元來自萬達(dá)給它的委托貸款。這筆大交易震驚了地產(chǎn)和金融界。
7月11日,標(biāo)普將融創(chuàng)控股“B+”長期企業(yè)信用評級和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長期評級列入負(fù)面信用觀察名單;7月12日,惠譽(yù)對融創(chuàng)中國下調(diào)評級至“BB-”,并列入負(fù)面觀察名單;穆迪雖未調(diào)整其一直以來對融創(chuàng)的負(fù)面展望,但表示該交易會提高融創(chuàng)的財務(wù)風(fēng)險。
通觀三篇評級報告,標(biāo)普措辭最為嚴(yán)厲。標(biāo)普表示,融創(chuàng)在2017年銷售額實現(xiàn)30%增長,達(dá)到2250億元的條件下,該公司未來12個月的財務(wù)杠桿也不太可能改善。
三大評級機(jī)構(gòu)均提醒了融創(chuàng)的現(xiàn)金流問題。據(jù)標(biāo)普預(yù)測,融創(chuàng)控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負(fù),因此它將依靠進(jìn)一步舉債來支持自己的擴(kuò)張,并推高其杠桿水平。
“大規(guī)模收購?fù)恋丶皵U(kuò)張非核心業(yè)務(wù)之后,融創(chuàng)控股的財務(wù)杠桿有可能進(jìn)一步惡化。而我們之前預(yù)計,受益于強(qiáng)勁的銷售增長和有節(jié)制的土地收購,今年融創(chuàng)控股的杠桿將適度改善。”標(biāo)普說。
據(jù)標(biāo)普測算, 2017年以來,融創(chuàng)控股用于收購?fù)恋亍⑼顿Y非核心業(yè)務(wù)包括投資樂視系公司、鏈家的支出,總計已達(dá)1200億元。這些支出已經(jīng)超過其2017年1至6月共1089億元的合同銷售額。考慮到土地收購和業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面的巨額支出等,融創(chuàng)可能進(jìn)一步舉債以維持現(xiàn)金流。
三大評級機(jī)構(gòu)亦指出融創(chuàng)的負(fù)債及杠桿問題。比如惠譽(yù)測算出,用于衡量融創(chuàng)的杠桿率的指標(biāo)之一“凈負(fù)債/經(jīng)調(diào)整庫存”,已經(jīng)從2014年末的19%,到2015年末的26%,攀升至2016年末的60%?;葑u(yù)還指出,融創(chuàng)在未來12個月的債務(wù)承壓。據(jù)惠譽(yù)測算,此次收購價格加上所承接的債務(wù),幾乎相當(dāng)于融創(chuàng)2016年末890億的調(diào)整后凈負(fù)債。
穆迪也測算稱,若此次收購順利完成,預(yù)計未來1-2年融創(chuàng)的負(fù)債杠桿 (即收入/調(diào)整后債務(wù)比率)將從穆迪此前預(yù)測的40%-45%削弱至30%-38%。20015年該指標(biāo)為64%,2016年該指標(biāo)為31%。
三大評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為,融創(chuàng)的財務(wù)姿態(tài)相當(dāng)激進(jìn)?!澳壳拔覀儗θ趧?chuàng)控股的財務(wù)自律評定為負(fù)面?!睒?biāo)普指出,近期收購萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)、大手筆投資樂視,也反映出融創(chuàng)控股激進(jìn)的財務(wù)姿態(tài),因為這些巨額投資和支出將對融創(chuàng)控股本已很高的財務(wù)杠桿進(jìn)一步造成壓力、并加重未來現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。
“隨著融創(chuàng)不斷進(jìn)行重大并購,以擴(kuò)大其資產(chǎn)規(guī)模和土地儲備,其財務(wù)狀況越發(fā)不可預(yù)測了。”惠譽(yù)報告也指出,融創(chuàng)激進(jìn)的并購方式,會使其財務(wù)狀況更為脆弱。
穆迪暫未下調(diào)融創(chuàng)評級的原因,系穆迪預(yù)計,融創(chuàng)有充足的流動性來支持此次收購交易。一是2017年上半年,融創(chuàng)的總銷售額達(dá)到1118億元,同比增長89%,2016年全年其銷售額為1553億元。二是此次收購?fù)瓿珊?,融?chuàng)也能通過文化旅游項目產(chǎn)生運(yùn)營現(xiàn)金流,并可靈活出售萬達(dá)的部分酒店資產(chǎn),為其提供其他流動性來源。
惠譽(yù)也指出,此次收購將幫助融創(chuàng)獲得近4000萬平方米的土地儲備,而在2016年末融創(chuàng)的土地儲備為5000萬平方米。由于萬達(dá)文旅城的項目大部分在全國新的二線城市,這也有利于融創(chuàng)的多區(qū)域布局。
國際三大評級機(jī)構(gòu)給出風(fēng)險警示,但程度各有不同的同時,也有看好融創(chuàng)的賣方機(jī)構(gòu)。7月13日,野村證券發(fā)布研報上調(diào)了融創(chuàng)中國的目標(biāo)價。
野村指出,融創(chuàng)收購大連萬達(dá)商業(yè)旅游項目及酒店,將會大幅增加凈負(fù)債,但凈負(fù)債比率未必會大升,甚至?xí)陆?,主要由于低收購價帶來重新估值收益。據(jù)野村估計,基于可銷售面積的每平方米平均售價達(dá)1.3萬元人民幣,銷售為期七年,以及酒店估值近乎零,融創(chuàng)中國的每股資產(chǎn)凈值將會由25元上升至40元。
*本文來源:財新網(wǎng),作者:吳紅毓然,原標(biāo)題:《融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)后 三大評級機(jī)構(gòu)警示其財務(wù)風(fēng)險》