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登錄田園綜合體的由來和現(xiàn)狀
2012年,東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁、田園東方創(chuàng)始人張誠結(jié)合北大光華EMBA課題,發(fā)表了論文《田園綜合體模式研究》,并在社會各界的大力支持下在“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”的陽山鎮(zhèn)落地實(shí)踐了第一個(gè)田園綜合體項(xiàng)目——無錫田園東方。在項(xiàng)目不斷探索的第四個(gè)年頭,2016年9月中央農(nóng)辦領(lǐng)導(dǎo)考察指導(dǎo)該項(xiàng)目時(shí),對該模式給予高度認(rèn)可。2017年由田園東方的基層實(shí)踐,源于陽山的“田園綜合體”一詞被正式寫入中央一號文件,原文如下:支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益,集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體,通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。
中央財(cái)政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補(bǔ)助資金中統(tǒng)籌安排,支持試點(diǎn)工作。預(yù)計(jì)近幾年將會有更多的田園綜合體出現(xiàn)在大眾的視野內(nèi)。
筆者認(rèn)為,所謂田園綜合體,即以農(nóng)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè),在農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上發(fā)展旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等行業(yè),打造出一套農(nóng)業(yè)+旅游+社區(qū)的完整的生態(tài)圈。田園綜合體里可以包含生態(tài)農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、特色旅游、美麗鄉(xiāng)村、田園社區(qū)等要素。這既是對美麗鄉(xiāng)村這一概念的發(fā)展和升華,又是順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)、構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化而出現(xiàn)的可持續(xù)發(fā)展的模式。
田園綜合體的出發(fā)點(diǎn)
那么,田園綜合體這一概念的出發(fā)點(diǎn)是什么呢?筆者覺得主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求,城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求,以及可持續(xù)發(fā)展的需求。
中國作為農(nóng)業(yè)大國,根據(jù)2016年人口普查的數(shù)據(jù),現(xiàn)階段有5.89億(占總?cè)丝?2.65%)的農(nóng)村人口,外出務(wù)工農(nóng)民有1.6億,本地務(wù)工農(nóng)民1.2億。農(nóng)村留守的多為老人和孩子,空巢現(xiàn)象非常嚴(yán)重,帶來不少社會問題。另外,中國有18億畝的耕地紅線,根據(jù)2016年國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),目前中國有耕地20.25億畝。在現(xiàn)有條件下,要保住紅線,把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成其他用途已經(jīng)幾無空間。
近幾年,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長逐步放緩,2016年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長只有2.87%,遠(yuǎn)低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重也逐年降低,2016年僅占國民生產(chǎn)總值7.97%。按照這個(gè)趨勢,農(nóng)業(yè)發(fā)展將進(jìn)一步放緩,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值占比也將進(jìn)一步降低。這對擁有眾多農(nóng)業(yè)人口的中國來說,不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,也不利于社會公平和穩(wěn)定。
2006年到2016年我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值及同比這種情況,數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局
2006年到2016年我國國民生產(chǎn)總值以及每年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值占比情況,數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局
根據(jù)2016年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),中國目前有57.35%的城鎮(zhèn)人口。2013年發(fā)改委作了《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告》,提出了在2030年達(dá)到70%城鎮(zhèn)化率的目標(biāo)。但是,城鎮(zhèn)化建設(shè)并不是簡單的農(nóng)村人口往城鎮(zhèn)遷徙,城鎮(zhèn)化建設(shè)過程當(dāng)中需要考慮到城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況、城鎮(zhèn)為了接納農(nóng)村人口而進(jìn)行重新規(guī)劃、農(nóng)村人口就業(yè)和社會保障、農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移帶來的農(nóng)業(yè)用地的荒廢等問題。
田園綜合體作為農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)的新思路,可以主動(dòng)使農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向城鎮(zhèn)靠齊,將農(nóng)村改造成新型的田園小鎮(zhèn),從而緩解農(nóng)村人口遷移帶來的巨大壓力和諸多矛盾,同時(shí)也可以為農(nóng)村的就業(yè)提供新的機(jī)會。
科技的發(fā)展帶來了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高,但是仍然在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)這一條路上深耕,已經(jīng)不符合社會發(fā)展的趨勢。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)附加值低,受制于氣候、交通等因素,很難穩(wěn)定增產(chǎn),而且農(nóng)民普遍沒有風(fēng)險(xiǎn)對沖的意識,這些都不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
發(fā)展田園綜合體的必要性
再談中國發(fā)展田園綜合體的有利因素和必要性,筆者從農(nóng)業(yè)、旅游和社區(qū)三個(gè)方面來分析。
首先是農(nóng)業(yè)。與中國傳統(tǒng)的農(nóng)民分散承包耕作土地的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式相比,田園綜合體注重的是對農(nóng)業(yè)的統(tǒng)一開發(fā)利用,將農(nóng)業(yè)用地從農(nóng)民手里集中起來,通過整合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新興特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè),并對農(nóng)地的使用進(jìn)行長期規(guī)劃來更有效地發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),大大提升效率和附加值。同時(shí)先進(jìn)成熟的商業(yè)運(yùn)作模式,也能更好的利用當(dāng)?shù)貎?yōu)勢,打造出品牌效應(yīng)。
其次是旅游。田園綜合體的旅游開發(fā)同樣區(qū)別于一般的景區(qū)開發(fā),通常景區(qū)是自帶吸引物的,造好配套設(shè)施,關(guān)上山門就可坐地收錢。但田園綜合體需要注重當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)景觀環(huán)境的打造,引入各項(xiàng)體驗(yàn)內(nèi)容、豐富業(yè)態(tài),這樣才能更好地發(fā)揮田園的特殊魅力,與特色農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈有機(jī)整合,相輔相成。
最后是社區(qū)建設(shè)。因?yàn)樘飯@綜合體的發(fā)展需要對該地區(qū)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)和規(guī)劃,需要考慮到各種相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù),新的安置點(diǎn)的建設(shè)等,同時(shí)也是助力了城鎮(zhèn)化。需要為了原住民、新住民、游客等不同的人群規(guī)劃不同的設(shè)施。這個(gè)時(shí)候可以通過與地產(chǎn)公司合作開發(fā),打造出富有當(dāng)?shù)靥厣纳鐓^(qū)。
田園綜合體的具體案例
田園綜合體這個(gè)概念,國內(nèi)外都有相應(yīng)的案例,然而發(fā)展?fàn)顟B(tài)和模式卻不盡相同。
我們先看國內(nèi)的概念首創(chuàng)及標(biāo)桿項(xiàng)目:東方園林打造的田園東方。
長期以來業(yè)內(nèi)普遍對這個(gè)項(xiàng)目一片好評,但相關(guān)文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞。但此項(xiàng)目建成后幾乎從未見到項(xiàng)目方或者媒體對其實(shí)際經(jīng)營效果和業(yè)績有任何披露,讓人不免有些奇怪,它的商業(yè)模式和經(jīng)營情況究竟是否成功?是否起到了初期宣傳中帶動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的作用?我們通過深入剖析案例來分析。
1)無錫田園東方項(xiàng)目
田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資50億元建設(shè)(據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露實(shí)際初期投入不足1億),位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn),是國內(nèi)首個(gè)田園綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總面積6246畝,2013年4月啟動(dòng)建設(shè)。項(xiàng)目包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊,主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項(xiàng)目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集群、田園社區(qū)項(xiàng)目集群等。
陽山鎮(zhèn)地處長三角,靠近錫宜高速,緊鄰新長鐵路。交通便利,離無錫市中心大約26公里,東臨上海、蘇州,西臨南京,南臨太湖。自然環(huán)境優(yōu)美,大約有2萬畝桃林,7000多畝生態(tài)林,10平方公里山地。附近還有陽山火山和溫泉。
田園東方位于無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn),靠近蘇州、上海、南京等城市,也緊鄰太湖
田園東方的一期規(guī)劃,規(guī)模有6246畝,一期項(xiàng)目大部分為農(nóng)業(yè)板塊,少部分文旅和居住板塊
農(nóng)業(yè)板塊:
田園東方規(guī)劃出來四園(水蜜桃生產(chǎn)示范園、果品設(shè)施栽培示范園、有機(jī)農(nóng)場示范園、蔬果水產(chǎn)種養(yǎng)示范園)、四區(qū)(休閑農(nóng)業(yè)觀光示范區(qū)、果品加工物流園區(qū)、苗木育苗區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū))、兩中心(綜合管理服務(wù)中心、資源再生中心)。
這個(gè)規(guī)劃初衷是提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的多樣性,完善產(chǎn)業(yè)鏈,將傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)導(dǎo)向生態(tài)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè),為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供切實(shí)的服務(wù)和幫助。
在項(xiàng)目實(shí)際落地上,田園東方已經(jīng)建好的一期項(xiàng)目中,90%的土地用于農(nóng)業(yè)板塊,主打產(chǎn)品水蜜桃產(chǎn)量占整個(gè)陽山鎮(zhèn)的20%。拿京東目前水蜜桃價(jià)格來做參考,陽山水蜜桃與平谷水蜜桃等同樣知名的品種價(jià)格相差不大,其價(jià)格是普通水蜜桃價(jià)格的1-2倍,附加值較高。之前田園東方與本來生活網(wǎng)合作,同時(shí)也登陸了京東無錫館,線上銷售水蜜桃,但目前在本來生活網(wǎng)和京東無錫館上都找不到相關(guān)的產(chǎn)品,也未見到有效的銷售宣傳。原規(guī)劃的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也未見后續(xù)落地和產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的相關(guān)報(bào)道。田園東方對當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的影響還有待商榷。
陽山鎮(zhèn)規(guī)劃圖,大部分為水蜜桃種植用地
并且,陽山鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型,大部分的功勞是2013年陽山鎮(zhèn)桃園村農(nóng)戶成立土地股份專業(yè)合作社,將農(nóng)戶承包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)到土地股份專業(yè)合作社,然后委托給信托公司經(jīng)營管理,通過經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)獲得分紅和收益,從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營。這與田園東方基本無關(guān)。
文化旅游板塊:
田園東方的文旅板塊業(yè)內(nèi)一直有良好風(fēng)評,其由自然體驗(yàn)區(qū)、生活體驗(yàn)區(qū)、文化展示區(qū)等三個(gè)部分組成。目前已經(jīng)開放的項(xiàng)目有主題餐廳區(qū)、牧場區(qū)、綠樂園戶外活動(dòng)區(qū)、甜品售賣區(qū)、拾房書院、花間堂酒店、華德福學(xué)校等。雖然目前開發(fā)的景點(diǎn)不多,但各具特色。
田園東方導(dǎo)覽圖
這里沒有我們通常農(nóng)家樂所見的簡陋和泥濘的農(nóng)田,而是以精致、舒適的田園景觀作為整個(gè)景區(qū)的環(huán)境支撐。在每塊菜地上種上不同的農(nóng)作物,將農(nóng)作物作為景觀本身來打造。
在建筑上不同于傳統(tǒng)村落,田園東方的宅子基本是新建的,繼承了江南的風(fēng)格,粉墻黛瓦,多以平層為主。院子外鋪上木質(zhì)地板,配上遮陽傘和桌椅,即有現(xiàn)代風(fēng)情,外部又有田野環(huán)繞,生機(jī)盎然的田園風(fēng)味。同時(shí)設(shè)計(jì)者們也將咖啡館、面包房、書房等文藝的、輕奢的、流行的業(yè)態(tài)和元素注入到了傳統(tǒng)村舍之中。
田園東方的游樂項(xiàng)目則采取了寓教于樂的方式,將農(nóng)業(yè)采摘體驗(yàn)、農(nóng)場游樂、農(nóng)業(yè)教育結(jié)合在一起。已經(jīng)開放的綠樂園就有螞蟻王國主題區(qū)、小農(nóng)夫主題區(qū)、香草園主題區(qū)、農(nóng)夫果園主題區(qū)、白鷺牧場主題區(qū)、窯燒體驗(yàn)區(qū)這些項(xiàng)目。還有專門的蜜桃故事館,推廣陽山水蜜桃文化,館內(nèi)也販賣水蜜桃禮盒。
作為農(nóng)業(yè)旅游的試水之作,業(yè)內(nèi)好評滿滿,筆者也覺得確實(shí)花了一定的心力,但在此還是提出一些略有不同的觀點(diǎn)。
目前來看園內(nèi)游玩項(xiàng)目相對較少,不足以滿足都市游客的短時(shí)短途度假需求,游客還是以半日游為主。一方面可能是因?yàn)榈谝黄诘穆糜伟鍓K只有200畝,僅占目前總開發(fā)面積的4.5%,另一方面可能是因?yàn)檫@個(gè)板塊的旅游項(xiàng)目目前沒有吸引人的爆點(diǎn),項(xiàng)目更新和后續(xù)開發(fā)也較為乏力。初期新鮮感一過,客流自然越來越少。
如果要給不同口味的游客提供2日以上的游玩和體驗(yàn)內(nèi)容,田園東方還有很多內(nèi)容需要建設(shè)和填充,這也意味著更多的投入。另外與大片農(nóng)業(yè)板塊也未見有太多的整合,實(shí)際處于相對割裂狀態(tài)。如何利用農(nóng)田促進(jìn)文旅的發(fā)展也需要后續(xù)優(yōu)化。
大眾點(diǎn)評上對“田園東方”這一關(guān)鍵字搜索,實(shí)際受關(guān)注程度并不高,大致可以推斷這個(gè)景點(diǎn)的客流情況
去哪兒網(wǎng)上田園東方項(xiàng)目的門票信息,可以看到月銷量和門票套餐,月銷量僅44人
地產(chǎn)板塊:
田園東方雖然作為知名的田園綜合體,但是其核心業(yè)務(wù)仍然是地產(chǎn),這也是他們打造這個(gè)項(xiàng)目的初衷。開發(fā)的地產(chǎn)板塊一期田園小鎮(zhèn)為低密度社區(qū),多為97-230m2田園別墅,產(chǎn)權(quán)70年。
田園東方一期別墅規(guī)劃圖,張開宛如佛手,目前已經(jīng)全部售罄
田園東方別墅的建造,既促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展,提高了土地價(jià)值,又在一定程度上是改善了當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施,對城鎮(zhèn)化有促進(jìn)和提升的作用。
搜索目前田園東方及周邊的樓盤均價(jià)可知,得益于周邊良好的生態(tài)環(huán)境、精致的設(shè)計(jì)和人們回歸田園的精神追求,該地區(qū)的房價(jià)平均高于惠山區(qū)其他地區(qū)60%以上,而且第一期別墅已經(jīng)售罄,目前正準(zhǔn)備開發(fā)二期項(xiàng)目。田園東方在地產(chǎn)這個(gè)部分的表現(xiàn)優(yōu)異,項(xiàng)目的實(shí)際收益和成果明顯高于農(nóng)業(yè)和旅游板塊。
田園東方與附件房價(jià)的對比,數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)
結(jié)合上面的數(shù)據(jù),就房地產(chǎn)方面來說,田園東方是一個(gè)相對成功的項(xiàng)目,不僅房價(jià)高于周邊地區(qū),別墅也都銷售一空。雖然田園東方CEO張誠也曾作過“特色小鎮(zhèn)勿重蹈房地產(chǎn)鬼城覆轍”的演講,但是根據(jù)之前的分析來看目前田園東方核心依然是地產(chǎn)業(yè)。
以上述分析,目前田園東方的模式,并沒有很好的解決當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)和旅游的問題。商業(yè)模式的本質(zhì)是以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地,同時(shí)以文旅項(xiàng)目來抬高房地產(chǎn)價(jià)值。農(nóng)業(yè)板塊并沒有和文旅有太多結(jié)合,產(chǎn)業(yè)鏈也未見成效,即沒有提高農(nóng)業(yè)的附加值,也沒有發(fā)展出農(nóng)業(yè)觀光為主的旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項(xiàng)目。
總體上來說,田園東方仍然是個(gè)相對不成熟的田園綜合體實(shí)驗(yàn),實(shí)際經(jīng)營業(yè)績、產(chǎn)業(yè)提升及經(jīng)濟(jì)效益存疑,東方園林自己也并未進(jìn)行實(shí)際的大規(guī)模復(fù)制(目前幾個(gè)項(xiàng)目都在概念階段)。
國內(nèi)開發(fā)田園綜合體的主要難點(diǎn)筆者認(rèn)為在于“農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡,產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開發(fā)商多為房地產(chǎn)商,以建設(shè)房地產(chǎn)為目的去的,用發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游和田園綜合體的概念問政府低價(jià)拿地,再以田園風(fēng)光+文旅配套來抬高房價(jià),這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤。然后在高額利潤中挖一塊補(bǔ)貼文旅投資和農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就行了。他們實(shí)際上對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)本身就很生疏,滾動(dòng)開發(fā)、快進(jìn)快出、賣完走人的房地產(chǎn)模式也決定了其完全無心真正做好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。旅游板塊也可能在初期賣房時(shí)建設(shè)較好,后續(xù)建設(shè)就越來越不用心,草草了事了。
真正意義上的田園綜合體,需要各個(gè)板塊相互促進(jìn)和支持,能夠共同產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益,有一套成熟的可持續(xù)的模式,而不是用地產(chǎn)盈利去貼補(bǔ)其他兩塊的表面文章。中國的田園綜合體今后需要如何發(fā)展,還是要通過不斷的研究和實(shí)際探索,來進(jìn)一步的發(fā)展和完善,這個(gè)也是我們在相關(guān)項(xiàng)目咨詢中努力完善的課題。
2)臺灣南投縣埔里鎮(zhèn)桃米村
接下來我們再看看中國大陸外的較為成功的案例。
桃米村位于臺灣南投縣埔里鎮(zhèn)中潭公路旁,在鎮(zhèn)中心西南約5公里處,占地18平方公里,人口1264人。1999年9月21日,臺灣發(fā)生“集集大地震”,桃米村是重災(zāi)區(qū)。地震過后,在新故鄉(xiāng)文教基金會的幫助下,村民決定將村子定位成生態(tài)農(nóng)業(yè)社區(qū)來進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。
桃米生態(tài)社區(qū)的入口處,青蛙為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)識
桃米生態(tài)社區(qū)概覽圖,來源于其官網(wǎng)
桃米村原本以種植地瓜、早稻為主,之后陸續(xù)種植樹薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經(jīng)濟(jì)作物。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的沒落,社區(qū)許多土地陸續(xù)休耕,青壯年人口外流,社區(qū)逐漸凋敝。災(zāi)后重建的過程中,繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已經(jīng)沒有前景?;饡膶<覀兲岢隽恕疤颐咨鷳B(tài)村”的概念,目標(biāo)是將桃米村從一個(gè)傳統(tǒng)農(nóng)村轉(zhuǎn)型成一個(gè)結(jié)合有機(jī)農(nóng)業(yè)、生態(tài)保育和休閑體驗(yàn)的教育基地。同時(shí)專家們也發(fā)現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)資源豐富,尤其是青蛙,當(dāng)?shù)負(fù)碛袓u內(nèi)79%的青蛙品種。
基金會為當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)計(jì)了一系列有關(guān)民宿、餐飲、解說、景點(diǎn)開發(fā)等課程。這些方面的培訓(xùn),讓當(dāng)?shù)鼐用癫挥迷僖揽渴杖牒艿偷霓r(nóng)業(yè)(2000年當(dāng)?shù)剞r(nóng)民年收入約10萬新臺幣,彼時(shí)大學(xué)生收入約為30萬新臺幣)。
經(jīng)過這些年的發(fā)展,當(dāng)?shù)氐穆糜问杖朐鲩L迅速,各類業(yè)態(tài)的發(fā)展和數(shù)量都有了可觀的進(jìn)步。
當(dāng)?shù)貎H有1000多人口,年接待游客近幾年接近100萬人次。從開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目到10多年間,當(dāng)?shù)貭I收年復(fù)合增長率162%,漲速驚人。
同時(shí)社區(qū)獲得的每一筆收入,包括民宿、餐飲等,都需要上交5%-7%,導(dǎo)覽解說上交10%,作為公眾支出照顧社區(qū)弱勢群體,構(gòu)筑了一個(gè)較好的社區(qū)環(huán)境。
桃米村的社區(qū)通過當(dāng)?shù)氐穆糜?、農(nóng)業(yè)來支持和建設(shè)。農(nóng)業(yè)通過轉(zhuǎn)型成生態(tài)農(nóng)業(yè),融入旅游的因素,吸引了大量的游客,為當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)收做出了貢獻(xiàn)。最終,三個(gè)產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn),發(fā)展出了一條可持續(xù)的生態(tài)旅游模式。桃米村也成了臺灣著名景點(diǎn)之一。
3)其他國家的案例
除了桃米村,其他國家也有成功的例子。
美國:美國Fresno農(nóng)業(yè)旅游區(qū)由Fresno city東南部的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)及休閑觀光農(nóng)業(yè)區(qū)構(gòu)成。區(qū)內(nèi)有美國重要的葡萄種植園及產(chǎn)業(yè)基地,葡萄干產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量93%。還有賞花徑、水果集市、薰衣草種植園等。采用“綜合服務(wù)鎮(zhèn)+農(nóng)業(yè)特色鎮(zhèn)+主題游線”的立體架構(gòu),每年吸引300多萬人次前來參觀,創(chuàng)收60億左右。
法國:法國的普羅旺斯以薰衣草聞名于世,當(dāng)?shù)爻渥銧N爛的陽光最適合薰衣草的成長,不僅吸引來自世界各地的度假人群欣賞花海,還帶動(dòng)了一系列薰衣草產(chǎn)品的銷售。除了游覽,其特色美食——橄欖油、葡萄酒、松露也享譽(yù)世界。還有持續(xù)不斷的旅游節(jié)慶活動(dòng),以營造濃厚的節(jié)日氛圍和藝術(shù)氛圍。
韓國:江原道旌善郡大醬村出奇制勝地由和尚與大提琴家共同經(jīng)營,利用當(dāng)?shù)卦牧?,采用韓國傳統(tǒng)手藝制作養(yǎng)生食品的方式制造大醬。此外,休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者還特別準(zhǔn)備了三千個(gè)大醬缸為背景的大提琴演奏會、綠茶冥想體驗(yàn)、赤腳漫步樹林及美味健康的大醬拌飯,增加了游客的體驗(yàn)性。以此為買點(diǎn)吸引大量游客。
日本:日本的大王山葵農(nóng)場,該農(nóng)場以黑澤明的電影《夢》的拍攝地點(diǎn)而聞名,這種以農(nóng)場為依托,以媒體傳播為宣傳手段也是鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的方向之一。農(nóng)場每年收貨山葵150公噸,是日本最大的山葵園之一,每年吸引120萬人次前來參觀。
參考了上述的成功案例,我們可以預(yù)見田園綜合體今后定將大有可為,那么對于我們來說,該如何建設(shè)田園綜合體呢?
農(nóng)業(yè)、旅游、宜居的有機(jī)結(jié)合才是田園綜合體
田園綜合體的發(fā)展價(jià)值觀是通過第三產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)第一產(chǎn)業(yè),絕對不是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目。田園綜合體的發(fā)展仍然需要以農(nóng)村為根本,根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》的要求:農(nóng)村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”,集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體。
循環(huán)農(nóng)業(yè)就是充分利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資源,發(fā)展多層次利用技術(shù),促進(jìn)生態(tài)發(fā)展,減少農(nóng)業(yè)污染和資源的浪費(fèi)。變廢為寶,實(shí)現(xiàn)效率最大化。創(chuàng)意農(nóng)業(yè)就是不僅圍繞著農(nóng)產(chǎn)品的種植、開采和加工,更可以發(fā)展周邊行業(yè)如原創(chuàng)的特色食品、飲品,開發(fā)出農(nóng)業(yè)用地的旅游觀光功能等,體現(xiàn)出農(nóng)業(yè)的人文和科技要素。農(nóng)事體驗(yàn)可以提供農(nóng)業(yè)勞動(dòng)體驗(yàn)的服務(wù),使游客體驗(yàn)到當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣。
旅游業(yè)的發(fā)展也與農(nóng)業(yè)發(fā)展密不可分。通過對當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的規(guī)范化、機(jī)械化、特色化,進(jìn)而開發(fā)出相應(yīng)的體驗(yàn)點(diǎn)、農(nóng)產(chǎn)品基地等作為旅游項(xiàng)目,同時(shí)也發(fā)展相應(yīng)的餐飲住宿行業(yè),生態(tài)旅游行業(yè),進(jìn)一步發(fā)掘當(dāng)?shù)氐穆糜翁厣拖鄳?yīng)的景點(diǎn),打造出一條依托農(nóng)業(yè)也能提高農(nóng)業(yè)附加值的產(chǎn)業(yè)鏈。
田園綜合體的規(guī)劃同時(shí)也是對當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)的設(shè)計(jì)和開發(fā)。建設(shè)田園綜合體的過程當(dāng)中,通過先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、現(xiàn)代化的配套設(shè)施,科學(xué)的社區(qū)規(guī)劃安排,提升當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)質(zhì)量和環(huán)境,改善了當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量,合理安排當(dāng)?shù)氐木幼↑c(diǎn),同時(shí)也能提供就業(yè)機(jī)會,從而在另一種意義上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。
當(dāng)然,打造農(nóng)業(yè)+旅游+社區(qū)三位一體的田園綜合體的話,需要這三個(gè)方面相輔相成。農(nóng)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè),需要為旅游的發(fā)展提供條件和創(chuàng)意,也可以通過農(nóng)業(yè)用地的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)的建設(shè)。旅游產(chǎn)業(yè)一方面可以充分開發(fā)出當(dāng)?shù)氐馁Y源,促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,另一方面又可以為當(dāng)?shù)靥峁┲群透吒郊又档穆糜问杖搿I鐓^(qū)建設(shè)也需要農(nóng)業(yè)的發(fā)展,農(nóng)民生活水平的提高,以及旅游業(yè)的發(fā)展來推動(dòng),在規(guī)劃好的基礎(chǔ)上,合理安排農(nóng)業(yè)用地、旅游景點(diǎn)、新型社區(qū)。三者結(jié)合,共同促進(jìn),才能發(fā)展出良性的、可持續(xù)的田園綜合體。
田園綜合體的打造本質(zhì)上還是三個(gè)產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)和發(fā)展
田園綜合體的成功要素
在田園綜合體的規(guī)劃和建設(shè)的過程中,不僅僅是簡單的發(fā)展三個(gè)產(chǎn)業(yè),也需要考慮以下幾個(gè)方面的問題。
1)功能定位準(zhǔn)確:一個(gè)田園綜合體首先要找準(zhǔn)自己的定位,結(jié)合自身的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè),因地制宜的發(fā)展,同時(shí)也需要找準(zhǔn)自己發(fā)展的方向,以農(nóng)業(yè)為核心,發(fā)展相關(guān)的旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。
2)區(qū)位及基礎(chǔ)條件較優(yōu):區(qū)位因素對田園綜合體很重要,農(nóng)業(yè)發(fā)展需要好的自然地理環(huán)境,旅游業(yè)發(fā)展也需要好的區(qū)位條件。發(fā)展田園綜合體,對當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施要求較高,當(dāng)?shù)毓艿赖匿佋O(shè)、道路的修建都是影響田園綜合體發(fā)展的重要條件。區(qū)位和交通條件好、基礎(chǔ)設(shè)施好的地區(qū),才能吸引到游客,同時(shí)也能負(fù)荷更多的游客。
3)政策支持顯著:政策上的支持和引導(dǎo)、資金和人力的支持、土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)的界定以及劃分,還有拍賣所需的土地的優(yōu)惠政策,這些都離不開政府的有力支持。同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)又需要政府的支持和投入,所以建設(shè)田園綜合體也需要考慮到政府的因素,當(dāng)?shù)卣С至Χ确浅V匾?。田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的周期和投資回報(bào)周期。
4)商業(yè)模式優(yōu)秀:設(shè)計(jì)一個(gè)良好的商業(yè)模式也很重要,田園綜合體作為一種農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的新型發(fā)展方式,投資建設(shè)的過程中,需要明確投資和融資的機(jī)制,如何融資、如何投資都是規(guī)劃環(huán)節(jié)中需要著重考慮的部分。要確保資金切實(shí)的用到田園綜合體的建設(shè)上去。同時(shí)也要設(shè)計(jì)好盈利模式,以便更好的籌資和融資。不能以房地產(chǎn)為核心,否則開發(fā)商通過房地產(chǎn)的小部分利潤補(bǔ)貼農(nóng)業(yè)的虧空,從而獲取廉價(jià)的住宅用地,房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完成之后,開發(fā)商便無后續(xù)建設(shè)的動(dòng)力,也難以長期保持一個(gè)精品項(xiàng)目,最后僅僅讓房地產(chǎn)商利益最大化。農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)就變成了開發(fā)商的噱頭,最后不了了之。優(yōu)秀的商業(yè)模式,是一個(gè)良性的、協(xié)同發(fā)展的模式。
5)對農(nóng)業(yè)有顯著的帶動(dòng)作用:建設(shè)田園綜合體,如果商業(yè)模式設(shè)計(jì)合理,其他的基礎(chǔ)設(shè)施相繼跟進(jìn),有了政府支持下的網(wǎng)管鋪設(shè),就能帶動(dòng)農(nóng)村和農(nóng)民的發(fā)展和消費(fèi)人群的增加。他不僅能更大程度上的開發(fā)利用農(nóng)村的資源,對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型提供幫助,提高農(nóng)業(yè)的附加值和農(nóng)民的生活水平。也能帶動(dòng)周邊的發(fā)展,對周邊的發(fā)展有促進(jìn)的作用。
6)生態(tài)環(huán)境友好:田園綜合體的發(fā)展離不開當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的支持。田園綜合體中的旅游板塊對環(huán)境要求較高,環(huán)境好的地方才能吸引到游客。所以不僅事前考察評估的環(huán)節(jié)需要考慮到環(huán)境的優(yōu)劣,建設(shè)中和以后的維護(hù)中也需要保護(hù)環(huán)境,建設(shè)生態(tài)友好的旅游景點(diǎn)和社區(qū)。規(guī)劃合理的網(wǎng)管鋪設(shè)也是對生態(tài)的保護(hù)。
總的來說,田園綜合體的打造是一個(gè)系統(tǒng)性的工程。它并不是一個(gè)很簡單的農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目,更不是農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,而是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、互相協(xié)同的模式。目前中國整個(gè)社會對這種運(yùn)作模式都有很大的需求,這也凸顯了對這方面商業(yè)模式分析、產(chǎn)業(yè)鏈整合、運(yùn)作方式研究等頂層架構(gòu)設(shè)計(jì)的專業(yè)性和稀缺性。
雖然真正的田園綜合體目前在中國還沒有非常成功的案例,但是我們?nèi)匀豢春盟己玫陌l(fā)展前景,此類項(xiàng)目的運(yùn)作模式探索和成熟,對我國社會的穩(wěn)定和發(fā)展都有重要的意義。
結(jié)語
目前來看田園綜合體還在探索試驗(yàn)階段,需要精細(xì)打造,離廣泛復(fù)制還有一段時(shí)間。之前憑借“特色小鎮(zhèn)”“美麗鄉(xiāng)村”等概念所打造的小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村,失敗的居多。那些小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村大部分同質(zhì)化嚴(yán)重、交通條件較差、宣傳力度較小、區(qū)域特色不突出,投入了大量的人力物力,也沒能為當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)效益。
所以在打造各地的田園綜合體的時(shí)候,需要特別重視頂層設(shè)計(jì)的作用,以調(diào)查研究為起點(diǎn),充分考察每個(gè)地方的區(qū)位、自然、人文、交通等方面的情況,結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣龀銮袑?shí)可行的規(guī)劃和戰(zhàn)略,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)。這樣才能避免盲目和冒進(jìn),減少項(xiàng)目的失敗的可能性。尤其是田園綜合體需要統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)這三個(gè)方面,也需要找準(zhǔn)當(dāng)?shù)氐亩ㄎ唬荒転榱藴慅R旅游和地產(chǎn)這些因素而不考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和未來的發(fā)展方向,這對操盤者的專業(yè)性和前瞻性要求都更高。
田園綜合體的建設(shè)對政府來說,一定程度上能解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題,也能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供幫助。對農(nóng)民來說,帶來了更高的收入和更好的居住環(huán)境,同時(shí)也一定程度上解決了農(nóng)村空巢化,使農(nóng)村勞動(dòng)力回流,緩解社會問題。對游客來說,體驗(yàn)到了新型的旅游方式和不同的生活體驗(yàn)。對城市旅居者來說,田園風(fēng)光帶來完全不同的居住體驗(yàn),優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目也有很好的保值升值的空間。
未來中國,田園綜合體必然大有可為。
*本文作者:馬寶山,景鑒智庫分析師;周鳴岐(WeChat: ZMQ_V_),執(zhí)惠特約評論員,景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師,長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究,政府顧問、文旅項(xiàng)目策劃及投資顧問、財(cái)務(wù)顧問。
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