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環(huán)球影城、派拉蒙主題公園趟過的坑,中國的同行如何避免?

大交通 本文作者:洪麗萍 2017-08-27
即使是那些取得巨大成功的主題公園在發(fā)展過程中也經(jīng)歷了不少坑,這些“坑”是新的主題公園很難避免的,避免“重蹈覆轍”的最好方法是看看那些“前車之鑒”。本文將主要圍繞以下四個方面展開,帶領(lǐng)大家思考主題公園運營管理背后的邏輯:主題公園到底是一門怎樣的生意?如何創(chuàng)造更長的商業(yè)價值時長、更高的重游率?IP授權(quán)和資本再投資有哪些坑?如何吸引過夜游客?

主題樂園項目投資巨大,多則百億,少則千萬,然而中國很多公司往往做了一個簡陋的可行性分析就開始做起規(guī)劃和設(shè)計,第一步錯則后面節(jié)節(jié)敗退。除了中國特殊國情之外,更是因為中國從業(yè)者缺乏對主題公園業(yè)態(tài)的專業(yè)理解和理性投資分析。

但這并不全是企業(yè)的錯,事實上,即使是那些現(xiàn)在看起來取得巨大成功的主題公園在發(fā)展過程中也經(jīng)歷了不少坑,這些“坑”是新的主題公園很難避免的,因此,避免“重蹈覆轍”的最好方法是看看那些“前車之鑒”。為此,執(zhí)惠采訪到Pro Forma顧問公司的創(chuàng)始人Mark Dvorchak談主題公園建設(shè)前的投資策略。Mark曾任美國經(jīng)濟研究協(xié)會(ERA)副主席,擁有20年以上娛樂業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗,長期對全球主題樂園、水上樂園和景點進行市場分析和可行性分析,其服務過的企業(yè)有環(huán)球影城(韓國)、派拉蒙影業(yè)(西班牙)、新加坡圣淘沙總體規(guī)劃、莫干山景區(qū)等。

本文將主要圍繞以下四個方面展開,帶領(lǐng)大家思考主題公園運營管理背后的邏輯:主題公園到底是一門怎樣的生意?如何創(chuàng)造更長的商業(yè)價值時長、更高的重游率?IP授權(quán)和資本再投資有哪些坑?如何吸引過夜游客?

近日,Mark老師受和羿文旅學院之邀到北京教授兩天《主題樂園投資策略》課程,現(xiàn)場,Mark結(jié)合全球主題公園案例,例如,環(huán)球影城為何在新加坡IP授權(quán)上失敗、派拉蒙主題公園為何經(jīng)營不善無奈易手于雪松會、洛杉磯環(huán)球影城周圍度假區(qū)如何起死回生等,從主題公園投資、市場模型、運營等方面進行了精彩分享。

以下是Mark兩天課程的干貨分享:

*Pro Forma顧問公司的創(chuàng)始人Mark Dvorchak

一、主題公園是一門怎樣的“生意”?

只是作為房地產(chǎn)開發(fā)商,賣商業(yè)地產(chǎn),主題樂園運營交給專業(yè)公司來運營?還是自己既做開發(fā),又做運營,成為一個主題公園真正的擁有者?作為擁有者需要了解從概念規(guī)劃、方案設(shè)計、施工建設(shè)到日常運營等一系列環(huán)節(jié),主題公園是一個長周期的生意,僅從概念設(shè)計到樂園開幕往往需要長達3年時間,在這一過程中需要不斷的磨合和十足的耐心,并且真正懂得行業(yè)。與房地產(chǎn)行業(yè)資金快進快出,房子銷售一空資金全部收回不同,主題公園行業(yè)需要長期的系統(tǒng)經(jīng)營,資金回收短則7年,長則10年。

與其他景點不同,主題公園由三大部分組成:

1、占有支柱地位的景點,包括:1)驚悚、故事類的游樂設(shè)施,2)大天幕、時空變化的演出,3)動物、時空變化類展覽,4)干的、濕的場地等;

2、身臨其境的氛圍,對設(shè)計要求較高,也是主題公園真正價值所在;

3、餐飲服務和禮品購物,尤其是主題餐飲,有IP的主題公園玩偶、紀念品銷售極好,有代入感,比如哈利波特主題公園的魔法棒、飛天掃帚。

其中景點容量設(shè)計尤其重要,這關(guān)乎投資金額,更關(guān)乎游客體驗。通過游樂設(shè)施、表演、展覽和場地等景區(qū)內(nèi)容的合理組合來計算理論上每小時限載人數(shù)。我建議通過設(shè)計日、園內(nèi)高峰期、娛樂單位等基礎(chǔ)元素來預測主題公園每小時限載人數(shù)。

此外停留時長設(shè)計也很關(guān)鍵,因為停留時長就意味著收入,只有足夠長才能帶來餐飲消費;長時間的情感聯(lián)系才能推動零售,還可能帶來停車費、酒店住宿和相關(guān)贊助費用。

那么如何創(chuàng)造出足夠有商業(yè)價值的時長,甚至二次重游率呢?唯有內(nèi)容,足夠多的景點數(shù)量和足夠高的景點品質(zhì),以超出個人時間所及。主題公園相比于其他景點的獨特內(nèi)容價值包括:1、游樂設(shè)施,通常更復雜,更快,更大的硬件設(shè)備往往更有吸引力;2、獨特性,獨特的游樂設(shè)施和景點往往比標準化游樂設(shè)施更有吸引力;3、規(guī)模更大/更高/更快,更有吸引力;4、身臨其境、強烈、景觀優(yōu)美的主題更有吸引力,沒有主題會很影響吸引力;5、主題和娛樂隊列;6、使用當下流行的IP,比如哈利波特;7、表演設(shè)施,有運輸系統(tǒng)的表演往往比單純演出更有吸引力。

我們將主題公園價值按照從1到10分值,分成6個等級,如下圖所示:


如果你以為主題公園僅僅是迪士尼樂園這種超大型的,那么你需要升級一下知識體系了。我們將世界上的主題公園分成5大類,他們分別是:

1、目的型主題公園,這類主題公園提供的景點會有身臨其境的感覺,如:迪士尼、環(huán)球影城樂園;

2、區(qū)域主題公園,具有大型游樂設(shè)施和自然景觀,如:長隆海洋王國、方特夢幻世界、歡樂谷、六旗;

3、特色主題公園,具有特殊內(nèi)容或市場焦點的傳統(tǒng)主題樂園,如:樂高樂園、法拉利汽車公園、海洋世界;

4、娛樂主題樂園,家庭娛樂中心在室內(nèi)環(huán)境中收集小景點和高端視頻游戲,如:蘇州樂園、DREAM WORLD;

5、FEC主題樂園,聯(lián)邦委員會在室內(nèi)環(huán)境中收集小景點和高端視頻游戲,如:JOYPOLIS、DREAM PLAY等。

從過往的市場發(fā)展經(jīng)驗來看,我們發(fā)現(xiàn)以上5大類主題公園在主題環(huán)境、知識產(chǎn)權(quán)、停留時長、目標市場、投資資本、游客量等6大元素上上差異明顯,如下圖所示,供您做投資參考:

二、IP授權(quán)玩不起?

IP(intellectual property,知識產(chǎn)權(quán))是任何一個主題公園從業(yè)者都繞不過去的專業(yè)領(lǐng)域。即便是在美國市場,即便是大牌公司也曾在IP授權(quán)上栽了跟頭。環(huán)球影城總公司雖然成功回購日本環(huán)球影城,但至今卻未如愿買回新加坡環(huán)球影城,眼看著它游樂設(shè)施低劣,且不持續(xù)投資,陷入惡性循環(huán),給品牌抹黑,這是因為早期總部并非所有者,僅參與前期概念研發(fā)。雖然迪士尼樂園成功增加維尼熊、漫威英雄等小型IP,然而派拉蒙影業(yè)只能將自創(chuàng)的主題公園賣給雪松會經(jīng)營,它將影業(yè)品牌和刺激性IP投放在刺激性設(shè)備上的做法被證明失敗,無法帶來公園流量的相應增長。

那么什么是知識產(chǎn)權(quán)?“對于如手稿或設(shè)計等智力創(chuàng)作所得到的作品或發(fā)明,其創(chuàng)作者擁有該作品或發(fā)明權(quán)利,能夠?qū)ζ渖暾垖@?、版?quán)或商標”。對于客戶來說,知識產(chǎn)權(quán)具有普遍的市場吸引力。一旦獲得IP授權(quán),你將獲得包括名字/品牌/商標、剪輯片段、肖像、音樂、相關(guān)產(chǎn)品、合作營銷等方面的使用權(quán),具體IP具體協(xié)商IP的使用規(guī)范。

知識產(chǎn)權(quán)持有人通常不提供:投資(可單獨協(xié)商)、創(chuàng)意投入、要求的績效,運行和維護標準。對于中國投資者,國外不同IP各自具有怎樣的授權(quán)價值?我有三條建議:1、遠離迪士尼樂園、環(huán)球影城樂園這類傘護式品牌IP,因為要求極高,數(shù)量有限,可能一個國家就一個授權(quán);2、推薦與??怂?、派拉蒙、米高梅、BBC、探索·發(fā)現(xiàn)等娛樂公司合作,一方面可多地開發(fā),另一方面自己還可研發(fā)自己的新內(nèi)容;3、還推薦與孩子寶、獅門、微軟等游戲類公司合作,因為游戲周期較長,可一代一代玩下去。當然大家各自情況不一,以上建議僅供參考。

三、主題公園“資本再投資”是不可碰觸的底線

在中國主題公園市場一直存在著門票收益占比過高,而零售、住宿等服務收益過小等問題。從全球范圍來看,健康的主題公園其收益包含五大部分。以迪士尼樂園這種目的型主題公園為例,門票占比53%,餐飲占比17%,零售占比17%,贊助占比5%,停車、照片等其他雜費占比8%。

單拿餐飲來說,從市場發(fā)展現(xiàn)狀來看,游客對餐飲呈現(xiàn)多樣化需求,包括餐桌、自助飯?zhí)?、窗口快餐、餐點&招牌菜、手推車等,未來的發(fā)展趨勢則是餐券、高質(zhì)量餐飲服務和酒類零售。

都說主題公園是有錢人玩的游戲,為什么?因為前期一次性固定投資巨大,多則數(shù)百億元,少則也是數(shù)千萬元。主題公園投資分為硬和軟成本,硬成本包括:

1、景點——娛樂設(shè)施系統(tǒng)、建筑、媒體宣傳、生產(chǎn)部件、外部主題等

2、表演——劇場、演出道具、媒體宣傳等

3、其他建筑——餐飲店、零售店、操作室、后臺區(qū)域等

4、分期發(fā)展——硬景觀、水、橋、指示牌等

5、區(qū)域開發(fā)——土地、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施、停車場等

軟成本包含三大項目,包括:1、設(shè)計——總體規(guī)劃、景點設(shè)計、建筑設(shè)計、工程設(shè)計、知識產(chǎn)權(quán)&監(jiān)管、項目管理等;2、開業(yè)前服裝、培訓等;3、通貨膨脹,融資等。

針對中國主題公園市場我特別強調(diào)“資本再投資”,這是經(jīng)常被投資者主觀或客觀忽視,但卻是主題樂園最重要的開支之一。因為如果沒有再投資,主題樂園就會貶值,唯有增加新項目投資才能確保主題公園原有的市場地位。西方國家市場經(jīng)驗表明,沒有穩(wěn)定的再投資,每年入園人數(shù)必然下降,客戶二次重游率必然不高,這是主題公園擁有者在建園時就要考慮到的。迪士尼樂園每年將營收的12-20%用于再投資。

在主題公園投資分析中,由上往下的運營成本可行性分析也非常必要。只有持續(xù)而充足的運營投資才能使重資產(chǎn)投資收回成本乃至盈利。我們認為主題公園運營成本包含以下7大項目:1、增值稅2、商品成本3、人事費用:包括經(jīng)理、基層員工等(收益的18-30%)4、營銷(收益的6-8%)5、運營費(維護、效用、供應、保險、稅項,收益的10-15%)6、土地租借費用7、授權(quán)費,取決于知識產(chǎn)權(quán)的用途(收益的3-7%)8、管理費用(收益的1-2%)。

四、如何盯住過夜游客?

在開始投資前,除非能有正確的市場定位,否則巨額投資只能打水漂。舉例來說,一開始洛杉磯環(huán)球影城周邊娛樂區(qū)域運營極為慘淡,幾乎以關(guān)門告終。最后經(jīng)過客觀謹慎的市場分析,確定該區(qū)域的目標客戶是周邊居民,圍繞周邊居民的特定需求環(huán)球影城通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)逆襲:1、投資建設(shè)適合周邊居民的娛樂設(shè)施;2、將停車場免費化;3、建成5000座的電影院和購物中心。

對于主題公園,如何預估目標市場?1960年奧蘭多市并沒有主題公園先例,迪士尼高管巴茲·普賴斯先生“發(fā)明了”奧蘭多華特迪士尼世界主題公園的可行性分析,他應用縝密的方法來確定潛在的入園人數(shù),其考量因素包括:地理位置、假期長短、市場合理和基準滲透率、合理的定價標準。

此處我要談談如何辨別主題公園的過夜游客,因為這部分客戶商業(yè)價值最高,對主題公園的持續(xù)經(jīng)營尤為關(guān)鍵。我想談7條原則:1、大部分情況下商務游客不是過夜游客;2、走親訪友的游客很重要;3、團體游收入低,多關(guān)注自由行游客;4、國際主題公園的影響比大多數(shù)人預想得?。?、中國國內(nèi)旅游數(shù)據(jù)夸大;6、根據(jù)賓館市場可獲得更真實的過夜游市場數(shù)據(jù);7、考慮非旅館住宿率。

對于中國大多數(shù)主題公園經(jīng)營不善的現(xiàn)象,我想并不僅僅是因為投資者經(jīng)驗不足,還因為很多擁有者沒有把心思真正花在主題公園經(jīng)營上。他們只是將主題公園當作一個工具,來拿地建房賣房,當然他們必須履行當初的約定,持續(xù)艱難經(jīng)營主題公園數(shù)年。但從長遠趨勢來看,市場需求旺盛,中國主題公園行業(yè)發(fā)展空間巨大。

感謝和羿文旅學院夏冬老師對此文的支持。

*本文作者執(zhí)惠分析師洪麗萍(WeChat:hongliping719)。

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