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登錄一、中國旅游發(fā)展短板
中國旅游發(fā)展的短板現(xiàn)在有三個(gè):
1、結(jié)構(gòu)優(yōu)化
我們現(xiàn)在一說旅游形勢就是一片大好,無限美好,越說越熱鬧,從中央到地方都非常重視,去年國務(wù)院和各個(gè)有關(guān)部委下發(fā)的涉及旅游的文件一共69個(gè),也提了很多政策,旅游發(fā)展的春天來了。但這些政策最終落實(shí)還在地方政府,如果中央各個(gè)部門沒有實(shí)實(shí)在在的有含金量的東西,地方政府為什么要落實(shí)?可是這里面企業(yè)的發(fā)展只是靠政策優(yōu)惠恐怕不行。
現(xiàn)在最大的問題是結(jié)構(gòu)優(yōu)化,中央提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài),供給策結(jié)構(gòu)改革,這里面提出了三去一降一補(bǔ),我們旅游行業(yè)里有沒有去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿這些問題?同樣有這些問題,現(xiàn)在普遍沒有看到這些,所以很容易前面是一個(gè)坑就進(jìn)去了。
我的基本判斷是傳統(tǒng)旅游業(yè)態(tài)基本上是供過于求,其中體現(xiàn)最強(qiáng)烈的是城市型酒店。魯能集團(tuán)的酒店很多,大品牌、高大上,再進(jìn)一步發(fā)展還有多大余地?這是第一個(gè)問題。但是我們回過頭來想想有哪些東西我們需要做,旅游發(fā)展的結(jié)構(gòu)性短缺在哪?第一個(gè)是休閑度假的項(xiàng)目少,雖然很多項(xiàng)目都打著休閑度假的牌子,實(shí)際上做的并不是休閑度假的產(chǎn)品,這是第一個(gè)短板。結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面第二個(gè)問題是娛樂性的項(xiàng)目少,這也是短板,所以這里面怎么把結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整過來是很大的問題。從魯能的情況來看,我覺得酒店最好別干了,你們的美麗鄉(xiāng)村魯能升級這些項(xiàng)目是可以的。
2、消費(fèi)細(xì)化
我們現(xiàn)在說市場都是在籠統(tǒng)說,國家旅游局一說是2016年中國國內(nèi)旅游人數(shù)44億人次,總收入是3.9萬億,這些數(shù)聽起來很宏大,都覺得不得了,到底消費(fèi)的結(jié)構(gòu)是什么結(jié)構(gòu)?我們?nèi)绾渭?xì)化?就涉及到這個(gè)問題。這里面要想引發(fā)市場,最重要的是創(chuàng)新,今天這個(gè)項(xiàng)目占地一萬畝,這是當(dāng)時(shí)百家央企支援河北的項(xiàng)目,既然被河北忽悠了,你們進(jìn)來了,就努力把這個(gè)事情做好?,F(xiàn)在有一套很細(xì)致的構(gòu)想,從目前的市場狀態(tài)來說想到家了,從發(fā)展角度說不行。
第一個(gè)問題,北京周邊和北京自身有多少這樣的項(xiàng)目?這些項(xiàng)目運(yùn)行如何?如果不把這個(gè)問題研究清楚,指著文安縣、廊坊市的這點(diǎn)消費(fèi),撐不起你的項(xiàng)目。如何吸引北京人,北京市場有北京市場的特點(diǎn),把這個(gè)事情研究透了,這個(gè)項(xiàng)目就有戲了。開會的這個(gè)酒店也是,我是老炮,所以這個(gè)酒店我走了一趟就知道,大概是兩百多間客房,得有三萬平方米的建筑,投資至少有三個(gè)億。我就一個(gè)結(jié)論,這個(gè)酒店賺不到錢。怎么調(diào)整?怎么來把這些事做好?
魯能集團(tuán),在中國房地產(chǎn)行業(yè)排第十八位,增長是行業(yè)第一,我再問一句,利潤有多少?投資和回報(bào)是不是成正比?如果不把消費(fèi)細(xì)化研究透,很多項(xiàng)目很難選擇。當(dāng)然現(xiàn)在有一個(gè)特點(diǎn),是供給創(chuàng)造需求,只要產(chǎn)品好,需求會過去,這是旅游的一個(gè)特點(diǎn)。
比如說九寨溝有一個(gè)項(xiàng)目九寨天堂,那個(gè)地方我到現(xiàn)場看過,當(dāng)年我參加了論證會,看不準(zhǔn)這個(gè)事,也不能否也不能同意,我就很難想象如此遠(yuǎn)天遠(yuǎn)地的地方搞個(gè)九寨天堂的項(xiàng)目能做成嗎?結(jié)果我再去這個(gè)酒店一看,行了,酒店的門口的水牌上都是大銀行的董事會,大公司的董事會,憑這一條就成了,供給創(chuàng)造需求。
真正細(xì)化是這個(gè)項(xiàng)目對應(yīng)哪個(gè)市場,對應(yīng)哪個(gè)市場層、哪個(gè)年齡層、哪個(gè)消費(fèi)層,要細(xì)化到這個(gè)程度。我們現(xiàn)在做項(xiàng)目都是籠統(tǒng)的,一看項(xiàng)目規(guī)劃,一個(gè)圈一百公里,一個(gè)圈三百公里,一個(gè)圈五百公里,一張口五百公里的范圍內(nèi),有三億人口,我的項(xiàng)目必成,后來我說為什么不畫個(gè)三千公里的市場圈,全世界都在你的范圍內(nèi),怎么能叫必成?
當(dāng)年我們的旅行社做日本修學(xué)旅游,這個(gè)城市一共有二十個(gè)中學(xué),這些中學(xué)的教導(dǎo)主任家住哪里他們都知道,因?yàn)榻虒?dǎo)主任決定中學(xué)生到哪旅游,到家里拜訪,表明對你充分的尊重,詳細(xì)的情況介紹,細(xì)致的安排下來。這是九十年代上半期旅行社的做法,現(xiàn)在市場基本沒有這樣的行為了,現(xiàn)在大家都靠網(wǎng)絡(luò)忽悠。這也是下一步非常關(guān)鍵的短板,比如說我到江蘇北部,問他們的市場在哪?長三角,長三角經(jīng)濟(jì)這么發(fā)達(dá),旅游也很發(fā)達(dá),在自己那玩夠了怎么可能跑蘇北?我說你們的市場在河南山東,但哪個(gè)方面、哪個(gè)消費(fèi)層是你的主要的客源層?我們做項(xiàng)目這些事情都要研究透。
3、企業(yè)強(qiáng)化
現(xiàn)在的狀況是宏觀報(bào)喜微觀報(bào)憂,這是全國旅游二十多年的問題,中國的旅游企業(yè)日子最好過的時(shí)候是九十年代上半期,八十年代總體來說供不應(yīng)求,短缺經(jīng)濟(jì),到了九十年代上半期,行業(yè)培育了一些規(guī)模,市場也正常一些了,日子最好過,重點(diǎn)是入境旅游。九十年代下半期日子不好過了,到現(xiàn)在二十年時(shí)間,都是一個(gè)狀況,旅游年年迅猛增長,企業(yè)年年難過,一直到現(xiàn)在,這個(gè)問題更突出。我在想這個(gè)事,如果一個(gè)行業(yè)的企業(yè)都不靈,能說我們的產(chǎn)業(yè)是健康的產(chǎn)業(yè)嗎?恐怕不能這么說。
當(dāng)然情況各有不同,OTA,網(wǎng)上運(yùn)作就是要燒錢,謀求市場份額,是另外一套模式。但是2016年的上半年旅游的電子商務(wù)大幅度的退燒,大家覺得撐不下來了,靠一個(gè)概念已經(jīng)忽悠不動了??墒侵灰钦绰糜螌?shí)體經(jīng)濟(jì)的邊,多數(shù)都不好,我們可以拿一些案例來說話,可是一個(gè)案例不能代表市場的整體判斷。
比如說做古鎮(zhèn)最好的是浙江的烏鎮(zhèn),做景區(qū)最好的九寨溝,光拿這種案例來說話,不能形成對行業(yè)真正的判斷。我研究最好的案例,我也研究最差的案例,最終的判斷是中間的,現(xiàn)在的狀況是我們的企業(yè)日子普遍不好過,這樣就需要企業(yè)的強(qiáng)化。而且就現(xiàn)在來說,旅游企業(yè)已經(jīng)是泛旅游企業(yè)的概念了,我把魯能集團(tuán)也視為旅游企業(yè),你們基本上把自己認(rèn)定為一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),我剛才看了看,有一大堆概念,科技地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文化地產(chǎn),一大堆概念,每個(gè)概念都有很多說法。很多很華麗的詞匯,但是我沒有看到硬碰硬的數(shù)據(jù),就說明現(xiàn)在正在一個(gè)成長期。
說到底,一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)就是五條,投資有回報(bào),企業(yè)有利潤,員工有工資,政府有稅收,社會有拉動,如果這五條做不到,國家經(jīng)濟(jì)就不會健康,中國旅游業(yè)的發(fā)展到目前為止仍然是不健康的。旅游缺少健康的企業(yè),去年港中旅合并了國旅集團(tuán),變成中國旅游第一大集團(tuán),1500億的資產(chǎn),還不如魯能大,大家認(rèn)為這不得了了,改變了中國旅游發(fā)展的方向,我不能認(rèn)同,就是一批人操作的事,不是市場的力量,如果說是在市場競爭的過程當(dāng)中形成的格局,這才是健康的。
二、酒店的行業(yè)形勢
1、總體判斷
2014年全國18300家星級酒店,總體虧損59億,2015年總體虧損20多億,2016年估計(jì)也是這樣。一開始大家說是八項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果,八項(xiàng)規(guī)定好幾年了,一般來說消化這樣一個(gè)市場格局的變化有兩年足矣了,但是兩年還消化不下來,說明是行業(yè)自身的問題。
再說了,有哪個(gè)行業(yè)靠公款支撐維持自己的發(fā)展和運(yùn)營?全世界都是不正常的。所以一個(gè)結(jié)論就是傳統(tǒng)的酒店行業(yè)供過于求,意味著酒店行業(yè)苦日子是長期的。這里面不在于酒店在不斷增加,在于行業(yè)之外增加了巨大的供給量,兩年時(shí)間全國民宿達(dá)到了4萬家,如果以一家10間客房來計(jì)算是40萬間,全國酒店辛辛苦苦36年大概是150萬間客房。還有途家這樣的共享模式,整合的閑置房屋40萬間,他們說現(xiàn)在可以整合200萬間客房,但是現(xiàn)在是人員跟不上來,不能上,如果他們的200萬間客房上了,行業(yè)旁邊憑空又出現(xiàn)一個(gè)巨無霸,所以供大于求的局面是長期的,做的好一點(diǎn)是緊日子,苦日子、緊日子做過來才是平日子,好日子我的看法三十年之內(nèi)不用想了。如果把這個(gè)看明白了,為什么還要做酒店?我想不太明白。
2、酒店行業(yè)發(fā)展趨勢
第一,城市化。尤其是城市型的酒店要跟著城市化走,旅游形勢如何不重要,很多投資商是被旅游形勢一片大好而忽悠,但城市化怎么發(fā)展非常重要。首旅集團(tuán)現(xiàn)在有的物業(yè)三百多萬平方米,有很多家酒店,如果反過來算一個(gè)賬,按照物業(yè)出租能拿多少租金,這是經(jīng)營的底線,這也是盈利模式,按照酒店干,成本不斷的上升,市場很難開拓,造成虧損,為什么干酒店?干物業(yè)行不行?
我們提出城市運(yùn)行的酒店一定要轉(zhuǎn)向,有一部分品牌型的酒店保,剩下的就是要轉(zhuǎn)向,變成醫(yī)療服務(wù)中心、體育服務(wù)中心、教育服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心等,不轉(zhuǎn)這條路走不下來。轉(zhuǎn)過來,第一你的企業(yè)活了,第二個(gè)供給總量下降,平衡程度就會高。
首旅集團(tuán)開始運(yùn)作了,北京有一個(gè)新北緯酒店,旁邊是友誼醫(yī)院,原來很多客源就是到友誼醫(yī)院看病的這些人的家屬住那,為什么不搞專業(yè)化服務(wù)?所以在調(diào)整,談了好幾家,投資商都有積極性。首旅集團(tuán)有一個(gè)條件,238個(gè)員工必須消化,最后有一家說我可以接,這是轉(zhuǎn)向,城市化的轉(zhuǎn)型。
第二,綜合化。一個(gè)酒店已經(jīng)超越了原來以住宿為主體功能的酒店,一個(gè)酒店守著社區(qū)是社區(qū)的高端體現(xiàn),對于外地游客來說就是一個(gè)異地的家,這樣的話酒店的功能越來越豐富,服務(wù)項(xiàng)目也越來越多。像這樣的情況,中小酒店尤其是單體酒店自己做不下來,必須有集團(tuán)化的運(yùn)作。
我昨天晚上剛開個(gè)年會,二十多個(gè)酒店老總湊在一起研究如何抱團(tuán)取暖,建立共享平臺,努力降低成本,努力來擴(kuò)大市場,這才是有希望的,否則的話大家日子都過不下去。年年難過年年過,反正也是挺著。
但是總體而言,魯能集團(tuán)現(xiàn)在應(yīng)該是以新業(yè)態(tài)作為主體,傳統(tǒng)的酒店發(fā)展模式我建議不要搞了,搞一個(gè)虧一個(gè),搞一個(gè)砸一個(gè),有必要嗎?現(xiàn)在的酒店對你是一個(gè)品牌,品牌性的意義已經(jīng)夠了,因?yàn)槟銈儺吘共幌褚恍├系穆糜纹髽I(yè)集團(tuán),占據(jù)的城市最好的位置,你們作為一個(gè)新的加入者,不可能占據(jù)最好的位置。
三、關(guān)于商業(yè)模式
1、三個(gè)領(lǐng)域
不同情況,不同階段,首先要判斷我處的是什么樣的發(fā)展階段,然后研究我這個(gè)項(xiàng)目處在一個(gè)什么樣的情況之中。
三個(gè)領(lǐng)域,第一是傳統(tǒng)旅游領(lǐng)域,轉(zhuǎn)型升級,第二是新興旅游領(lǐng)域,開拓進(jìn)取。這里面有一個(gè)最重要的因素是交通格局決定旅游格局,應(yīng)該說這幾年中國高鐵的迅猛發(fā)展,全國的旅游格局已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變了,這種改變最突出的表現(xiàn)就是兩個(gè):一是同城化,二是近城化。所謂同城化是高鐵通了,天津、北京這樣的關(guān)系已經(jīng)形成了日常休閑圈,北京人下班坐高鐵到天津了,在天津吃個(gè)飯聽個(gè)相聲回來了,比北京還便宜。
還有是近城化,城市和城市之間的距離大幅度的拉近了,這種情況下我們的根本觀念要調(diào)整,現(xiàn)在的距離概念是時(shí)間概念,不是空間概念,原來一說多遠(yuǎn),我們現(xiàn)在習(xí)慣是多長時(shí)間。比如說從北京到文安一個(gè)半小時(shí),我們覺得近,北京到濟(jì)南一小時(shí)四十分,北京東北的高鐵通了以后,北京到沈陽兩個(gè)小時(shí)。
第三是泛旅游領(lǐng)域,彰顯未來。在這里面一是從發(fā)展階段來說,超越工業(yè)化發(fā)展,中國是工業(yè)化發(fā)展的中后期,北京是后工業(yè)時(shí)期,河北是典型的工業(yè)化中期,這是發(fā)展階段的差別。我們要超越工業(yè)化發(fā)展,有一些項(xiàng)目做下來,不能瞄著工業(yè)化,就是后工業(yè)化。二是配套城市化發(fā)展,在城市化發(fā)展的過程當(dāng)中我們的項(xiàng)目如何配套,三是對應(yīng)新生活需求,新的生活需求在不斷的產(chǎn)生。
我現(xiàn)在關(guān)注的是中產(chǎn)消費(fèi),關(guān)注年輕人的消費(fèi),很多人說我們做老年旅游,民政部門大力支持,有沒有真金白銀,沒有就別做。因?yàn)橹袊睦夏耆擞写蟀训臅r(shí)間,也有一些錢,但是一分錢舍不得花。你們愿意做公益我很贊成,如果做生意這個(gè)事別做。年輕人有一條,需求在不斷的變化,我們一定要跟上這些需求,現(xiàn)在親子游變成很重要的拉動,一個(gè)孩子兩個(gè)大人,甚至一個(gè)孩子兩個(gè)大人兩個(gè)老人,孩子不走大人就別走。
比如說廣東的長隆,有一次我在長隆大酒店看到媽媽在前臺準(zhǔn)備結(jié)賬,孩子抱著她的腿大哭,媽媽為難,看著他的孩子看他的先生,先生點(diǎn)點(diǎn)頭再住一晚吧,話音沒落兒子跑了,因?yàn)槟莻€(gè)地方孩子吸引力太大了,完全是童話世界,動物為主題,這就是說我們現(xiàn)在講的內(nèi)容為王。我們原來講過渠道為王,流量為王,最后回過頭來是內(nèi)容為王,有好的內(nèi)容就行,我們需要重新定義旅游企業(yè)。
2、文化旅游地產(chǎn)投資劃分
(1)從規(guī)模劃分
第一類是目的地投資,這類投資是規(guī)模大,又不宜過大。培育市場,所以最好的模式就是形成一級開發(fā)二次招商,但是現(xiàn)在的模式很少。我說的目的地投資一個(gè)基本定位是你拿錢,什么事都我來辦,發(fā)展別操心了,等著在家里數(shù)錢就行了,但是這樣機(jī)會已經(jīng)不多了。
第二種是城市旅游投資,就是萬達(dá)模式,在城市里搞一片。
第三種模式是項(xiàng)目投資,過去的重點(diǎn)是在景區(qū),今后的重點(diǎn)是在度假。大體上從規(guī)模講基本上是這么三種規(guī)模,各有各的具體情況。
(2)從數(shù)量劃分
一類是數(shù)量多,可復(fù)制,做概率,如經(jīng)濟(jì)性酒店。做了三百個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店,其中一百個(gè)虧損,二百個(gè)賺錢,總體看下來還是合算,更何況經(jīng)濟(jì)型酒店在資本市場上也是比較好的概念。這個(gè)領(lǐng)域現(xiàn)在已經(jīng)占滿了,沒有任何余地了,所以現(xiàn)在很多人轉(zhuǎn)向,說要做三百個(gè)營地,想上市,還說這是企業(yè)機(jī)密,這有什么機(jī)密的?就是靠數(shù)量來謀求資本市場的運(yùn)營。
第二類是個(gè)性化強(qiáng),項(xiàng)目獨(dú)立,做精準(zhǔn),比如做景區(qū)?,F(xiàn)在有一個(gè)問題,我們一流的資源基本沒有了,景區(qū)靠的是觀光資源,中國一流的觀光資源八十年代進(jìn)入市場,二流的觀光資源九十年代進(jìn)入市場,現(xiàn)在還想找有震撼力的好景觀確實(shí)不多。
第三類是綜合模式,既是吸引的,又是聚集區(qū),比如度假區(qū)。
(3)從進(jìn)入渠道劃分
現(xiàn)在比較普遍的是企業(yè),作為政府招商引資,要點(diǎn)是資源,難點(diǎn)是選擇,我們現(xiàn)在還有多少好資源,這是需要判斷的,反正我看現(xiàn)在觀光資源不多了,休閑度假資源還有很多??墒切蓍e度假資源里面非常復(fù)雜,那就看我們的判斷。
第二種是直接進(jìn)入,不管政府怎么樣,看好直接進(jìn)入。要點(diǎn)是土地,能不能拿到相應(yīng)的土地,一個(gè)單體項(xiàng)目進(jìn)入以后大把投資,怎么退出是難點(diǎn)。
第三是比較好的市場化,就是找有困難的好項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目是基礎(chǔ)好,前景好,這樣對于對方來說,也是退出機(jī)制。這里有運(yùn)氣的成分,比如說河北的白石山,他們接手的時(shí)候一年三百萬收入,虧損,接手三年,2016年的收入是兩個(gè)億,大把的賺錢,這就叫創(chuàng)新,里面的過程就很復(fù)雜,也很有戲劇性。
(4)從方式劃分
第一種方式是獨(dú)立投資,利益獨(dú)享,但是時(shí)間比較長。
第二種是合作投資,迅速形成規(guī)模,可以轉(zhuǎn)讓。
第三種是債權(quán)投資,半成熟項(xiàng)目,算是雪中送炭,因?yàn)橐呀?jīng)半成熟了,一進(jìn)去就成熟了,這樣的話退出就比較好退出。
第四種是股權(quán)投資,這是成熟項(xiàng)目,是一種錦上添花,但是股權(quán)投資的項(xiàng)目一般來說進(jìn)入成本比較高。
這里面各有各的理,失敗項(xiàng)目有失敗的原因,成功有成功的道理,沒有是非,都有誤區(qū),我們對這些東西判斷還是不準(zhǔn)確,還是有點(diǎn)頭腦發(fā)熱。我每年都是這種情況,一年跑一百多個(gè)地方,看四五百個(gè)項(xiàng)目,每天都在談項(xiàng)目,我感覺很多人腦子發(fā)暈。
比如迪士尼進(jìn)入中國,前期工作做了十年,十年花了五千萬,最后得一個(gè)結(jié)論,中國的市場還不成熟,短期內(nèi)不能進(jìn),所以才轉(zhuǎn)過去做香港,也沒有做成功,這時(shí)候中國市場可做,才做這個(gè)項(xiàng)目。
很多人不服,萬達(dá)王總說要讓迪斯尼二十年賺不到錢,完全不懂。第一迪士尼的商業(yè)模式?jīng)]有懂,主題公園是載體,但是不是主要的商業(yè)模式,他的主要商業(yè)模式是把衍生的東西變成了主體。
第二是迪士尼的文化是積累了七八十年的文化,我們比不了,學(xué)都學(xué)不了。
第三在這個(gè)過程當(dāng)中迪士尼不斷有創(chuàng)新,2015年我到迪士尼工地去,去的時(shí)候就說今天的路可能是不通,因?yàn)樗脑O(shè)計(jì)師可能夜里兩點(diǎn)腦子有一個(gè)新想法,馬上找施工隊(duì),這個(gè)不能這么干了,調(diào)整。我那次去,說2016年六月份開業(yè),我看不出來,我們一個(gè)習(xí)慣的詞是形象進(jìn)度,整個(gè)工地沒有形象進(jìn)度,差一年了,原來想應(yīng)該是看像模像樣了,實(shí)際上人家做法是在這個(gè)過程當(dāng)中不斷創(chuàng)新和調(diào)整,最后里面的內(nèi)容都弄好了,再把殼子安上,殼子出來就可以開業(yè)了,是這么個(gè)思路。
我們說美國人二百年歷史沒有文化,美國建國是二百年,文化是歐洲,中國五千年文化,美國也是幾千年的文化根基,要說建國,人家二百年了,我們才多少年?所以不能籠統(tǒng)的說,就是得好好學(xué)學(xué)人家怎么做。
3、選擇與模式
第一是市場。我們選任何市場,任何項(xiàng)目,首先要做市場判斷,周邊市場、中程市場、遠(yuǎn)程市場,我們經(jīng)常遇到的情況是周邊市場為主,大眾消費(fèi)為主,就認(rèn)為這個(gè)事很棒了。我在鹽城看了一個(gè)兩千三百畝的花海,我那天去,當(dāng)天進(jìn)園的人數(shù)36萬人,是禮拜天,前一天禮拜六,前一天26萬人,但外地來的人兩三萬,能以這樣來判斷整個(gè)項(xiàng)目,來判斷整個(gè)市場嗎?所以真正的好項(xiàng)目就是能夠吸引遠(yuǎn)程市場。
第二是區(qū)位。要求大區(qū)位較好,或者小區(qū)位在城市周邊。
第三是交通。大交通順暢,小交通便捷。
第四是環(huán)境。生態(tài)環(huán)境好,也可以氣候獨(dú)特,達(dá)到極限旅游的概念,特別冷特別熱也行,這也是一種。
第五是資源。我們現(xiàn)在的情況是一般化居多,同質(zhì)化居多,好資源真的很少。我現(xiàn)在判斷是資源好就可以,前面那幾個(gè)條件,實(shí)際上是變化的。
第六是土地。有足夠的建設(shè)用地和發(fā)展余地,旅游用地的特殊性,坡地,造地,復(fù)合用地,我們不能用工業(yè)化的眼光,農(nóng)用地的眼光看待旅游用地,一馬平川不好用。
第七合作者。有眼光,有經(jīng)驗(yàn),有合作精神。
選擇一個(gè)項(xiàng)目七個(gè)要素。
基本模式也是這樣的:
第一是選擇,按照要素每個(gè)項(xiàng)目的順序不同。
第二是模式,單體項(xiàng)目或者是群體推進(jìn)。
第三是進(jìn)入,多種渠道的選擇。
第四是炒作,這是重中之重。
第五是升值,炒作起來市場熱,就得撤了。
第六是退出,上市,股權(quán)轉(zhuǎn)讓,這都是退出的方式。
淡化景區(qū),淡化開發(fā),是新要求。強(qiáng)化景區(qū)自然強(qiáng)化景觀,把視覺作為第一要求甚至是唯一要求。而在新的市場需求之下,要求是全方位的,是綜合感受,是眼耳鼻舌身心神的全面體驗(yàn)。另一方面,一流的觀光資源已經(jīng)全面開發(fā),再強(qiáng)調(diào)景區(qū)則會不斷加大開發(fā)力度,多花錢,辦不好事。因此,應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為歷史文化體驗(yàn)區(qū)、休閑游憩區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)、旅游度假區(qū)、專項(xiàng)旅游區(qū)、特色娛樂區(qū)等定位。
4、模式的變換
一般而言,旅游投資是長線投資,長遠(yuǎn)回報(bào)。十幾年以前,我在國家旅游局當(dāng)規(guī)劃的財(cái)務(wù)司的司長管投資,接觸很多投資商,我問他們,旅游很好,為什么不進(jìn)?旅游的錢太慢,有短平快的錢可以賺,為什么要投旅游?現(xiàn)在旅游變成投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。2015年,旅游投資總額是一萬兩千億,2016年達(dá)到一萬四千億。發(fā)展旅游,越來越不缺錢。錢有六對十二種,變化組合。一是死錢與活錢,如何盤活?二是慢錢與快錢,如何加快?三是長錢與短錢,如何整合?四是冷錢與熱錢,如何變化?五是我錢與他錢,如何利用?六是大錢與小錢,如何看待?
根本是商業(yè)模式的設(shè)計(jì),錢從哪里來,錢怎么賺,錢到哪里去。融資,運(yùn)作,退出,再運(yùn)轉(zhuǎn)。需要全鏈條運(yùn)作,全領(lǐng)域模式,全環(huán)節(jié)整合,全過程發(fā)展。最理想的,輕資產(chǎn),網(wǎng)絡(luò)化,高成長。
我最近遇到了幾個(gè)企業(yè)都在跟他們談這個(gè)問題,他們認(rèn)為不是真金白銀砸進(jìn)去就不行,有這么好的資源為什么不用?資金是資源的一種,比如說你有豐富的經(jīng)驗(yàn),系列的人才團(tuán)隊(duì),有管理模式,這都是資源,飯店管理公司賣的就是這一套。
一個(gè)新的發(fā)展模式是A+B+C,A是吸引中心,作為吸引中心,成為發(fā)展的亮點(diǎn),不僅吸引了游客,也吸引了政府。由于這樣的項(xiàng)目需要大投入,市場也需要培育,所以有可能在直接經(jīng)營上形成虧損局面。這樣,一方面需要開發(fā)者的遠(yuǎn)見卓識,另一方面需要政府的政策支持。
B是利潤中心,目前的一般形式是日常經(jīng)營加配套房地產(chǎn)建設(shè),長遠(yuǎn)也會形成其他方式。
C是文化中心,衍生發(fā)展。從而延長產(chǎn)業(yè)鏈,擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)面,形成產(chǎn)業(yè)群,構(gòu)造文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的總體模式。通過市場,聚集人氣;通過政策,聚集商氣;通過創(chuàng)意,聚集文氣,最終聚集衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
A+B+C的模式是我們歸納國內(nèi)的十幾個(gè)大項(xiàng)目形成的看法,當(dāng)年華僑城說自己是旅游地產(chǎn),我說不對,自我判斷錯(cuò)了,他們后來總結(jié)的是叫旅游+地產(chǎn),我說也不對,后來我說你們的模式是A+B+C,三個(gè)主題公園是A模式,B是城市化發(fā)展,不光是房地產(chǎn),C是有一系列的文化跟進(jìn)。西安的曲江是最典型的一個(gè),這種模式小企業(yè)做不了,只有大企業(yè)可以干。大集團(tuán)做大項(xiàng)目,一個(gè)基本點(diǎn)是A+B+C。
5、經(jīng)營模式
第一,景區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式
賣什么?一是賣手續(xù),實(shí)質(zhì)是賣關(guān)系,這是最不可取的做法。二是賣理念,載體是規(guī)劃。三是賣門票,仍然是長期主體收入。四是賣名氣,根本是創(chuàng)品牌。五是賣土地,本質(zhì)上是賣升值空間。六是賣項(xiàng)目,是賣市場升值后形成的溢價(jià)區(qū)間。七是賣綜合,形成產(chǎn)業(yè)鏈條。八是賣股份,形成多方式資本運(yùn)作。
第二,景區(qū)經(jīng)營的商業(yè)模式
做什么?初級階段是單一景區(qū),單一觀光,單一主題,單一市場,單一門票。現(xiàn)在已經(jīng)不同了,轉(zhuǎn)型了。
大體有幾個(gè):第一是景區(qū),這是以資源為依托;第二是旅游區(qū),資源的基礎(chǔ)上擴(kuò)充;第三是旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū);第四是旅游綜合體;第五類是旅游小鎮(zhèn),下一步會變成最熱門的一個(gè)。魯能集團(tuán)在景區(qū)方面沒有多少項(xiàng)目,沒有時(shí)間,也沒有精力,也沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)挖掘景區(qū)資源。
旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),旅游綜合體和旅游小鎮(zhèn)是你們做的事情。現(xiàn)在住建部提出要搞一千個(gè)特色小鎮(zhèn),提出了產(chǎn)業(yè)聚集,特色突出等等,提了一堆要求,我看了看,這個(gè)事不靈,違背規(guī)律。產(chǎn)業(yè)聚集一定是城市聚集,沒有城市聚集就沒有足夠的競爭力,當(dāng)然也有,文化產(chǎn)業(yè)聚集或者是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集也有可能性,在工業(yè)化的基礎(chǔ)上就是以城市為依托,后工業(yè)化的發(fā)展余地有多大。
所以我的看法,一千個(gè)特色小鎮(zhèn)最后至少有七百個(gè)是旅游小鎮(zhèn),因?yàn)槁糜问窍M(fèi)聚集,通過消費(fèi)聚集達(dá)到服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集。所以我覺得這里面趁火打劫的機(jī)會很多,現(xiàn)在的積極進(jìn)入,除非是資源好,如果資源不好,過兩年產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)會有相當(dāng)一部分干不下去,地方政府也是進(jìn)退維谷,投資商也是進(jìn)退維谷,在這個(gè)階段魯能集團(tuán)趁火打劫,全面突擊的機(jī)會。但是轉(zhuǎn)過來,所謂的特色小鎮(zhèn)做成休閑度假小鎮(zhèn),通過消費(fèi)聚集形成,隨著產(chǎn)業(yè)就有一系列的聚集。
6、模式的提升
在實(shí)踐過程中,已經(jīng)創(chuàng)造了三類模式。
一是華僑城模式,可以簡稱為用地模式,即旅游加地產(chǎn)模式,把土地資源的利用最大化;
二是港中旅的海泉灣模式,可以簡稱為造地模式,通過海濱灘涂造地,一步到位,直接建設(shè)旅游小鎮(zhèn);
三是西安曲江新區(qū)模式,可以簡稱為提地模式,通過成片開發(fā),項(xiàng)目運(yùn)作,提升土地價(jià)值。
這三個(gè)里面,華僑城和曲江新區(qū)都是成功的。港中旅做了幾個(gè)都不成功,造地成本太高。最終是整合推進(jìn),全面策劃,完整規(guī)劃,品牌當(dāng)先,開拓市場,吸引投資,完善產(chǎn)品,突出品牌,形成良性循環(huán)。我們現(xiàn)在往往就是腦子一熱,覺得這個(gè)肯定成,過去可以,現(xiàn)在不行了,所以需要研究需求鏈、服務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈,成為品牌商、渠道商、運(yùn)營商、生產(chǎn)商。
生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造根本優(yōu)勢,產(chǎn)業(yè)聚集形成發(fā)展基礎(chǔ),主題功能確定合理區(qū)域,文化積淀構(gòu)造品牌基礎(chǔ)。規(guī)劃就是財(cái)富,環(huán)境就是資本,結(jié)構(gòu)就是效益。最后研究有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的統(tǒng)一性。
一是創(chuàng)品牌:資源品牌,產(chǎn)品品牌,市場品牌。
二是重營銷:資金預(yù)留,人才預(yù)留,方式預(yù)留。很多投資商的看法是把園子建起來自然就會有人來,哪有這個(gè)道理?我看不出來,所以必須要有預(yù)留,有預(yù)留就有戰(zhàn)略的考慮。
三是強(qiáng)管理:團(tuán)隊(duì),專業(yè)化,職業(yè)化。這樣的一套運(yùn)營模式和我們的投資建設(shè)模式緊密的聯(lián)系在一起的,投資建設(shè)一幫人,建完了不管了,建立一個(gè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì),運(yùn)營完了發(fā)現(xiàn)一大堆問題又不知道怎么解決,最后這個(gè)事情很難往下走。
7、新格局
政府的要求越來越高,全域旅游說了一年多,不知道怎么搞,現(xiàn)在的狀況執(zhí)政者好大喜功,開發(fā)商貪大求洋,地方談項(xiàng)目,十億不談,百億勉強(qiáng)可談,千億政府興奮,變成編故事的競賽。
說句老實(shí)話,看到很多項(xiàng)目,我都替他們發(fā)愁,實(shí)在想不出來這個(gè)項(xiàng)目還需要花多少錢?,F(xiàn)在更重要的是軟開發(fā),不是硬建設(shè),但是忽悠地方政府就得往大了忽悠,所以中國領(lǐng)域集團(tuán)進(jìn)云南一千五百億,華僑城進(jìn)四川一千二百億,這是看得見的泡沫化。
但是作為公司來說,要研究泡沫化如何利用,經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,沒有絕對的沒有泡沫,泡沫是必然的,看泡沫到什么程度,另外泡沫破裂以后能不能承受。發(fā)展沒有一點(diǎn)泡沫是絕對不可能的,所以現(xiàn)在形成新的跑馬圈地,行為是區(qū)域性開發(fā),擺脫了項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)。
一級開發(fā)、二次招商是最佳模式,現(xiàn)在是一次圈戰(zhàn),逐步推進(jìn),這里有大的風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)過程當(dāng)中,官場在變化,今天這個(gè)官走了,明天那個(gè)倒了,后任不理前任的帳,這對我們是風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)事情是房地產(chǎn)商的強(qiáng)項(xiàng),但是房地產(chǎn)商對市場判斷不準(zhǔn),核心資源核心企業(yè)核心吸引力。
多元化主題,多樣化內(nèi)容,這兩年一個(gè)新的趨勢是海外擴(kuò)張,東南亞已經(jīng)變成中國人主要度假地,但是現(xiàn)在余地已經(jīng)比較小了。去年我到柬埔寨去,一個(gè)娛樂項(xiàng)目晚間劇場表演,一看中國人干的,一問是云南旅游集團(tuán)做的,效益很好。東北亞有作為,澳洲也有前景。
當(dāng)年日本的模式,日本人出去旅游,航空公司投資商都跟進(jìn),最后形成的是日本人出去坐日航,住日本人飯店,當(dāng)?shù)鼐涂淳皡^(qū)景點(diǎn),買東西。日本當(dāng)年是為了緩解國際經(jīng)貿(mào)關(guān)系,我是黑字你是赤字,我通過旅游還一部分,叫黑字還流,本質(zhì)上是利潤回流。中國的旅游必須走這條路。也就是說我們現(xiàn)在的眼光不能只在國內(nèi),必須隨著中國人的步伐走出去,國內(nèi)的好資源已經(jīng)不多了,國際上的好資源還有很多,我們這套開發(fā)建設(shè)運(yùn)營模式在國際上是有優(yōu)勢的。
回過頭來說商業(yè)模式、盈利模式,最關(guān)鍵的四個(gè)因素。
第一是對市場的感覺,我們判斷項(xiàng)目,對市場有沒有感覺,就得去體驗(yàn),就得做細(xì)致的市場分析。
第二是項(xiàng)目的選擇。
第三是對運(yùn)行的要求,你覺得項(xiàng)目建的不錯(cuò),沒有強(qiáng)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)照樣落實(shí)不下來。
第四個(gè)要點(diǎn)是對政策的利用,實(shí)際上是政策的組合利用方式,城建部門、農(nóng)業(yè)部門、環(huán)保部門、文化部門、林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門等等,各種政策能夠集中到項(xiàng)目上,就把政策利用最大化。旅游的政策最少的,旅游局是小部門,沒有多少錢,所以旅游政策口惠而實(shí)不至,我們組合成政策體系,這個(gè)事就可以做了。
總體而言,我覺得今天我對魯能集團(tuán)有了比較實(shí)在的了解。魯能集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域排十八位不算靠前,但增長率很快,我希望魯能集團(tuán)在旅游領(lǐng)域至少進(jìn)入前五位。你們現(xiàn)在的實(shí)際情況統(tǒng)一統(tǒng),按照泛旅游的概念,已經(jīng)進(jìn)入前五位了,全國每年有一個(gè)旅游企業(yè)二十強(qiáng),我不知道有沒有魯能。如果你們積極主動一點(diǎn),明年就能納入,在市場上形成影響,一說魯能就是搞房地產(chǎn)的,還有就是魯能有個(gè)球隊(duì),下一步說魯能的旅游很精彩,旅游產(chǎn)品品質(zhì)很高。通過雙輪驅(qū)動,一輪房地產(chǎn),一輪旅游,或者是一輪旅游,一輪休閑度假,謀求新的發(fā)展。
*本文來源:微信公眾號“文化產(chǎn)業(yè)評論”(ID:wenhuachanyepinglun),作者:魏小安,著名旅游經(jīng)濟(jì)和管理專家,原標(biāo)題:《魏小安:文化旅游地產(chǎn)與商業(yè)模式》。
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