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拈花灣自誕生以來就被外界廣泛贊譽(yù)，眾人皆贊拈花灣，一是小鎮(zhèn)內(nèi)亭臺樓閣無一不細(xì)節(jié)貼切可謂風(fēng)格獨(dú)特，與禪文化渾然一體。二是理念先進(jìn)，力求游客沉浸式體驗。在今年的一次論壇上，拈花灣總設(shè)計師吳國平斷言稱，“外人學(xué)不去拈花灣”，可見其打造用心之深，這也說明拈花灣在建造運(yùn)營當(dāng)中亦有不少看家本領(lǐng)。

盡管贊譽(yù)有加，但收入與利潤才是考驗人造景區(qū)生死之根本，況且接近50億重資產(chǎn)大資金的投入，亦讓拈花灣建設(shè)運(yùn)營方靈山集團(tuán)負(fù)債率增加，此類重資產(chǎn)高舉高打的模式與萬達(dá)的旅游商業(yè)地產(chǎn)套路極為類似。如果說萬達(dá)文旅項目敗在運(yùn)營，那么吳國平的拈花灣是否成功？高舉高打的拈花灣模式，能在其他地方復(fù)制嗎？

拈花灣在2016年已正式運(yùn)營一個整年，結(jié)合其開業(yè)一年多的具體數(shù)據(jù)亦能窺見一斑。

一、沉浸體驗的好與壞

作為一個宗教文化類主題小鎮(zhèn)，拈花灣圍繞禪意的意境，通過禪境觀光、禪意休閑、禪農(nóng)體驗、禪心度假、禪修康復(fù)、禪學(xué)培訓(xùn)、禪游時尚等禪文化主題特色，整合現(xiàn)代人度假“吃住行游購?qiáng)省钡亩喙δ軓?fù)合要求。建筑的主要風(fēng)格為“禪意”、“拙樸”、“綠色”三大主題。

這表明拈花灣針對的游客、用戶群體是略懂佛教文化急欲洗滌心靈的中產(chǎn)富裕人群，而包括家庭親子、情侶等主流群體并不完全符合其定位特征。

拈花灣的特點(diǎn)在于體驗和沉浸，相比于其他景區(qū)有著極高標(biāo)準(zhǔn)的酒店、民宿以及各類景觀。

關(guān)于極高標(biāo)準(zhǔn)，拈花灣操盤手吳國平曾有過這樣一段講述：

“如果要體現(xiàn)禪意，每一個小景觀都做草坪，這樣味道就沒有了，所以當(dāng)時我定下來一定做青苔，在無錫雖然空氣比較濕潤，但是要把青苔做活不是那么容易的，共試驗了就三四個月，最終在拈花灣可以看到青苔，成為了拈花灣體現(xiàn)禪意非常重要的載體?！?/p>

為體現(xiàn)禪意，不要草坪只用青苔，這亦是極高標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)之一。不過極高標(biāo)準(zhǔn)的另一面就是極高的人力、時間、金錢成本。高標(biāo)準(zhǔn)與高成本兩者如何權(quán)衡才真正考驗操盤手的眼光與定力，眼光是高標(biāo)準(zhǔn)，定力則要高性價比，因為高標(biāo)準(zhǔn)不一定能成功。

毫無疑問，拈花灣從開工那一刻起就注定為沉浸體驗而生。作為一座人工小鎮(zhèn)，拈花灣從開業(yè)伊始便擺脫了傳統(tǒng)的門票經(jīng)濟(jì)，其二次消費(fèi)收入占總收入比重達(dá)到了63%。2015年年底，拈花灣一期正式開園，到2016年這個廣受外界贊譽(yù)的人工小鎮(zhèn)已運(yùn)營滿一年。

執(zhí)惠拿到的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2016年拈花灣的客流量為148.7萬人次，當(dāng)年門票收入為7675萬元，而住宿餐飲等二次消費(fèi)收入達(dá)到了1.31億元。在二次消費(fèi)收入構(gòu)成中，酒店住宿收入占比98%，這亦符合拈花灣重體驗的特點(diǎn)。

拈花灣擁有波羅蜜多酒店和拈花客棧兩大住宿類型，截至2017年第一季度末酒店和客棧共計930間。這其中，靈山君來波羅蜜多酒店擁有客房共計418 間；拈花客棧擁有多種不同主題的房型、13 家禪意主題客棧及最近推出的精品酒店、客棧和禪意村舍等，目前擁有客房512 間。

據(jù)拈花灣操盤手吳國平在今年10月的一次論壇上介紹，拈花灣的每一個客棧都不同，有不同的韻味、不同的格調(diào)、不同的體驗，且客?；旧鲜撬男羌壍轿逍羌墭?biāo)準(zhǔn)，平均房價達(dá)到了650元。

不過拈花灣的入住率并不十分突出，2016年總體客房入住率為57.56%，2017年第一季度客房入住率為55.45%，同樣位于靈山景區(qū)內(nèi)的靈山勝境禪修精舍的入住率同期分別為43%、32%。

相比而言，中銀國際的數(shù)據(jù)顯示，與拈花灣同處于長三角的烏鎮(zhèn)，其酒店平均入住率在70%左右，平均房價與拈花灣大致相當(dāng)。

盡管拈花灣剛剛開業(yè)不到兩年，同樣可做對比的是上海迪士尼開業(yè)第一年的客房入住率就達(dá)到了90%以上。執(zhí)惠目前尚未獲得拈花灣今年二、三季度的具體數(shù)據(jù)。

顯而易見，家庭親子或情侶等人群并非拈花灣的主打客戶群體，略懂禪意認(rèn)同佛教文化的中產(chǎn)富裕人群才是客戶主流。為滿足特定群體的高端需要，高標(biāo)準(zhǔn)+高成本不可避免。

這就需要企業(yè)打造出滿足特定人群需要的產(chǎn)品，而這種產(chǎn)品又肩負(fù)著獲取特定人群最大價值的責(zé)任。

這些要求極其考驗當(dāng)事企業(yè)的融資能力、重資產(chǎn)運(yùn)營能力、內(nèi)容IP規(guī)劃設(shè)計能力甚至是政策把握能力，多項能力缺一不可，一步走錯亦是深淵。

正如吳國平所言：別人學(xué)不會拈花灣便是此中奧義。

二、成本有多高？

可做對比的一個案例是， 古北水鎮(zhèn)與拈花灣的總投資規(guī)模大致相當(dāng)，均在40-50億規(guī)模。2016年拈花灣開業(yè)第一年游客量為148萬，相比而言古北水鎮(zhèn)開業(yè)第一年的游客量不到100萬。2017年第一季度拈花灣的游客量為33.7萬，2017年全年游客量預(yù)估可超過150萬，快速上漲的游客量，需要前期高昂的成本投入。

對于人工打造的重資產(chǎn)文旅項目而言，負(fù)債與成本壓力如影隨形，如萬達(dá)者也不堪重負(fù)。不光是拈花灣包括整個靈山集團(tuán)的成本和期間費(fèi)用壓力都很大，而負(fù)債又相伴成本壓力。

投資拈花灣和尼山勝境兩個重資產(chǎn)項目導(dǎo)致靈山集團(tuán)的負(fù)債增加，整體負(fù)債結(jié)構(gòu)中尤以短期流動負(fù)債占比最大亦存不小風(fēng)險，由此導(dǎo)致靈山集團(tuán)的折舊與財務(wù)費(fèi)用等總成本水漲船高。

拈花灣的建設(shè)運(yùn)營主體為靈山集團(tuán)全資子公司無錫靈山耿灣文化投資發(fā)展有限公司（以下簡稱耿灣公司），2016 年度，耿灣公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.77億元，凈利潤為-3,443.52 萬元。據(jù)執(zhí)惠了解，凈利潤為負(fù)便是拈花灣小鎮(zhèn)正式開園后利息支出費(fèi)用化及計提固定資產(chǎn)折舊所致。

2016年拈花灣的收入大致為房地產(chǎn)銷售、門票和住宿餐飲交通等收入，在收入構(gòu)成中房地產(chǎn)銷售收入占比較大。

因拈花灣的商業(yè)地產(chǎn)項目中有房款尚未確認(rèn)到收入項內(nèi)，為公平起見，執(zhí)惠以2016年拈花灣開業(yè)第一個整年的現(xiàn)金流入進(jìn)行測算。據(jù)執(zhí)惠拿到的數(shù)據(jù)顯示，2016年拈花灣當(dāng)年的現(xiàn)金流入為7.26億元，其中景區(qū)門票流入7600萬元；酒店流入1.5億元；度假地產(chǎn)銷售流入5億元。截止今年一季度末，拈花灣的地產(chǎn)銷售進(jìn)度已完成50%，且投資進(jìn)度已接近尾聲。

照此計算，拈花灣一期的地產(chǎn)收入回籠的總體資金量應(yīng)在10億左右。相比于拈花灣48億的的總體投資規(guī)模，一期地產(chǎn)收入覆蓋了大約20%的成本，那么剩下的80%成本則需要在運(yùn)營中加以解決，壓力不可謂不大。同時亦有不少亟需償還的短期借款。

壓力的另外一重還在于負(fù)債，截至2017 年3 月末，耿灣公司資產(chǎn)總額41.12億元，負(fù)債總額為30.46億元，負(fù)債率為74%，顯然這種負(fù)債水平已達(dá)到房地產(chǎn)公司水平。2017年靈山集團(tuán)就已發(fā)行了一期短期融資券、三期超短期融資券，用以歸還銀行欠款等項目。耿灣公司的母公司靈山集團(tuán)的負(fù)債結(jié)構(gòu)更為不合理，其中2016年短期的流動負(fù)債為30.4億元，2017年一季度短期流動負(fù)債余額為31.5億元，占總負(fù)債的比重分別為53.28%、53.29%。

關(guān)于成本拈花灣操盤手吳國平也曾有過這樣的描述：

“比如做竹籬笆和竹門。在全世界招標(biāo)73個方案，選了三個方案，之后從日本請了三個工匠，來教中國的工人扎竹籬笆做竹門，146種方法，中國工人徹底服了。本來我覺得江蘇的工匠算是比較精細(xì)的，比起日本工匠來說還是不行?！?/p>

毫不夸張的說，國內(nèi)能把產(chǎn)品做到如此精細(xì)程度恐怕只有吳國平等少數(shù)幾個團(tuán)隊，但這也表明拈花灣成本之高令人咂舌。

三、政策之險

同為旅游商業(yè)地產(chǎn)模式，拈花灣的房地產(chǎn)項目亦肩負(fù)快速回籠資金，回血拈花灣主體項目的重任。不過平地造城的房地產(chǎn)項目多位于景區(qū)周邊甚至景區(qū)內(nèi)部，而相關(guān)的土地、環(huán)境政策限制亦是其最大軟肋，近者如萬達(dá)長白山被關(guān)停高爾夫球場便是一例。而嚴(yán)似一年的環(huán)保督查，更是此類房地產(chǎn)項目的死穴之一。

2016年拈花灣主體公司耿灣公司的總收入為4.77億元（包括當(dāng)年確認(rèn)的房地產(chǎn)收入2.61億元），不過當(dāng)年耿灣公司仍虧損0.34億元，這表明拈花灣在2016年的總成本就已超過5億元。

當(dāng)年靈山集團(tuán)包括拈花灣和靈山勝境的景區(qū)經(jīng)營的營業(yè)成本為2.86億，其中資產(chǎn)折舊為8274萬元、客房成本為3624萬元、人工費(fèi)用為7822萬元，上述成本可能更多以固定資產(chǎn)規(guī)模最大的拈花灣為主。

值得注意的是，拈花灣房地產(chǎn)項目截至到2017年第一季度的銷售進(jìn)度僅完成了50%，其中2015年收入為1.5億元，2016年收入為2.6億元，兩年累計收入為4.1億元。據(jù)靈山集團(tuán)2017第三期超短期融資券募集說明書顯示，集團(tuán)預(yù)計現(xiàn)金流入項內(nèi)，預(yù)計2017年、2018年、2019年的度假物業(yè)預(yù)計收入均沒有說明。而2015年的公開資料樓盤顯示，拈花灣一期推出的房產(chǎn)大約在六百多套，均價為1.55萬元/平米，其房產(chǎn)全部收入應(yīng)在7-10億。這表明拈花灣的房產(chǎn)項目在一年多時間里并未完全售罄，當(dāng)然這不符合2015-2016國內(nèi)房地產(chǎn)狂飆猛進(jìn)的市場行情。

2015年年底，住建部通報了2015年國家級風(fēng)景名勝區(qū)執(zhí)法檢查結(jié)果，通報顯示，拈花灣屬于房地產(chǎn)開發(fā)違規(guī)建設(shè)項目，要求應(yīng)依照《風(fēng)景名勝區(qū)條例》責(zé)令整改。目前執(zhí)惠仍能在無錫住建委的網(wǎng)站上看到拈花灣各個商業(yè)項目的竣工驗收通知，如何整改不得而知，不過可以確定的是，住建部的一則通知顯然限制了拈花灣的房地產(chǎn)銷售。

若拈花灣房地產(chǎn)項目最后演變成固定資產(chǎn)，其現(xiàn)金壓力程度可想而知。

如上文所言，平地造城耗資巨大，此種項目考驗企業(yè)的融資能力、重資產(chǎn)運(yùn)營能力、內(nèi)容IP規(guī)劃設(shè)計能力、政策把握能力，四者缺一不可，一步走錯亦是深淵。