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1、特色小鎮(zhèn)是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展到第三階段的必然產(chǎn)物

以歷史的眼光來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了第一階段（從小城鎮(zhèn)到大城鎮(zhèn)集中），到了第二階段，即都市圈大城市群落階段的進(jìn)程。在這一背景下，以大城市為核心、以特色小鎮(zhèn)為重點(diǎn)的城市群發(fā)展開(kāi)始起步，并將成為城市發(fā)展的主要形式，特色小鎮(zhèn)已經(jīng)具備城市化進(jìn)程新業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略地位。通過(guò)我們對(duì)國(guó)內(nèi)以及世界范圍內(nèi)城市化進(jìn)程模式的研究，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展路徑基本經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段： 

第一階段是大城市自發(fā)的資源配置進(jìn)程，充分表現(xiàn)為未進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃前提下，被交通、自然環(huán)境等因素偶發(fā)或自發(fā)形成的城市自然而然形成的商務(wù)、產(chǎn)業(yè)和生活等為主要功能的片區(qū)； 

第二階段是政府有意識(shí)的利用規(guī)劃和政策影響和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形成，這里產(chǎn)業(yè)園區(qū)的范疇更加廣闊，泛指類(lèi)似于金融街和陸家嘴的金融區(qū)，以及以華夏幸福、榮盛發(fā)展等開(kāi)發(fā)商為代表運(yùn)營(yíng)的航空產(chǎn)業(yè)園、軟件技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等； 

第三階段是以特色小鎮(zhèn)和大城市互為補(bǔ)充的城市化進(jìn)程，以美國(guó)、日本等國(guó)為典型代表，特征表現(xiàn)為既有人口超千萬(wàn)的超大城市紐約、芝加哥，也有因活力而世界聞名的格林尼治和蘋(píng)果小鎮(zhèn)。

2、特色小鎮(zhèn)是破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題的重要手段

今年三四線(xiàn)城市房市火熱現(xiàn)象，我們判斷更多是中短期去庫(kù)存政策的推動(dòng)，不會(huì)改變資源、人口向核心一、二線(xiàn)城市聚集的趨勢(shì)。同時(shí)，從前期房企對(duì)于一、二線(xiàn)城市土地資源的追捧而形成的地王頻出現(xiàn)象可以看出：

一方面，通過(guò)資金和操盤(pán)能力對(duì)中小房企實(shí)現(xiàn)土地獲取端的擠壓，規(guī)?；科蠛唾Y源型房企將成為未來(lái)行業(yè)中兩類(lèi)能夠真正持續(xù)經(jīng)營(yíng)的主體；

另一方面，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目也要求房企有足夠的資本規(guī)模能夠消化吸收其操盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，“小而美”房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性將受深刻影響。 

從這一趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)核心城市的小城市（適用一線(xiàn)）或核心城市近郊城鎮(zhèn)（適用核心二線(xiàn)）擁有地理優(yōu)勢(shì)，來(lái)承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口和資源等外溢，而相較于產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一更偏重于生產(chǎn)定位的業(yè)態(tài)，特色小鎮(zhèn)更多了生活和生態(tài)的元素，更好的迎合了“人、文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)”等多方訴求，特色小鎮(zhèn)將為中國(guó)城市化進(jìn)程和破解房地產(chǎn)行業(yè)瓶頸打開(kāi)新的發(fā)展空間。

3、新消費(fèi)、新市場(chǎng)的增長(zhǎng)為特色小鎮(zhèn)建設(shè)提供動(dòng)力

隨著物質(zhì)生活的普遍提高帶來(lái)了鄉(xiāng)村旅游的爆發(fā)式增長(zhǎng)，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，生態(tài)環(huán)境的日益惡化，讓鄉(xiāng)村異地養(yǎng)老度假成為潮流；社會(huì)整體消費(fèi)升級(jí)的變化為康養(yǎng)、養(yǎng)老、生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、文化旅游等產(chǎn)業(yè)提供了巨大的消費(fèi)空間。這些無(wú)疑都成為推動(dòng)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的客觀市場(chǎng)因素。

4、新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展豐富了特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容

中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的轉(zhuǎn)換以及人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的對(duì)美好生活的迫切需求，加快了大健康、大旅游以及體育、教育及高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

新經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的新產(chǎn)業(yè)主要包括：以鄉(xiāng)村旅游、特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色養(yǎng)殖等為主的鄉(xiāng)村旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)；以特色居住、個(gè)性體驗(yàn)為主的民宿產(chǎn)業(yè)；以古鎮(zhèn)旅游、特色景點(diǎn)、傳統(tǒng)民俗文化為主的文化旅游產(chǎn)業(yè)；以生態(tài)休閑、康養(yǎng)度假、養(yǎng)生養(yǎng)老為主的大健康產(chǎn)業(yè)；以競(jìng)技運(yùn)動(dòng)、大眾運(yùn)動(dòng)、特種運(yùn)動(dòng)、運(yùn)動(dòng)旅游為主的體育產(chǎn)業(yè)；以基礎(chǔ)教育、國(guó)際教育、職業(yè)教育為主的教育產(chǎn)業(yè)；以納米科技、智能機(jī)器人、大數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)科技等為主的高科技產(chǎn)業(yè)。

5、新資本的參與為特色小鎮(zhèn)建設(shè)注入了動(dòng)力

現(xiàn)有的全國(guó)性特色小鎮(zhèn)大部分是以政府為主導(dǎo)力量，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展形成的獨(dú)具特色的小鎮(zhèn)，隨著國(guó)家對(duì)特色小鎮(zhèn)政策的大力支持，更多民營(yíng)資本開(kāi)始關(guān)注特色小鎮(zhèn)并相繼出臺(tái)遠(yuǎn)期發(fā)展戰(zhàn)略，這對(duì)未來(lái)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)無(wú)疑起到推波助瀾的作用。目前，資本的主體構(gòu)成主要包括產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、傳統(tǒng)地產(chǎn)商、金融投資商等。

6、新政策為特色小鎮(zhèn)建設(shè)提供保障

2016年以來(lái)，國(guó)家和地方圍繞特色小鎮(zhèn)出臺(tái)了一系列政策和措施，為特色小鎮(zhèn)建設(shè)提供了政策保障，包括地塊審批政策、產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠政策、融資支持政策以及特色小鎮(zhèn)評(píng)選等。并提出了到2020年培育形成各具特色小鎮(zhèn)要達(dá)到1000個(gè)。這一系列政策的高節(jié)奏、多部委密集出臺(tái)，拉升了全國(guó)對(duì)建設(shè)特色小鎮(zhèn)的熱情，這對(duì)助推特色小鎮(zhèn)建設(shè)起到引領(lǐng)性推動(dòng)作用。

2特色小鎮(zhèn)建設(shè)取得的階段性成果與模式總結(jié)

1、 兩批國(guó)家特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目階段性成果總結(jié)

經(jīng)過(guò)近2年的發(fā)展，中國(guó)127個(gè)第一批特色小城鎮(zhèn)和第二批266個(gè)特色小鎮(zhèn)（包括非建制鎮(zhèn)的特色小鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)的特色小城鎮(zhèn)）已經(jīng)取得了較好的成果，主要是表現(xiàn)為新增大量就業(yè)崗位、基礎(chǔ)設(shè)施配套基本達(dá)標(biāo)、絕大部分小鎮(zhèn)擁有省級(jí)上非特質(zhì)文化遺產(chǎn)、體制機(jī)制創(chuàng)新取得較大進(jìn)展。具體來(lái)看：

（1）新增大量就業(yè)人口，顯著提升人均收入。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體特色小鎮(zhèn)帶動(dòng)新增就業(yè)人口近25萬(wàn)人，平均每個(gè)小鎮(zhèn)新增工作崗位近1000個(gè)，居民人均純收入較全國(guó)平均水平高 1/3。 

（2）地理分布特征方面，平原、丘陵、山區(qū)的比例基本上為三分天下；從交通便利性來(lái)看，農(nóng)業(yè)地區(qū)占比為 43%，大城市近郊 30%，城市遠(yuǎn)郊 27%；基礎(chǔ)設(shè)施配套等相對(duì)完善，多數(shù)小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)普及自來(lái)水、較高的生活垃圾處理率、銀行和生活商業(yè)覆蓋等，基本達(dá)到縣級(jí)平均水平。 

（3）功能類(lèi)型角度來(lái)看，兩批特色小鎮(zhèn)中旅游文化類(lèi)的小鎮(zhèn)最多，產(chǎn)業(yè)類(lèi)小鎮(zhèn)數(shù)量較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩批特色小鎮(zhèn)中,85%的小鎮(zhèn)擁有省級(jí)以上非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，80%以上的小鎮(zhèn)定期舉辦民俗活動(dòng)，70%以上的小鎮(zhèn)保留了獨(dú)具特色的民間技藝。

（4）體制機(jī)制創(chuàng)新效應(yīng)顯著。資金來(lái)源方面來(lái)看，約一半的小鎮(zhèn)采用了 PPP 模式，有近 3/4 的小鎮(zhèn)采用購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化服務(wù)項(xiàng)目的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；約 90%以上的小鎮(zhèn)建立了規(guī)劃、建設(shè)、管理機(jī)構(gòu)和“一站式”綜合行政服務(wù)，大大縮短了行政管理的鏈條并提升了效率，同時(shí)約 80%的小鎮(zhèn)設(shè)立了綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)。

2、政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩類(lèi)發(fā)展模式的優(yōu)劣勢(shì)分析

除了取得上述成果，我們同樣發(fā)現(xiàn)，多數(shù)小鎮(zhèn)仍然坐落于大城市內(nèi)部或近郊區(qū)域，更多的還是對(duì)于城市內(nèi)原有資源和新增外部資源的重新整合，是對(duì)于原有商務(wù)CBD 等區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)態(tài)的一種模式升級(jí)，將原有濃重的商業(yè)或產(chǎn)業(yè)生態(tài)添加更多宜居、宜業(yè)、宜娛的元素。

同時(shí)，這些小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)模式不外乎兩種，一種是“政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)”模式，一種是“政府大包大攬”模式，在此，我們不妨通過(guò)兩個(gè)典型案例來(lái)分別說(shuō)明兩種模式的主要特點(diǎn)：

（1）“政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)”的開(kāi)發(fā)模式

這種開(kāi)發(fā)模式更多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力，政府在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過(guò)程中更多的是配建制度和環(huán)境的角色，以最高層級(jí)的規(guī)劃作為引導(dǎo)力量，在建設(shè)過(guò)程中由企業(yè)和社會(huì)資本起主導(dǎo)作用，負(fù)責(zé)具體的戰(zhàn)略落實(shí)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

以杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例，小鎮(zhèn)坐落于上城區(qū)目前僅有的成片規(guī)劃區(qū)塊，規(guī)劃面積 3.2 萬(wàn)平方公里，玉皇山南基金小鎮(zhèn)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作，成立了玉皇山南建設(shè)發(fā)展公司，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，以企業(yè)為投資建設(shè)主體，主導(dǎo)小鎮(zhèn)的“國(guó)際化”、“專(zhuān)業(yè)化”、“市場(chǎng)化”發(fā)展。 

（2）“政府大包大攬”發(fā)展模式

與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)力量較強(qiáng)相伴隨的一般是該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，而與之相對(duì)的，政府力量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的區(qū)域往往表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)活力較差，進(jìn)而在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，由于企業(yè)和社會(huì)資本能力不足，政府角色定位多表現(xiàn)為“大包大攬”模式。

以西藏山南市扎囊縣桑耶鎮(zhèn)為例，該類(lèi)小鎮(zhèn)的典型特質(zhì)是依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)、民俗文化傳統(tǒng)、特色景觀資源，這些是滿(mǎn)足建設(shè)特色小鎮(zhèn)的重要條件。

我們認(rèn)為，這類(lèi)文旅小鎮(zhèn)存在且生命力活躍的一個(gè)大前提是在大城市周邊，滿(mǎn)足城市人群周邊游需求，而對(duì)于獨(dú)懸于生態(tài)環(huán)境較優(yōu)質(zhì)但交通不便、或是景區(qū)缺乏足夠特色的文旅小鎮(zhèn)將面臨非常尷尬的境地，尤其考慮到這一區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力不強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差、地方政府財(cái)力薄弱三大問(wèn)題，此類(lèi)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)最具可操作性的方案即為政府全權(quán)負(fù)責(zé)型。

如果由政府全權(quán)負(fù)責(zé)，那么特色小鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)和建設(shè)的水平應(yīng)該不會(huì)出太大的問(wèn)題，但是在整個(gè)特色小鎮(zhèn)的不斷開(kāi)發(fā)和升級(jí)中，需要大量的資金投資，采用股權(quán)投資、PPP或基金模式都有可能，但一定要關(guān)注的是政府政策支持的力量和資金持續(xù)的流入。 

值得注意的是，文旅小鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境只是吸引人口流入的充分條件，而不是充分必要條件，旅游只是人口的流動(dòng)，而并不意味著小鎮(zhèn)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)久的人口導(dǎo)入，尤其是西部的特色小鎮(zhèn)對(duì)這一問(wèn)題尤其應(yīng)該給予充分重視。

3房企主導(dǎo)與產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)之商業(yè)模式及案例分析

特色小鎮(zhèn)不僅被整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，還被本屆政府寄予厚望，有望實(shí)現(xiàn)緩解大城市病、推新型城鎮(zhèn)化以及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等功能。目前就特色小鎮(zhèn)的商業(yè)模式來(lái)看，主要分成房企主導(dǎo)的“銷(xiāo)售+持有”的現(xiàn)金流平衡模式和產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)鏈打造+代建運(yùn)營(yíng)”的軟硬件結(jié)合模式。

1、房企主導(dǎo)：銷(xiāo)售+持有的現(xiàn)金流平衡模式——未來(lái)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

目前多數(shù)由房企主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式可以從三個(gè)角度進(jìn)行分析：布局低進(jìn)入壁壘產(chǎn)業(yè)、以持有+銷(xiāo)售模式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，面向的群體主要針對(duì)大城市周邊度假、康養(yǎng)人群。

從小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來(lái)看，多數(shù)以文旅、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老等自然資源屬性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，大部分此類(lèi)小鎮(zhèn)毗鄰大城市，同時(shí)此類(lèi)小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)選擇并不是最關(guān)鍵的，因?yàn)楹茈y形成強(qiáng)大的比較優(yōu)勢(shì)，那么決定此類(lèi)小鎮(zhèn)能否具有活力的關(guān)鍵就是區(qū)位，需要在主體客群的通勤范圍內(nèi)（軌道交通 1-2 小時(shí)的交通圈內(nèi)）。 

從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)來(lái)看，房企運(yùn)營(yíng)的特色小鎮(zhèn)核心仍然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，即在滿(mǎn)足政府規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，房企通過(guò)獲得部分可銷(xiāo)售住宅和商業(yè)用地，通過(guò)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，支撐其余部分自持住宅和商業(yè)以及整個(gè)小鎮(zhèn)的整體運(yùn)營(yíng)管理，并沒(méi)有脫離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)，同時(shí)這種模式有望通過(guò)項(xiàng)目自身的資金平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)巨額的投資，實(shí)際需要占用的資金體量不太大。我們也同時(shí)注意到，這一類(lèi)小鎮(zhèn)最大的特色是獲取收益的周期短，與當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)中的住宅產(chǎn)品有異曲同工之效。 

總體來(lái)看，房企參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)多數(shù)還未脫離其天然的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因，甚至部分地方政府也在以特色小鎮(zhèn)作為概念來(lái)賣(mài)地，這是近期四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》嗆聲各地“一窩蜂”搶建特色小鎮(zhèn)的現(xiàn)狀的原由之一。 

該意見(jiàn)明確“嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向，各地區(qū)要綜合考慮特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和常住人口規(guī)模，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，合理確定住宅用地比例，并結(jié)合所在市縣商品住房庫(kù)存消化周期確定供應(yīng)時(shí)序。適度提高產(chǎn)業(yè)及商業(yè)用地比例，鼓勵(lì)優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)”。 

我們認(rèn)為，如果新增的特色小鎮(zhèn)中大比例仍然是這種“新瓶裝舊酒”的模式，必然是與我國(guó)本屆政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的定位思路相悖，未來(lái)這種新興業(yè)態(tài)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也將快速積累。隨著相關(guān)政策意見(jiàn)的落地，未來(lái)房產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型模式將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 

2、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)：產(chǎn)業(yè)鏈打造+房屋代建的軟硬件結(jié)合模式

從國(guó)家層面上考慮，建設(shè)多個(gè)擁有強(qiáng)大比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)是符合國(guó)家創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的要求，尤其是培育有巨大發(fā)展?jié)摿Φ奶厣℃?zhèn)，具有強(qiáng)國(guó)富民的戰(zhàn)略意義。

具有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)是圍繞著優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)鏈延伸為主要的實(shí)現(xiàn)形式。此類(lèi)小鎮(zhèn)最核心的內(nèi)容是某領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)的導(dǎo)入，只有這一前提確定后，后續(xù)圍繞這一產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的配套企業(yè)不斷流入，才會(huì)形成具有活力的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 

從商業(yè)模式來(lái)看，產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)都是圍繞著特定產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，需要政府大力引導(dǎo)同時(shí)企業(yè)大量投資，這一模式如果沒(méi)有金融資本的配合，企業(yè)將會(huì)面臨非常大的壓力，如果有金融資本的配合，那么還要面臨資金期限與項(xiàng)目收益期限相匹配的問(wèn)題。另外，產(chǎn)業(yè)為中心決定了房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)項(xiàng)目里的角色是配角，最有可能參與的角色是代建。

對(duì)比兩種模式，房企開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)在于房企對(duì)于整體資源的協(xié)調(diào)能力，尤其是如果房企能夠?qū)崿F(xiàn)與產(chǎn)業(yè)的深度結(jié)合，會(huì)使兩種模式的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)成倍放大；產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)模式的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)產(chǎn)業(yè)資源的強(qiáng)力把控，尤其是某個(gè)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)，沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)不可能擁有旺盛的生命力。 

下面我們分別以房產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型——碧桂園科技小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型——杭州云棲小鎮(zhèn)來(lái)探尋可鑒之策。

（1）碧桂園科技小鎮(zhèn)——以房產(chǎn)驅(qū)動(dòng)

碧桂園集團(tuán)計(jì)劃五年投資不少于 1000 億建設(shè)特色小鎮(zhèn)，巨額資本為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈發(fā)展和房企轉(zhuǎn)型新途徑探索提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

以碧桂園惠州的潼湖科技小鎮(zhèn)為例，該小鎮(zhèn)是針對(duì)深圳、廣州兩大核心城市的交通和空間擁擠、房?jī)r(jià)高企、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成本攀升和人口導(dǎo)入能力減弱等問(wèn)題。目前科技小鎮(zhèn)軟硬件建設(shè)能力方面已經(jīng)頗有成果，最大的特色是生態(tài)、智慧、創(chuàng)新，在原有造城能力不斷提升的基礎(chǔ)上，對(duì)招商引資、運(yùn)營(yíng)管理、金融能力、合作機(jī)制等方面均有不同程度的創(chuàng)新。碧桂園科技小鎮(zhèn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：

①位置布局于核心一、二線(xiàn)城市，不論從現(xiàn)狀還是未來(lái)，都將受益于前述城市資源外溢效應(yīng)；

②以產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為核心，要求不斷完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈搭建和運(yùn)營(yíng)工作，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要脈絡(luò)，房企有望通過(guò)持有型物業(yè)、產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資等模式獲益； 

③完善的產(chǎn)業(yè)配套才能真正促進(jìn)“生產(chǎn)、生態(tài)、生活”結(jié)合，教育、醫(yī)療、公共服務(wù) 、住宅等全配套體系將是小鎮(zhèn)宜居的必要因素，只有配套完善才有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)人口的持續(xù)導(dǎo)入。 

碧桂園的科技小鎮(zhèn)作為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的探索，在獲得階段性成果的同時(shí)，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，主要包括三個(gè)方面： 

第一，特色小鎮(zhèn)是新型的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)，不同于以往的快周轉(zhuǎn)模式和持有運(yùn)營(yíng)模式，小鎮(zhèn)需要房企能夠真正提供各業(yè)態(tài)力量均衡的綜合性服務(wù)； 

第二，政策支持多集中于融資方面，對(duì)于特色小鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進(jìn)一步明確； 

第三，特色產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入，碧桂園建設(shè)特色小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)在于建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，雖然在自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中已獲得了大量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長(zhǎng)的路要走。 

（2）杭州云棲小鎮(zhèn)——以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)

以西湖云棲小鎮(zhèn)為例，這個(gè)特色小鎮(zhèn)是以云計(jì)算大數(shù)據(jù)為核心進(jìn)行拓展開(kāi)發(fā)的。小鎮(zhèn)以云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園、阿里云創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地、大數(shù)據(jù)中心、云棲小鎮(zhèn)超級(jí)孵化中心、浙江信維北斗產(chǎn)業(yè)園、云棲小鎮(zhèn)國(guó)際會(huì)展中心等項(xiàng)目構(gòu)成。目前小鎮(zhèn)成果卓著，打造了云計(jì)算為代表的信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，發(fā)展智能硬件產(chǎn)業(yè)，同時(shí)形成了全球規(guī)模最大的云計(jì)算及DT時(shí)代技術(shù)分享的云棲大會(huì)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)享有盛譽(yù)。

首先從產(chǎn)業(yè)選擇來(lái)看，眾所周知，云棲小鎮(zhèn)是基于云計(jì)算大數(shù)據(jù)為核心技術(shù)的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，阿里集團(tuán)是推動(dòng)杭州互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)蓬勃發(fā)展的支柱性力量，阿里的存在，使云棲小鎮(zhèn)的成長(zhǎng)具備了先天性的優(yōu)勢(shì)。在2016年中，云棲小鎮(zhèn)入駐企業(yè)超過(guò)400家，涉云企業(yè)300家，產(chǎn)值超過(guò) 100 億。

其次，從小鎮(zhèn)的區(qū)位選擇來(lái)看，坐落于杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)，交通便利，小鎮(zhèn)四面環(huán)山，環(huán)境怡人，具有得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，也正是基于此特點(diǎn)，小鎮(zhèn)規(guī)劃中還提出接待30萬(wàn)人次的旅游目標(biāo)。 

最后，從其運(yùn)作模式來(lái)看，小鎮(zhèn)采用了政府主導(dǎo)、民企引領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者為主體的模式，充分尊重了市場(chǎng)力量的作用。與部分區(qū)域政府“大包大攬”的整體思路不同，浙江省政府更傾向于以 基金模式撬動(dòng)社會(huì)資本、發(fā)揮社會(huì)資本主觀能力性的工作思路，而這成為特色小鎮(zhèn)能否成功的關(guān)鍵。 

綜前所述，轉(zhuǎn)塘科技園（云棲小鎮(zhèn)前身）能夠?qū)崿F(xiàn)從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向特色小鎮(zhèn)成功轉(zhuǎn)型的影響因素有三：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、交通便利、模式領(lǐng)先，缺一不可。

4特色小鎮(zhèn)的可行性評(píng)價(jià)體系有助于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的建立

順應(yīng)國(guó)家政策要求及行業(yè)發(fā)展需要，我們結(jié)合2017年度所服務(wù)的主要特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行了歸類(lèi)和總結(jié)，初步形成了一套特色小鎮(zhèn)的可行性評(píng)價(jià)體系。借助該評(píng)價(jià)體系，無(wú)論是政府還是投資機(jī)構(gòu)，通過(guò)內(nèi)部評(píng)測(cè)初步能對(duì)項(xiàng)目的可行性做一判斷和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。

同時(shí)，可以通過(guò)該評(píng)價(jià)體系來(lái)對(duì)標(biāo)自身項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和缺失，從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)提供一定的指導(dǎo)意義。本次評(píng)價(jià)系統(tǒng)是基于我們?cè)谛袠I(yè)研究和項(xiàng)目服務(wù)實(shí)踐的總結(jié)，未來(lái)我們將在行業(yè)研究和項(xiàng)目咨詢(xún)中不斷完善和改進(jìn)。

分值：1-5；“1”為最低分，“5”為最高分，項(xiàng)目條件越接近設(shè)定指標(biāo)分值越高，項(xiàng)目可行性越大，“3”為中間分值，低于該分值項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性越大。

上述四類(lèi)小鎮(zhèn)是2017年度我們所服務(wù)的最多類(lèi)型的小鎮(zhèn)，這在一定程度上代表了未來(lái)特色小鎮(zhèn)最受熱捧的四個(gè)產(chǎn)業(yè)方向——文旅、康養(yǎng)、體育和教育。從上述評(píng)價(jià)體系可以看出，一個(gè)地塊是否具備開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)的條件，適合開(kāi)發(fā)什么類(lèi)型的小鎮(zhèn)，什么樣的投資主體具備開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的能力實(shí)際上是有章可循的。

經(jīng)過(guò)2017年在近20個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的咨詢(xún)服務(wù)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論是地方政府還是投資主體在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)具體地塊的產(chǎn)業(yè)方向選擇、主題定位、產(chǎn)業(yè)布局以及未來(lái)運(yùn)營(yíng)思路并不是很清晰，尤其是近2年小鎮(zhèn)之風(fēng)勁吹的情況下，業(yè)內(nèi)似乎產(chǎn)生了只要是地都可以做小鎮(zhèn)的一種錯(cuò)覺(jué)。為此，我們分別通過(guò)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀代表案例對(duì)上述四類(lèi)小鎮(zhèn)做一個(gè)剖析：

1、文旅小鎮(zhèn)——拈花灣★★★★★

對(duì)于當(dāng)前的旅游行業(yè)來(lái)說(shuō)，拈花灣是這兩年橫空出世和如雷貫耳的名字，我們前些年有幸參與了項(xiàng)目前期策劃的全過(guò)程，并參與籌劃了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)模式構(gòu)建和財(cái)務(wù)模型的建設(shè)，經(jīng)過(guò)5年的籌備和建設(shè)，這兩年眼看著項(xiàng)目逐步生長(zhǎng)開(kāi)來(lái)，獲得市場(chǎng)一片叫好和叫座。 

項(xiàng)目位于江蘇無(wú)錫的濱湖區(qū)，生態(tài)自然景觀優(yōu)越，綠化覆蓋率80%，且地處于長(zhǎng)三角核心城市圈內(nèi)，距離蘇州、南京、上海等大城市的車(chē)程距離均在3小時(shí)以?xún)?nèi)，是城郊游憩型旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。

離靈山大佛景區(qū)約五公里路，離無(wú)錫市區(qū)約有三十公里的路程，是集吃、住、游、購(gòu)、娛、會(huì)務(wù)于一體的禪文化主題旅游度假小鎮(zhèn)，業(yè)態(tài)以禪文化+休閑產(chǎn)業(yè)+居住，內(nèi)部配套包括禪意商業(yè)小鎮(zhèn)、佛教論壇中心、禪修精品酒店、大禪堂（未建）和梵天花海濕地公園等。 

如果說(shuō)靈山大佛景區(qū)是觀光為主題，那么拈花灣景區(qū)就是旅游的高級(jí)階段——度假小鎮(zhèn)。整個(gè)小鎮(zhèn)緊扣禪意文化的靈魂，以心靈度假為特色，衍生開(kāi)各種生活方式情景的營(yíng)造，其建筑設(shè)計(jì)之精致、工程之用心、景觀意境之優(yōu)美、文化體驗(yàn)業(yè)態(tài)之全面，在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，難有出其二者。

2、康養(yǎng)小鎮(zhèn)——烏鎮(zhèn)雅園★★★★★

項(xiàng)目總占地面積約1500畝， 其中1000畝是配套。項(xiàng)目整體規(guī)劃分為三大主題、六大板塊：

休閑度假——地塊西北部的濕地邊緣修建中式特色商業(yè)區(qū)，濕地北面則修建養(yǎng)生度假酒店；

健康醫(yī)療——地塊東北部將修建成半護(hù)理和全護(hù)理養(yǎng)老中心，在其附近為雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院，為護(hù)理養(yǎng)老中心提供充分養(yǎng)老保障。 

養(yǎng)生養(yǎng)老——地塊南部為養(yǎng)生居住區(qū)，包括別墅、高層公寓、多層公寓和頤樂(lè)學(xué)院四種物業(yè)形態(tài)。 

烏鎮(zhèn)雅園總占地面積650畝，包含100畝的頤樂(lè)學(xué)院和50畝的白馬湖公園，也就是說(shuō)，建造住宅用地只有500畝?？偨ㄖ娣e約50萬(wàn)平方米，其中，老年公寓為主要業(yè)態(tài)，占46萬(wàn)平方米。 

雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院占地約200畝，總建筑面積約7.3萬(wàn)方，總建筑面積大約4萬(wàn)平方，由雅達(dá)國(guó)際運(yùn)營(yíng)投資，總投資約8億元。由綜合主樓、病房樓、服務(wù)樓、后勤宿舍樓以及老年門(mén)診等在內(nèi)的8幢樓宇組成，北側(cè)是護(hù)理院組團(tuán)，約12000方，提供全護(hù)理服務(wù)，南側(cè)是養(yǎng)老院組團(tuán)，提供半護(hù)理。規(guī)劃有350張床位，大概可以容納500~600人。  

頤樂(lè)學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園核心的園區(qū)配套，建筑面積約3.5萬(wàn)平方米，規(guī)模相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一，其設(shè)備在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。 配有教學(xué)樓、行政會(huì)展樓、游泳體育館、大禮堂、健康促進(jìn)館、棋樂(lè)軒、靜修堂、門(mén)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、中西餐廳、辦公樓、幼兒園及配套商業(yè)等齊全設(shè)施。 

綜上，烏鎮(zhèn)雅園在康養(yǎng)設(shè)施的配置面積之大、功能之全在國(guó)內(nèi)至今無(wú)人能及，這對(duì)項(xiàng)目最終成為國(guó)內(nèi)最成功的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目之一起到了關(guān)鍵性重要。

3、體育小鎮(zhèn)——新西蘭皇后鎮(zhèn)★★★★★

得天獨(dú)厚的自然條件：皇后鎮(zhèn)是新西蘭的探險(xiǎn)之都位于瓦卡蒂普湖 (Lake Wakatipu)北岸，是一個(gè)被南阿爾卑斯山包圍的美麗小鎮(zhèn)，依山傍水。其海拔高度為310米，是全國(guó)地勢(shì)最險(xiǎn)峻美麗而又富刺激性的地區(qū)，故該區(qū)以“新西蘭最著名的戶(hù)外活動(dòng)天堂”而得名。

豐富的極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目：皇后鎮(zhèn)是世界上公認(rèn)的"探險(xiǎn)之都"，常年運(yùn)營(yíng)的活動(dòng)與景點(diǎn)約220 種之多。從充滿(mǎn)傳奇色彩的蹦極到噴射快艇，從漂流到山地自行車(chē)，戶(hù)外探險(xiǎn)者見(jiàn)隨處可見(jiàn)?；屎箧?zhèn)擁有世界上第一個(gè)商業(yè)化的蹦極場(chǎng)地——卡瓦勞大橋（Kawarau），其經(jīng)營(yíng)歷史可追溯至1988年。

此外，商業(yè)噴射快艇的發(fā)源地也在皇后鎮(zhèn)。游客們可以在著名的休特弗河上觀賞壯麗的峽谷風(fēng)光，也可以在皇后鎮(zhèn)碼頭（Queenstown Pier）乘坐"卡瓦羅號(hào)"噴射快艇（Kawarau Jet），體驗(yàn)穿越休特弗河峽谷（Shotover River Canyons）的驚險(xiǎn)感覺(jué)。休特弗河與卡瓦羅河四季皆可進(jìn)行漂流活動(dòng)。甚至是在冬季，你也可以乘坐直升機(jī)前往休特弗河體驗(yàn)漂流的樂(lè)趣。

綜上，皇后鎮(zhèn)依托良好的天然地理?xiàng)l件形成了以極限運(yùn)動(dòng)為核心、運(yùn)動(dòng)旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，聞名世界的特色休閑運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)。

4、教育小鎮(zhèn)——綠城舟山長(zhǎng)峙島★★★★★

作為綠城小鎮(zhèn)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴，我們參與了諸多項(xiàng)目的前期策劃和頂層設(shè)計(jì)工作。其中綠城舟山長(zhǎng)峙島項(xiàng)目就是一個(gè)經(jīng)典的教育小鎮(zhèn)項(xiàng)目案例。

綠城長(zhǎng)峙島項(xiàng)目總建設(shè)用地約3400畝，規(guī)劃地上建筑面積200余萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)劃人口約3.5萬(wàn)人。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以教育為產(chǎn)業(yè)方向，配以商業(yè)、酒店、辦公、文化、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)等設(shè)施。營(yíng)造特色、高品質(zhì)的社區(qū)，建成相對(duì)獨(dú)立又互補(bǔ)于臨城新區(qū)的理想宜居小鎮(zhèn)。

長(zhǎng)峙島項(xiàng)目配套業(yè)態(tài)主要分為文化教育、健康醫(yī)療、居家生活服務(wù)三大類(lèi)，其中文化教育業(yè)態(tài)在不考慮體育公園的前提下，各類(lèi)學(xué)?？偨ㄖ娣e達(dá)12萬(wàn)平方米，學(xué)校數(shù)量達(dá)5所之多，其中綠城育華學(xué)校近8萬(wàn)方，整體文化教育在配套業(yè)態(tài)中面積占比51.8%，可見(jiàn)教育產(chǎn)業(yè)是該項(xiàng)目配套的核心產(chǎn)業(yè)。

5特色小鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展的7大趨勢(shì)

立足上述大背景以及我們對(duì)該行業(yè)長(zhǎng)期深入的研究，2018年關(guān)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)變化：

（一）特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線(xiàn)將更加清晰

經(jīng)過(guò)2017年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析及產(chǎn)品模型研究，特色小鎮(zhèn)建設(shè)始終堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)原則已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和特色性直接決定了未來(lái)小鎮(zhèn)的活力。

所以，選擇特色小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)研究的核心。經(jīng)過(guò)一年的探索實(shí)踐，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品線(xiàn)已逐漸明朗，具備行業(yè)前瞻性的開(kāi)發(fā)商已搶先發(fā)布自己的小鎮(zhèn)發(fā)展白皮書(shū)，為搶占特色小鎮(zhèn)高地繪制了宏觀發(fā)展藍(lán)圖。根據(jù)我們的行業(yè)觀察及深度研究，我們認(rèn)為無(wú)論未來(lái)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主體如何變化，特色小鎮(zhèn)將圍繞以下幾個(gè)最有前景的產(chǎn)業(yè)方向進(jìn)行突破：

1、以康養(yǎng)為主要產(chǎn)業(yè)的康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)

2、以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的田園特色小鎮(zhèn)

3、以體育運(yùn)動(dòng)為主要產(chǎn)業(yè)的體育特色小鎮(zhèn)

4、以教育為主要產(chǎn)業(yè)的教育特色小鎮(zhèn)

5、以文化旅游為主要產(chǎn)業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)

6、以高科技研發(fā)為主要產(chǎn)業(yè)的特色科技小鎮(zhèn)

綜上所述，特色小鎮(zhèn)未來(lái)將圍繞健康、旅游、體育、文化、農(nóng)業(yè)、高科技等幾個(gè)主要產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。

（二）特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣初顯雛形

如果將2016年看成特色小鎮(zhèn)的發(fā)展元年，經(jīng)過(guò)2017年的深度摸索和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，2018年將迎來(lái)一批特色小鎮(zhèn)的落地實(shí)踐。具備長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商等社會(huì)資本將進(jìn)入特色小鎮(zhèn)的先鋒方陣，引領(lǐng)中國(guó)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。 

根據(jù)我們的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，華夏幸福、綠城集團(tuán)、綠地集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、新華聯(lián)、新城控股、正榮集團(tuán)等品牌開(kāi)發(fā)商都已制定了明確的特色小鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略并正加速推進(jìn)，一批具備產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的諸如華誼兄弟、中青旅、棕櫚股份等也將以產(chǎn)業(yè)為龍頭，積極推進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的布局。 

（三）缺乏產(chǎn)業(yè)資源及運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略將提前退場(chǎng)

通過(guò)我們2017年的服務(wù)實(shí)踐及行業(yè)交流，想搭載特色小鎮(zhèn)之風(fēng)以期分享政策紅利、產(chǎn)業(yè)紅利的社會(huì)資本不在少數(shù)，隨著時(shí)間的推移，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，沒(méi)有足夠的資本支撐、沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)資源、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)的能力，要想?yún)⑴c特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)幾乎是不可能的，即使獲得開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)也是一種無(wú)畏的冒險(xiǎn)。 

在目前宏觀政策背景下，帶著傳統(tǒng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維力求通過(guò)住宅去化回籠資金來(lái)反哺產(chǎn)業(yè)初期運(yùn)營(yíng)的想法是不切實(shí)際的，如果沒(méi)有清晰和長(zhǎng)遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略發(fā)展思路，這樣的小鎮(zhèn)將不具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Ω鼰o(wú)特色可言。 

只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)的效益是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益等綜合效益的結(jié)合，方可在業(yè)內(nèi)樹(shù)立自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果依然堅(jiān)持用地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)邏輯來(lái)運(yùn)作特色小鎮(zhèn)，沒(méi)有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展戰(zhàn)略，沒(méi)有足夠的資本為未來(lái)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)做支撐，這部分開(kāi)發(fā)商將不得不提前退場(chǎng)。 

（四）踐行跨界、融合、共享發(fā)展理念是趨勢(shì)

特色小鎮(zhèn)力求一、二、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，追求生產(chǎn)、生活、生態(tài)三生融合。保持產(chǎn)業(yè)、文化、旅游三位一體，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展。特色小鎮(zhèn)在確保核心產(chǎn)業(yè)“特”的同時(shí)，必須進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)跨界融合才能確保小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)生活力。

一個(gè)完整的特色小鎮(zhèn)生態(tài)系統(tǒng)，通常分為核心產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)和配套產(chǎn)業(yè)三個(gè)層級(jí)，由內(nèi)而外實(shí)現(xiàn)共榮共生共享。

1、單一產(chǎn)業(yè)難以為繼。非工業(yè)類(lèi)特色小鎮(zhèn)，以康養(yǎng)、田園綜合體、民宿、旅游、文化為主題的小鎮(zhèn)。單純做任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，生態(tài)系統(tǒng)都將難以建立，投資收益更難以保證。 

2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)才能協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)布局不同、服務(wù)領(lǐng)域不同、產(chǎn)品基因不同、運(yùn)營(yíng)周期不同、盈利模式不同。碎片化運(yùn)營(yíng)的結(jié)果將令小鎮(zhèn)失去活力，投資回報(bào)遙遙無(wú)期。 

3、融合的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)鏈的挖掘、細(xì)分和創(chuàng)新。只有將當(dāng)?shù)氐奶厣止に?、非遺文化、土特產(chǎn)、歷史符號(hào)等進(jìn)行充分挖掘，并通過(guò)創(chuàng)新手法實(shí)現(xiàn)被傳播、接納體驗(yàn)、加工實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化、被售買(mǎi)。才能實(shí)現(xiàn)由核心產(chǎn)業(yè)向衍生產(chǎn)業(yè)過(guò)度，激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力，最終實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。 

4、小鎮(zhèn)商業(yè)模式需集成創(chuàng)新。以一種前所未有的視角，再造產(chǎn)業(yè)流程、供應(yīng)鏈條、管理流程，把散落各處的碎片資源重新配置，變成滿(mǎn)足市場(chǎng)需要的新東西。  

（五）小規(guī)模、緊湊型、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是突破方向

特色小鎮(zhèn)并不是行政區(qū)劃單元上的小鎮(zhèn)，它非鎮(zhèn)非區(qū)，也不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是相對(duì)獨(dú)立于市區(qū)，有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特色和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái)。

特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn)，是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享發(fā)展理念，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊(yùn)和生態(tài)稟賦，實(shí)行產(chǎn)城融合、服務(wù)配套、管理健全的發(fā)展模式。 

特色小鎮(zhèn)追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。應(yīng)在小而特、小而優(yōu)、小而美、小而精上多下功夫，從追求規(guī)模到追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，才能探索出更廣闊的前景。小城鎮(zhèn)不要克隆大中城市形態(tài)，要突出自身的地方特色，包括地方文化特色、建筑特色、產(chǎn)業(yè)特色、生態(tài)特色、旅游特色等。 

特色小鎮(zhèn)的區(qū)位由其核心產(chǎn)業(yè)決定。由于特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系為主，因此一般不宜遠(yuǎn)離核心城市，所以特色小鎮(zhèn)一般位于城市遠(yuǎn)郊或城市周邊區(qū)域。但是具備旅游功能的特色小鎮(zhèn)依托其自然資源，一般會(huì)稍遠(yuǎn)離城市中心地段，但也應(yīng)該保證道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的便捷性。 

（六）旅游+大健康特色小鎮(zhèn)將成為熱門(mén)

健康小鎮(zhèn)是醫(yī)養(yǎng)資源與休閑度假相結(jié)合的產(chǎn)物，發(fā)展的關(guān)鍵在于依托優(yōu)勢(shì)環(huán)境，從健康檢測(cè)、健康醫(yī)療、健康促進(jìn)、慢病療養(yǎng)、精神康復(fù)、休閑養(yǎng)老角度入手，并延伸發(fā)展與健康相關(guān)的中藥、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、有機(jī)農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1、健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力巨大

大健康時(shí)代下，隨著物質(zhì)條件的不斷改善及精神追求的崛起，人們對(duì)健康的追求，已不再僅僅是沒(méi)有疾病，而是涉及物質(zhì)和精神的各個(gè)層面，追求多元化、個(gè)性化的健康服務(wù)。大健康是隨著人們健康理念的延伸而形成的一種全局理念。其核心是自我健康管理，通過(guò)排除或減少健康危險(xiǎn)因素，達(dá)到身體、精神、心理、情緒、社交、道德等方方面面的健康。根據(jù)《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，到2020年健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元以上，可見(jiàn)市場(chǎng)潛力巨大。

2、國(guó)家政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展

國(guó)務(wù)院在2016年發(fā)布的《健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》中指出，“應(yīng)積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。發(fā)展基于互聯(lián)網(wǎng)的健康服務(wù)，鼓勵(lì)發(fā)展健康體檢、咨詢(xún)等健康服務(wù)，促進(jìn)個(gè)性化健康管理服務(wù)發(fā)展，培育一批有特色的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)，探索推進(jìn)可穿戴設(shè)備、智能健康電子產(chǎn)品和健康醫(yī)療移動(dòng)應(yīng)用服務(wù)等發(fā)展。

培育健康文化產(chǎn)業(yè)和體育醫(yī)療康復(fù)產(chǎn)業(yè)。制定健康醫(yī)療旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的健康醫(yī)療旅游目的地?！苯】诞a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎，在未來(lái)20年，必將迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的黃金期。 

3、健康與旅游加速融合，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)

世界醫(yī)療旅游協(xié)會(huì)報(bào)告稱(chēng)全球醫(yī)療旅游產(chǎn)業(yè)未來(lái)年增速有望保持15%-25%的高增長(zhǎng)率，2017年的市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)將達(dá)到7000億美元。而國(guó)際傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)率近幾年一種保持在3%-5%之間。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以健康養(yǎng)生為目的的旅游消費(fèi)者整體上比普通游客多花費(fèi)130%，收入效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。 

（七）特色小鎮(zhèn)的PPP合作模式將呈上升趨勢(shì)

持續(xù)穩(wěn)定的資金來(lái)源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵，因此合適的融資模式對(duì)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展將至關(guān)重要。政府和社會(huì)資本合作的PPP模式在中國(guó)各級(jí)地方政府已逐步廣泛運(yùn)用，未來(lái)將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。PPP模式的利好主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：  

1、減輕財(cái)政壓力，開(kāi)拓融資渠道

以政府和社會(huì)資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財(cái)政資金和社會(huì)資本，彌補(bǔ)特色小鎮(zhèn)資金缺口，豐富資金來(lái)源。由于 PPP 模式下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)所需的資金是以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行融資的，因此不會(huì)增加政府部門(mén)的負(fù)債。

同時(shí)，未來(lái)通過(guò)小鎮(zhèn)進(jìn)入成熟階段后產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，可以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行融資進(jìn)一步支持小鎮(zhèn)的發(fā)展。當(dāng)然，初期對(duì)于產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃同樣非常重要，政府部門(mén)通過(guò)參股 PPP 項(xiàng)目公司，在規(guī)劃階段也擁有相當(dāng)?shù)脑?huà)語(yǔ)權(quán)。 

2、降低和分散風(fēng)險(xiǎn)

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中采用PPP模式，政府和社會(huì)資本通過(guò)相應(yīng)的合約，對(duì)投資、建設(shè)過(guò)程中的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確界定。在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初期，政府可以承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而社會(huì)資本則參與風(fēng)險(xiǎn)的管控。當(dāng)特色小鎮(zhèn)的項(xiàng)目完工，社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣政府和社會(huì)資本可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目的不同階段管控相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，降低和分散風(fēng)險(xiǎn)，提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的效率。 

3、有利的政策導(dǎo)向

政府為了吸引社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，多方面落實(shí)相關(guān)政策，提供優(yōu)惠條件，包括從多方面，解決好社會(huì)資本的投資回報(bào)問(wèn)題。包括土地、稅收、銀行信貸支持以及財(cái)政政策方面等。 

4、實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)和社會(huì)效益的平衡

特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項(xiàng)目，是一個(gè)融合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。定位準(zhǔn)確、運(yùn)作科學(xué)、機(jī)制合理的特色小鎮(zhèn)，未來(lái)產(chǎn)生的價(jià)值，可以滿(mǎn)足社會(huì)資本的投資回報(bào)要求。同時(shí)，對(duì)政府經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，都具有重要意義。 

以上研究分析及行業(yè)觀察，期望能為關(guān)注于中國(guó)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)業(yè)資本、政府機(jī)構(gòu)等提供可鑒之策并引發(fā)更多行業(yè)思考，共同為2018年中國(guó)特色小鎮(zhèn)梳理出更有價(jià)值的發(fā)展路徑，為行業(yè)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展貢獻(xiàn)力量。