欧美日韩一卡2卡三卡4卡 乱码欧美孕交-国产男小鲜肉同志免费-国产ww久久久久久久久久-久久久久久久性潮

本文為景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師周鳴岐在不久前舉辦的“2017中國民俗文化展業(yè)博覽會之田園綜合體及文旅高峰論壇”上所作的主題發(fā)言。

十九大報告高度重視“三農”工作，提出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。幾日前，中央農村工作會議在北京召開，會議確定了實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的目標任務，到2020年，鄉(xiāng)村振興取得重要進展，制度框架和政策體系基本形成；到2035年，鄉(xiāng)村振興取得決定性進展，農業(yè)農村現(xiàn)代化基本實現(xiàn)；到2050年，鄉(xiāng)村全面振興，農業(yè)強、農村美、農民富全面實現(xiàn)。

鄉(xiāng)村振興，基礎是經(jīng)濟振興，田園綜合體以“農業(yè) + 文旅 + 地產(chǎn)”三位一體的綜合發(fā)展模式，通過農旅雙聯(lián)、產(chǎn)城一體的方式打造新型城鎮(zhèn)示范區(qū)，將在接下來的鄉(xiāng)村振興中發(fā)揮重要作用。去年2月，“田園綜合體”被寫入中央一號文件，得到政策大力支持與推廣，目前已在河北、江西等省首批試點18個田園綜合體項目。預期未來田園綜合體將繼續(xù)作為發(fā)展熱點受到重視。

那么，什么是田園綜合體？田園綜合體又該如何發(fā)展？本文將結合國內外四個實踐案例深入分析，總結歸納成功打造田園綜合體的２大核心４大要素，供業(yè)內探討交流。

國家重視“田園綜合體”的3大原因 

為什么國家這么重視“田園綜合體”？在我們實踐打造田園綜合體前，要吃透國家政策，獲取扶持和補貼，必不可少的要了解國家政策的出發(fā)點。 

這主要體現(xiàn)在三個方面：即農業(yè)轉型的需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，以及可持續(xù)發(fā)展的需求。

1、農業(yè)轉型的需求

中國作為農業(yè)大國，根據(jù)2016年人口普查的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段有5.89億（占總人口42.65%）的農村人口，外出務工農民有1.6億，本地務工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子，空巢現(xiàn)象非常嚴重，帶來不少社會問題。另外，中國有18億畝的耕地紅線，根據(jù)2016年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，目前中國有耕地20.25億畝。在現(xiàn)有條件下，要保住紅線，把農業(yè)用地轉成其他用途已經(jīng)幾無空間。

2、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求

提高城鎮(zhèn)化水平仍是當前我國經(jīng)濟社會發(fā)展的一個目標，但是，城鎮(zhèn)化建設并不是簡單的農村人口往城鎮(zhèn)遷徙，城鎮(zhèn)化建設過程當中需要考慮到城鎮(zhèn)基礎設施的配套情況、城鎮(zhèn)為了接納農村人口而進行重新規(guī)劃、農村人口就業(yè)和社會保障、農村人口的轉移帶來的農業(yè)用地的荒廢等問題。

田園綜合體作為農村城鎮(zhèn)化建設的新思路，可以主動使農村的基礎設施建設向城鎮(zhèn)靠齊，將農村改造成新型的田園小鎮(zhèn)，從而緩解農村人口遷移帶來的巨大壓力和諸多矛盾，同時也可以為農村的就業(yè)提供新的機會。這也是國家新出臺政策中多次提出土地確權、流轉、盤活的原因之一。

3、可持續(xù)發(fā)展的需求

由于常年粗放式的農業(yè)種植，目前我國農業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)（部分數(shù)據(jù)來自于國家部委相關報告）：

1）耕地質量下降嚴重，如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問題日益凸顯。同時作為一個缺水國家，農田水利用效率卻遠低于發(fā)達國家，造成地下水超采嚴重（特別是華北和西北地區(qū)）。

2）環(huán)境污染問題突出，全國土壤主要污染物點位超標率為16.1%。不僅有大量的化肥、農藥、除草劑等長期濫用，農膜回收率也不足三分之二，還有工業(yè)“三廢”和城市生活污染在農村擴散。

3）生態(tài)系統(tǒng)退化明顯，全國水土流失面積達295萬平方公里，沙化土地173萬平方公里，石漠化面積12萬平方公里。傳統(tǒng)農業(yè)粗放式的生產(chǎn)方式導致農田生態(tài)系統(tǒng)結構失衡、功能退化，生物多樣性也受到了威脅。

繼續(xù)在傳統(tǒng)農業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會發(fā)展的趨勢。科技的發(fā)展帶來了現(xiàn)代農業(yè)的快速發(fā)展，不僅農業(yè)生產(chǎn)效率將快速提高，同時推進生態(tài)循環(huán)農業(yè)發(fā)展，各類污染物殘留和排放也會大大降低，漸漸優(yōu)化土地的肥力和生態(tài)功能。后續(xù)我也會以相關案例展現(xiàn)一下什么樣的才叫現(xiàn)代農業(yè)和生態(tài)循環(huán)農業(yè)。

國內外4大實踐案例分析 

接下來我們詳細分析一些具體案例：

1、無錫陽山鎮(zhèn)田園東方項目

我們先看國內的概念首創(chuàng)及標桿項目：東方園林打造的田園東方項目。

田園東方的操盤手張誠認為田園綜合體的理論溯源于埃比尼澤·霍華德的《明日的田園城市》一書。

1902 年，埃比尼澤·霍華德在《明日的田園城市》著作中提出“田園城市”理論，其核心思想是“城鄉(xiāng)一體化的生活”，把一切最生動活潑的城市生活優(yōu)點，與美麗、愉快的鄉(xiāng)村環(huán)境和諧地組合在一起。張誠認為，他所提出的“新田園主義”，正是發(fā)源于霍華德田園城市理論中“以人為主體、城鄉(xiāng)一體化、推行社會改革”的理論體系。

在實踐中，他將田園綜合體的模式概括為“農業(yè) + 文旅 + 地產(chǎn)”三位一體的綜合發(fā)展模式，通過農旅雙聯(lián)、產(chǎn)城一體的方式打造新型城鎮(zhèn)示范區(qū)。其經(jīng)濟技術原理是以企業(yè)與地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行整體綜合的規(guī)劃、開發(fā)及運營。

長期以來業(yè)內普遍對這個項目一片好評，看成是田園綜合體的代表。但相關文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞，猶如公關軟文稿，真正在農業(yè)方面、文旅方面、商業(yè)效益方面的成效如何基本看不到，項目方對其實際經(jīng)營效果和業(yè)績有任何披露。這讓人不免有些好奇，田園東方的商業(yè)模式和經(jīng)營情況究竟是否成功？是否起到了初期宣傳中帶動現(xiàn)代農業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的作用？我們通過深入剖析案例來分析。

田園東方效果圖

田園東方區(qū)位圖

田園東方位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，由東方園林產(chǎn)業(yè)集團預期投資50億元建設，另據(jù)業(yè)內人士透露實際初期投入僅7000萬左右，可謂四兩撥千斤。2013年4月開工，2014年首期開園，被譽為國內首個田園綜合體項目。項目規(guī)劃總面積6246畝，由“三大板塊、六大集群”組成，即現(xiàn)代農業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，及鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。

其農業(yè)板塊原規(guī)劃有四園（水蜜桃生產(chǎn)示范園、果品設施栽培示范園、有機農場示范園、蔬果水產(chǎn)種養(yǎng)示范園）、四區(qū)（休閑農業(yè)觀光示范區(qū)、果品加工物流園區(qū)、苗木育苗區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)展示區(qū)）、兩中心（綜合管理服務中心、資源再生中心）等。

田園東方的綜合體模式。（來自《新田園主義理論在新型城鎮(zhèn)化建設中的探索與實踐》）

田園東方自2014年開園至今已逾三年，實際建設情況如何？我們拋卻網(wǎng)上那些猶如精修藝術照般的唯美宣傳圖，從衛(wèi)星視角直觀地看一下規(guī)劃和實際的對比。

上圖為田園東方規(guī)劃圖，下圖為衛(wèi)星實拍圖，圖中紅框部分為當前已開發(fā)項目。（圖片來源于百度衛(wèi)星圖）

項目的主體是如上圖所示的這四個別墅群，每個單元配屬了一塊農地（歐美別墅是房子+花園，它是別墅+菜地）。

上圖為百度衛(wèi)星實拍圖，下圖為項目導覽圖作對比

在田園綜合體項目中，農業(yè)生產(chǎn)是發(fā)展的基礎，通過現(xiàn)代高科技農法的引入提升農業(yè)的附加值；休閑旅游產(chǎn)業(yè)依附于農業(yè)，需要與農業(yè)相結合才能呈現(xiàn)出具有田園特色的文旅項目；地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又依賴于農業(yè)和休閑旅游產(chǎn)業(yè)，從而形成以田園風貌為基底并融合現(xiàn)代都市時尚元素的田園社區(qū)。

無錫田園東方這個項目在地產(chǎn)方面確實是相對成功的。目前別墅第一期業(yè)已售罄，目前正準備開發(fā)第二期項目。第一期田園小鎮(zhèn)目前市價為15,000-20,000之間，為低密度社區(qū)，多為97-230m2的田園別墅，產(chǎn)權70年。房價高于周邊其他樓盤60%以上，也高于周邊的別墅價格。整個無錫市單價20,000以上的房地產(chǎn)項目不足5%，加上這些別墅多為97-230平米的戶型，總價多控制在350萬以內。周邊缺乏相應的競爭對手，所以有良好的市場前景。

商業(yè)上的成功首先應歸功于良好的區(qū)位和通過田園綜合體概念獲得的低廉地價。陽山鎮(zhèn)靠近錫宜高速，緊鄰新長鐵路。交通便利，離無錫市中心大約26公里，東臨上海、蘇州，西臨南京，南臨太湖。自然環(huán)境優(yōu)美，大約有2萬畝桃林，7000多畝生態(tài)林，10平方公里山地。附近還有陽山火山和溫泉?？梢妳^(qū)位條件得天獨厚。

在整體的設計格局上，田園東方將田園景觀設計得更加精致化，在每塊菜地上種上不同的農作物，當作景觀本身來打造，以此作為整個樓盤環(huán)境支撐。文旅板塊作為烘托，在建筑上繼承了江南的風格，粉墻黛瓦，多以平層為主。院子外鋪上木質地板，配上遮陽傘和桌椅，既有現(xiàn)代風情，外部又有田野環(huán)繞、生機盎然的田園風味。

可見，田園東方以高溢價高附加值、同時控制總價的方式，打造了一個精致化田園風情的文旅項目。

作為田園綜合體的試水之作，業(yè)內好評滿滿，筆者也覺得作為一個文旅地產(chǎn)項目來說也確實花了一定的心力，但在此還是提出一些略有不同的觀點。

首先，從商業(yè)模式來看，作為國內首個田園綜合體項目，田園東方以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地，同時以文旅項目來抬高房地產(chǎn)價值。房地產(chǎn)業(yè)內有一句話：對于房產(chǎn)來說“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。如果是以房地產(chǎn)為核心驅動的田園綜合體項目，那么可適性會受影響，可能被局限在東部發(fā)達地區(qū)的城市近郊。

此外，從長期整個行業(yè)的發(fā)展來看，田園綜合體需要具有更強的適應性。中國還有廣饒的中西部地區(qū)，東部也不見得都是長三角、珠三角、京津這樣的發(fā)達地區(qū)。如果只在發(fā)達地區(qū)周邊近郊搞田園綜合體，顯然是與前文所提的國家支持推廣及配套政策的初衷相違。

而田園東方的實踐模式，通過近三年的運營目前還沒解決好如何做“農業(yè)+旅游”的問題。第一期的旅游板塊大約有200畝，僅占規(guī)劃總開發(fā)面積的4.5%，目前的一些零星業(yè)態(tài)除了作為樓盤的配套點綴之外，沒有任何吸引人的爆點。要做好城市近郊度假體驗，起碼要給不同口味的游客提供2日以上的體驗內容，才可能保證一定過夜率和附加消費。

但如圖所示的文旅板塊內，產(chǎn)品還非常單薄，要發(fā)展出農業(yè)+旅游相關的“吃、住、行、游、購、娛”完整業(yè)態(tài)還有很多東西要補充，當前土地面積也遠遠不夠，這就意味著需要更多的資金投入。

如果一個項目開發(fā)商只會造房子，做不好農業(yè)、做不好旅游，也不打算花時間去做好，這可比造房子難度高多了，投資回收期會很長。有的項目開發(fā)方就會很精明地嚴格控制文旅板塊的面積和成本，因為企業(yè)很清楚這兩塊會變成項目的成本中心、利潤的拖累，只能作為提升地產(chǎn)溢價的配套，而不是真正農業(yè)、旅游、社區(qū)三者平衡的項目。于是田園綜合體就可能成了一個“套路”。其實現(xiàn)在很多特色小鎮(zhèn)都是相同的套路，這條“路”大家都走得很熟了。

總體上來說，無錫田園東方仍然稱不上是一個成熟的田園綜合體，實際經(jīng)營業(yè)績、農業(yè)產(chǎn)業(yè)效益提升、經(jīng)濟和社會效益存疑，東方園林自己也并未進行實際的大規(guī)模復制（目前幾個項目都在摸索或概念階段）。

2、景鑒咨詢實踐接觸中的部分案例分享

接下來我再簡單分享幾個在我們景鑒咨詢團隊在目的地開發(fā)顧問中實地接觸到的一些失敗案例及有一些亮點的現(xiàn)代農業(yè)項目，或許能從另幾個方面給大家一些啟示。（因部分項目尚在顧問中不方便公開發(fā)表其情況，故部分節(jié)略，僅在會議中內部分享。）

第一個案例是位于我國西部某名山腳下的田園綜合體。如這張實拍圖，有萬畝的荷花塘，當?shù)厥a(chǎn)的九孔蓮藕品質好單價高。同時建造了一些游覽步道和服務區(qū)，原規(guī)劃搞農業(yè)+旅游觀光+房產(chǎn)，政府也配給了廉價土地和不少補貼政策。

希望是美好的，但結局卻是殘酷的。農業(yè)方面，當?shù)禺a(chǎn)品近幾年來面臨成都廉價貨源的競爭，成本降不下來，結果盈利困難。文旅方面，項目本身游覽設計就很平淡、毫無吸引力，內陸地區(qū)又四季分明旅游淡旺季很明顯，苑內旅游配套餐飲很難維持。最后地產(chǎn)方面，由于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場飽和，存量房很大，再加上前期農業(yè)和旅游板塊的虧損，極大影響了資金鏈，造成房地產(chǎn)板塊爛尾。而且即使建造完成，估計也是個無人問津的樓盤。

第二個案例是位于新疆西部的某個田園綜合體，集農業(yè)、餐飲、住宿、賽馬、娛樂為一體，期望以賽馬為核心的旅游體驗（有大型賽馬場和馴養(yǎng)基地），帶動餐飲和住宿（配套一個大酒店），然后輔以大片的農業(yè)種植和禽畜養(yǎng)殖主要為旅游餐飲提供原材料。

而實際情況呢？由于受旅游淡旺季影響嚴重，體驗項目單一，在大陸搞賽馬又不能觸犯相關的法律禁令，開業(yè)后吸引力不佳，住宿和餐飲收入上不去。同時如此大的場地、設施，以及賽馬的維護成本又極高，目前項目也是以停止運營而告終。目前這塊地平日就幫愛馬者養(yǎng)養(yǎng)馬，其他設施和大片土地都荒廢了。

第三個案例是一個有一定特色亮點的農業(yè)項目，位于江蘇南京。如圖所見是一個非常高科技的現(xiàn)代農業(yè)項目，它總占地面積31.93平方公里，建設周期5年，總投資近40億。圖中的這些大棚充滿高科技，全封閉、自動化光控、自動化滴灌，就如大家所見的一個人都沒有，造價350萬一個。外面還有一個露天大池子，是用來蓄積各處雨水的，然后混入不同的養(yǎng)分，輸送給不同的植物。這就是所謂的循環(huán)農業(yè)、智慧農業(yè)、生態(tài)農業(yè)等結合而成的現(xiàn)代農業(yè)！

那么如此高的成本代價如何消化？這個項目其實是做高科技種業(yè)的，可以從圖中看到每排農作物下面都掛著牌子，標注著這些都是江蘇省農科院研究所的項目。這些高科技育種項目都會有相應補貼，并且種子的價值也會遠遠高于我們菜場買的普通農作物，這就是現(xiàn)代農業(yè)帶來的高附加值。同時這個項目還將以現(xiàn)代農業(yè)為核心帶動休閑農業(yè)和觀光旅游，雖然現(xiàn)在做得非常LOW，畢竟項目方是專業(yè)農業(yè)公司，而不是旅業(yè)公司，相信今后在文旅方面顧問支持下會發(fā)展得更好。

通過以上這幾個案例，我想總結給大家兩點：

1、  田園綜合體結合了農業(yè)、旅游、社區(qū)等多個板塊，甚至還有一二三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動型項目。橫跨的行業(yè)越多，操盤就越復雜，這是一個系統(tǒng)性工程，遠不是房地產(chǎn)商“拿地、融資、蓋房、銷售”這么簡單。其中任何一環(huán)出問題，都可能導致整個項目背上資金包袱、甚至失敗。因此在項目前期的調研、策劃、可研、整合資源等頂層設計工作十分重要，沒有系統(tǒng)論證，拍腦袋就上的項目注定失敗。 

2、  即使有各級政府的相關支持政策和補貼，實際打造中依然困難重重，在項目動工前應充分考慮到，有各項準備和解決辦法。目前純房地產(chǎn)驅動文旅項目已經(jīng)很難做，不是誰都有本事去發(fā)達城市近郊拿一塊地去蓋房子玩套路。

如果要向占中國絕大部分比重的欠發(fā)達地區(qū)發(fā)展，就必須要充分考慮到農業(yè)和文旅等其他板塊能否持續(xù)良好發(fā)展。比如說農業(yè)板塊產(chǎn)出的東西是否具有市場競爭力？現(xiàn)代農業(yè)、生態(tài)農業(yè)的口號都很好，但這些都是有很大成本的。即使你的農作物品質好，也可能面臨劣幣逐良幣的現(xiàn)象。再比如中國大部分地區(qū)季節(jié)性很強，如何做好配套文旅板塊發(fā)展，讓項目四季皆有不同體驗，都能形成良好的收入就又是一個問題。

接下來我們再看看中國大陸外的較為成功的案例。

3、臺灣南投縣埔里鎮(zhèn)桃米村

桃米村位于臺灣南投縣埔里鎮(zhèn)西南約5公里處，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，臺灣發(fā)生“集集大地震”，桃米村是重災區(qū)。地震過后，在新故鄉(xiāng)文教基金會的幫助下，村民決定將村子定位成生態(tài)農業(yè)社區(qū)來進行規(guī)劃和建設。

桃米生態(tài)社區(qū)的入口處，青蛙為當?shù)氐臉俗R

桃米生態(tài)社區(qū)概覽圖，來源于其官網(wǎng)

桃米村原本以種植地瓜、早稻為主，之后陸續(xù)種植樹薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經(jīng)濟作物。隨著農村產(chǎn)業(yè)的沒落，社區(qū)許多土地陸續(xù)休耕，青壯年人口外流，社區(qū)逐漸凋敝。災后重建的過程中，繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)農業(yè)已經(jīng)沒有前景。基金會的專家們提出了“桃米生態(tài)村”的概念，目標是將桃米村從一個傳統(tǒng)農村轉型成一個結合有機農業(yè)、生態(tài)保育和休閑體驗的教育基地。同時專家們也發(fā)現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)資源豐富，尤其是青蛙，當?shù)負碛袓u內79%的青蛙品種。

基金會為當?shù)鼐用裨O計了一系列有關民宿、餐飲、解說、景點開發(fā)等課程。這些方面的培訓，讓當?shù)鼐用癫挥迷僖揽渴杖牒艿偷霓r業(yè)（2000年當?shù)剞r民年收入約10萬新臺幣，彼時大學生收入約為30萬新臺幣）。

經(jīng)過這些年的發(fā)展，當?shù)氐穆糜问杖朐鲩L迅速，各類業(yè)態(tài)的發(fā)展和數(shù)量都有了可觀的進步。

當?shù)貎H有1000多人口，年接待游客近幾年接近100萬人次。從開發(fā)這個項目到10多年間，當?shù)貭I收年復合增長率162%，漲速驚人。同時社區(qū)獲得的每一筆收入，包括民宿、餐飲等，都需要上交5%-7%，導覽解說上交10%，作為公眾支出照顧社區(qū)弱勢群體，構筑了一個較好的社區(qū)環(huán)境。

桃米村的社區(qū)通過當?shù)氐穆糜巍⑥r業(yè)來支持和建設。農業(yè)通過轉型成生態(tài)農業(yè)，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，為當?shù)氐膭?chuàng)收做出了貢獻。最終，三個產(chǎn)業(yè)相互促進，發(fā)展出了一條可持續(xù)的生態(tài)旅游模式。桃米村也成了臺灣著名景點之一。

4、香水之都——法國格拉斯小鎮(zhèn)

法國格拉斯是現(xiàn)代香水的發(fā)端之地，生產(chǎn)了法國2/3的天然芳香，誕生了香奈兒5號等世界知名香水，每年香水業(yè)為小鎮(zhèn)創(chuàng)造超過6億歐元的財富。被譽為“香水之都”、全球最香的小鎮(zhèn)，法國香水的搖籃。這里有花宮娜最古老的香水加工廠, 還有香奈兒、莫利納爾、嘉利瑪?shù)戎闼庸S。

格拉斯小鎮(zhèn)位處坡地，傍山而建，面朝大海。夏季地中海吹來的季風濕潤宜人，阿爾卑斯山下的地下水加上充足的陽光，山坡又使各種花卉均找到了適宜生長的海拔高度，使格拉斯成為花草優(yōu)生地帶，每年在這個地區(qū)采集的花朵有700萬公斤之多。花卉種植業(yè)包括了茉莉、月下香、玫瑰、水仙、風信子、紫羅蘭、康乃馨及薰衣草等眾多品種，其香精成為眾多香水師趨之若鶩的理由。這個小鎮(zhèn)從16世紀起就從事花卉種植業(yè)及香水制造，有大量世代從事此產(chǎn)業(yè)的技師以及相關產(chǎn)業(yè)基礎。

香水之都——法國格拉斯的一二三產(chǎn)業(yè)結合的業(yè)態(tài)：

圖1、2，香水制造體驗。

在格拉斯有許多香料店和香水博物館。游客可以通過參觀香水博物館了解制造香水的過程，并在香水工廠可以體驗親手制作香水的樂趣。

圖3、4，原產(chǎn)地購物。

格拉斯是正宗的香水出產(chǎn)地，很多人專門前來調制購買專屬自己的香水。

圖5、6，花田觀光。

格拉斯四季皆能觀賞到美麗的花田，圣誕過后黃絨花將格拉斯染成一片金黃， 5、6月份玫瑰是田間的主角，8、9月份則是茉莉盛開。

小鎮(zhèn)因為香水也設置有國際香水博物館、弗拉戈納爾美術館、弗拉戈納爾香水工廠、普羅旺斯藝術歷史博物館等著名景點，吸引全世界的愛香及旅游的人士到來。格拉斯每年舉行國際玫瑰博覽會和“茉莉花節(jié)”，小鎮(zhèn)在茉莉花節(jié)要舉行盛大的活動，裝飾華麗的花車穿過市鎮(zhèn)，并設置焰火、免費派對、民間音樂團體和街頭表演者等活動。格拉斯小鎮(zhèn)已成為探訪香水之路的旅行者們爭相拜訪的圣地之一。

格拉斯小鎮(zhèn)成功的關鍵要素在于：產(chǎn)業(yè)專門化及集群化，打造專門化的內生性主導產(chǎn)業(yè)，形成內源內生性區(qū)域經(jīng)濟造血體系，形成產(chǎn)業(yè)集聚和規(guī)?；?，向產(chǎn)業(yè)鏈縱深延展；原產(chǎn)地品牌形象打造，引入知名產(chǎn)品制造企業(yè)進行合作，將區(qū)域品牌與產(chǎn)品品牌相結合，從而形成強有力的原產(chǎn)地形象；優(yōu)美的城鎮(zhèn)地貌景觀設計，為旅游觀光提供了良好的視覺效果；復合型城鎮(zhèn)功能的完善配套，不僅有利于吸引產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的人才，更有利于促進旅游的發(fā)展。這樣相互促進，使得格拉斯小鎮(zhèn)這樣的農業(yè)+旅游得到了綜合性的發(fā)展。

田園綜合體成功的核心 

說完了這些或成功或失敗的案例，大家一定有一個疑問，田園綜合體究竟該如何建設？我談一下自己總結的一些粗淺的觀點。

1、擺脫房地產(chǎn)驅動的開發(fā)思維定式

就在幾天前的12月20日，財政部長肖捷在人民日報刊發(fā)了題為《加快建立現(xiàn)代財政制度》的文章稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

房產(chǎn)稅其實早已不是什么新聞，長期以來“只聞雷聲、不見風雨”。而且其實早在今年的11月，肖捷已經(jīng)在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產(chǎn)稅，當中也明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

但此次再提房產(chǎn)稅背后的意義非比過往。其一，這次是在人民日報上發(fā)表；其二，發(fā)表時機選在中央經(jīng)濟工作會議閉幕日當天。這意味著房地產(chǎn)稅的立法將提速，靴子落地會比過去大家所認為的快得多！

這對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)肯定是一個長期利空趨勢。房地產(chǎn)稅開征意味著地方財政從目前的賣地財政向依靠征收房地產(chǎn)稅進行轉變。從中長期來看，房地產(chǎn)市場價格會有較大幅度的波動，并根據(jù)新立法的稅率、是否免征達到新的平衡。投資性購房將會被遏制，市場需求減小，而且大量的二手房會被折價拋出。這對年輕人口流入集中的一二線大城市或許影響不大，但其他大部分城市的地產(chǎn)市場會受到很大的打擊。從國際上的案例來看，比如紐約是美國房地產(chǎn)稅偏重的城市，但紐約房價情況大家眾所周知。

如果是以地產(chǎn)為導向的模式去操作，除非開發(fā)商有能耐在一二線城市郊區(qū)拿到土地和住宅建設用地指標，不然可復制性和成活率是非常差的。

2、農業(yè)、旅游、宜居的有機結合才是田園綜合體

真正的田園綜合體絕對不是單純的房地產(chǎn)項目，本質上是一二三產(chǎn)業(yè)的相互促進和協(xié)同發(fā)展。仍然需要以農村為根本，實現(xiàn)農村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農業(yè)文化旅游“三位一體”，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、農事體驗于一體。（這也是國家財政部對其的要求。）另外從經(jīng)濟上看，也只有農業(yè)旅游社區(qū)三個板塊都能成為利潤中心，才能在廣大的農村具有充足的生命力和落地性，也符合國家重視發(fā)展“田園綜合體”的目的和出發(fā)點。

循環(huán)農業(yè)就是充分利用農業(yè)生產(chǎn)的資源，發(fā)展多層次利用技術，促進生態(tài)發(fā)展，減少農業(yè)污染和資源的浪費。變廢為寶，實現(xiàn)效率最大化。創(chuàng)意農業(yè)就是不僅圍繞著農產(chǎn)品的種植、開采和加工，更可以發(fā)展周邊行業(yè)如原創(chuàng)的特色食品、飲品，開發(fā)出農業(yè)用地的旅游觀光功能等，體現(xiàn)出農業(yè)的人文和科技要素。農事體驗可以提供農業(yè)勞動體驗的服務，使游客體驗到當?shù)剞r業(yè)生產(chǎn)的樂趣。

旅游業(yè)的發(fā)展也與農業(yè)發(fā)展密不可分。通過對當?shù)剞r業(yè)的規(guī)范化、機械化、特色化，進而開發(fā)出相應的體驗點、農產(chǎn)品基地等作為旅游項目，同時也發(fā)展相應的餐飲住宿行業(yè)，生態(tài)旅游行業(yè)，進一步發(fā)掘當?shù)氐穆糜翁厣拖鄳木包c，打造出一條依托農業(yè)也能提高農業(yè)附加值的產(chǎn)業(yè)鏈。

田園綜合體的規(guī)劃同時也是對當?shù)氐纳鐓^(qū)的設計和開發(fā)。建設田園綜合體的過程當中，通過先進的設計理念、現(xiàn)代化的配套設施，科學的社區(qū)規(guī)劃安排，提升當?shù)氐纳鐓^(qū)質量和環(huán)境，改善了當?shù)鼐用竦纳钯|量，合理安排當?shù)氐木幼↑c，同時也能提供就業(yè)機會，從而在另一種意義上實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

當然，打造農業(yè)+旅游+社區(qū)三位一體的田園綜合體的話，需要這三個方面相輔相成。農業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，需要為旅游的發(fā)展提供條件和創(chuàng)意，也可以通過農業(yè)用地的規(guī)劃實現(xiàn)新型社區(qū)的建設。旅游產(chǎn)業(yè)一方面可以充分開發(fā)出當?shù)氐馁Y源，促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面又可以為當?shù)靥峁┲群透吒郊又档穆糜问杖?。社區(qū)建設也需要農業(yè)的發(fā)展，農民生活水平的提高，以及旅游業(yè)的發(fā)展來推動，在規(guī)劃好的基礎上，合理安排農業(yè)用地、旅游景點、新型社區(qū)。三者結合，共同促進，才能發(fā)展出良性的、可持續(xù)的田園綜合體。

田園綜合體成功的4大要素 

在田園綜合體的規(guī)劃和建設的過程中，不僅僅是簡單的發(fā)展三個產(chǎn)業(yè)，也需要考慮以下幾個方面的問題。

1、  強有力的政策支持

建設田園綜合體的投入巨大，要動遷安置、土地流轉、基礎設施建設、引進高科技種植、引種培育、專家支持等等。而經(jīng)濟作物的培育并產(chǎn)生經(jīng)濟效益是需要時間的，比如果樹起碼3 年以上，不可能短期得到回報，因此在項目初期會面臨巨大的經(jīng)濟壓力。

這就需要各級政府在政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產(chǎn)權的界定以及劃分，這些都離不開政府的有力支持。同時周邊配套基礎設施的建設又需要政府的支持和投入。所以建設田園綜合體，當?shù)卣闹С至Χ确浅Ｖ匾?，田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。

2、因地制宜找準定位

中國農村這么廣大，每個地區(qū)的實際情況都不同，因此因地制宜非常重要。雖然我們說一二三產(chǎn)業(yè)“三生同步”、“三產(chǎn)融合”、“三位一體”，但肯定還是根據(jù)實際情況，要有所側重和循環(huán)開發(fā)先后順序的。

像在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，地價等各項成本都很高，投入大、財務成本負擔重，所以肯定需要初期有一定的房地產(chǎn)銷售進行資金平衡。而且較好的區(qū)位房子賣得出價，去化也相對較快。然后可以把地產(chǎn)獲得的部分利潤回哺農業(yè)和旅游板塊，繼續(xù)推進項目的長期發(fā)展。

但在其他欠發(fā)達甚至貧困地區(qū)就完全不同，地價便宜、拿地也相對容易，但隨著房地產(chǎn)形勢越來越不妙，如果以房地產(chǎn)先行，且不說荒郊野外的房子賣了能有多少利潤，這種地方的房子真的賣得動么？一旦過于依賴地產(chǎn)板塊，那么項目很大可能會爛尾。

這樣的地方更應該以農業(yè)+旅游先行。通過現(xiàn)代農業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結構，推進農業(yè)的提質增效，使農業(yè)本身就能產(chǎn)生強大的利潤支撐和生命力。同時在策劃、規(guī)劃、建設和設計種植結構時注重將農業(yè)與旅游有機結合，打造特色的農事農樂體驗景區(qū)。有了人氣支撐，抬升了土地價值，這時打造度假和居住社區(qū)就是順勢而為了。

3、完善的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)

首先是農業(yè)+，農業(yè)要向高科技、規(guī)?；б妫瑫r延伸產(chǎn)業(yè)鏈，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到過。深化產(chǎn)業(yè)鏈還可以培育知名品牌，設計創(chuàng)新產(chǎn)品，推進農村電商和物流服務業(yè)等等?？萍佳邪l(fā)+工業(yè)制造+現(xiàn)代農業(yè)+配套產(chǎn)業(yè)鏈，這就是典型的“三產(chǎn)融合”。 

然后是旅游+，將產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)與旅游相結合，不僅僅是參觀還要有體驗，同時優(yōu)化田園綜合體的景觀設計，有特色的產(chǎn)業(yè)也就帶來了獨特的旅游產(chǎn)品。

4、全面的操盤能力

田園綜合體作為一種農村經(jīng)濟的新型發(fā)展方式，政策多、投資大、見效慢、回收期長。它不是一個很簡單的農業(yè)旅游項目，更不是農業(yè)房地產(chǎn)項目，而是一個環(huán)環(huán)相扣的、互相協(xié)同的模式。

因此在投資建設的過程中即設計好盈利模式，又要對投融資直至獲利的整個周期進行系統(tǒng)性的資本、資金流籌劃，還要充分考察當?shù)貐^(qū)位、自然、人文、交通等各個方面的情況，結合當?shù)氐奶厣?，做出切實可行的?guī)劃和戰(zhàn)略最終形成一個落地性強、良性的、協(xié)同發(fā)展的操作模式。這樣的系統(tǒng)性工程對于操盤團隊提出了很高的要求，既要有跨行業(yè)全面的專業(yè)知識、多元化的視野，強大的資源整合能力，又要有靈活敏銳的實戰(zhàn)商業(yè)操盤能力。相信這在未來的田園綜合體甚至整個文旅項目開發(fā)中都是非常稀缺的能力。

真正意義上的田園綜合體，需要各個板塊相互促進和支持，有一套成熟的可持續(xù)的模式。中國的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過不斷的研究和實際探索，來進一步的發(fā)展和完善，這個也是我們在相關項目咨詢中努力完善的課題。

謝謝大家的聆聽！

*本文作者：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問，長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問，公眾號：景鑒智庫（jjwlzk）。本文僅代表作者個人觀點。