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在已公布的兩批特色小鎮(zhèn)名單共400多個小鎮(zhèn)中，以旅游文化為主題的的小鎮(zhèn)占比超一半，成為目前特色小鎮(zhèn)的主體。

景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師周鳴岐認為，如果從特色小鎮(zhèn)的核心要求——必須有特色產(chǎn)業(yè)支撐的角度來看，旅游文化類小鎮(zhèn)目前還沒看到非常成功的案例，多是以旅游作為噱頭來做房地產(chǎn)開發(fā)的套路。它們很可能成為一堆堆的爛尾樓盤，至多成為旅游綜合體，離特色小鎮(zhèn)的目標很遠。

在他看來，區(qū)位、人才、技術、市場、資源以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈要求等因素，使得特色產(chǎn)業(yè)的打造并不容易，相比之下旅游的概念比較寬泛，很多小鎮(zhèn)的打造都可將旅游作為指向或承載體，旅游小鎮(zhèn)的打造更為容易，這是旅游小鎮(zhèn)大熱的一大因素。

在對現(xiàn)有旅游小鎮(zhèn)進行評析時，周鳴岐表示“同質(zhì)化非常嚴重，問題重重”。

執(zhí)惠創(chuàng)始人劉照慧表示，特色小鎮(zhèn)本意是助力解決城鄉(xiāng)二元化、產(chǎn)業(yè)結構不合理等問題，但相關政策出臺后的落地有走偏跡象，諸如旅游小鎮(zhèn)普遍存在運營能力、人才、資本等的欠缺，加上文化挖掘不夠、與年輕消費者群體消費脫節(jié)等一系列問題。同時在消費需求升級、房地產(chǎn)商對既有模式突破訴求的主客觀因素助推下，房地產(chǎn)商成為旅游小鎮(zhèn)建設的一大主體，避免房地產(chǎn)化需加以重視。

執(zhí)惠梳理發(fā)現(xiàn)，在住建部辦公廳《關于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》中提到“以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過1/3”，同時提到“房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的不推薦”。

過去兩年中，在政策和資本加持下，旅游小鎮(zhèn)體量劇增，房地產(chǎn)化爭議、開發(fā)運營矛盾凸顯也相隨左右。

不得不面對的現(xiàn)實是，在消費需求升級撕開的更大市場空間里，旅游小鎮(zhèn)誰將存活，誰又將提前退場？

100個到300個文化節(jié)點打造出一個旅游小鎮(zhèn)的價值

執(zhí)惠梳理已有信息發(fā)現(xiàn)，目前旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)運營存在的主要問題包括：缺乏旅游規(guī)劃，開發(fā)處于無序狀態(tài)，或有規(guī)劃，但規(guī)劃水平較低，實操性不強，導致開發(fā)項目雷同；旅游產(chǎn)品較為單一，可持續(xù)性不夠，產(chǎn)品老化、同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重，滿足不了消費升級需求；發(fā)展機制不夠完善，融資渠道較為單一，后續(xù)開發(fā)、更新迭代跟不上等。

綠維文旅集團董事長、綠維文旅城鎮(zhèn)規(guī)劃設計院院長林峰表示，對任何一個旅游產(chǎn)業(yè)而言，綜合型開發(fā)形成綜合消費能力是旅游消費“搬運”實現(xiàn)的核心結構，不是門票的概念，而是“旅游吸引核”。

他更多地將旅游小鎮(zhèn)視為一個“景區(qū)”的概念，意味著要打造出景點和旅游接待能力，以及旅游線結構。多樣化、多層次的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品要求下，旅游小鎮(zhèn)需要充分挖掘地域性特色和差異化特色，以及面向更大區(qū)域發(fā)展和輻射半徑的特色，形成獨特吸引力和獨特吸引核。林峰說，一個旅游小鎮(zhèn)的輻射范圍只有一個縣域和地區(qū)是不夠的，要在省域里形成它的價值。

他認為，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)必須是綜合開發(fā)，只開發(fā)一個酒店沒有用，只開發(fā)一個觀光景區(qū)也沒有用，還得開發(fā)商街。而光有商街也不行，還需要有差異化、地方化和特色化。特色化還需要中高低不同層面，不同層次都要有接待和分層次的能力，最后形成對本地人、外地人，對本省人、外國人差異化的消費結構。比如本地人更關注吃、喝、娛樂，對紀念品和客棧等訴求不大，客棧多是滿足非本地人的需求。

在林峰提供的旅游小鎮(zhèn)的理想模型中，包括十二個景點、十條主題街區(qū)、中央公園、十大廣場、客棧民宿集群、分散式社區(qū)、分散式學校醫(yī)院城市商業(yè)、智慧化城市管理。

這個模型中，旅游小鎮(zhèn)的區(qū)域中心是中央公園，其他圈層依次是公共服務圈層、居住圈層、外圍村落，步行商業(yè)軸線將節(jié)點廣場與這些圈層予以連接。運營邏輯是游線引導動線、觀光帶動商業(yè)、休閑支撐度假、人氣引爆地產(chǎn)。

林峰告訴執(zhí)惠，任何一個旅游小鎮(zhèn)都要有大量的文化節(jié)點，這些文化節(jié)點一定是和商業(yè)點相結合、和廣場相結合、和景點相結合構成動線關系，每一個動線關系一定跟土地價值、房地產(chǎn)有效結合，這才是我們真正要的小鎮(zhèn)設計。

他說，每一個文化節(jié)點不是文化的簡單添加，不是做沒有文化價值的空間，而是要用文化去塑造這些內(nèi)容，100個到300個文化節(jié)點才能構成一座旅游小鎮(zhèn)豐富的文化內(nèi)容，打造出一個旅游小鎮(zhèn)的價值。

周鳴岐對執(zhí)惠表示，差異化、精致化是旅游小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向，簡單復制無亮點的小鎮(zhèn)無疑將被市場所淘汰。有些地區(qū)的小鎮(zhèn)基于項目成本的考慮可能無法做到盡善盡美，但至少應該有亮點，有核心吸引點，成為吸引游客前來游玩的理由。這種亮點應該是有創(chuàng)造性的，不僅僅是單純的自然物，是旅游人的智慧與自然美景有機結合的東西。

他認為，旅游小鎮(zhèn)綜合性的業(yè)態(tài)至少要能滿足游客至少兩到三天的短時短途休閑度假需求，適應周邊城市游客周末游玩，這樣淡旺季和假日經(jīng)濟不會太明顯，也較易回收成本，相信今后這類適應市場需求的項目會越來越多。

領易咨詢總經(jīng)理鄒毅在去年12月的一篇文章中也提出，特色小鎮(zhèn)是新型精品鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)追求“小而美”，需改變單純求大思維，特色小鎮(zhèn)的小尺度、近距離、微景觀是其發(fā)展的優(yōu)勢。應在小而特、小而優(yōu)、小而美、小而精上多下功夫，從追求規(guī)模到追求質(zhì)量轉變，才能探索出更廣闊的前景。

堅持地產(chǎn)開發(fā)邏輯的開發(fā)商將提前退場

在上述去年12月的文章中，鄒毅提出，后城鎮(zhèn)化、消費升級和房地產(chǎn)商轉型需求推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展。特色小鎮(zhèn)未來發(fā)展有7大趨勢，其中 “以文化旅游為主要產(chǎn)業(yè)的特色旅游小鎮(zhèn)”將是特色小鎮(zhèn)進行突破的最有前景的產(chǎn)業(yè)方向之一。

這個過程中，房地產(chǎn)商依然是繞不過的關鍵群體。

林峰表示，拿地做旅游，然后用地產(chǎn)的利潤投入到一部分旅游產(chǎn)品中，形成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心主線。

在他看來，旅游、消費和不動產(chǎn)經(jīng)營是相互結合的，是非常正常的發(fā)展模式，旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)更是逃避不了這樣一種結構?？茖W的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營之間融合，多個產(chǎn)業(yè)主體共同參與旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，形成區(qū)域綜合經(jīng)營開發(fā)的架構。在區(qū)域綜合開發(fā)架構中，就要包含旅游地產(chǎn)的開發(fā)，以及這一相關產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營開發(fā)，比如旅游景區(qū)經(jīng)營開發(fā)，休閑項目開發(fā)等，這些是相互結合的。

不過，這也取決于房地產(chǎn)商的真實意圖。

周鳴岐認為，從消費升級的角度來看，游客的產(chǎn)品的需求和對品質(zhì)的要求都在不斷提升，這使得旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)運營方必須聚攏整合各方面資源，在開發(fā)前期就給項目設計好具有實際可行性的商業(yè)模式，一整套解決方案，和詳盡嚴謹?shù)臏y算分析。項目配比一定的房地產(chǎn)和建設用地指標可以是平衡收支的一個手段，但如果成了目的，造一堆堆房地產(chǎn)鬼鎮(zhèn)，那從未來發(fā)展來看一定是個多方都輸?shù)哪Ｊ健?strong>從市場發(fā)展角度來說，打造文旅小鎮(zhèn)一個非常復雜的、跨越多個行業(yè)和專業(yè)的系統(tǒng)工程，對旅游小鎮(zhèn)開發(fā)運營團隊的要求會越來越高。

在他看來，這會是一個變革的過程。在這期間，旅游小鎮(zhèn)產(chǎn)品供給與需求的矛盾會越加突出。如果開發(fā)主體比如房地產(chǎn)商“披著旅游的外衣”，實際上是地產(chǎn)開發(fā)，出于投資與回報的速成，那必然對小鎮(zhèn)的持續(xù)良好運營和發(fā)展難有完整的規(guī)劃和可行思路。這種思路打造的小鎮(zhèn)必然被市場淘汰。

鄒毅曾表示，只有牢牢把握特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)，開發(fā)的核心是產(chǎn)業(yè)運營，運營的效益是社會效益、經(jīng)濟效益、生態(tài)效益等綜合效益的結合，方可在業(yè)內(nèi)樹立自身的核心競爭力。如果依然堅持用地產(chǎn)的開發(fā)邏輯來運作特色小鎮(zhèn)，沒有從根本上去建立產(chǎn)業(yè)運營的發(fā)展戰(zhàn)略，沒有足夠的資本為未來產(chǎn)業(yè)運營做支撐，這部分開發(fā)商將不得不提前退場。