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壹

目前，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)進(jìn)入“深水區(qū)”，如何根據(jù)地方特點(diǎn)合理的發(fā)展特色小鎮(zhèn)，將是擺在每一位小鎮(zhèn)建設(shè)者面前的課題。在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)浪潮之下，一些地區(qū)特色小鎮(zhèn)建設(shè)主線思路不清晰、發(fā)展盲目、房地產(chǎn)化等問題，也逐步暴露出來。

特色小鎮(zhèn)這種新興的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式自從離開其首創(chuàng)之地浙江向全國各地快速復(fù)制擴(kuò)張以來，就被缺乏概念支撐但又急于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)賺快錢的地方政府、房地產(chǎn)商、各類風(fēng)投資本家以及產(chǎn)業(yè)的、旅游的、文創(chuàng)的、健康的、體育的等等各路神仙玩壞了。頂層設(shè)計(jì)也不夠成熟，政出多門，數(shù)字大躍進(jìn)放衛(wèi)星屢見不鮮。

從目前的情況來看，除浙江和江蘇仍然能走出一條相對(duì)清晰的發(fā)展路徑外，其他地方大多都跑偏了。日前，在長沙舉辦的2018中國特色小鎮(zhèn)博覽會(huì)上，“產(chǎn)業(yè)支撐是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的生命力”成為主流觀點(diǎn)，力壓群芳，將原來在特色小鎮(zhèn)上附著的旅游、文創(chuàng)、健康、體育等概念剝離掉，但究竟是否成立，仍需時(shí)間驗(yàn)證。不過，專家學(xué)者和政府官員們最為擔(dān)心的房地產(chǎn)化的問題，筆者則認(rèn)為有點(diǎn)小題大做。

貳

1月4日，北京迎來2018年的首場土地拍賣，位于豐臺(tái)、朝陽、密云的三宗限房價(jià)地塊公開出讓，并迎來26家競拍者參與。但拍賣現(xiàn)場波瀾不驚，三塊地的競拍輪次并不多，溢價(jià)率分別為9%、24.7%和50%，短時(shí)間內(nèi)即告成交。有分析認(rèn)為，這也奠定了2018年土地市場的總基調(diào)?？旃?jié)奏、低溢價(jià)將成為土地市場的主要特征。

在目前政策和輿論的高壓態(tài)勢下，土地市場想要有上好的表現(xiàn)，著實(shí)較難。不過悲觀地認(rèn)為2018年土地市場的總基調(diào)是快節(jié)奏低溢價(jià)則有些不夠嚴(yán)謹(jǐn)。畢竟，土地市場的熱與冷，還受宏觀的和其他相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)市場要素的影響。無論從短期中期或長期來看，城市中心區(qū)或中心城市土地供應(yīng)的緊缺是剛性的，不可逆的，因此，土地市場的競爭激烈程度也必然是大概率的事件，這才是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源保值增值的體現(xiàn)。高端住宅市場建基于一個(gè)擁有稀缺土地資源的前提條件下，快節(jié)奏、低溢價(jià)顯然不是城市土地所有者所愿意看到的。

土地市場的政策變化，比如集體建設(shè)用地入市以及國土部長說的三權(quán)分置，對(duì)于城市中心區(qū)域或中心城市土地市場的影響幾乎可以忽略不計(jì)。國土部長姜大明說，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。概念性的東西，距離落地實(shí)施尚需好長好長的時(shí)間。

而同樣一條來自北京的土地政策新聞，則透露出另外一重信息：對(duì)于不同功用的土地，可以實(shí)施讓你意想不到的政策紅利。比如，明確將在19個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，啟動(dòng)一項(xiàng)針對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)，彈性年期的土地出讓方式，出讓年限最長為20年。入園企業(yè)在簽訂供地合同前，應(yīng)按照準(zhǔn)入條件作出書面承諾。未經(jīng)批準(zhǔn)，企業(yè)不得改變土地用途。這種快節(jié)奏是不是力度夠大呢？

叁

日前，蘭州市對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，在取消部分區(qū)域住房限購政策的同時(shí)，對(duì)市民持有核心城區(qū)的住房開始實(shí)施3年期限的限售政策。官方稱這是根據(jù)蘭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)際，因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控的結(jié)果。

偏安一隅的三四線省會(huì)城市的某些不太高調(diào)的政策調(diào)整，竟然同樣能夠引發(fā)輿論持續(xù)發(fā)酵，這至少說明去年一年政策教育效應(yīng)的藥效用力過猛。人們普遍接受嚴(yán)厲加碼變態(tài)無所不用其極的政策，不愿意接受任何在既定框架下對(duì)政策所做的精細(xì)化調(diào)整。粗暴的政策誤傷剛需，拖累地方經(jīng)濟(jì)，某些根本沒有享受到房地產(chǎn)土地紅利的城市原本家底就不厚，經(jīng)此一役，元?dú)獯髠?，自然需要靠松綁政策來喘口氣，比如被普遍效法但無一家承認(rèn)的人才引進(jìn)。

這一年，樂見政策在某一局部被打開缺口，更多的城市通過能夠被各方接受的方式讓房地產(chǎn)市場但恢復(fù)元?dú)?，既不瘋狂，也不低迷，——不是一件容易的事，并且關(guān)鍵是，要少說多做，只做不說。如果要說，那也只說因城因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控。

*本文來源：雪球，原標(biāo)題：《特色小鎮(zhèn)與限購放松，為什么都出自同一邏輯？》。