欧美日韩一卡2卡三卡4卡 乱码欧美孕交-国产男小鲜肉同志免费-国产ww久久久久久久久久-久久久久久久性潮

長(zhǎng)租公寓做好這15個(gè)細(xì)節(jié),房租漲50%!輕松發(fā)REITs

大住宿 本文作者:楚琦 2018-01-19
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈,利潤(rùn)空間很有限,未來還怎么玩?

去年以來,越來越多開發(fā)商宣布?xì)⑷胱赓U市場(chǎng),并且紛紛發(fā)布了自己的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線,這意味著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈。本來長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)空間就很有限,現(xiàn)在突然多了這么多玩家,人力成本、換租成本也越來越高,未來還怎么玩?

明源君認(rèn)為,早期長(zhǎng)租公寓大部分針對(duì)剛需群體,定位中低端,產(chǎn)品一般,未來要突圍勝出,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更新升級(jí),開發(fā)中高端客戶無疑是一個(gè)不錯(cuò)的方向。一方面可以提高品牌形象,增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力,另一方面中高端產(chǎn)品不但能吸引高素質(zhì)租客,而且溢價(jià)空間也更大。

但買房和租房的邏輯還是非常不同的,長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品升級(jí)主要從哪些層面去體現(xiàn)呢?明源君結(jié)合案例梳理了一下,下面詳細(xì)來說。

客群進(jìn)一步細(xì)分,實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)打擊

任何一款產(chǎn)品發(fā)展到一定階段,都會(huì)去做細(xì)分,因?yàn)檫@樣才能將產(chǎn)品特性和用戶需求深度結(jié)合起來,并通過對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的拓展,進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

經(jīng)過幾年時(shí)間的迭代,很多公寓都對(duì)旗下產(chǎn)品進(jìn)行了更新升級(jí),并推出了更加全面的產(chǎn)品線,客群越來越細(xì)分。比如魔方公寓推出了中高端產(chǎn)品摩爾公寓,魔爾公寓選址一線城市的市中心或 CBD 區(qū)域,產(chǎn)品設(shè)計(jì)也更加個(gè)性化,房間多為套房戶型,面積平均為 55-65 平米,而對(duì)應(yīng)的價(jià)格層面,摩爾公寓的月租定價(jià)為 8000-15000 元。

招商公寓定位中高端客群,基于此再細(xì)分了4大公寓品牌,分別是壹間公寓、壹棧公寓、壹堂公寓,還有在香港推出的CM+服務(wù)公寓。在資源和硬件服務(wù)配比上都有不同的配備。

FoVxWu1l7iICJsBS_KFOQmXMFnde.png

而前全球大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商雅詩閣聚焦中高端市場(chǎng),細(xì)分了3條產(chǎn)品線:雅詩閣、馨樂庭和盛捷,每個(gè)產(chǎn)品線的客群、戶型、風(fēng)格都也不一樣。

Fo_iCdY8vu6NC9uKdoDyibHlLSv4.png

顏值要高,通過設(shè)計(jì)提升品質(zhì)與價(jià)值

早期長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力是價(jià)格,但隨著消費(fèi)升級(jí),價(jià)格戰(zhàn)這么low的打法明顯行不通了,客戶會(huì)更加關(guān)注產(chǎn)品本身的品質(zhì)感。品質(zhì)感首要表現(xiàn)在顏值上,形象不行,誰會(huì)想去了解你的內(nèi)涵?提升顏值一般從以下幾個(gè)方面著手:

1、外立面

外立面可以說是提升品牌形象和產(chǎn)品檔次最有效果,而且性價(jià)比最高的方式了。

很多公寓都是老廠房、產(chǎn)業(yè)園或商場(chǎng)等改造過來,外立面大多都比較土,辨識(shí)度低。外立面改造首先要建立起辨識(shí)度,別人看一眼就知道這是誰。只有認(rèn)識(shí)你才能記住你。

比如新派公寓的外立面不但顏值高,而且辨識(shí)度超高,樓體外部采用了鋼琴鍵的設(shè)計(jì)風(fēng)格。據(jù)了解,新派公寓的外墻采用高科技,100%純天然礦物顏料,而且防水、防火、耐高溫、耐霜凍。每次下雨過后,外墻都會(huì)看起來煥然一新。

FvLhSNnX32chqwo-QUkY9kVVN7pf.png

除了外墻色彩刷新,外立面改造還要考慮空調(diào)機(jī)位的設(shè)計(jì)、晾曬位的設(shè)計(jì)以及標(biāo)識(shí)、門廳設(shè)計(jì)等問題。

2、回家動(dòng)線提升

通過設(shè)置醒目、美觀的店招,溫馨的回家通道來提升客戶對(duì)外圍區(qū)域的認(rèn)知。

比如龍湖冠寓松果從入口處開始,超大落地玻璃一側(cè)放置了超高辨識(shí)度的松果造型裝置,契合主題的同時(shí),也給空間帶來一絲輕松的躍動(dòng)感。

FrXkw2sKmmjRvqkUqA_i3HXpRKYe.png

▲龍湖冠寓松果入戶門

3、大堂

除了外立面,一個(gè)有逼格的入戶大廳也是必不可少的。

不過越來越多的公寓項(xiàng)目將前廳的接待功能,和咖啡廳、酒吧、閱讀室等功能結(jié)合起來,不但節(jié)約功能空間,逼格瞬間也提升了不少,更重要的是大堂管理人員除了是前臺(tái)還可以是咖啡服務(wù)員,這樣一來還能節(jié)約人力成本。

FkMBoTcIYNl0wJXu9_fNMEsd1SUr.png

▲朗詩寓南京新街口項(xiàng)目一層咖啡廳兼大堂過廳

Fuscr43qdcmsfF5OFyuTxmLT6K6v.png

▲朗詩寓南京新街口項(xiàng)目一層平面示意圖 圖片來源:鋒思設(shè)計(jì)

4、走廊過道

由于集中式公寓房間數(shù)量多,走道一般比較長(zhǎng),大部分看起來也很單調(diào)。為了提升整體品質(zhì)感和美觀度,新派公寓北京新國(guó)展店以“旅行+家”為主題,每層樓走廊有一個(gè)單獨(dú)主題,請(qǐng)來美院學(xué)生作畫,成本不會(huì)很高,但是品質(zhì)感一下就上來了。

FuZL9zbG3_gU_4ZFsfK9mEePJHJp.png

▲新派公寓新國(guó)展店公共客廳

▲新派公寓新國(guó)展店走廊

追求房間數(shù)量,更要追求居住體驗(yàn)

中高端項(xiàng)目除了要看房間數(shù)量,更重要的是提升居住體驗(yàn)。長(zhǎng)租公寓的核心是一間一間房間,而房間的采光、尺度、風(fēng)格等都是客戶最看重的。

FmV1PcPLlAPW3JvwpOqIV4zgSTBq.png

▲龍湖冠寓松果小清新風(fēng)格樣板房

1、房間采光要充足

千萬別做黑房間!一方面黑房間的成本要高于采光房間,因?yàn)橐闲嘛L(fēng)系統(tǒng),另一方面,黑房間會(huì)對(duì)公寓品牌造成損害,留給客戶一個(gè)“他家好多暗房”的壞印象。

那怎么避免呢?

這種時(shí)候可以考慮再中間做采光井,如果公寓樓層位于物業(yè)頂樓,經(jīng)過物業(yè)業(yè)主允許,頂面樓板建筑結(jié)構(gòu)可以切割,就可在樓頂開采光井,并且盡量一直將采光井從頂層一直開到公寓房間所在的所有樓層。

再有可以通過設(shè)計(jì)采光槽的方式提升采光效果。舉個(gè)例子,灣流四川北路項(xiàng)目由于部分建筑平面進(jìn)深很大,也存在很多暗間,灣流的設(shè)計(jì)方鋒思設(shè)計(jì)通過采光槽的方式基本消滅了暗間。

▲ 灣流四川北路店采光槽實(shí)景,圖片來源:鋒思設(shè)計(jì)

雖然這種方式增加了公攤,但由于采光房間變多了,收益反而很劃算,月租/投入為11.98%。

2、房間尺度感和舒適性

主臥、浴室等功能間的面積要有保證,這些硬性指標(biāo)也成了保證最終居住體驗(yàn)的防火線。比如灣流公寓針對(duì)白領(lǐng)精英推出elite戶型就要求面寬一定要達(dá)到3.5米以上。

另外是可以滿足基本的功能需求,比如朗詩寓南京新街口項(xiàng)目男前風(fēng)戶型主要針對(duì)男性租客,所以配有書架、辦公桌、衣柜等常用家私。

FuC1dL87Cu6iJStZds3x1Rqh67cL.png

▲朗詩寓南京新街口項(xiàng)目“男前風(fēng)”戶型一

Fumv2cinQKPgUf0PpG-yorl2IFcl.png

▲朗詩寓南京新街口項(xiàng)目“男前風(fēng)”戶型二

3、風(fēng)格多樣化及個(gè)性化

有些公寓為了降低成本,做了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化,成本可以標(biāo)準(zhǔn)化,但風(fēng)格是不應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化的,不同地方的客戶審美不同,因此每家店要做出自己的特色,要給租客選擇的空間。

FuqKhiX_oOaeEibjgECHRYF00rAd.png

▲ 朗詩寓朗詩寓南京新街口項(xiàng)目3種風(fēng)格

比如灣流上大店,項(xiàng)目共3層樓,建筑面積約15000平方,有190間房,面積在 27-78平米之間,涵蓋工業(yè)風(fēng)、北歐深、北歐淺、田園風(fēng)、日系風(fēng)等五種房型風(fēng)格,精裝全配。

而且現(xiàn)在的年輕租客都喜歡自己DIY,簡(jiǎn)單的風(fēng)格反而更有利于租客自己布置房間,增強(qiáng)互動(dòng),另一方面客戶也會(huì)樂意幫你傳播產(chǎn)品。

比如新派公寓北京國(guó)展店就為租住一年以上的客戶提供DIY服務(wù),比如租客可以根據(jù)自己的喜好DIY墻面、吊柜、組合柜、飾品架、照片展等等。

公共區(qū)域配置高逼格,功能更加齊備

公共區(qū)域可以說是集中式公寓最大的亮點(diǎn),但做多大面積、配備哪些功能、提供哪些服務(wù)等等成為了很多項(xiàng)目非常糾結(jié)的問題。

通常公共區(qū)域的規(guī)劃有以下幾個(gè)原則:

1、看所處地段及周邊配套。如果公寓處在城市核心地區(qū),周邊配套非常完善,隔壁就有個(gè)大商場(chǎng),餐飲、咖啡館、健身、電影等等啥都有了,那就沒必要配置太多了,但早餐室、會(huì)客室、公共洗衣、社交廚房等等這些生活剛性需求還是要滿足的。

FgZ2VNq7VqVgGOP-3CYAllUHWLKi.png

▲深圳雅詩閣來福士廣場(chǎng)公寓早餐室

2、看項(xiàng)目體量和房間數(shù)量。

體量越大,房間數(shù)越多,那公區(qū)面積應(yīng)該越大,因?yàn)槭褂玫娜硕?,但同時(shí)也要控制好成本,比如在同一空間疊加好幾種功能。灣流認(rèn)為,一般公共設(shè)施所占總面積比宜在3~5%左右,不過具體要定項(xiàng)目實(shí)際情況而定。

Fl_nizBStF54kYJZMnqQBAvw7zd3.png

▲灣流各項(xiàng)目公共區(qū)占比

比如灣流上大店項(xiàng)目建筑面積約15000平方,有190間房,配置了500㎡十大 空間,包括咖啡廳、影音區(qū)、健身房、洗衣房、公共廚房、私 人物品存貯的MINI倉(cāng)(約7平米)、晾曬區(qū)(40多㎡)、桌球、自動(dòng)販賣機(jī)、豐巢快遞收取。

Fg7H2c20jOhvSdXaDro2ECha8dmN.png

▲ 灣流公寓社交廚房

龍湖冠寓松果項(xiàng)目公共空間通過軟裝進(jìn)行分區(qū),同一空間疊加不同功能,營(yíng)造空間感的同時(shí)可以減少場(chǎng)地占用。

FoSHjhez7mHrdT_5wRJKVkvABSiW.png

▲龍湖冠寓松果公共區(qū)域 圖片來源:杰恩設(shè)計(jì)

3、看項(xiàng)目定位和客群,保利認(rèn)為,不同類型公寓客群需求不一樣,因此必須做出不同的配套建議。

FjBRNmxHE3CkrV-nx8uoyipbkJJ2.png

▲保利公寓公共區(qū)域配套建議

4、看房間的規(guī)劃情況。比如房間面積很大,廚房客廳都有了,那就沒必要再做公共廚房了。

Ft1jmLynMXTB3_2ofQRMkUnBXq58.png

▲北京雅詩閣服務(wù)公寓每個(gè)房間都配有廚房

人性化細(xì)節(jié),提升客戶滿意度

像住宅產(chǎn)品我們經(jīng)常會(huì)提到人性化設(shè)計(jì),但其實(shí)租房也一樣需要,而且人性化設(shè)計(jì)成本投入不大,回報(bào)卻很大。通過這些細(xì)節(jié)可以有效提高客戶滿意度,帶給客戶不一樣的體驗(yàn)。

1、提供可變空間,關(guān)注居住本質(zhì)

中高端公寓的面積雖然相對(duì)比較大,但主力戶型還是在90平以下,如果是一個(gè)家庭居住的話,略顯局促。所以要充分利用好空間,不浪費(fèi)一平米。

保利北京大都匯公寓為租客提供了可變空間,租戶可以根據(jù)自己的需求布局戶型。

FielafKOe2GyLbXhzlIpE7DAD2v1.png

保利北京大都匯公寓樣板間,根據(jù)租戶需求自由調(diào)整布局

與此同時(shí),打造相對(duì)完整的收納體系,比如客廳收納柜、櫥柜、玄關(guān)鞋柜等等。雖然是租房,但居住需求的本質(zhì)是一樣的。

FproxxZft5cjIGKXycSiYNxlhvi5.png

保利北京大都匯公寓收納系統(tǒng)

2、關(guān)注客戶健康,彰顯溫度

現(xiàn)代人一般很注重環(huán)保和健康,尤其是中高端人士,如果在這方面有所考慮相信可以帶給客戶很好的體驗(yàn)。

新派公寓從3方面來考慮,一是為客戶提供實(shí)時(shí)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè),空氣質(zhì)量不佳時(shí),提醒住戶配戴口罩;二是裝修都用的是雙層綠色環(huán)保材料;三是采用了恒溫恒濕空調(diào)系統(tǒng),以確保室內(nèi)溫度和濕度達(dá)到最舒適的狀態(tài)。

3、引入智能化家電,提升產(chǎn)品賣點(diǎn)

智能化設(shè)備主要契合客戶的2個(gè)訴求,便捷和娛樂。雖然一定程度會(huì)增加成本,但能有效提升產(chǎn)品賣點(diǎn)、產(chǎn)品溢價(jià)、客戶體驗(yàn),這投入還是值得的。

比如新派公寓就引入了觸摸式智能面板、智能居住模式、安防監(jiān)控、燈光調(diào)節(jié)、遮陽系統(tǒng)、家電影音設(shè)備,包括檢測(cè)空氣的傳感器、智能馬桶、廚房、背景音樂系統(tǒng)等。

4、隔音問題

很多低端租賃房有一個(gè)非常大的BUG,那就是隔音效果特別差。中高端產(chǎn)品更講究私密性,肯定不能容忍隔音效果不好的噪音有產(chǎn)品。隔音除了隔墻,最好門、窗甚至窗簾也帶有隔音效果。

*文來源:微信公眾平臺(tái)“明源地產(chǎn)研究院”(ID:mydcyjy,作者:楚琦,原標(biāo)題:《長(zhǎng)租公寓做好這15個(gè)細(xì)節(jié),房租漲50%!輕松發(fā)REITs

版權(quán)聲明
執(zhí)惠本著「干貨、深度、角度、客觀」的原則發(fā)布行業(yè)深度文章。如果您想第一時(shí)間獲取旅游大消費(fèi)行業(yè)重量級(jí)文章或與執(zhí)惠互動(dòng),請(qǐng)?jiān)谖⑿殴娞?hào)中搜索「執(zhí)惠」并添加關(guān)注。歡迎投稿,共同推動(dòng)中國(guó)旅游大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。投稿或?qū)で髨?bào)道請(qǐng)發(fā)郵件至執(zhí)惠編輯部郵箱zjz@tripvivid.com,審閱通過后文章將以最快速度發(fā)布并會(huì)附上您的姓名及單位。執(zhí)惠發(fā)布的文章僅代表作者個(gè)人看法,不代表執(zhí)惠觀點(diǎn)。關(guān)于投融資信息,執(zhí)惠旅游會(huì)盡量核實(shí),不為投融資行為做任何背書。執(zhí)惠尊重行業(yè)規(guī)范,轉(zhuǎn)載都注明作者和來源,特別提醒,如果文章轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)問題,請(qǐng)您及時(shí)和我們聯(lián)系刪除。執(zhí)惠的原創(chuàng)文章亦歡迎轉(zhuǎn)載,但請(qǐng)務(wù)必注明作者和「來源:執(zhí)惠」,任何不尊重原創(chuàng)的行為都將受到嚴(yán)厲追責(zé)。
本文來源執(zhí)惠,版權(quán)歸原作者所有。
發(fā)表評(píng)論
后發(fā)表評(píng)論
最新文章
查看更多
# 熱搜詞 #

新用戶登錄后自動(dòng)創(chuàng)建賬號(hào)

登錄表示你已閱讀并同意《執(zhí)惠用戶協(xié)議》 注冊(cè)

找回密碼

注冊(cè)賬號(hào)