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2017年常住人口城鎮(zhèn)化率為58.52%，過去四十年，中國城鎮(zhèn)化率提高了40個(gè)百分點(diǎn)，可謂波瀾壯闊。雖離發(fā)達(dá)國家的城市化率在80%左右還有20個(gè)百分點(diǎn)左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大潛力。然而從目前土地成交情況來看，土地供應(yīng)將會越來越少，尤其一二線城市的住宅用地。中國指數(shù)研究院2017年的數(shù)據(jù)，也說明了這一大趨勢。

2017年10大重點(diǎn)城市，經(jīng)營性用地供求同比走高，宅地溢價(jià)率下行明顯。就一線城市北上廣深來看，除了北京在去年3月限購后，政府提出供應(yīng)緊張地區(qū)必須加大土地供應(yīng)后，供應(yīng)量有所增長外，其他城市，比如深圳，去年沒有供應(yīng)一塊住宅用地，廣州和上海的增幅也不明顯。

2、產(chǎn)城融合是城鎮(zhèn)化的趨勢

過去四十年中國城鎮(zhèn)化取得了很大的成就，但也出現(xiàn)了弊端和問題。例如，人口大量涌入大城市，大城市病久治不愈；城市布局不合理，過度集中在沿海地區(qū)，而中西部地區(qū)發(fā)展落后；農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市后因戶籍制度無法享受到均等的公共服務(wù)等等。

未來在城鎮(zhèn)化道路上必將會出現(xiàn)一系列的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變。城市的功能由過去工作區(qū)域和居住區(qū)域相互分離改變?yōu)橄虍a(chǎn)城融合的方向發(fā)展是一大趨勢。

同時(shí)，政策的倒逼也加速著這一趨勢的進(jìn)程。地方政府對于能給地方導(dǎo)入實(shí)打?qū)嵏咝庐a(chǎn)業(yè)的運(yùn)營商持普遍歡迎態(tài)度，在土地出讓環(huán)節(jié)，就有相關(guān)的“先產(chǎn)業(yè)、后住宅”的規(guī)定，并對投資強(qiáng)度、招商引資對象、稅收回報(bào)提出具體要求。

我們回到2018年增城朱村鳳崗村商住地出讓的條款。從出讓條件看，地塊出讓門檻極高，對競得企業(yè)有嚴(yán)格要求：不接受聯(lián)合競買及個(gè)人競買，同時(shí)要求競買人必須是廣州市行政區(qū)域內(nèi)注冊成立的企業(yè)，注冊資金不得少于50億元。需要引進(jìn)不少于兩家從事面板驅(qū)動(dòng)與電源管理IC研發(fā)、8k硬件系統(tǒng)研發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，8k影視技術(shù)運(yùn)營及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，未來將以產(chǎn)城模式建設(shè)科技小鎮(zhèn)。

值得一提的是，項(xiàng)目不少于居住用途物業(yè)的10%的銷售對象須為在本科技小鎮(zhèn)注冊的入園企業(yè)員工。

開發(fā)商傳統(tǒng)的“只蓋一片房子，賣完走人”的好日子一去不復(fù)返，未來的土地開發(fā)必須要有產(chǎn)業(yè)，要有就業(yè)的機(jī)會。 

科技小鎮(zhèn)成為碧桂園的新增長點(diǎn)

只會蓋房子的開發(fā)商遲早要被淘汰，作為國內(nèi)“五千億俱樂部”榜首的碧桂園，其在住宅方面的開發(fā)和去化能力建筑了深厚的行業(yè)護(hù)城河。我們在年前一篇文章中《年銷售額從5000億到8000億，碧桂園還要買多少地？》曾預(yù)測過，碧桂園2018年的銷售額將達(dá)到8000億。該文從數(shù)據(jù)層面分析了碧桂園后續(xù)業(yè)績發(fā)力點(diǎn)。本文則嘗試著從戰(zhàn)略層面來解讀碧桂園的新增長點(diǎn)。

2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略，未來五年計(jì)劃投入千億元資金進(jìn)行科技小鎮(zhèn)的開發(fā)，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計(jì)劃，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。彼時(shí)對外宣布的目標(biāo)是：在珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域迅速布局，2017年完成20個(gè)科技小鎮(zhèn)的布局。

從目前公開信息可查得，除了預(yù)計(jì)今年上半年將投入運(yùn)營的標(biāo)桿作品惠州潼湖科技小鎮(zhèn)之外，碧桂園成功將科技小鎮(zhèn)擴(kuò)展到廣東省外，在長三角和京津冀等地區(qū)完成了多個(gè)初步布局。接下來碧桂園的目標(biāo)是在國內(nèi)布局100個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)環(huán)渤海、長三角、珠三角、海西區(qū)、北部灣、中部城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈的全布局。

1、豐富的造城經(jīng)驗(yàn)

創(chuàng)立26年的碧桂園，在運(yùn)作超大型綜合項(xiàng)目方面擁有其他同行無法企及的豐厚經(jīng)驗(yàn)。截止至 2017 年中，碧桂園在國內(nèi)有 959 個(gè)項(xiàng)目，遍布全國 29 個(gè)省，服務(wù)逾 300 萬業(yè)主。從一定層面上看，碧桂園早就甩開了單純的房地產(chǎn)開發(fā)商的蛹?xì)?，化身為城市運(yùn)營商。旗下?lián)碛腥芷诘漠a(chǎn)品體系，包括住宅、寫字樓、酒店、長租公寓、零售、教育等等。有足夠的實(shí)力能很快完善科技小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施。

2、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源朋友圈

盡管諸多房企由于自身產(chǎn)業(yè)資源有限，都會采用“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的方式，與產(chǎn)業(yè)方開展戰(zhàn)略合作，由房企負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)資源方負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、培育和運(yùn)營。然而，碧桂園所搭建的產(chǎn)業(yè)圈層，無論是數(shù)量還是質(zhì)量，以及落地能力方面，都非一般房企所匹敵。

目前，碧桂園已集聚產(chǎn)業(yè)資源超過1500家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)52家，龍頭企業(yè)194家，覆蓋電子信息類、智能創(chuàng)造類、新能源類多個(gè)領(lǐng)域。

碧桂園的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟朋友圈可謂遍布各行業(yè)

3、優(yōu)異的融資能力

作為上市公司，碧桂園極強(qiáng)的融資能力，能真正推動(dòng)小鎮(zhèn)在建設(shè)中的資金需求。2017年中期財(cái)報(bào)顯示，截至於2017年6月30日，碧桂園有息負(fù)債規(guī)模至為1557.9億人民幣，加權(quán)平均借貸成本為5.32%。

高速擴(kuò)張需要大量穩(wěn)定的資金支持，在境內(nèi)融資渠道較窄的形勢下，開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向海外融資，以及資產(chǎn)證券化，碧桂園也不例外。

碧桂園（2007.HK)于1月公布30億股權(quán)融資計(jì)劃，包括配售10億美元新股和發(fā)行156億港幣的可轉(zhuǎn)股債券。為今年以來港股市場的最大一單融資。交易體量大，定價(jià)對公司有利，反映了公司及交易本身備受資本市場追捧。

碧桂園怎么做科技小鎮(zhèn)？

要理解碧桂園科技小鎮(zhèn)的打法，我們需要回顧一下碧桂園強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)資源朋友圈，來具體看他們是如何合作的。

1、聯(lián)合產(chǎn)業(yè)龍頭，產(chǎn)城融合拿地

“我們建設(shè)科技小鎮(zhèn)就是為中國制造企業(yè)、中國創(chuàng)造企業(yè)搭建平臺，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)生機(jī)勃勃”，2017年5月碧桂園副總裁在一次發(fā)布會上如是表示。

科技小鎮(zhèn)完全顛覆了碧桂園此前的快速周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金回籠的開發(fā)模式。他十分清楚自己作為房企有著良好的開發(fā)能力，聚集了大量的社會資源，包括土地、資金和人才的優(yōu)勢，但有限的產(chǎn)業(yè)資源以及空白的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也是其不可忽視的弱勢。所以在開發(fā)科技小鎮(zhèn)的過程，碧桂園對自己的定位十分清晰，那就是自己只承擔(dān)一個(gè)載體的功能，為企業(yè)創(chuàng)造更理想、成本更低的創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境和平臺。

聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)龍頭，通過產(chǎn)城融合的模式拿地是碧桂園的做法。除了為拿地?cái)U(kuò)張?zhí)峁┍憷?，降低拿地成本，在這種模式里，碧桂園和產(chǎn)業(yè)龍頭通過股權(quán)合作的形式能夠幫助碧桂園整合更多行業(yè)資源，為拿地后的運(yùn)營也提供了很大的幫助。

比如，增城朱村鳳崗村商住地塊的拍得公司碧城科技背后股東之一——碧發(fā)科技則是超視堺國際科技（廣州）有限公司（富士康科技集團(tuán)旗下公司）以及廣州市碧桂園地產(chǎn)有限公司合資成立。

2、引入產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)形成核心產(chǎn)業(yè)群

碧桂園在打造科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的邏輯是：因地制宜地突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)一到兩家世界級或者至少是國內(nèi)龍頭企業(yè)的入駐，打造一個(gè)平臺，一起來做，再帶動(dòng)關(guān)聯(lián)企業(yè)的招商，使資本等要素聚集。

比如潼湖科技小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)即物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)及大數(shù)據(jù)。通過與思科、歐洲微電子研究中心、創(chuàng)新工場、中城新產(chǎn)業(yè)（深圳）等一批產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)合作，小鎮(zhèn)將被打造成為物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。據(jù)了解，目前潼湖科技小鎮(zhèn)已與100余家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作。小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)地塊計(jì)劃于2018年上半年投入營運(yùn)，并安排第一批科技創(chuàng)新企業(yè)入駐。

無論是思科、海昌控股、中集產(chǎn)城，博世還是富士康，碧桂園在發(fā)展科技小鎮(zhèn)的道路上不斷的擴(kuò)展自己的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟圈。在與產(chǎn)業(yè)合作的形式上也不拘一格：比如潼湖科技小鎮(zhèn)，思科負(fù)責(zé)構(gòu)建物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，并與碧桂園成立百億元規(guī)模基金以孵化新項(xiàng)目；中城新產(chǎn)業(yè)則擬與碧桂園成立合資公司，參與運(yùn)營科技小鎮(zhèn)的其他功能運(yùn)營。

3、與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商合作，深耕各自擅長的領(lǐng)域

招商和運(yùn)營是產(chǎn)業(yè)開發(fā)最重要的兩大環(huán)節(jié)，碧桂園并不擅長。與華夏幸福自己組建龐大的招商隊(duì)伍不同，碧桂園的做法是“桃園結(jié)義”式的合作模式。

2016年碧桂園與深圳百富東方分別出資6000萬元和4000萬元合作成立的平臺公司——碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展公司，其中碧桂園負(fù)責(zé)硬件建設(shè)、開發(fā)和運(yùn)營，百富東方負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)引入和運(yùn)營。

資料顯示，百富東方是一家全國性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，總部位于深圳。在全國十余個(gè)城市開發(fā)運(yùn)營了2000萬平米產(chǎn)業(yè)綜合體，可聚集上萬家中小型科技企業(yè)以及200家配套服務(wù)機(jī)構(gòu)資源，有豐富的園區(qū)招商和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

同樣的例子還有碧桂園與順德招商服務(wù)公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，順德招商將為碧桂園新能源汽車小鎮(zhèn)提供招商服務(wù)。

4、嚴(yán)格選址，鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利

碧桂園對科技小鎮(zhèn)的選址有著嚴(yán)苛的規(guī)定。一般選址在一線城市的周邊和二線城市的周邊重要區(qū)域。距離城市核心距離不超過60公里，一般有高速公路直達(dá)，目的是能夠享受一二線城市發(fā)展效益的外溢，同時(shí)在最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，可提前鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。碧桂園科技小鎮(zhèn)的最終藍(lán)圖是打造成為產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的智慧型樞紐型雙創(chuàng)新城鎮(zhèn)。

以如上的規(guī)定，再來看位于廣東惠州的潼湖科技小鎮(zhèn)的區(qū)位。這個(gè)小鎮(zhèn)位于潼湖生態(tài)智慧區(qū)，處于粵港澳大灣區(qū)的重要支點(diǎn)，深、惠、莞交界的中心位置，距離深圳市市中心60公里，距離惠州市中心20公里，距離東莞市中心40公里，周邊100公里內(nèi)有4座國際國內(nèi)樞紐機(jī)場，高快速公路和軌道交通發(fā)達(dá)。所在的仲愷高新區(qū)，是上一輪深圳制造業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)區(qū)域。

5、為科技企業(yè)做平臺，讓企業(yè)的創(chuàng)新成本降到最低

碧桂園科技小鎮(zhèn)的愿景是可以以較低價(jià)格提供物業(yè)，甚至可以在企業(yè)上市過程中，提供多樣化的資產(chǎn)組合，助力企業(yè)走向資本市場。碧桂園堅(jiān)信留住企業(yè)的唯一辦法是堅(jiān)持做好所有降低成本的工作。

1）做好配套，吸引企業(yè)聚集

辦公物業(yè)、人才公寓、入學(xué)就醫(yī)、商業(yè)配套……這都是碧桂園的強(qiáng)項(xiàng)，科技小鎮(zhèn)可以以較低的價(jià)格提供物業(yè)，甚至可以把辦公用品都配備好，讓科技企業(yè)實(shí)現(xiàn)全部“輕資產(chǎn)”，直接拎包入住。

2）做產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，解決企業(yè)資金短缺問題

碧桂園牽頭成立科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金，參與的知名投資機(jī)構(gòu)有凱雷投資、紅杉資本、南方資本等，將投入不低于20億元，為小鎮(zhèn)企業(yè)定向提供全周期金融服務(wù)和成長輔導(dǎo)，對接產(chǎn)業(yè)資源和金融服務(wù)，商業(yè)服務(wù)，政務(wù)服務(wù)，技術(shù)服務(wù)等。

碧桂園的第二大股東——平安銀行，為科技小鎮(zhèn)企業(yè)提供包括股權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理等金融服務(wù)。

3）把龐大的產(chǎn)業(yè)鏈帶進(jìn)小鎮(zhèn)，幫助企業(yè)擴(kuò)大市場

去年8月，碧桂園牽手領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)中美創(chuàng)投，攜手20多家科技企業(yè)成立“體驗(yàn)未來”產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，聯(lián)盟將參與碧桂園科技小鎮(zhèn)等產(chǎn)城融合項(xiàng)目的拓展布局、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入。

在科技小鎮(zhèn)的建設(shè)配比中，碧桂園嚴(yán)格堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%、30%、40%?！敖?jīng)過測算，不足三成的住宅開發(fā)比重，即使前期銷售部分物業(yè)，回籠資金也不足以支撐小鎮(zhèn)建設(shè)。”碧桂園產(chǎn)城事業(yè)部向俊波直言。

創(chuàng)新的盈利模式，是所有經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)商都在探索的課題。那碧桂園的資金平衡術(shù)是什么？

1、平衡開發(fā)尺度，短期物業(yè)收入需覆蓋投資金額的利息成本

科技小鎮(zhèn)短期內(nèi)銷售物業(yè)的收入；租金收入；園區(qū)營運(yùn)收入（如物業(yè)管理、增值服務(wù)等）需覆蓋投資金額的利息成本。

因此，碧桂園在開發(fā)尺度上是有著精準(zhǔn)的考量的。就目前碧桂園簽約的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，差不多都在2~10平方公里，首期啟動(dòng)區(qū)約占項(xiàng)目25%。

科技小鎮(zhèn)的開發(fā)也是組團(tuán)式的發(fā)展，按照分期的建設(shè)思路開發(fā)。以潼湖科技小鎮(zhèn)為例，目前規(guī)劃的面積是5—7平方公里，分為東中西3個(gè)組團(tuán)，其中東部組團(tuán)為智慧+科技服務(wù)人核心，打造多功能的智慧產(chǎn)業(yè)基地。中部組團(tuán)以智能制造和智能控制為核心，打造智能制造平臺。西部組團(tuán)主要是以大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)為中心，形成高新技術(shù)研發(fā)的制造產(chǎn)業(yè)基地。

2、成立產(chǎn)業(yè)基金，孵化扶持全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

碧桂園在與思科等產(chǎn)業(yè)龍頭一同探索科技創(chuàng)新孵化的可行性及方式，設(shè)立科技創(chuàng)新基金，定向投資一些小鎮(zhèn)里比較有成長性的企業(yè)。

據(jù)了解，潼湖科技小鎮(zhèn)將設(shè)立一個(gè)100億元的產(chǎn)業(yè)基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機(jī)構(gòu)；思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設(shè)立。

同時(shí)，碧桂園設(shè)立“清華大學(xué)—碧桂園教育基金”。支持清華大學(xué)在科技創(chuàng)新、生命科學(xué)、建筑科學(xué)和大數(shù)據(jù)科學(xué)等領(lǐng)域的科研工作及成果的孵化和轉(zhuǎn)化 。兩者還共同出資1.7億元，在惠州著手搭建科技成果轉(zhuǎn)化平臺，首批入駐企業(yè)包括碧桂園住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心、博士后科研流動(dòng)站及智慧城市產(chǎn)業(yè)群，重點(diǎn)建設(shè)數(shù)據(jù)中心、智能家居研發(fā)中心、生物醫(yī)藥研發(fā)總部、無人機(jī)研發(fā)中心、綠色能源大廈等新興科技研發(fā)項(xiàng)目。

據(jù)碧桂園方面預(yù)測，未來科技小鎮(zhèn)或?qū)?chuàng)造出不少于600億元的年產(chǎn)出和60億元的稅收。

3、資本證券化

碧桂園做科技小鎮(zhèn)是自持物業(yè)，重資產(chǎn)的模式。雖然科技小鎮(zhèn)有碧桂園自有資金支持，但小鎮(zhèn)的建設(shè)不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。資產(chǎn)證券化是自持物業(yè)“變現(xiàn)”途徑之一，據(jù)悉目前有多家機(jī)構(gòu)表示興趣。當(dāng)然，資本化的前提是，科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營良好，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值和物業(yè)價(jià)值提升，且回報(bào)率要達(dá)到投資者預(yù)期。

據(jù)說楊國強(qiáng)對科技小鎮(zhèn)有著很完美的愿景。整個(gè)地面都是公園，但是國際城市的元素一樣都不會少。這是一個(gè)生活質(zhì)量完全可以媲美硅谷，生活成本卻智能一線城市1/3的水平。這里是未來城市的榜樣，是一座將生產(chǎn)、工作、休閑、生活、深度融合的生態(tài)智慧之城。這里不僅宜業(yè)， 更是一座智慧型宜居之城。

打造科技小鎮(zhèn)是個(gè)長久之戰(zhàn)，與碧桂園歷來的“快”文化截然不同。碧桂園100個(gè)科技小鎮(zhèn)的宏偉藍(lán)圖，何時(shí)實(shí)現(xiàn)，我們拭目以待。