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玩什么不好非玩金融,剛?cè)趲讉€(gè)億的民宿運(yùn)營(yíng)商路客,下一步往哪兒走?

文旅惠報(bào) 本文作者:曾建中 2018-03-15
路客不單單是一家民宿運(yùn)營(yíng)商,它還帶有一定的金融屬性。錢(qián)生錢(qián)的模式誰(shuí)都喜歡,但是風(fēng)險(xiǎn)管控卻一直都是難題,是隱憂(yōu)有時(shí)更是毒藥。

繼今年1月宣布融資數(shù)億元后,精品民宿品牌Locals路客(簡(jiǎn)稱(chēng)路客)于3月初宣稱(chēng)再獲1億元A2輪融資。本輪投資方為順為資本,由雷軍和許達(dá)來(lái)于2011年聯(lián)合創(chuàng)立。

其實(shí)路客不單單是一家民宿運(yùn)營(yíng)商,因?yàn)檫@個(gè)公司還帶有一定的金融屬性。錢(qián)生錢(qián)的模式誰(shuí)都喜歡,但是風(fēng)險(xiǎn)管控卻一直都是難題,是隱憂(yōu)有時(shí)更是毒藥。

路客以投資民宿獲取回報(bào)為由,在全國(guó)募集投資人資金。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),投資人有錢(qián),但沒(méi)有可作為民宿的房源,這時(shí)投資人就可與路客合作投資民宿,數(shù)量可達(dá)幾十套不等。其實(shí)與此前爆倉(cāng)的旅游金融模式相比,路客的模式有不同。

執(zhí)惠得到的一份名為《2018Locals路客各投資計(jì)劃合作指南》的文件顯示,投資人需要分時(shí)段分批向裝修公司付出大筆裝修資金,作為民宿裝修使用,同時(shí)投資人與裝修公司還需要向“路客”交納不菲的保證金。這里的問(wèn)題出現(xiàn)了,若如上述文件所示,投資人與裝修公司的保證金交“路客”之后,誰(shuí)又來(lái)監(jiān)管“路客”?

這種保證金的模式與共享單車(chē)的押金較為類(lèi)似,消費(fèi)者也好投資者也罷其最終的權(quán)益保障就在于如果平臺(tái)跑路,那么押金/保證金將如何收回?此時(shí)引入第三方監(jiān)管平臺(tái)就非常重要。

對(duì)于資金監(jiān)管問(wèn)題,路客在收到執(zhí)惠的問(wèn)題提綱兩天后,截止發(fā)稿仍未回復(fù)。

此次路客融資的一大投入是開(kāi)拓房源,在去年1萬(wàn)套左右基礎(chǔ)上增至今年的5萬(wàn)套,另計(jì)劃在2019年增至20萬(wàn)套。

事實(shí)是,路客希望快進(jìn),但路上的挑戰(zhàn)已然不少。其實(shí)一家非金融公司一旦帶有某種金融屬性,那么它就會(huì)獲得眾多第三方質(zhì)疑的眼神。

1.路客的正常模式

據(jù)此前媒體報(bào)道,到2017年底,路客的契約房源有1萬(wàn)套左右,其中個(gè)人委托房源量占30%,加盟商打包認(rèn)購(gòu)房源量為70%。

路客負(fù)責(zé)為所有房源導(dǎo)入供應(yīng)鏈服務(wù),包括土建修繕(極少)、軟裝設(shè)計(jì)、保潔、運(yùn)營(yíng)管理等,并收取一定管理費(fèi)。

執(zhí)惠以個(gè)人房東和投資人的身份咨詢(xún)了路客商務(wù)人員。他透露,個(gè)人委托房源的合作期至少為3年,房子的裝修費(fèi)用由房東負(fù)責(zé),以?xún)煞恳粡d80平方米左右面積來(lái)算,費(fèi)用一般在5萬(wàn)元左右,主要是軟裝,如果涉及較大面積硬裝,費(fèi)用需單算。路客不提供裝修費(fèi)的部分補(bǔ)貼。

房子裝修好后投入運(yùn)營(yíng)管理,房東每月收益為:房源每月?tīng)I(yíng)業(yè)額減去路客的管理費(fèi)(月?tīng)I(yíng)業(yè)額的10%),再減去房子內(nèi)配置的礦泉水 、飲料和沐浴露等日常用品,以及水電費(fèi)用。

上述商務(wù)人員說(shuō),按入住率80%-90%左右來(lái)算,每個(gè)房源每月日常用品的支出差不多在300元左右。為保證品質(zhì),這些日常用品有一定的品牌要求,一般由路客統(tǒng)一配置。配置前,路客會(huì)提供多個(gè)品牌供房東參考,房東可選擇其一,后由路客采購(gòu)。

路客創(chuàng)始人、CEO蘇同民曾對(duì)媒體表示,委托給路客的房源,可以讓業(yè)主獲得相比長(zhǎng)租更高的租金收益,保守估計(jì)至少可以增加50%的租金收益。

上述商務(wù)人員也自認(rèn)50%的增加額是比較保守的數(shù)字。他說(shuō),一套兩房或三房的房子住宿均價(jià)在500元-600元左右,全年平均入住率在70%左右,月?tīng)I(yíng)業(yè)額1萬(wàn)左右。北京房源的房東每月收益一般比市場(chǎng)租金高出3000元至5000元。

按此收益對(duì)比裝修費(fèi),意味著房東在10個(gè)月乃至1年多的時(shí)間里,實(shí)際收益與市場(chǎng)租金打平。換到其他客單價(jià)更低的城市,打平時(shí)間更長(zhǎng),獲取高于市場(chǎng)收益的時(shí)間也就縮短。

且該商務(wù)人員表示,路客目前在營(yíng)的房子收益不會(huì)比長(zhǎng)租市場(chǎng)租金低,大部分高于租金,但也不能保證每個(gè)房源收益一定高于租金,路客作為運(yùn)營(yíng)方不能保底收益。如果要保底,那么管理費(fèi)的比例就不是10%,路客的收益要更高。目前大部分還是10%管理費(fèi)的模式。

2.路客的投資模式

路客正尋求民宿投資業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。

3月16日,路客將進(jìn)行一場(chǎng)大規(guī)模的投資人推介會(huì),新產(chǎn)品XLotel和MLotel也將推出,這兩款產(chǎn)品所含房間數(shù)量、投資規(guī)模及相應(yīng)優(yōu)惠等方面有所不同。上述商務(wù)人員沒(méi)有對(duì)執(zhí)惠透露詳情,只表示今年推出的主要是一些中小投資項(xiàng)目,金額多為百萬(wàn)級(jí)。

該人員透露,路客民宿投資的準(zhǔn)入門(mén)檻為400萬(wàn)元,相當(dāng)于投資一個(gè)酒店的規(guī)模,需一次性拿出,類(lèi)似于租下了一個(gè)物業(yè)去改造成酒店項(xiàng)目。投資人與路客達(dá)成協(xié)議后,將成立一家投資人全權(quán)持股的公司來(lái)運(yùn)營(yíng)投資項(xiàng)目。

他還透露,這400萬(wàn)通過(guò)路客的一個(gè)資產(chǎn)管理系統(tǒng),進(jìn)入一家正常的公司的對(duì)公賬戶(hù)。關(guān)于具體賬戶(hù)信息,他表示不便透露,但打款會(huì)有一個(gè)公正流程,投資人也知道資金的走向。

不過(guò)執(zhí)惠獲得的上述文件顯示,“路客”的投資人可以分為F、H與合伙人三個(gè)級(jí)別,前兩者針對(duì)的是投資人,后者的所謂合伙人計(jì)劃中的相關(guān)方與“路客”綁定更為緊密,也將付出運(yùn)營(yíng)精力。先來(lái)看,更為普遍的F與H計(jì)劃,這兩個(gè)計(jì)劃中共有三方,分別是投資人、“路客”、裝修公司。此時(shí),三方之間的資金往來(lái)就值得注意了,下圖表現(xiàn)了三方的關(guān)系

從這張圖里可以看到,“路客”作為中間平臺(tái),掌控著大部分的資金往來(lái)。

1、“路客”收取投資人與裝修公司的雙方保證金。投資人一次投資50套房源,對(duì)應(yīng)的投資額在300萬(wàn)左右,“路客”收取投資人保證金40萬(wàn),裝修公司30萬(wàn),共計(jì)70萬(wàn)。

2、裝修公司準(zhǔn)備的個(gè)人賬戶(hù),用以裝修籌建款的支付使用。該賬戶(hù)由“路客”管控,錢(qián)款由“路客”設(shè)計(jì)統(tǒng)籌人員操作。

疑問(wèn)隨之產(chǎn)生,如果按照一個(gè)投資人300萬(wàn)的投資額來(lái)看,那么“路客”可影響的保證金就達(dá)到了70萬(wàn),占比兩成。同時(shí),還有裝修公司的個(gè)人賬戶(hù)。

此前中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)在一篇名為《訪(fǎng)路客精品民宿創(chuàng)始人蘇同民:打造民宿共享經(jīng)濟(jì)》的文章中透露,“到2017年底,路客精品民宿實(shí)際運(yùn)營(yíng)房源數(shù)量為5800套,累計(jì)簽約房源數(shù)量為1.5萬(wàn)套,兩者之間還有約1萬(wàn)套加盟商打包認(rèn)購(gòu)房源等待轉(zhuǎn)化”。

若照此粗略估算,“路客”經(jīng)手的保證金金額可能過(guò)億,具體金額還有待路客官方公布。

這里的問(wèn)題就是,“路客”如何保證不挪用投資人的保證金?其實(shí)任何當(dāng)事方的保證在金錢(qián)面前都缺乏定力,路客有無(wú)第三方監(jiān)管平臺(tái)?對(duì)于這些問(wèn)題,截止發(fā)稿,路客并未回復(fù)。

以收益權(quán)為由頭的投資項(xiàng)目,需要第三方平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管,這里面包括投后跟蹤、資金賬戶(hù)盡管、分批劃撥等等。由于涉及到收益權(quán)而非股權(quán),項(xiàng)目方在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)往往更要考慮社會(huì)影響,一旦項(xiàng)目難符預(yù)期,這個(gè)錢(qián)你是退不退?

路客對(duì)投資人的投資規(guī)模有一定要求,這意味著投資人都是有錢(qián)人。此中的一個(gè)潛藏邏輯可能是一旦出問(wèn)題有錢(qián)人的風(fēng)險(xiǎn)承受能力更強(qiáng)。其實(shí)很多人不知道的是,有錢(qián)人一旦投資落空更會(huì)去鬧,此前有太多案例。

更為嚴(yán)重的是,如果看到短期回報(bào)頗豐,投資人是否會(huì)以個(gè)人名義集資?

路客有這個(gè)能力去識(shí)別投資款是有錢(qián)人自己的還是眾多小投資人湊的?

連是否有第三方監(jiān)管措施這么簡(jiǎn)單的問(wèn)題都難以快速回答,創(chuàng)業(yè)剛起步的路客能承受最壞的后果嗎?

3.新生意的考驗(yàn)

按路客更長(zhǎng)期的規(guī)劃,2019年將管理20萬(wàn)套房源。

路客雖屬輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),但相比民宿預(yù)訂平臺(tái)運(yùn)營(yíng)成本依然高出不少。隨著房源劇增,其運(yùn)營(yíng)成本也將迅速提高。如助理房東、保潔等數(shù)量大增,其工資酬勞、勞務(wù)成本費(fèi)用,及相應(yīng)的培訓(xùn)費(fèi)用等支出,都將大增。據(jù)路客相關(guān)負(fù)責(zé)人此前對(duì)執(zhí)惠的表態(tài),這筆錢(qián)除了房源開(kāi)拓支出,路客的融資還將用于其他三方面:一是在人員培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)提升等上面進(jìn)行投入,以保持分散性民宿專(zhuān)業(yè)化管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力;二是提高IT技術(shù)能力,以提高效率,這方面將不計(jì)成本的投入;三是品牌發(fā)力,讓更多消費(fèi)者知道路客。

融資之外,房源運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)及自有平臺(tái)實(shí)現(xiàn)預(yù)訂收取的傭金,是路客目前的“造血”來(lái)源。而家居新零售、城市旅行業(yè)務(wù),是路客正籌劃的另外兩大業(yè)務(wù)板塊。

這樣的布局邏輯不意外,也不算新鮮。民宿提供了新的消費(fèi)場(chǎng)景,國(guó)內(nèi)深度游需求正在增長(zhǎng),民宿產(chǎn)業(yè)鏈條也需要必然的延伸,做厚服務(wù)亦是必然。其中,路客選擇順為資本,即有出于家居新零售的考慮,順為資本和小米科技共同投資的多家生態(tài)鏈公司的接入,將加速路客家居新零售的發(fā)展。

按照木鳥(niǎo)短租CEO黃越曾經(jīng)的說(shuō)法,未來(lái)的民宿將出現(xiàn)更多場(chǎng)景化元素,家具家電場(chǎng)景化購(gòu)買(mǎi)就是其一,還有無(wú)人售貨架、廣告展示、當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)購(gòu)買(mǎi)等。

這樣的場(chǎng)景化新零售早在酒店中就有嘗試,網(wǎng)易嚴(yán)選與亞朵酒店聯(lián)手,首家MUJI酒店在深圳開(kāi)業(yè),切中的邏輯都是如此。但目前的轉(zhuǎn)化率并不樂(lè)觀(guān)。路客CEO蘇同民的看法是,酒店滿(mǎn)足了大部分商旅人士的需求,但這部分人對(duì)家居產(chǎn)品并非剛需,導(dǎo)致轉(zhuǎn)化率低。

路客的城市旅行業(yè)務(wù)主要是通過(guò)助理房東的朋友式關(guān)懷服務(wù),挖掘客人的旅行需求,并提供有當(dāng)?shù)靥厣某鞘新眯性鲋捣?wù),也可協(xié)助住客完成個(gè)性化旅游。

這對(duì)助理房東要求不低。上述負(fù)責(zé)人此前表示,在培養(yǎng)助理房東時(shí),首先會(huì)有挑選,他們必須是非常了解當(dāng)?shù)氐漠?dāng)?shù)厝?,加入路客后還會(huì)要求他們更多的去了解當(dāng)?shù)匚幕?。另外,嫁接?dāng)?shù)氐穆糜钨Y源也在考慮中。

這些布局的邏輯確有可行性,但具體到落地運(yùn)營(yíng),又容易“差之毫厘”,各大小玩家皆入場(chǎng),怎么爭(zhēng)奪到有效的特色旅游資源,怎么加強(qiáng)控制、整合,形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品,各個(gè)環(huán)節(jié)的分成如何合理化……都將是路客的考驗(yàn)。

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