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本文為筆者在旅游百人會所作田園綜合體研究主題講座的整理稿，結(jié)合本人近期咨詢項目實踐中的一些思考，與同業(yè)者交流探討。

自從去年“田園綜合體”正式寫入中央一號文件起，幾乎成了行業(yè)的“日經(jīng)”話題。筆者作為產(chǎn)業(yè)研究者，一直非常關(guān)注“田園綜合體”這一新生事物的相關(guān)政策和實踐發(fā)展，并在實踐中參與了一些“田園綜合體”的開發(fā)或投資運作。

“田園綜合體”到底是什么？是文化？是鄉(xiāng)愁？還是吼著口號玩套路？筆者希望本文能盡可能透徹分析，而不是說一些很空的定義或者概念，業(yè)內(nèi)已經(jīng)發(fā)明了太多的概念，我們將從理論、從實際發(fā)展說起，探尋中國田園綜合體模式。

閱讀之前，請先思考：

1、一百多年前英國田園城市夢——適合中國嗎？

2、如何探尋中國田園綜合體發(fā)展模式？

3、解讀田園綜合體的“三位一體”？

4、田園綜合體的成功四大要素是什么？

百年前英國佬的田園城市夢——適合現(xiàn)代的中國嗎？

很多業(yè)內(nèi)學者提起田園綜合體必定會引經(jīng)據(jù)典提到英國城市學家、田園城市的發(fā)明者 埃比尼澤·霍華德（見下圖）（Ebenezer Howard，1850～1928）和他于1898年出版的《明日的田園城市》（Garden Cities of To-morrow）。這樣會顯得有外國理論基礎(chǔ)，也顯得比較洋氣有文化。

這位英國空想家的理論背景是這樣的，據(jù)1900年統(tǒng)計的倫敦人口已經(jīng)有658萬，是當時全世界最大的都市（當時紐約人口僅344萬），產(chǎn)生了很多我們現(xiàn)在也熟知的大城市病。霍華德針對當時的情況提出了解決城市問題的方案——田園城市，他認為此舉可以一舉解決超大城市的各種社會問題。

1、疏散過分擁擠的城市人口，使居民返回鄉(xiāng)村。

2、建設(shè)新型田園城市群。

3、改革土地制度，使地價的增值歸開發(fā)者集體所有。（有點像社會主義吶）

（埃比尼澤·霍華德的田園城市理論圖）

那么這個田園城市具體是個什么樣子呢？他是這么設(shè)計的。

理論上是建設(shè)一種把城市生活的優(yōu)點同鄉(xiāng)村的美好環(huán)境和諧地結(jié)合起來的田園城市。城市四周為農(nóng)業(yè)用地所圍繞，城市居民經(jīng)常就近得到新鮮農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)，農(nóng)產(chǎn)品有最近的市場。田園城市的居民生活于此，工作于此。

當城市人口增長達到一定規(guī)模時，就停止擴張發(fā)展，建設(shè)另一座田園城市。這個一定規(guī)模是多少呢？約9000英畝3600公頃，32000人，30000在城市，2000在農(nóng)村。若干個田園城市，環(huán)繞一個中心城市布置，中心城市面積12000英畝（約4800公頃），人口為58000人。由6個田園城市和1個中心城市共同形成一個城市組群——社會城市，總面積66000英畝/約26400公頃，人口25萬。

說到這里，相信大家對這個田園城市理論都會有些不以為然了，完全是一個理想化的、不可實現(xiàn)的夢。就像空想社會主義一樣，不符合經(jīng)濟學和社會發(fā)展的基本規(guī)律。而且城市群的總?cè)丝诓艆^(qū)區(qū)25萬，還不及我們大城市一個街道的人口數(shù)。

農(nóng)業(yè)化的人口特征是分散，工業(yè)化的人口特征是集中，而且隨著高科技和各類服務(wù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，發(fā)展趨勢是人口越來越集中。這是全世界任何國家發(fā)展的必然規(guī)律。

霍華德的田園城市理論不僅不適用于當今中國，不適用于現(xiàn)在世界任何一個工業(yè)國家，也同樣不適合其理論提出時的1900年時期。這位老兄最后還去實踐了，這比現(xiàn)在很多空頭理論家要好，當然實驗最后是以失敗告終。

從相關(guān)四方的需求出發(fā)，探尋中國田園綜合體發(fā)展模式

既然外國的理論實際上不太靠譜，那么中國的田園綜合體究竟應(yīng)該是什么樣子？如何去理解？

我覺得要從和田園綜合體直接相關(guān)四方的出發(fā)點去理解，四方就是：國家、地方、投資方、當?shù)剞r(nóng)民。

一、國家戰(zhàn)略層面的考量

我覺得主要體現(xiàn)在三個方面：即農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，以及可持續(xù)發(fā)展的需求。

1、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求

中國作為農(nóng)業(yè)大國，根據(jù)2016年人口普查的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段有5.89億（占總?cè)丝?2.65%）的農(nóng)村人口，外出務(wù)工農(nóng)民有1.6億，本地務(wù)工農(nóng)民1.2億。農(nóng)村留守的多為老人和孩子，空巢現(xiàn)象非常嚴重，帶來不少社會問題。另外，中國有18億畝的耕地紅線，根據(jù)2016年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，目前中國有耕地20.25億畝。在現(xiàn)有條件下，要保住紅線，把農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)成其他用途已經(jīng)幾無空間。

*數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局

如以上兩個統(tǒng)計圖，近幾年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長逐步放緩，2016年的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值同比增長只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長6.7%的水平。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重也逐年降低，2016年僅占國民生產(chǎn)總值7.97%。按照這個趨勢，農(nóng)業(yè)發(fā)展將進一步放緩，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值占比也將進一步降低。這對擁有眾多農(nóng)業(yè)人口的中國來說，不僅僅是一個經(jīng)濟問題，也不利于社會公平和穩(wěn)定。國家穩(wěn)定是一個根本性的政治問題！

2、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求

上文我提到了經(jīng)濟和科技發(fā)展的必然趨勢是人口的集中，隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，需要且吸引著越來越多的農(nóng)村人口進城，可以預見我國城鎮(zhèn)化率會加速提升。

根據(jù)2016年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國目前有57.35%的城鎮(zhèn)人口。2013年發(fā)改委作了《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報告》，提出了在2030年達到70%城鎮(zhèn)化率的目標。但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)并不是簡單的農(nóng)村人口往城鎮(zhèn)遷徙，城鎮(zhèn)化建設(shè)過程當中需要考慮到城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的配套情況、城鎮(zhèn)為了接納農(nóng)村人口而進行重新規(guī)劃、農(nóng)村人口就業(yè)和社會保障、農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移帶來的農(nóng)業(yè)用地的荒廢等問題。

田園綜合體作為農(nóng)村小城鎮(zhèn)化建設(shè)的新思路，可以主動使農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向城鎮(zhèn)靠齊，將農(nóng)村改造成新型的田園小鎮(zhèn)，從而緩解農(nóng)村人口遷移給大城市帶來的巨大壓力和諸多矛盾，同時也可以為農(nóng)村的就業(yè)提供新的機會。這也是國家新出臺政策中多次提出土地確權(quán)、流轉(zhuǎn)、盤活的原因之一。

同時田園綜合體內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)耕作的農(nóng)民變?yōu)楝F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，大大提高了勞動生產(chǎn)率和單位產(chǎn)值，解放了大量的農(nóng)村勞動力可從事相關(guān)的農(nóng)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)。

3、可持續(xù)發(fā)展的需求

由于常年粗放式的農(nóng)業(yè)種植，目前我國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)（部分數(shù)據(jù)來自于國家部委相關(guān)報告）：

1）耕地質(zhì)量下降嚴重，如黑土層變薄、土壤酸化、耕作層變淺等問題日益凸顯。同時作為一個缺水國家，農(nóng)田水利用效率卻遠低于發(fā)達國家，造成地下水超采嚴重（特別是華北和西北地區(qū)）。

2）環(huán)境污染問題突出，全國土壤主要污染物點位超標率為16.1%。不僅有大量的化肥、農(nóng)藥、除草劑等長期濫用，農(nóng)膜回收率也不足三分之二，還有工業(yè)“三廢”和城市生活污染在農(nóng)村擴散。

3）生態(tài)系統(tǒng)退化明顯，全國水土流失面積達295萬平方公里，沙化土地173萬平方公里，石漠化面積12萬平方公里。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)粗放式的生產(chǎn)方式導致農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)失衡、功能退化，生物多樣性也受到了威脅。

繼續(xù)在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會發(fā)展的趨勢?？萍嫉陌l(fā)展帶來了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展，不僅農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率將快速提高，同時推進生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)發(fā)展，各類污染物殘留和排放也會大大降低，漸漸優(yōu)化土地的肥力和生態(tài)功能。

正是基于以上三方面因素和需求的考量，近年來國家在近年來的一號文件多次中對鄉(xiāng)村振興、田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)進行了闡述，并推出了一系列的文件和相關(guān)政策，安排扶持補貼，加速發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

二、地方經(jīng)濟振興的需要

目前大多數(shù)地方政府，特別是中西部地方政府面對的挑戰(zhàn)是產(chǎn)業(yè)空心化、青壯年人口大規(guī)模流出、農(nóng)村空巢化、財政收入枯竭、土地拋荒等一些列環(huán)環(huán)相扣的難題。

要緩解這些問題，首先要研究造成這種情況的經(jīng)濟規(guī)律。一般來說，國家經(jīng)濟越發(fā)達、產(chǎn)業(yè)越集中，集中在人口稠密、物流便捷高效的地區(qū)，形成大城市、特大中心城市。由于產(chǎn)業(yè)的集聚作用，中高端產(chǎn)業(yè)會越來越集中在這些特大型中心城市，同時會產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)溢出，溢出的多數(shù)是不適合這些城市的高污染產(chǎn)業(yè)，無法承受大城市運營成本的低技術(shù)低利潤產(chǎn)業(yè)，把這些落后淘汰的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到三四線城市和小鄉(xiāng)鎮(zhèn)去。

這是世界的規(guī)律，在中國這樣區(qū)域差距較大的國家會越發(fā)明顯。水往低處流，人往高處走。經(jīng)濟規(guī)律告訴我們，區(qū)域收入差距越大，低收入地區(qū)人口向高收入地區(qū)流動的驅(qū)動力就越大。直接影響到地方的GDP、財政收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，以及居民收入、人口結(jié)構(gòu)上。

所以現(xiàn)在很多地方政府大力推進田園綜合體建設(shè)，雖然有一定的對上政績需求，另一方面也是希望以此拉動投資和GDP，提高城鎮(zhèn)化率，發(fā)展涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)，同時吸引農(nóng)村人口回流和脫貧。同時提升農(nóng)村土地價值，以房地產(chǎn)開發(fā)增加財政收入，形成經(jīng)濟上的可持續(xù)發(fā)展。

三、投資方的經(jīng)濟效益追求

但光有國家政策和地方投資依然是不夠的，如果由政府主導開發(fā)，在商業(yè)思維、專業(yè)能力和建設(shè)運營效率方面都會遠遜于在商業(yè)化競爭中脫穎而出的專業(yè)企業(yè)。因此田園綜合體項目還必須靠專業(yè)的公司引入社會資本，結(jié)合政府方面的各類支持和補貼，來進行落地建設(shè)。

對于投資方來說，目的簡單粗暴就是商業(yè)利潤，而且應(yīng)該是可以廣泛復制的商業(yè)模式，有較高的資金周轉(zhuǎn)率。另外不同行業(yè)背景的投資方在訴求上也會有一定的差異。比如農(nóng)業(yè)類公司可能更關(guān)注對周邊農(nóng)田和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷的把控和相關(guān)利潤，旅游行業(yè)公司更在意旅游開發(fā)有良好的持續(xù)現(xiàn)金流和利潤回報，房地產(chǎn)企業(yè)更期望迅速開發(fā)房地產(chǎn)項目實現(xiàn)快速資金回籠和投資回報。田園綜合體少不了農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)三者的結(jié)合，這三類不同背景的投資開發(fā)方可能有主有輔，可能共同協(xié)作，看似都同樣追求利潤回報，但長短期目標訴求的差異如何平衡，是對田園綜合體整體模式設(shè)計的挑戰(zhàn)。

筆者預計會出現(xiàn)很多短期功利的項目，就像前一陣子的特色小鎮(zhèn)風潮一樣，扯著田園綜合體的大旗，以套路和忽悠去開發(fā)房地產(chǎn)。另外很多地方的營商環(huán)境不佳，地方政治上的不確定性會對項目造成重大影響，換一任書記就可能使項目發(fā)生不可知的變化。這也促使很多投資方更傾向走短線，對真正的長期投資者可能造成傷害。

四、農(nóng)民美好生活的期望

農(nóng)民的訴求就更簡單，自有承包的土地有更好的收益或補償，有更高的勞動收入，有更好發(fā)展前景。如果對當?shù)剞r(nóng)民沒有妥善的安置，在現(xiàn)在的社會出現(xiàn)任何群體性事件，都可能危及項目的后續(xù)進展。

綜上所論述相關(guān)四方的出發(fā)點和訴求，我覺得中國的田園綜合體應(yīng)該是一個以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主、多種產(chǎn)業(yè)的相互融合促進、協(xié)同發(fā)展，農(nóng)業(yè)旅游社區(qū)“三位一體”，皆能實現(xiàn)可觀利潤，并能在我國不同地域的廣大農(nóng)村具有充足生命力和落地性的聯(lián)合發(fā)展模式。在國家和地方政府的政策、財政引導支持下，由相關(guān)專業(yè)企業(yè)和不同背景組成的專業(yè)團隊負責經(jīng)營開發(fā)。

如何解讀田園綜合體的“三位一體”？

農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)“三位一體”，這是田園綜合體的核心，這三者之間的商業(yè)邏輯關(guān)系是環(huán)環(huán)相扣的，而不只是一個概念或者一句空話套話。如果無法深入理解，無法真正落地實行，那做出來的絕對不是真正的田園綜合體，也非常可能最終失敗。

一、農(nóng)業(yè)是基礎(chǔ)

田園綜合體的農(nóng)業(yè)毫無疑問必須是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，只有農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)效率及產(chǎn)值的大幅提升，才能實現(xiàn)國家和地方政府大力推進田園綜合體建設(shè)和鄉(xiāng)村振興發(fā)展戰(zhàn)略的初衷。

首先要糾正的一個錯誤觀點是，并不是其農(nóng)產(chǎn)品售價更貴就代表了農(nóng)業(yè)板塊的成功。比如有一個業(yè)內(nèi)非常知名的“田園綜合體”，把以其冠名的水果賣了幾倍的價錢。那只是營銷包裝的成功，而不是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的成功，不能混為一談。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)應(yīng)該集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)、自動化的生產(chǎn)和物流體系、以及科學管理方法于一體，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來根本性的變革！筆者以自己直接經(jīng)手的一些案例來更形象地闡述。

第一個案例是位于南京的某現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，占地面積31.93平方公里，計劃建設(shè)周期5年，總投資40億。

上圖的這些連體智能化大棚全部采用高科技自動化技術(shù)和管理體系，水肥一體的滴灌式培育，自動化光控、溫控，完全無蟲無公害。由于其做的主要是高科技育種，因此要運用大量的生物技術(shù)用于苗種的改良，同時還有配套的種植、倉儲、物流體系。并按照安全、綠色、全程可追溯的標準，建立起國際領(lǐng)先的質(zhì)量安全監(jiān)管體系。

大家可從上圖照片上看到，它每一排種植帶就是一個新的科研品種，標牌上都寫明是中央財政推廣的試點項目，也有些是省級科研項目，都有著專門的立項和補貼。

這個塑料薄膜包裹著的人工湖是由整個園區(qū)的雨水收集匯聚而成，混合著肥料用于農(nóng)作物滴灌。

概念不是用來吹的，而是要真切落地的。以上這些形象地展現(xiàn)了什么才是高科技化、機械化、特色化、標準化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)。

第二個案例位于江西的一個田園綜合體，總占地面積1728畝，預計投資7.5億，內(nèi)部建有8萬平米的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)玻璃大棚。雖然技術(shù)含量上相比前一個有一定差距，但在經(jīng)營模式上有一定的借鑒意義。

其主要培育的也是苗種，采用無土管式立體種植栽培，水肥一體式滴灌，智能化光控溫控。差距主要體現(xiàn)在沒有高科技改良苗種，農(nóng)用設(shè)備主要為外購，無自主開發(fā)研制能力。

但其采用的“聯(lián)產(chǎn)聯(lián)銷”模式對當?shù)剞r(nóng)業(yè)起到了較好的帶動作用。以田園綜合體內(nèi)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地為核心，帶動了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)1.8萬畝的農(nóng)田。以基地培育的苗種供給給當?shù)剞r(nóng)民，并按科學合理的方式進行種植，大幅提高了農(nóng)田產(chǎn)量和農(nóng)作物品質(zhì)。

這也對于當?shù)氐纳鷳B(tài)起到了很好的保護作用。過去農(nóng)民并沒有受到良好的培訓，如何種植、用多少化肥、打多少農(nóng)藥，都是經(jīng)驗性的，其實有不少是錯誤的。這也造成了農(nóng)田的加速污染，化學物殘留非常高，土壤越來越貧瘠?？茖W種植方式的輸出，對這些問題有明顯的改善。

農(nóng)產(chǎn)品長成后采用統(tǒng)一保底收購、統(tǒng)一品牌銷售的模式，不僅建立了一定的品牌知名度，也使投資方依靠品牌品質(zhì)溢價和掌控大體量的產(chǎn)銷量獲取了更多利潤，同時讓當?shù)剞r(nóng)民不用擔心菜賤傷農(nóng)，得到了實實在在的收入提升。

綜上，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)固然有很多好處，但成本過高局限了它的大面積擴展，如何獲得良好的投資回報就是個大問題。讀者們可以發(fā)現(xiàn)，以上兩例主要農(nóng)作物產(chǎn)品都是苗種培育，因為苗種要比普通的農(nóng)產(chǎn)品技術(shù)含量更高，培育周期更短，利潤也要高得多。如果以這樣的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施去種植普通農(nóng)產(chǎn)品，那十倍、甚至數(shù)十倍的成本價，估計很難得到廣大市場的接受。只能淪為供應(yīng)小眾的蔬果奢侈品，那就完全失去了擴張性和可復制性。田園綜合體和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)應(yīng)該是服務(wù)于大眾的，帶動市域、縣域整體發(fā)展的核心，不僅僅提供優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)種苗，而且是科學化種植的培訓基地，集中化供應(yīng)鏈物流基地，而不是滿足少部分人的特供農(nóng)場。

還需要指出的是，這兩個項目經(jīng)過筆者的投資回報測算，即使以種業(yè)培育，也很難在短期內(nèi)實現(xiàn)投資回收。要保證投資獲利，顯然就需要延伸產(chǎn)業(yè)鏈，獲得更多的收入利潤，并加速資金的回收、流轉(zhuǎn)。這就是田園綜合體必須以農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)“三位一體”、環(huán)環(huán)相扣的商業(yè)邏輯。

二、旅游是特色和擴展

現(xiàn)在很多旅游人把旅游吹成了田園綜合體的核心，這是絕對錯誤的。田園綜合體的核心永遠是農(nóng)業(yè)，也只能是農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)歷來是國之根本，旅游只是可以隨時犧牲的閑情雅致。即使身在旅游，也不應(yīng)該刻意拔高旅游的地位。

我覺得旅游板塊在田園綜合體內(nèi)的作用主要體現(xiàn)在特色和擴展兩方面。

首先是賦予其特色。

如果不加入旅游元素，那中國所有的田園綜合體都可以造成一模一樣的連體大棚和種植園區(qū)，完全標準化復制。但是通過利用當?shù)氐匦蔚孛病⒖紤]土地和氣候因素、挖掘地方文化、融入風土民情，再加入旅業(yè)設(shè)計師們各自不同的打造風格，一個個風光秀麗、各不相同、充滿田間韻味的田園景觀就展現(xiàn)在我們面前。

旅游是建立在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上，美麗、現(xiàn)代、有特色。如果沒有這些，那只是廉價的農(nóng)家樂。城里來的游客是向往田園生活的，但是他們向往的是精致的田園生活，是充滿詩意的農(nóng)牧風情，而不是臟兮兮土里土氣的大農(nóng)村。

而擴展可以從三方面去看，一個是在產(chǎn)業(yè)鏈的擴展。從單純的第一產(chǎn)業(yè)，到旅游的“吃住行游購娛”綜合性產(chǎn)業(yè)，甚至結(jié)合一些大健康產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)板塊不僅是種植，也有了觀光功能，體現(xiàn)出農(nóng)業(yè)的人文和科技元素。農(nóng)事體驗可以提供農(nóng)業(yè)勞動體驗的服務(wù)，使游客體驗到當?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣。游客消費的不僅是簡單的農(nóng)產(chǎn)品，也會需求深加工產(chǎn)品，更可以發(fā)展原創(chuàng)的特色食品、飲品。這些就形成了一二三產(chǎn)業(yè)的“三產(chǎn)融合”。

一個是輻射范圍的擴展。原本一個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地輻射的可能是一個縣、一個市，而旅游產(chǎn)業(yè)帶來的輻射范圍將起碼提高到200公里半徑內(nèi)。

最終形成的是資金流和利潤的擴展。旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，優(yōu)秀旅游項目將會有穩(wěn)定持續(xù)的資金流，拉伸的產(chǎn)業(yè)鏈附加值較高，將大大提高項目的收入和利潤，并增加就業(yè)崗位，產(chǎn)生更好的社會效益。

三、社區(qū)必須有但應(yīng)控制

有了農(nóng)業(yè)和旅游才會有社區(qū)。社區(qū)的功能，一個是農(nóng)田集中流轉(zhuǎn)帶來農(nóng)民的安置和集中，從農(nóng)村化變?yōu)樾〕擎?zhèn)化，提升當?shù)氐纳鐓^(qū)質(zhì)量和環(huán)境，改善了當?shù)剞r(nóng)民的生活質(zhì)量。正如前文所說，任何現(xiàn)代國家發(fā)展的大方向肯定是城鎮(zhèn)化，而不是農(nóng)村化。另一個就是居住的房地產(chǎn)，為整個項目資金流提供平衡，以及提供更快速的利潤回報。

只有旅游產(chǎn)業(yè)做好了，有美麗的田園風情，才會有人愿意買房住下來，原本偏僻的土地才有價值，房子才賣得掉，才賣得出價錢。田園綜合體項目只有經(jīng)濟上的良好收益，這個模式才能夠持續(xù)下去，這是良性發(fā)展，所以我們不應(yīng)該在開發(fā)田園綜合體時避諱房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是社會資本介入田園綜合體開發(fā)必不可少的一部分。

但同時也應(yīng)警惕一些公司以旅游開發(fā)、打造田園綜合體的名義，用各種忽悠、套路和人脈關(guān)系“只吃肉不啃骨頭”，大發(fā)其財。

早在去年特色小鎮(zhèn)最火熱、冒出一堆特色小鎮(zhèn)“大師”的時候，筆者就公開撰文表示：“這樣瘋狂發(fā)展下去不行，一部好經(jīng)會被念歪。中央原本用于特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策會變成地產(chǎn)商的盛宴，最后剩下一地雞毛、一堆鬼鎮(zhèn)?！痹斠?017年4月刊文《從經(jīng)濟規(guī)律看特色小鎮(zhèn)該如何打造》。

中央現(xiàn)在鼓勵田園綜合體和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，其實和當年培育特色小鎮(zhèn)的思路一脈相承，其根本出發(fā)點是希望回歸以實體經(jīng)濟為主導的發(fā)展模式，給實體經(jīng)濟創(chuàng)造更多的空間。

地方政府在項目立項時應(yīng)進行合理嚴謹?shù)臏y算，將項目的房地產(chǎn)配比控制得恰到好處。對投資方的農(nóng)業(yè)、文旅開發(fā)能力也要進行全面評估，房地產(chǎn)利潤可以作為項目的資金平衡，但不能遠遠凌駕于其它產(chǎn)業(yè)之上。資本永遠是功利的，地產(chǎn)商只會以房地產(chǎn)模式把田園綜合體做成地產(chǎn)綜合體，使原本培育現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的目的落空。

這從另一方面也證明，農(nóng)業(yè)、旅游、社區(qū)三個板塊之間應(yīng)該是平衡的、共同促進的，都能成為利潤中心，才能在廣大的農(nóng)村具有良好的復制性和發(fā)展前景，也符合國家重視發(fā)展“田園綜合體”的目的和出發(fā)點。

四、把握好板塊平衡

田園綜合體的投資很重、行業(yè)跨度大，不僅僅是簡單的三個產(chǎn)業(yè)相加，各板塊之間有緊密的銜接關(guān)系，需要系統(tǒng)化的籌劃、平衡、整合，要運作成功絕非易事。

筆者接觸過的一些項目都或多或少出現(xiàn)過走彎路的情況。投資方在某一行業(yè)非常專業(yè)，但對于其它方面一竅不通。最后要么失敗告終，要么撞了南墻才發(fā)現(xiàn)跨界并不是這么簡單的事情，意識到需要找相關(guān)的顧問和其它行業(yè)的合作方。

比如上文提到的某田園綜合體的投資方是一家國內(nèi)排名前列的農(nóng)業(yè)企業(yè)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)做得非常好，可是一做旅游來，卻把豬圈改成了溫泉酒店，讓人無語汗顏。（見下圖）整體改建和裝潢花了不少的錢，但整體設(shè)計低劣，再加上豬圈的結(jié)構(gòu)本就先天不良，最后游客寥寥。

這還是比較好的情況，畢竟投資方和地方上都比較有錢，補救調(diào)整一下依然可以成為一個田園綜合體的典范。隨著全國范圍內(nèi)相關(guān)項目的大面積推廣，更多的缺乏核心驅(qū)動力的田園綜合體會面臨整體性的失敗。我考察中就見過不少失敗拋荒的，也有一些是打著幌子造了大片房地產(chǎn)的。

田園綜合體的成功四大要素

在田園綜合體的規(guī)劃和建設(shè)的過程中，不僅僅是簡單的發(fā)展三個產(chǎn)業(yè)，也是一個系統(tǒng)化的整合問題，同時需要考慮到以下的一些要素。

1、強有力的政策支持

建設(shè)田園綜合體的投入巨大，要動遷安置、土地流轉(zhuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、引進高科技種植、引種培育、專家支持等等。而經(jīng)濟作物的培育并產(chǎn)生經(jīng)濟效益是需要時間的，不可能短期得到回報，因此在項目初期會面臨巨大的經(jīng)濟壓力。

這就需要各級政府在政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)的界定以及劃分，這些都離不開政府的有力支持。同時周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)又需要政府的支持和投入。所以建設(shè)田園綜合體，當?shù)卣闹С至Χ确浅Ｖ匾?，田園綜合體的規(guī)劃也需要分析政府能投入的力度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的周期和投資回報周期。

2、因地制宜找準定位

中國農(nóng)村這么廣大，每個地區(qū)的實際情況都不同，因此因地制宜非常重要。雖然我們說一二三產(chǎn)業(yè)“三生同步”、“三產(chǎn)融合”、“三位一體”，但肯定還是根據(jù)實際情況，要有所側(cè)重和循環(huán)開發(fā)先后順序的。

像在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，地價等各項成本都很高，投入大、財務(wù)成本負擔重，所以肯定需要初期有一定的房地產(chǎn)銷售進行資金平衡。而且較好的區(qū)位房子賣得出價，去化也相對較快。然后可以把地產(chǎn)獲得的部分利潤回哺農(nóng)業(yè)和旅游板塊，繼續(xù)推進項目的長期發(fā)展。

但在其他欠發(fā)達甚至貧困地區(qū)就完全不同，地價便宜、拿地也相對容易，但隨著房地產(chǎn)形勢越來越不妙，如果以房地產(chǎn)先行，且不說荒郊野外的房子賣了能有多少利潤，這種地方的房子真的賣得動么？一旦過于依賴地產(chǎn)板塊，那么項目很大可能會爛尾。

這樣的地方更應(yīng)該以農(nóng)業(yè)+旅游先行。通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進農(nóng)業(yè)的提質(zhì)增效，使農(nóng)業(yè)本身就能產(chǎn)生強大的利潤支撐和生命力。同時在策劃、規(guī)劃、建設(shè)和設(shè)計種植結(jié)構(gòu)時注重將農(nóng)業(yè)與旅游有機結(jié)合，打造特色的農(nóng)事農(nóng)樂體驗景區(qū)。有了人氣支撐，抬升了土地價值，這時打造度假和居住社區(qū)就是順勢而為了。

3、完善的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)

首先是農(nóng)業(yè)+，農(nóng)業(yè)要向高科技、規(guī)?；б?，同時延伸產(chǎn)業(yè)鏈，深加工提高附加值，之前的案例中就有提到過。深化產(chǎn)業(yè)鏈還可以培育知名品牌，設(shè)計創(chuàng)新產(chǎn)品，推進農(nóng)村電商和物流服務(wù)業(yè)等等?？萍佳邪l(fā)+工業(yè)制造+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)+配套產(chǎn)業(yè)鏈，這就是典型的“三產(chǎn)融合”。

然后是旅游+，將產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)與旅游相結(jié)合，不僅僅是參觀還要有體驗，同時優(yōu)化田園綜合體的景觀設(shè)計，有特色的產(chǎn)業(yè)也就帶來了獨特的旅游產(chǎn)品。

4、全面的操盤能力

田園綜合體作為一種農(nóng)村經(jīng)濟的新型發(fā)展方式，政策多、投資大、見效慢、回收期長。它不是一個很簡單的農(nóng)業(yè)旅游項目，更不是農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)項目，而是一個環(huán)環(huán)相扣的、互相協(xié)同的模式。

因此在投資建設(shè)的過程中即設(shè)計好盈利模式，又要對投融資直至獲利的整個周期進行系統(tǒng)性的資本、資金流籌劃，還要充分考察當?shù)貐^(qū)位、自然、人文、交通等各個方面的情況，結(jié)合當?shù)氐奶厣龀銮袑嵖尚械囊?guī)劃和戰(zhàn)略最終形成一個落地性強、良性的、協(xié)同發(fā)展的操作模式。這樣的系統(tǒng)性工程對于操盤團隊提出了很高的要求，既要有跨行業(yè)全面的專業(yè)知識、多元化的視野，強大的資源整合能力，又要有靈活敏銳的實戰(zhàn)商業(yè)操盤能力。相信這在未來的田園綜合體甚至整個文旅項目開發(fā)中都是非常稀缺的能力。

真正意義上的田園綜合體，需要各個板塊相互促進和支持，有一套成熟的可持續(xù)的模式。中國的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過不斷的研究和實際探索，來進一步的發(fā)展和完善，這個也是我們在相關(guān)項目咨詢中努力完善的課題。

作者簡介：周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問，長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究，文旅項目策劃及投資顧問、財務(wù)顧問。本文版權(quán)歸作者所有。更多作者原創(chuàng)研究，也可關(guān)注公眾號：景鑒智庫（jjwlzk）。