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相信此時的中弘系掌門人王永紅正在反思他為何走到了今天，以文旅地產(chǎn)為口號的中弘系正在遭遇史上最大危機(jī)。

中弘系業(yè)態(tài)布局非常漂亮，它的核心包括上市公司中弘股份和大股東中弘卓業(yè)集團(tuán)，圍繞這兩家核心企業(yè)，中弘系還有中璽國際、開易控股（KEE）、亞洲旅游以及高端游公司A＆K和美國主題公園海洋世界部分股權(quán)。這些公司的定位有輕有重，業(yè)務(wù)模式分布在文旅產(chǎn)業(yè)的上中下游。

目前中弘系上市公司中弘股份的累計逾期債務(wù)達(dá)到11億之多，而中弘系的核心公司中弘卓業(yè)集團(tuán)目前正尋求資金以圖重組自救，此時的王永紅可能正在與債權(quán)人的辦公室里反復(fù)溝通，以求重組成功。

客觀來講，中弘系今天之險前所未有，史上最大危機(jī)并不夸張。

王永紅

曾經(jīng)王永紅的中弘系被外界視為一個小萬達(dá)，同樣是地產(chǎn)起家，同樣是切入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣是項目四處開花，同樣是上下游收購，但是中弘系卻走上了自救重組之路。其中原因有大勢影響，有對局勢的錯判，更有對自身能力與經(jīng)驗的高估。

文旅地產(chǎn)作為地產(chǎn)領(lǐng)域最高專業(yè)模式，并非隨便一家房企都可勝任，毫不夸張的說任何一家傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)都是一次改命。

峨眉峰認(rèn)為，對于文旅玩家來說，中弘系近年來的改命歷程是一段彌足珍貴的教訓(xùn)，這種發(fā)生在身邊的案例一旦復(fù)盤所呈現(xiàn)的過程便會十分殘酷。

因為復(fù)盤悲劇總是殘酷的。

第一個悲?。阂黄バ●R拉大車

說起第一個悲劇，我們要先復(fù)盤萬達(dá)當(dāng)年的第一個正式的文旅地產(chǎn)項目是怎么玩的，這個第一個項目就是萬達(dá)長白山。

2009年萬達(dá)聯(lián)手泛海集團(tuán)、一方集團(tuán)與長白山當(dāng)?shù)卣炇饏f(xié)議，力圖投資數(shù)百億打造長白山國際旅游度假區(qū)，隨后一年利資源集團(tuán)、聯(lián)想控股、北京用友三家公司又參與其中。當(dāng)時萬達(dá)長白上項目主體公司的股東結(jié)構(gòu)分別為：萬達(dá)28%股份，泛海27%股份，一方集團(tuán)20%股份，億利資源10%股份，聯(lián)想6%股份，北京用友5%股份，融科物業(yè)4%股份。

甚至萬達(dá)在開發(fā)第二個文旅地產(chǎn)西雙版納項目時，萬達(dá)也仍然是與上述幾家企業(yè)采取共同入股聯(lián)合投資模式。毫無疑問相比于依靠基金或信托計劃的融資方式，入股聯(lián)合的綁定模式更為安全。

2009年時的萬達(dá)其體量也要大于現(xiàn)在的中弘，盡管如此，王健林面對數(shù)百億投資時仍然選擇聯(lián)合，這種模式將巨型項目前期的現(xiàn)金流風(fēng)險降到了最低。更為關(guān)鍵的是，十年前的萬達(dá)名不見經(jīng)傳，彼時王健林的個人威望、游說能力限于一隅遠(yuǎn)沒有今天這般強(qiáng)大。

而彼時與其聯(lián)合的企業(yè)，卻多是商界名宿甚至不乏教父級人物，這就是王健林當(dāng)年沒有卻必須要有的資源，所謂多馬同槽而非小馬拉大車。

中弘系在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域近年來可謂四處開花，可落到實地的為海南如意島總投資規(guī)模過百億，前期投資已逾四十億，同時還有濟(jì)南西游記度假區(qū)，浙江上影安吉影視產(chǎn)業(yè)園·新奇世界文化旅游區(qū)，三亞半山半島等。不過目前可看到的是，上述這些大型文旅項目，均為中弘系企業(yè)在一家苦撐而且其中多個融資計劃或隱或現(xiàn)。

上述項目中海南如意島處于停工停售階段，濟(jì)南西游記度假區(qū)與安吉影視產(chǎn)業(yè)園的文旅產(chǎn)業(yè)部分仍不見雛形。毫無疑問，這些大型文旅地產(chǎn)項目正以極快的速度吞噬中弘系各個企業(yè)的現(xiàn)金流，尤以如意島最甚。

以中弘系上市公司中弘股份來看，該公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)合計金額為11.5億元，全部為各類借款。截至2017年11月30日，該公司借款余額為253.84億元，累計新增借款金額為74.17億元，累計新增借款占上年末凈資產(chǎn)比例為72.64%。

而中弘系母公司中弘卓業(yè)集團(tuán)更顯病態(tài)，它已經(jīng)走到了重組自救的地步。

第二個悲?。簩φ哐信蓄A(yù)測不足 

去年當(dāng)紅經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平被恒大以1500萬的年薪挖角，當(dāng)時很多人質(zhì)疑一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家為何如此值錢？任澤平所擅長者無外就是宏觀經(jīng)濟(jì)研究與政策研判而已。

1500萬年薪確實不少，但是恒大也由此能避開更多潛在雷區(qū)，而一旦誤觸雷區(qū)恒大就要付出幾億甚至幾十億的成本。

現(xiàn)實中對政策研判預(yù)測不足，導(dǎo)致滿盤皆輸?shù)陌咐缺冉允牵?/strong>這里面最為明顯的就是中弘系。

2017年，針對過熱的樓市，北京推出了317新政，直接導(dǎo)致該市商辦房被限售限貸，大量的退房者涌入商辦樓盤的銷售處。

中弘系上市公司中弘股份2017年虧損達(dá)到了10個億，主要原因在于該公司在京的商辦類御馬坊項目和夏各莊項目（商業(yè)部分）銷售停滯，同時2016年度已銷售的御馬坊項目業(yè)主大量退房。

早在317新政之前的2016年5月，北京住建委聯(lián)合通州區(qū)政府就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》，明確通州區(qū)域內(nèi)商辦項目分類進(jìn)行限購。彼時的通州成為北京首個對商辦類房產(chǎn)限購的地區(qū)，對商辦類項目限購的風(fēng)向已經(jīng)非常明顯。

2016年，中弘股份的御馬坊項目已經(jīng)開盤預(yù)售，時隔一年，中弘在北京的商辦類房地產(chǎn)項目遭遇客戶大量退房，可以說這是壓倒中弘系現(xiàn)金流的致命稻草。

之所以說商辦類項目限售限貸是一根致命稻草，根本原因就在于中弘系現(xiàn)金流一直處于緊繃狀態(tài)，王永紅的中弘系已處在一招出錯滿盤皆危的局面。

如此緊繃的現(xiàn)金流，就急切要求企業(yè)的資金回血速度加快，否則就會：失血，休克。

第三個悲?。喝狈?qiáng)悍執(zhí)行力

如果拿萬達(dá)與中弘系企業(yè)對表，我們可以發(fā)現(xiàn)萬達(dá)則具有極強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)基因，商業(yè)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)的盈利結(jié)合點就在于餐飲、住宿、零售這三個層面，最簡單的例子就是迪士尼，餐飲、住宿、零售是迪士尼真正的利潤奶牛。

而王永紅的中弘系并不具備文旅基因，當(dāng)然也沒有后天足夠的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗。王早年曾開發(fā)過望京六佰本商業(yè)街，顯然這只是一個簡單的零售拼湊形態(tài)，賺一筆就走的王永紅沒有從這些商業(yè)形態(tài)中打磨出自己的餐飲、住宿服務(wù)團(tuán)隊，當(dāng)然一個商業(yè)項目也很難鍛煉出執(zhí)行力強(qiáng)悍的項目管理團(tuán)隊。

峨眉峰認(rèn)為，在平地造城或填海造島這種巨型工程中，一只執(zhí)行力強(qiáng)悍的團(tuán)隊就是這種項目逢兇化吉的關(guān)鍵，所謂早一日建成便少一分兇險。

論強(qiáng)悍的執(zhí)行力，文旅業(yè)內(nèi)較為著名的案例就是萬達(dá)長白山項目。此項目從開工到一期開業(yè)只用了一年的施工期，在18.34平方公里的一期項目里具備了酒店、商業(yè)街業(yè)態(tài)。而在另外一年的施工期里萬達(dá)長白山項目的二期三期項目相繼建成。你要知道的是，長白山地處東北寒帶一年內(nèi)僅有半年施工期。

而就在萬達(dá)一期項目開業(yè)之前，就有諸多媒體報道萬達(dá)該項目用地涉嫌違規(guī)。你看在現(xiàn)實世界中，用急火將生米煮熟的最大好處就是可以規(guī)避變幻的政策與監(jiān)管風(fēng)險。

同樣的模式，換成中弘則難言樂觀。

2018年3月，中弘股份發(fā)布公告稱，其在海南的填海造島項目如意島被要求停止施工、停止?fàn)I業(yè)。中弘股份所遭遇的就是海南今年初對所有填海項目的雙暫停行動，其實早在2014年4月如意島就已開工直到去年底該項目一期竣工海域才通過驗收。不過就在此時，當(dāng)年底如意島項目被要求停止施工、停止?fàn)I業(yè)。截止四月初該項目除跨海大橋外，仍處于雙暫停狀態(tài)。

如意島是中弘股份在建所有項目中，迄今開發(fā)成本最大的項目，去年上半年該項目的開發(fā)成本累計超過50億。50億真金白銀砸進(jìn)去之后，在接近五年的時間里中弘股份承擔(dān)的財務(wù)壓力可想而知。

如果其一期竣工時間能提前半年，那么中弘股份既有可能獲得半年左右的銷售期，在此前的一次估算中，中弘股份認(rèn)為一期竣工后的收入可高達(dá)百億。如果有了這些錢，中弘股份的所有問題將迎刃而解?？上?，該項目用了將近四年的時間才完成一期項目填海，在曙光來臨時，卻倒在了黎明前。

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