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對想投資日本民宿做房東的人來說，形勢開始變得有些艱難了。

6月15日起，日本民宿新法將全面實施。這意味著這個長期處于灰色地帶的民宿業(yè)終于得到官方認可，但深究細節(jié)，就會發(fā)現(xiàn)限制多多，能合法申請到牌照乃至盈利，都不容易。行業(yè)洗牌由此開始，已經(jīng)進入該行業(yè)的中資不少開始打退堂鼓，剩下的則急尋出路，有的轉(zhuǎn)而考慮合伙購買合資格的公寓樓再經(jīng)營。

與此同時，日本旅游依然火熱，包括民宿在內(nèi)的旅游住宿市場料將持續(xù)火爆，為此不少大資本紛紛進場。未來中資能否繼續(xù)以及如何分羹，值得關(guān)注。

“今年以來，中國人投資日本房產(chǎn)做民宿的熱潮開始冷卻，轉(zhuǎn)折點在于日本民宿新法，新法對民宿設(shè)置了很多的條條框框，看起來是打壓這個市場的，前景并不樂觀。公寓幾乎無法申請到民宿牌照了，民宿新法規(guī)定一年只能經(jīng)營180天，有些地區(qū)甚至只限周末經(jīng)營，其實就是不想讓這些民宿繼續(xù)存在?！痹谌談?chuàng)業(yè)華人馮翱對21世紀經(jīng)濟報道表示，他在日本開設(shè)了民宿管理公司有人家。

某網(wǎng)絡(luò)名人一則“買下日本一條街”做民宿的消息在年初引發(fā)了熱議，對于有志于去日本做民宿房東的人來說，可能更需要關(guān)心的是當?shù)丶磳⑹┬械拿袼迾I(yè)新政，因為一些中國房東已經(jīng)受到了影響。

6月15日起，日本將全面開始實施《住宅宿泊事業(yè)法》（下稱民宿新法），民宿這個長期處于灰色地帶的行業(yè)終于得到了日本官方的認可，但深究細節(jié)，就會發(fā)現(xiàn)未來合法合規(guī)的民宿全國統(tǒng)一每年經(jīng)營上限為180天，另外在中央政府頒發(fā)的新法基礎(chǔ)上，各個區(qū)域還有自主權(quán)來調(diào)整對當?shù)孛袼迾I(yè)的管理規(guī)范，比如京都市住宅區(qū)域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之間經(jīng)營，銀座所在東京中央?yún)^(qū)民宿只能在周末經(jīng)營，澀谷區(qū)只能在學(xué)校放假期間經(jīng)營民宿等等。

新法限制民宿盈利空間

“一段時間以來，伴隨著日本民宿市場的擴張，也帶了一些問題，甚至演變成為了社會問題，因此政府推出了民宿新法來管理和規(guī)范市場。首當其沖的一點是，原本可以全年經(jīng)營民宿，但新法出臺后，一年只能經(jīng)營半年左右，另外還有很多的條件限制，這對市場沖擊巨大，業(yè)內(nèi)房源不斷流失。新法確實打擊到了中國客戶的興趣，因為直接影響他們的收益了。”有一居合伙人康樂4月24日對21世紀經(jīng)濟報道表示，該公司為中國投資者提供從房產(chǎn)交易到民宿管理的日本民宿一條龍服務(wù)。

據(jù)康樂介紹，公司成立一年半以來，成交量近500單，但新政前景下，中國房東正在尋求出路。

“目前有一半以上的房東決定先不做了。我們給房東提供了四種方案，第一種是合法合規(guī)化來繼續(xù)經(jīng)營，但這也意味著收入會下降一半左右。第二種是把房子轉(zhuǎn)成長租，收入大約是過去的2/3到一半左右。第三種是把房子賣了，像東京地區(qū)的房價去年漲幅在5%-8%之間。還有一小部分的客戶，他們的房子符合要求，可以繼續(xù)全面經(jīng)營，我們幫助他們?nèi)ド暾埾嚓P(guān)的許可，按照新規(guī)幫他們繼續(xù)管理?！笨禈氛f。

“我們從中國的合作渠道方接到將客戶的短租民宿轉(zhuǎn)為長租的需求已經(jīng)有段時間了，最近這種需求出現(xiàn)增長，每個月都會接到這種需求。新法還是引發(fā)了一定的恐慌情緒，一種情況是擔心被投訴，還有就是新法的出臺讓他們突然意識到自己此前都是在非法經(jīng)營民宿，害怕留下不良案底。在日本民宿如果運營得好，確實回報比長租高不少。但平均來說，短租比長租的回報高了1%-2%左右。據(jù)我了解有些直接退出的案例，可能有些投資人都還沒回本，因為前期的軟裝投入不小。”一家日本華人中介公司員工4月25日對21世紀經(jīng)濟報道表示。

相關(guān)分析指出，新法的實施將引發(fā)日本民宿業(yè)的洗牌，“小打小鬧”的個人參與者或面臨出局。

“短期來說，民宿的數(shù)量應(yīng)該會下降，因為就目前來說，大部分的民宿其實并不合法，也并不符合新法的要求。不僅是中央政府層面，地方政府也有權(quán)制定一些當?shù)貙γ袼奘袌龅南拗??！比疸y財富管理日本首席投資官兼首席經(jīng)濟學(xué)家青木大樹4月26日對21世紀經(jīng)濟報道表示。

日本政府于去年6月正式頒布了民宿新法，今年3月15日起，日本觀光廳開始接受民宿許可申請，據(jù)日本觀光廳4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，申請工作開展一個月以來，僅收到了232份申請。而據(jù)Airbnb愛彼迎方面向21世紀經(jīng)濟報道表示，截至2018年2月1日，愛彼迎在日本擁有62000個房源。

“今年以來，中國人投資日本房產(chǎn)做民宿的熱潮開始冷卻，轉(zhuǎn)折點在于日本民宿新法，新法對民宿設(shè)置了很多的條條框框，看起來是打壓這個市場的，前景并不樂觀。公寓幾乎無法申請到民宿牌照了，民宿新法規(guī)定一年只能經(jīng)營180天，有些地區(qū)甚至只限周末經(jīng)營，其實就是不想讓這些民宿繼續(xù)存在?！痹谌談?chuàng)業(yè)華人馮翱4月25日對21世紀經(jīng)濟報道表示，他在日本開設(shè)了民宿管理公司有人家。

“小打小鬧”式經(jīng)營者或出局

日本自2007年起就推出了推進觀光立國基本法，此后“安倍經(jīng)濟學(xué)”又推動日元大幅貶值配合放寬旅游簽證的措施，訪日游客數(shù)量持續(xù)上漲，據(jù)日本觀光廳公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年訪日游客數(shù)還不到1000萬，2015年激增到了1950萬，2017年人數(shù)達到了2900萬左右，日本政府定下了要在舉辦東京奧運會的2020年吸引4000萬游客入境。

不過，在訪日游客不斷增長的同時，當?shù)貐s存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的問題。由此，不少人從中嗅到了商機，民宿規(guī)模在日本迅速擴張。據(jù)日本民宿數(shù)據(jù)網(wǎng)站AirbDatabank統(tǒng)計顯示，2016年2月，愛彼迎上的全日本房源不到3萬，而到今年，該數(shù)字已增長到了超6萬，且房源主要集中在東京、大阪和京都。

據(jù)愛彼迎方面向21世紀經(jīng)濟報道介紹，去年一年，有600萬游客在日本使用愛彼迎出行，創(chuàng)造了超5700億日元（約合335億人民幣）的收入。

值得注意的是，民宿此前僅允許在一些特區(qū)內(nèi)經(jīng)營，原則上不允許在居民區(qū)經(jīng)營民宿，但實際情況是存在大量灰色民宿，據(jù)日本厚生勞動省去年3月公布的抽查結(jié)果顯示，該部門在民宿平臺抽查了1.5萬間民宿，結(jié)果發(fā)現(xiàn)取得了經(jīng)營許可的僅為16.5%，其余的為無證經(jīng)營或狀態(tài)無法確認。

愛彼迎日本官網(wǎng)此前發(fā)布的通知顯示，在6月15日前，將依據(jù)民宿新法，對網(wǎng)站上的違法民宿房源進行清理。

居民區(qū)內(nèi)民宿的快速擴張，也引發(fā)了當?shù)鼐用竦囊恍┎话埠驮寡裕@對民宿經(jīng)營者來說，意味著經(jīng)常要處理鄰居的投訴。

“在我管理民宿的過程中，可以說警察、消防和保健所找上門來是 ‘家常便飯’，每天有很多此類的突發(fā)事件要處理，主要是被人舉報?！瘪T翱說。

“我之前做’二房東’經(jīng)營民宿，經(jīng)營不久就被舉報了，公寓樓的管理組合（相當于物業(yè)）來找我的時候，還帶著我在網(wǎng)上登記的房源信息，根本沒有回旋余地，后來就被退租了。我在日本的經(jīng)驗告訴我，做任何事情不要抱著僥幸心理。新法幾乎是排除了公寓樓做民宿的可能性，現(xiàn)在新法規(guī)定不經(jīng)公寓樓的管理組合同意，即便你是房屋擁有者，也不能經(jīng)營民宿。剩下很小部分沒有管理組合管理的，房東自己打點的小型公寓樓，可能有商量的可能性，但一般日本房東都不愿意。這么看來，以后東京都內(nèi)可以做民宿的房子就真沒多少了?！痹谌战?jīng)營民宿公司優(yōu)宿的華人張笑4月24日對21世紀經(jīng)濟報道表示。

“新法出臺之后，’小打小鬧’式的經(jīng)營方式肯定是不能做了，也就是說租幾套公寓做民宿，然后經(jīng)營到遭到舉報為止，這種方式是不可行的了。未來需要團隊化、規(guī)模化去操作?！睆埿φf。

中國投資者合作尋出路

那么民宿新法施行后，在日本還有合法合規(guī)全年經(jīng)營民宿的方式嗎？多位業(yè)內(nèi)人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，在新法之下，對于以盈利為目的的個人來說，申請民宿牌照意義不大，想要合法合規(guī)地全年運營民宿，那么就需要取得簡易宿泊（簡易旅館）牌照，投資門檻也會相應(yīng)地變高，可行的房型也縮減至了一戶建（即獨立住宅）和小型公寓樓。

“因為新法的出臺，我們?nèi)ツ昃烷_始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型了，只做旅館和一戶建（即取得簡易宿泊牌照）的運營?！瘪T翱說。

“比方說，有客戶在大阪買一套20平方的公寓，價格大約是60-100萬人民幣之間，現(xiàn)在按照新規(guī)去買一戶建的話，好一點的在300萬人民幣左右，對于國內(nèi)投資者來說，門檻相應(yīng)提高了?！笨禈氛f。

“新法要求在每層配有兩個洗手間、有逃生指示、不能超過三層，另外還有房屋總體面積等要求，且各個區(qū)的要求會有所不同，符合要求以后，就可以去申請簡易旅館牌照，然后才可以經(jīng)營?！笨禈氛f。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，一戶建并不一定是合適的備選方案，因為其中有許多樓房都不符合簡易旅館的要求。

“很多一戶建可能也不符合要求，要按照規(guī)定來改建的話，前期投入巨大?！睆埿φf。

張笑指出，目前摸索出的可行方案是投資小棟公寓樓后申請簡易旅館牌照，然后就可以合法合規(guī)全年經(jīng)營民宿了。

“我們現(xiàn)在摸索出來的可行方案是買一棟小樓，申請簡易旅館牌照，再結(jié)合我們公司的營銷和管理能力來運營。我們此前買下了一棟十間公寓的小樓，也是作為一個銷售樣板，后續(xù)可以拿出相應(yīng)的回報數(shù)據(jù)去吸引更多投資人。客戶經(jīng)濟實力較好，那么就可以投資一整棟，另外還可以幾個客戶一起投資，基于擁有的部分產(chǎn)權(quán)，來獲得相應(yīng)的回報，還可以做5年期、3%利息的貸款。最近，我們在看一棟14間公寓的小樓，牽頭了幾位我們幫忙管理泰國民宿的中國客戶，后續(xù)可能會一起買下這棟樓申請簡易住所牌照?！睆埿φf。

更多大資本入場

隨著日本民宿市場的全面解禁，一邊是小本經(jīng)營的民宿從業(yè)者面臨出局，另一邊則是“大資本”開始入場。比如日本互聯(lián)網(wǎng)巨頭樂天在2017年3月與當?shù)胤科蠛腺Y成立了民宿公司，另外還有大型旅行社JTB和大型私鐵公司京王也加入了進來。

另外，在民宿業(yè)面臨轉(zhuǎn)型之際，當?shù)鼐频陿I(yè)也趁勢尋求擴張。根據(jù)世邦魏理仕近期發(fā)布的報告顯示，包括東京、大阪在內(nèi)的日本八大城市的酒店客房數(shù)量預(yù)計到2020年將達33萬間，較2016年將增長32%。

“2016年在入境游客增長和正規(guī)住宿增長之間出現(xiàn)了分化的現(xiàn)象，不過到了2017年，因民宿市場的增長有限，入境游客增長和正規(guī)住宿增長之間恢復(fù)了正相關(guān)關(guān)系。最近，尤其是東京和大阪地區(qū)，出現(xiàn)了一些新的酒店和住宿設(shè)施，到2020年東京奧運會舉辦之前，盡管我預(yù)計民宿數(shù)量會因新法的實施而下降，但酒店和旅館住宿供給方面會受益更多。不過長期來看，隨著入境游客數(shù)量的不斷增長，日本又存在住宿不足的狀況，新法的推出有助于日本民宿市場長期增長。近幾年來，旅游業(yè)是日本政府發(fā)展經(jīng)濟的一大重點，如果新法實施一段時間后，政府發(fā)現(xiàn)民宿市場的發(fā)展出現(xiàn)了大幅放緩，可能會考慮放松監(jiān)管。所以，我對民宿業(yè)的長期前景持更為積極的看法。”青木大樹說。

日本瑞穗研究部門今年1月發(fā)布的報告稱，鑒于近期發(fā)展，對于2020年奧運會期間日本旅游住宿會否出現(xiàn)短缺的擔心正在消退，另外，也需要密切關(guān)注民宿新法的實施對當?shù)刈∷奕萘繋淼挠绊憽?/p>

*本文來源：21世紀經(jīng)濟報道，作者：姚瑤，原標題：《日本民宿新法即將實施 中國投資者急尋出路》。