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在特色小鎮(zhèn)領域奠定“嚴防一哄而上圈地開發(fā)”的政策主調之后，國內文旅地產(chǎn)也迎來了“去地產(chǎn)化”的明文規(guī)定。

不久前，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。

據(jù)悉，伴隨著國內旅游熱及房地產(chǎn)企業(yè)轉型細分領域，近兩年來國內出現(xiàn)文旅地產(chǎn)開發(fā)熱潮，包括萬達、華僑城、恒大、世茂、雅居樂、佳兆業(yè)、中弘、藍光等多家房企均提出在文旅地產(chǎn)開發(fā)展規(guī)劃，一些房企甚至將文旅板塊的探索作為決勝行業(yè)下半場的戰(zhàn)略板塊。

不過，對于占地面積動輒逾千萬畝的文旅大盤，項目的開發(fā)周期長資金投入大，且對于運營能力要求高，而當前國內多數(shù)主題公園的開發(fā)依舊依靠“地產(chǎn)反哺商業(yè)”模式。如若上述措施實施，意味著將對于這種項目的自我輸血模式進行限制，或直接切斷。

對此，業(yè)內人士認為，嚴控主題公園中的房地產(chǎn)開發(fā)并不意味著對“主題公園+地產(chǎn)”模式的全然堵塞，政策的出臺更為對主題公園開發(fā)中亂象進行管控，“大趨勢看，文旅地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展機會很多，但是會越來越強調有更好資金能力的房企進入，也會強調物業(yè)的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。

嚴控主題公園開發(fā)概念炒作

近幾年來，主題行業(yè)迎來了井噴式增長。據(jù)《2016中國主題公園發(fā)展報告》顯示，目前我國有2700多家各類的主題公園，2015-2020年間，國內預計還將增加64個主題公園，潛在入園人次預計達1.66億，總投資額達到238億美元。

巨大的市場前景吸引了各路資本的青睞，其中憑借“主題公園+地產(chǎn)”模式，大批房企競相涉足主題公園領域，不過，存在一些開發(fā)商“醉翁之意不在酒”，借開發(fā)主題公園之名，變相圈地大搞房地產(chǎn)開發(fā)。事實上，過去十年，上述這些亂象長期為業(yè)內詬病，主題公園在中國的發(fā)展也是幾經(jīng)沉浮。

對此，上述發(fā)布的《意見》中提及，主題公園建設出現(xiàn)概念不清、盲目建設、模仿抄襲、低水平重復等問題，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)化傾向。該文件提出要嚴格用地管理、嚴格核準程序、嚴控房地產(chǎn)傾向。

對于嚴控主題公園房地產(chǎn)化，《指導意見》有多處直接或相關表述，包括各地區(qū)要嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規(guī)模，不得通過調整規(guī)劃為主題公園項目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示，《意見》的出臺主要是為了防范各類概念炒作，尤其是防范部分主題公園開發(fā)不到位的情況。

“因為如果不管控類似地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)，很可能會出現(xiàn)很多虛假營銷。比如說企業(yè)本身資金實力不到位，這個時候就是借此加快銷售周邊住宅項目。而類似資金狀況不會因此而改變，這個時候反而會損害周邊住宅項目的業(yè)主利益，類似各類承諾不兌現(xiàn)?！?/p>

事實上，為抑制國內房企在大盤開發(fā)中進行“圈地”運動，相關部門早在自2015年興起的特色小鎮(zhèn)開發(fā)熱潮中進行嚴控。2017年5月，住建部辦公廳在下發(fā)的《關于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》中，除了要求第二批300個國家級特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報完成以外，還緊急叫停打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)的項目。

嚴躍進指出，對于類似概念來說，特色小鎮(zhèn)本身強調產(chǎn)業(yè)的特色，而主題公園則強調了文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。兩者都強調不允許進行房地產(chǎn)開發(fā)，這方面實際上是相通的。

開發(fā)模式變革考驗

然而，無論是在特色小鎮(zhèn)，或者是在主題公園中進行項目開發(fā)的規(guī)范，在類似文旅地產(chǎn)開發(fā)中嚴控房地產(chǎn)的開發(fā)將意味著，房企項目的開發(fā)模式將受到考驗。

據(jù)了解，對于占地面積動輒逾千萬畝的文旅大盤，當前國內多數(shù)主題公園的開發(fā)依舊依靠“地產(chǎn)反哺商業(yè)”模式。在該模式中，由于投資規(guī)模大、回報周期長，企業(yè)多采用滾動開發(fā)的方式。其中，住宅、商鋪等可售型房地產(chǎn)產(chǎn)品通常率先推出，從而快速獲得現(xiàn)金回款，支持下一階段的項目開發(fā)。

這也是房企運營綜合體項目的常規(guī)模式，有助于減輕項目的投資壓力。但整個項目能否做到資金平衡，則取決于后期開發(fā)建設進度和企業(yè)運營能力。

值得注意的是，文旅地產(chǎn)之所備受房企青睞的一大原因，在于獲取此類項目上房企能夠享受更低的土地成本和優(yōu)厚的政策補貼。據(jù)悉，由于主題公園具備較強的社會影響力和經(jīng)濟外部性，不少地方政府都會把主題公園運營商當作重點招商對象，除了傳統(tǒng)的稅費減免、規(guī)劃調整、基礎設施、交通配套外，甚至還會通過直接提供資金資助、優(yōu)惠配套住宅指標用地等舉措來吸引主題公園落戶。

通過“主題公園+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，越來越多的房企獲取了大量低成本的土地資源，典型代表是華僑城和萬達。萬達集團董事長王健林曾多次公開表示，萬達獲取文旅項目的土地成本要低于同行，且萬達“擁有主動權”。2017年7月，萬達將旗下13個文旅項目授予融創(chuàng)。據(jù)機構統(tǒng)計，融創(chuàng)獲取的土地成本不到1600元/平方米?？紤]到這些項目大多位于熱點二線城市，這一成本顯得極低。

然而，上述《意見》明確要求嚴控和切斷主題公園開發(fā)中的房地產(chǎn)的開發(fā)，不僅要求對主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。

不過，業(yè)內人士認為，嚴控主題公園中的房地產(chǎn)開發(fā)并不意味著對“主題公園+地產(chǎn)”模式的全然堵塞，政策的出臺更為對主題公園開發(fā)中亂象進行管控，“大趨勢看，文旅地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展機會很多，但是會越來越強調有更好資金能力的房企進入，也會強調物業(yè)的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。

嚴躍進也表示，對于文旅產(chǎn)業(yè)來說，接下來開發(fā)更需要強調一點，即需要研究每個環(huán)節(jié)的資金狀況，做到環(huán)環(huán)相扣。同時應該是適當推出階段性的旅游項目，而不是一次性都做好，這樣利好在前期就導入市場需求。

文化IP培育成關鍵

值得注意的是，在政策重聲文化IP的重要性下，未來主題公園的開發(fā)或將越來越需要對標迪士尼等樂園模式。

事實上，房企的蜂擁而入并不意味著主題公園是賺快錢的生意，目前的現(xiàn)狀能夠實現(xiàn)盈利的主題公園屈指可數(shù)。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》顯示，國內70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁此前就指，國內主題公園還處于依靠政策紅利、土地紅利、初級階段的凈資產(chǎn)投入紅利來獲得發(fā)展的階段。地方政府有主題公園投資需求，企業(yè)通過補貼獲得發(fā)展也無可厚非。

然而，當政策補貼退潮之后，主題公園得開發(fā)依靠的是園區(qū)的運營。迪士尼的運營模式已經(jīng)在全球范圍內證明了園區(qū)文化IP的盈利價值。

對此，《意見》在提升主題公園發(fā)質量中提及，要豐富文化內涵，講好中國故事，鼓勵文化創(chuàng)意。此外，要提高科技含量，支持主題公園企業(yè)促進技術創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、內容創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，要壯大市場主體，加強自主創(chuàng)新，注重品牌建設，培育品牌企業(yè)。

業(yè)內人士指出，從文化創(chuàng)意和文化推廣角度說，確立一個清晰的文化IP，具有積極的意義，這也會對此類主題樂園的市場影響力和渲染力提升帶來積極的作用?？傮w上說，類似的IP概念要求企業(yè)項目推進中抓住背后的文化精髓，同時以更易懂易傳播的方式進行運作，進而能夠豐富主題公園相關業(yè)態(tài)的內涵。

據(jù)悉，擁有“歡樂谷”主題公園產(chǎn)品的華僑城，是國內唯一已經(jīng)實現(xiàn)盈利的主題公園。而憑借這一代表產(chǎn)品在全國的復制，華僑城已經(jīng)連續(xù)5年位居全球主題公園的四強，并穩(wěn)居亞洲第一。華僑城公布的2017年業(yè)績顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務全年實現(xiàn)營業(yè)收入233.59億元，而其文化旅游業(yè)務也達到了185.30億元。

*本文來源：時代周報，作者：王州婷，原標題：《文旅地產(chǎn)變局：主題公園嚴控房地產(chǎn)化，房企開發(fā)模式待考》。