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清溪川

隨著以改造清溪川為政見的李明博在2002年當選首爾市長，并且首爾市政府對提升首爾市城市形象，打造國際化大都會的目標確立，都推動了清溪川改造項目的實施。本項目從2003年啟動到2005年竣工，僅用時27個月，耗資3億美元，但是在環(huán)境、社會和經(jīng)濟多方面產(chǎn)生了重要影響。

在環(huán)境方面，清溪川的設計可以抵御200年一遇的洪水，生物物種數(shù)量增長6倍，極大降低了城市熱島效應，河道周邊地區(qū)氣溫降低，水系走廊風的流通性大大增強，減輕了空氣污染和噪音污染。在社會方面，提升了首爾市民的生活質(zhì)量，市民有了交流和團體活動的綠色公共空間；正月十五燈節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)慶集會都在清溪川保留的歷史橋梁處進行，每天都會有60000+的游客，并且清溪川文化博物館也成為市民知識交流的重要場所；此外，搭乘公共交通的市民顯著增多。在經(jīng)濟方面，河道西中段沿岸1.2km內(nèi)商業(yè)數(shù)量增長很快，在河道50m覆蓋半徑范圍內(nèi)，房價上漲，從低矮的單戶家庭住房更新為高層商業(yè)和住宅綜合體。

清溪川夜景

清溪川流域景觀節(jié)點示意圖（圖片來源：百度文庫）

1.1西段的定位及文化景觀產(chǎn)品

清溪川西段河道較窄，一般不超過25m，河道坡度略陡。該地段緊鄰朝鮮王朝時期的皇宮，建有多座文化宗教活動場所，歷史上在這個地區(qū)居住的人們多是有身份的上等階層人士。近代建成了韓國的政治中心，如政府首腦所在地、市政廳、新聞中心、銀行等。 

西段定位歷史主題，主要營造都市感風貌，為人們構(gòu)想未來的首爾帶來了無限的遐想，增添了該地區(qū)的文化品味，使該地區(qū)更加具有國際競爭力。在設計上, 該段的側(cè)河道兩岸均采用花崗巖石板鋪砌成親水平臺, 在燈光和造型上均呈現(xiàn)出了時尚和現(xiàn)代感。以“開放的博物館”為建設主題的西段，主要文化景觀產(chǎn)品為清溪廣場和八石潭。 

清溪廣場是復原后清溪川的起點，是可以舉辦各種文化活動的露天廣場，這段街道已拓寬到可供車輛和行人通行。在廣場的盡端, 沿河岸布置了一處由各種石頭堆砌而成的假山瀑布。廣場上有一座標志性雕塑，名叫《Spring》（《春》），是由世界著名雕塑家克萊斯·奧登堡(Claes Oldenburg)設計的作品,這一總制作費高達340萬美元的雕塑于清溪川竣工之日在清溪川廣場落成亮相。這是一座螺旋狀的塔，塔高20米，形似螺螄，她象征清溪川的水流源源不竭地噴涌，也象征著這個城市節(jié)節(jié)向上、不斷地進步和發(fā)展。清溪川廣場內(nèi)的八石潭是由韓國八道的代表性石材塑造的朝鮮八道的象征物，聽說在這里使用銅錢許愿最為靈驗。

清溪廣場和八石潭

1.2 中段的定位及文化景觀產(chǎn)品

清溪川中段河道開始變窄，為過渡段，約20-30m。河道中段區(qū)域是商業(yè)活動中心, 這一帶歷史上居住著市井商人、中下等軍人和中下層人士, 在首爾歷史上的經(jīng)濟活動中發(fā)揮了重要的作用。而現(xiàn)在成為著名的傳統(tǒng)商品、服裝及鞋帽等各種小商品市場,成為市民和觀光游客喜愛和光顧的地方。

中段定位“文化+城市”主題，營造城市和自然融合的風貌，為忙碌著的小商業(yè)者、購物者和旅游者提供了一個令人向往的休閑空間，也為熱鬧的商業(yè)街增添一番寧靜。與其他施工段不同的是, 這里要在確?？梢园踩购榈耐瑫r, 保留現(xiàn)有的下水管道。這樣做, 河體就會變窄變深。于是, 一條天然河流從一側(cè)流過, 而一座雙層的人行道在江的另一側(cè)。這樣設計給人空間縮小的感覺, 讓人們?nèi)菀捉咏偷竭_。中段主要的文化景觀產(chǎn)品為正祖班次圖，玉流川，文化墻和清溪川洗衣場。 

清溪川上共有22座橋，正祖陵行班次圖位于廣橋和三一橋之間。所謂“班次圖”是指以過去朝廷文武百官共同舉行大型國家慶典為素材的一種繪畫形式。正祖大王陵行班次圖便描述了正祖大王陪同母親獻敬王后洪氏前往華城參拜其父親莊祖之墓的場面。此壁畫堪稱世界之最，壁畫長達192米，共由4960塊瓷磚拼貼而成，壁畫人物多達1700余人。 

玉流川之名來源自仁祖14年（1636年）昌德宮后苑深處流淌的小河。本項目玉流川為2.5米高，1米寬的碧川，從噴嘴上濺落的水，給人帶來一種北漢山山谷小瀑布的感受。五色文化墻展現(xiàn)了五個現(xiàn)代藝術家的作品，他們的主題是“自然與環(huán)境”。位于茶山橋和水渡橋之間的清溪川洗衣場可以說是韓國過去婦女生活的一個真實的寫照，凝聚了過去無數(shù)女性的悲歡與言笑，周圍環(huán)抱著16棵婀娜多姿的河柳，恰似一幅描繪韓國民俗風情的水彩畫。在這里，大人們可以找回遺失在腦海中的回憶，孩子們可以傾聽到過去的點點滴滴。

正祖陵行班次圖

清溪川洗衣場

1.3東段的定位及文化景觀產(chǎn)品

東部河段河道較寬，40m左右，坡度較緩。在古代時期為小市民和貧苦人民居住的地方，與中部和西部相比，發(fā)展相對落后。近期發(fā)展成為居民區(qū)和商業(yè)混合區(qū)，兩岸以居民區(qū)和一般辦公樓為主，路邊多為小鋪面。

東段定位為“自然與簡樸”主題 ，主要為自然景觀風貌。沒有過多的修飾和裝點，使居住在城市中心的居民們能找到大自然的感覺。這一段幾條支流的合并擴大了整個河域, 河水注入漢江, 就會帶來相應的自然景觀變化。該施工段與一、二段中令人眩目的都市生活和熱鬧的交易市場相比, 讓人感到寧靜平和。沿岸連續(xù)的野生植被和水生植物被保留下來。也加入了柳樹濕地、淺灘和沼澤, 以便留出足夠的草地和將來供野生動物生存的空間。清溪川高速公路的3 個高架橋墩被保留下來, 提醒后代關注清溪川的變遷。東段的主要文化景觀為希望墻，律動壁泉，隧道噴泉和楊柳濕地。 

希望墻是20000多名市民參與，直接描繪心愿的作品。清溪川復原工程，不僅有首爾市民參與，還有地方直轄市、道、北方5道居民，海外同胞等全體國民參與。橫豎各10厘米的瓷磚上表現(xiàn)了每個人的心愿。在存置橋腳的地方設計了隧道噴泉，50m的隧道噴泉由 42個噴嘴構(gòu)成，水流的噴射距離達 16m。而楊柳濕地是一處人造沼澤，以確保各種生物，如魚類，兩棲類，鳥類的生物棲息地，這是整個清溪川最自然和生態(tài)的部分。這個區(qū)域已被指定為鳥類保護區(qū)。

希望墻

存置橋腳和隧道噴泉

楊柳濕地

清溪川經(jīng)歷了六百多年的沉浮，而清溪川改造項目能夠順利實施也是積蓄了各方面的力量。下圖從政治、環(huán)境、社會和經(jīng)濟角度分析了清溪川改造項目開展的推動因素。

清溪川復興改造項目的實施并沒有造成之前焦慮的交通癱瘓問題，得益于政府對交通問題的重視和疏導措施。它的成功實施給首爾市乃至韓國社會帶了許多重要影響，有利于中心區(qū)生態(tài)環(huán)境的改善，彰顯城市傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文明的結(jié)合，促進城市內(nèi)部的均衡發(fā)展，推動環(huán)境友好的交通體系建設。此外，這是城市更新進程的重要實踐，為市民提供了重要的親水活動空間，同時也吸引了大量的游客，帶動了老CBD經(jīng)濟發(fā)展。 

城市更新往往和紳士化現(xiàn)象相伴相生，而紳士化現(xiàn)象也可以簡要被理解為較低價值的土地利用方式被較高價值的方式置換，并且較低階層和生活水平的群體逐漸被邊緣化至離開這一區(qū)域。清溪川改造項目確實動了周邊小工業(yè)和小商業(yè)從業(yè)者的奶酪，正如其他新創(chuàng)造的公共空間對地區(qū)土地功能的作用力一樣，比如紐約高線公園，紳士化現(xiàn)象的產(chǎn)生并不奇怪。

2003年~2005年的清溪川改造項目和2007年~2014年的東大門設計廣場項目，與周邊的地產(chǎn)都有著密切的聯(lián)動關系，并激活了周邊的地產(chǎn)市場。清溪川周邊的土地價格上漲很快，每接近清溪川1m，每平米土地價格都會有28萬~36萬韓元（1600~2100人民幣）的溢價。并且，靠近市政廳的西端的土地價格比位置靠東的清溪川區(qū)域高出14%~29%。東大門市場周邊的土地價格也在上漲。這里有超過60000商人和1000個左右的街道小販受到影響，很多人被迫離開清溪川和東大門去到周邊區(qū)域或者遷移到其他地方。 

由于商會團體的抗議，首爾政府為直接受項目影響的商人們提供了新的經(jīng)營場所并提供現(xiàn)金補償。然而，這個新場所只夠40%的商人經(jīng)營，并且只有28%的商人有足夠的資金租下場所。由于補償金并不能解決這些困難，很多商人選擇到別處經(jīng)營或者放棄生意。

下文將清溪川河道的西段和中段分為從A-G的區(qū)塊進行地產(chǎn)變化分析。

A地區(qū)位于景福宮向南的世宗大路地區(qū)，主要為現(xiàn)代辦公樓，也是CBD區(qū)域的核心。世宗大路是首爾歷史的象征，大部分重要的建筑都布局在這條路上。在清溪川改造項目后，最鄰近世宗大路的街區(qū)被再開發(fā)，并且再開發(fā)規(guī)劃中，小型樓體的拆除有政策支持。在2004年的時候，大型建筑和小體量建筑還混合在一起，到了2015年，這些小的結(jié)構(gòu)都被開發(fā)為摩天大樓。再開發(fā)過程中，低等級的道路被移除，人行道被拓寬。

清溪川周邊土地利用變化情況2003-2015

（New Building : 新建建筑，Major Repair：主要修繕，Use Change：功能變化）

B地區(qū)的業(yè)態(tài)由現(xiàn)代餐館，咖啡廳和一些英語教育培訓機構(gòu)組成。建筑分布整齊，商業(yè)店鋪沿著網(wǎng)格狀的街道分布。這個地區(qū)有14個街區(qū)和170個建筑，大部分建筑在五層樓以下，平均容積率為3.45。B地區(qū)的城市肌理相對于A地區(qū)被很好的地保護了下來。在清溪川改造項目實施后，在面向清溪川的那一面，有一半的店面都重新裝修了門面，沿河道的餐廳和咖啡館明顯增多，服務于來往的行人。作為清溪川的主要商業(yè)區(qū)，在2011-2015年，B地區(qū)興建了6座新樓。

B地區(qū)咖啡館

C地區(qū)還保留著朝鮮王朝時期的城市肌理。在清溪川改造項目之前，這里聚集著紡織、金屬、電器和打印行業(yè)的工廠和制造商店，和E地區(qū)、F地區(qū)一起，拉動了上世紀六七十年代的韓國工業(yè)發(fā)展。在清溪川項目實施后，10%的商鋪遷到了新的場所，然而留在C地區(qū)的工業(yè)商店由于地價的飛升和再開發(fā)計劃已被辦公樓和商業(yè)場所替代。從清溪川改造項目開始，C地區(qū)的地價就上漲了50%-200%，然而首爾的地價在2004到2014的平均增長率僅為2.5%。在清溪川改造項目完工后的十年期間，C地區(qū)2006到2010年有5幢新樓建成，用于辦公；2011年到2015年有7幢新樓建成，用于旅店住宿。

C地區(qū)的GS酒店

D地區(qū)的中間位置是世運商街綜合體，由韓國建筑大師在1967年建造，體量很大，當時作為亞洲最大的電子產(chǎn)品市場。隨著江南和龍山電子市場的興起，世運商街的空置店鋪越來越多。雖然它是韓國現(xiàn)代歷史上的標志性建筑，也在2004年被列入了再開發(fā)規(guī)劃，但是，這個項目在歷史建筑保護上的爭議使得其在2013年被叫停，后來又實施了新方案，于2017年10月竣工。

世運電子商街

E地區(qū)在世運商街和東大門之間，這個地區(qū)功能是統(tǒng)一的，但城市肌理混合，店鋪屬于時尚產(chǎn)業(yè)范疇并有很多年的歷史?，F(xiàn)代意義的東大門市場形成于1953年的朝鮮戰(zhàn)爭，難民聚集在這里做衣服為生，隨著時間的推移，在上世紀70年代發(fā)展成為首爾最大的服飾市場。在70年代，一些現(xiàn)代化建筑也建造在這一地區(qū)，很多市場被建筑取代，E4地塊的四棟建筑建于1969年，是東大門購物綜合體。E1地區(qū)百年歷史的廣藏市場被保留，并在2003年進行了環(huán)境提升改造。E地區(qū)在清溪川項目2005年完成之后，也經(jīng)歷了22次大大小小的翻新，但在東大門商會的影響下，在翻新過程中，地區(qū)的整體和諧性得到保護。

廣藏市場

F地區(qū)在歷史上是生產(chǎn)紙質(zhì)工業(yè)品和打印行業(yè)的要地，東大門市場衣服的標簽很多都是這里打印的。緊鄰東大門市場，這里的打印和包裝產(chǎn)業(yè)發(fā)達。F地區(qū)的芳山市場建于芳山小學原址之上，并在上世紀80年代后期，作為打印和包裝產(chǎn)業(yè)聚集地，也是現(xiàn)今首爾市保留的為數(shù)不多的小商品批發(fā)市場。隨著地價的上漲和傳統(tǒng)行業(yè)的衰落，這個地區(qū)的商戶也面臨著很大壓力。在清溪川改造工程后，這個地區(qū)并沒有太大變化，幾乎沒有投資進入。 

G地區(qū)專注于零售業(yè)發(fā)展，與E地區(qū)的批發(fā)市場不同。在近20年中，開發(fā)了許多新的商場，比如早安城市商場和你好APM。2013年，扎哈設計的東大門設計廣場（國家級藝術設計公園）也替代了原先東大門體育場。這一地區(qū)被選定為特別規(guī)劃區(qū)，并定位時尚文化和城市旅游。

東大門設計廣場（扎哈設計）

總的來說，清溪川改造項目極大地改變了人行動線，大量步行人群進入這一地區(qū)。此外，本項目刺激了地價和租金的上漲，在項目完成時，河道附近辦公樓租金平均增長了13%。同時，再開發(fā)地區(qū)的地價增長了35%-80%，商業(yè)租金增長了33%-233%，增長率大小取決于離清溪川的距離?？傮w趨勢是商業(yè)和辦公用地在置換工業(yè)活動。 

(第三部分編譯自Chehyun Ryu 和 Youngsang Kwon 于2016年發(fā)表的文章，題目為“大型項目如何加強城市發(fā)展的可持續(xù)性? 首爾清溪川復興改造項目后的空間變化研究”)

4.1 在政策實施和處理不同利益群體之間矛盾與糾紛方面的經(jīng)驗借鑒

領導決策系統(tǒng)、公民參與協(xié)商系統(tǒng)、專家咨詢系統(tǒng)和信息支持系統(tǒng)是一個科學的行政決策系統(tǒng)的重要組成部分。在清溪川復興改造項目的決策過程中，形成了以復興改造研究團體、工程總部、市民委員會為主導的推進體系。其中，學界人士、NGO領域、媒體人員、專家、市級公務員、市議員、市政開發(fā)研究員和各階層市民代表都有著重要參與，在政策指導，收集和反饋公眾意見方面起到關鍵作用，盡量保證利益相關者參與的最大化。 

時任首爾市長的李明博通過公務員組織的體系化、設立優(yōu)秀公職人員獎、錄用經(jīng)驗豐富的人才等措施賦予項目動力。通過問卷調(diào)查，引領市民參觀清溪川項目現(xiàn)場，真實地把項目情況反映到市民眼前，為清溪川改造項目增加公眾意識基礎。“清溪川挽救研究會”是清溪川復興改造工程中最有影響力的NGO，其對項目的參與提高了首爾市政策的合理性，提供了項目專業(yè)知識。

在開工之前，首爾市和商人群體之間通過政策協(xié)議會進行正式協(xié)商，主要解決補償、導出協(xié)議案和事后運營管理等問題。由于政策協(xié)議會的程序化，利益相關者的利益關系并不單一，使得這一階段的協(xié)商并沒有達到預想效果。在這時，非正式協(xié)商發(fā)揮了作用，當政府變換角度，傾聽和理解商人的處境，與商人建立人際聯(lián)系，不以說服的方式提出有效方案，項目也有了進一步地發(fā)展。自上而下強有力地領導和組織，在兩個月內(nèi)就開展了15次非正式協(xié)商，之后兩年中也召開了17次正式協(xié)商會議。 

4.2 在水體綜合整治方面的借鑒 

清溪川改造項目在河道治理方面將生態(tài)的理念和經(jīng)濟的視野相結(jié)合，達到了防洪的要求，同時具有旅游、娛樂、景觀、生態(tài)、改善人居環(huán)境等多方面功能。首先，人水相諧，安全優(yōu)質(zhì)的親水空間打造是重要方向。其次，清溪川在生態(tài)化整治方面頗具匠心，塑造自然河川的主流、深潭、淺灘和瀑布相間的格局，應多采用泥土、卵石或附近的石材等自然材料來代替混凝土、漿砌塊石等硬質(zhì)材料。再者，在改造項目進行的同時，同步籌劃周邊地塊的再開發(fā)規(guī)劃，高層次招商，提供充足的配套設施，帶動經(jīng)濟的發(fā)展。最后，清溪川改造項目建設優(yōu)化了地下排污渠道，提升了污水處理能力，并以三種方式對水系進行補充，除了處理過的漢江水之外，還有收集處理的雨水和中水。

清溪川復興改造項目在韓國受到了巨大的爭議和廣泛的關注，批評主要在于工期太短，沒有對600多年的歷史資源進行充分的保護與展現(xiàn)，人工修復的生態(tài)景觀的脆弱性及大面積防滲層的副作用。此外，隨之產(chǎn)生的紳士化現(xiàn)象也使得許多商人和小販維持生計的空間。

項目開始遇到了多重阻力，但值得注意的是首爾市民在對待清溪川改造復興項目上態(tài)度的轉(zhuǎn)變，根據(jù)首爾市政府2005年的市民調(diào)查，已有74.6%的市民對清溪川表達了喜愛和支持。筆者的一位韓國朋友也曾因為上述原因并不贊成清溪川改造項目的實施，但是后來清溪川作為一個如此受市民喜愛的市中心的公共空間，改變了他最初的想法。

清溪川復興改造項目這些年來為首爾帶來了巨大的經(jīng)濟和社會效益，根據(jù)Hyunhoe Bae在2011年的研究，僅僅將水泥覆蓋的河道轉(zhuǎn)換成自然河道就會多吸引平均每戶家庭（影響范圍內(nèi)的）50美元的消費投入；將河道兩岸的人行設施設施優(yōu)化并增加娛樂設施又會多吸引平均每戶家庭（影響范圍內(nèi)的）25美元的消費投入，從而清溪川實現(xiàn)了城市河道的增值。 

綜覽整個項目，從文化景觀設計、生態(tài)景觀技術植入、與周邊地產(chǎn)的相互影響再到政府引導下科學的決策和執(zhí)行，都很具有典型性，為世界上正在或者將要開展的大型城市更新項目提供案例參考。

*本文來源：微信公眾平臺“房地產(chǎn)觀察家”（ID：realestatereview），作者：李雪瀅、鄒毅，執(zhí)惠專家作者，領易咨詢總經(jīng)理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《清溪川——韓國NO.1世界級歷史、人文、生態(tài)改造項目》