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原本是為了逃離競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線及新一線城市，然而不小心卻跌入了租售比更為夸張的二三線城市。那么，在這些城市發(fā)展的長(zhǎng)租公寓是真的“大有商機(jī)”還是“飛蛾撲火”？

5月14日，社科院城市所發(fā)布了房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》。報(bào)告顯示，2018年1月廈門的住房?jī)r(jià)格中位數(shù)達(dá)到了每平方米3.7萬(wàn)多元，已經(jīng)超過(guò)了多個(gè)一線城市樓盤。2018年1月房?jī)r(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100。這意味著，當(dāng)房?jī)r(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過(guò)租金回本（1:1100，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值要1100個(gè)月以上才能回本）。如果將未來(lái)租金折算為當(dāng)前價(jià)值，則租金回本期還將更長(zhǎng)。

離譜的租售比，潘石屹大呼“畸形”

所謂租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1：200，當(dāng)超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。但是根據(jù)社科院城市所發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》顯示，不少二三線城市的表現(xiàn)讓北上廣深難以“望其項(xiàng)背”。

上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018年1月房?jī)r(jià)與租金比值最高的是廈門，達(dá)到了驚人的1100。這意味著，當(dāng)房?jī)r(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過(guò)租金回本。房?jī)r(jià)與租金比超過(guò)一線城市的還有廊坊，達(dá)到了883?；葜?、石家莊、合肥、南京分別為844、824、746、653。

與之相反的是一線城市房?jī)r(jià)與租金比值，最低的北京租金回本年限為49.5年，年租金收益率約為2%。而蘇州（樓盤）、青島（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、天津的上述數(shù)據(jù)均超過(guò)了北京。

產(chǎn)生這樣的租售比，原因無(wú)非兩個(gè)：投機(jī)炒作房產(chǎn)以及租賃住房保障低、租購(gòu)權(quán)益相差懸殊。造成的結(jié)果是買房的人越多，租房的人越少，而這樣的住房市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商而言，顯然是個(gè)無(wú)法自拔的泥沼，只會(huì)越陷越深。

對(duì)于如此畸形的租售比，潘石屹日前在社交平臺(tái)上發(fā)聲，“我們必須承認(rèn)，二十年后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形，已經(jīng)違背了基本的常識(shí)?！?/p>

他提出，租售比作為房?jī)r(jià)背后的更深層次的東西，是全世界衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)最綜合的指標(biāo)，沒(méi)有其他任何一個(gè)指標(biāo)能代替它。

正常的租售比應(yīng)該是銀行貸款利率再加1%到2%。以目前銀行的貸款基準(zhǔn)利率5%來(lái)計(jì)算，租售比應(yīng)該在6%或7%。而我國(guó)的租售比從1998年、1999年北京的住宅租售比能達(dá)到20%，在這二十年里從20%一步一步降到了今天不足1%。

此外，潘石屹還給出了對(duì)長(zhǎng)租公寓盈利與否這一問(wèn)題的答案：房地產(chǎn)開發(fā)商做長(zhǎng)租公寓不虧本，幾乎是不可能的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，住宅的租售比不足1%，銀行貸款利率是5%，改售為租只能寄希望于房?jī)r(jià)上漲，飲鴆止渴，而房?jī)r(jià)上漲后，現(xiàn)在已經(jīng)很低的租售比只能更低，將更畸形。

從全國(guó)到二三線城市，租售比偏低是個(gè)普遍的現(xiàn)象。但是二三線城市遠(yuǎn)低于一線城市的租售比仍讓人為正準(zhǔn)備投身其中的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商捏把汗。

人口凈增速低，二三線不是樂(lè)土？

根據(jù)Wind與海通證券研究所數(shù)據(jù)顯示：人口仍然流向一二線，三四線人口回流證據(jù)不足。根據(jù)常住人口增速來(lái)看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國(guó)人口平均增速0.5%，也遠(yuǎn)低于一線城市和二線城市的人口增速。這說(shuō)明人口仍舊存在由三四線向一二線城市涌入的情況。

其中少數(shù)三四線城市人口出現(xiàn)流入，一部分是因?yàn)橐欢€城市的溢出效應(yīng)使得部分周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入。另一部分則是因?yàn)閯?wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老，早期外出務(wù)工人員較多的城市，可能存在大量年齡較大的務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老的情況。但是這一部分占比有限，三四線的人口增速整體依然低于全國(guó)平均增速，意味著整體來(lái)看人口在流出。

而以上提到的這兩類人群對(duì)于住房租賃這一產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)力顯然是較弱的。

展望未來(lái)，三四線城市人口仍將流出，二線城市將成為人口流入的主要目的地。根據(jù)十三五規(guī)劃，目前上海、北京和廣州的人口已經(jīng)接近自己設(shè)定的2020年人口上限，而深圳的人口增長(zhǎng)空間也不大。預(yù)計(jì)未來(lái)，一線城市人口流入將持續(xù)放緩。而二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢(shì)中期不會(huì)發(fā)生改變。在一線嚴(yán)控人口的情況下，未來(lái)年輕人仍然會(huì)選擇加入二線城市而不是回到家鄉(xiāng)。因此，三四線城市的人口流出現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)。

根據(jù)以上人口流動(dòng)情況，邁點(diǎn)研究院在《2017年度中國(guó)租賃地產(chǎn)（公寓）品牌白皮書》中為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在2018年的運(yùn)營(yíng)投資提供了思路：

① 北上廣深仍占主導(dǎo)地位

無(wú)論是從門店數(shù)量還是品牌數(shù)量來(lái)看，北上廣深都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市，預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，一線城市仍將成為長(zhǎng)租公寓品牌拓展和競(jìng)爭(zhēng)的主陣地，其開發(fā)成本也將持續(xù)提升。

② 三四線需求是偽命題

沈陽(yáng)、廈門、天津等部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)投資紅線，三四線城市需求或是一個(gè)偽命題?？傮w上，市場(chǎng)規(guī)模情況和投資機(jī)會(huì)與當(dāng)?shù)氐娜丝诩t利(尤其是凈流入)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度成正關(guān)系。

高流動(dòng)人口，是一線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)火熱的重要原因。頻繁變化的工作以及城市的跨越，租房成為人們?cè)诳旃?jié)奏生活中最為便捷的居住方式。而研究機(jī)構(gòu)也通過(guò)各大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商活躍的城市以及當(dāng)?shù)刈杂砷L(zhǎng)租公寓發(fā)展情況，對(duì)接下來(lái)的時(shí)間市場(chǎng)發(fā)展情況作出推斷：偽命題的二三線城市需求。

租金同比上漲，世聯(lián)行往“虎山行”

然而在一片唱衰的聲音中，也不乏支持的號(hào)召。

騰訊信息可視化實(shí)驗(yàn)室聯(lián)合云房數(shù)據(jù)研究中心，以100個(gè)城市（4座一線、41座二線、42座三線城市,以及13座四線。）普通住宅2017年平均租房租售比為研究樣本。

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，100個(gè)城市中只有28個(gè)城市的租售比在3%—4%，其中二線城市占了12個(gè)，三線城市占了11個(gè)，四線城市占了5個(gè)。100個(gè)城市中有50個(gè)城市的租售比在2%—3%，其中二線城市占了19個(gè)，三線城市占了25個(gè)，四線城市占了6個(gè)。也就是說(shuō)住宅租售比在2%—3%的城市主要集中在二三線城市，而一線城市遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)字。

此外，58安居研究院的研究數(shù)據(jù)也顯示，一季度，全國(guó)主要的熱點(diǎn)城市中，杭州租房需求同比上漲64%，位居全國(guó)各城市首位。同時(shí)，江蘇無(wú)錫和南京、安徽合肥、武漢等城租房需求的同樣漲幅較大。期內(nèi)，上述城市人均月租金出現(xiàn)不同程度的漲幅。

相較于熱點(diǎn)城市，一季度，北京、上海、廣州和深圳的住房租賃人均月租金環(huán)比與同比均有一定的跌幅。目前，一線城市的租金人均月租金水平均為近一年多以來(lái)的最低值。其中，北京一季度的人均租金為2514元/月，仍處于領(lǐng)跑位置。相比去年四季度，一季度租金跌幅明顯，達(dá)到10.6%，同比則下滑1%。廣州的人均月租金仍是一線城市里最低，一季度租金跌至1202元/月。

二三線城市上漲的租售比、穩(wěn)健上漲的租金，再次讓長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)軍這些城市更為堅(jiān)定。

世聯(lián)行就曾在其2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松公開說(shuō)明長(zhǎng)租公寓的布局“將以25年積累的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)基因及銷售能力，堅(jiān)持輕資產(chǎn)模式，致力于長(zhǎng)租公寓在核心二線城市的深耕與打造?！?/p>

世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生也曾表示“城市布局方面，世聯(lián)行十分看好核心二線城市未來(lái)的發(fā)展前景。”此外他還指出，目前二線城市的租金水平大概是一線城市的三分之一，平均租金僅為1000余元，核心客戶是剛步入社會(huì)的中低收入群體。但在這些城市，未來(lái)三到五年里租金價(jià)格可能會(huì)有明顯的提升。

明知山有虎，這一份“偏向虎山行”的勇氣將獲得怎樣的成果，只有共同關(guān)注接下來(lái)的二三線長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展了。

不懼二三城市，碧桂園先行

二三線城市那么多，是否已有先行者進(jìn)軍其中，并獲得了不錯(cuò)的經(jīng)驗(yàn)?zāi)?？以“三?00萬(wàn)間”的豪邁姿態(tài)進(jìn)場(chǎng)的碧桂園，就選擇了東莞作為自己第六個(gè)長(zhǎng)租品牌的落地城市。

與其他二三線城市相比，東莞顯然有著不小的優(yōu)勢(shì)，外來(lái)人口聚集，吸引人才政策，連58集團(tuán)2017租賃藍(lán)皮書都為其證實(shí)： 2017年珠三角城市群中，東莞租房需求增速為75%，超越廣州、深圳。

此外，目前東莞共有1600萬(wàn)租房人群，其中就有1100萬(wàn)人住在城中村。而隨著城中村被拆除，但區(qū)域內(nèi)品牌公寓房量只有大概800間，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，的確是一個(gè)不小的誘惑。

據(jù)碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前莞深區(qū)域長(zhǎng)租公寓管理部已簽約8個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)持房量逾2000間。值得注意的是，碧桂園不僅是做長(zhǎng)租公寓，更將其與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)結(jié)合在了一起。位于東莞南城區(qū)的方程創(chuàng)意谷店，便是由碧桂園集團(tuán)和中天集團(tuán)、永嘉盛公司三方聯(lián)手打造，集聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租青年公寓、綜合商業(yè)體等于一體的園區(qū)，也被稱作碧桂園產(chǎn)業(yè)新城的“長(zhǎng)租版”。

碧桂園長(zhǎng)租經(jīng)營(yíng)管理部總經(jīng)理?xiàng)铢i表示，“長(zhǎng)租城市”是碧桂園結(jié)合新時(shí)代的消費(fèi)需求提出的，旨在通過(guò)整合公寓、寫字樓、商業(yè)等資源打通上下產(chǎn)業(yè)鏈，引進(jìn)零售、娛樂(lè)、教育等優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源，來(lái)打造具有自身特色的長(zhǎng)租產(chǎn)品。

除了碧桂園，萬(wàn)科、龍湖等大型地產(chǎn)商的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也進(jìn)入了東莞、佛山等二線城市。業(yè)內(nèi)人士指出，部分二三線城市的租售比高于一線城市，有的能到3%-5%。雖然依然無(wú)法覆蓋利息等成本，但運(yùn)營(yíng)壓力可能比一線城市小。

早早進(jìn)場(chǎng)的世聯(lián)行、后來(lái)者的碧桂園以及萬(wàn)科、龍湖等大型地產(chǎn)商都選擇了進(jìn)入二三線城市。規(guī)模戰(zhàn)役，即使在二三線城市也正火熱展開中。即便如此，這樣的逆行是建立在與“大咖相抗衡”的基礎(chǔ)之上。華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，就全國(guó)而言，租賃市場(chǎng)非常短缺的不超過(guò)15個(gè)城市。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，租賃市場(chǎng)是局部性的，“不是所有城市需要發(fā)展租賃。存在租賃供給短缺是北京、上海、深圳等，不是每個(gè)城市都有這樣的壓力和問(wèn)題?！?/p>

無(wú)論如何，在經(jīng)營(yíng)狀況公示之前，誰(shuí)也不能下定論“二三線城市究竟是深坑還是寶地”，只有時(shí)間才能告訴我們答案。

*本文來(lái)源：邁點(diǎn)網(wǎng)，作者：Janet，原標(biāo)題：《1100個(gè)月才能收回租金成本，二三線城市還能做長(zhǎng)租么?》。