新用戶(hù)登錄后自動(dòng)創(chuàng)建賬號(hào)
登錄作為撬動(dòng)資本市場(chǎng)的高手,帶領(lǐng)世茂集團(tuán)“三駕馬車(chē)”——地產(chǎn)、酒店、商業(yè)各自獨(dú)立上市,一直是主席許榮茂的愿望。
隨著世茂股份于2001年登陸A股,世茂房地產(chǎn)2006年登陸香港資本市場(chǎng),其中的兩個(gè)已經(jīng)順利實(shí)現(xiàn),唯獨(dú)酒店上市仍在籌謀中。
而5月23日,上海世茂股份有限公司公告稱(chēng),擬以7.77億向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海深坑酒店項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士分析指出,將優(yōu)質(zhì)的酒店項(xiàng)目集中到世茂房地產(chǎn),不排除是世茂為實(shí)現(xiàn)將酒店資產(chǎn)包在港交所分拆上市所做的準(zhǔn)備。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,早在2006年,許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思,但作為流動(dòng)性較差的重資產(chǎn),國(guó)內(nèi)酒店的投資回報(bào)率一直處于較低水平,資本市場(chǎng)對(duì)酒店資產(chǎn)也并不看好,世茂的酒店上市路經(jīng)過(guò)幾番輾轉(zhuǎn),走得并不順利。
盡管如此,世茂仍對(duì)酒店業(yè)的前景表示看好,并不斷擴(kuò)大酒店規(guī)模。截至2017年12月31日,世茂集團(tuán)自持酒店已開(kāi)業(yè)的有18家,擁有客房數(shù)量超過(guò)6000間,2017年度世茂旗下各家酒店合計(jì)完成收入17.08億元。
許榮茂似乎也沒(méi)有忘記他的上市夢(mèng)。在今年3月底舉行的年度業(yè)績(jī)會(huì)上,全場(chǎng)幾乎沒(méi)有發(fā)言的許榮茂只談及一點(diǎn),那就是計(jì)劃未來(lái)3-5年內(nèi)酒店平臺(tái)實(shí)現(xiàn)單獨(dú)上市。
酒店資產(chǎn)包
公告顯示,2007年10月,世茂股份發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)世茂新體驗(yàn)持有的“辰花路二號(hào)地塊”深坑酒店項(xiàng)目,由世茂房地產(chǎn)委托世茂股份建設(shè)開(kāi)發(fā),直至符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件,轉(zhuǎn)讓至世茂房地產(chǎn)及其子公司為止。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún),2006年時(shí),深坑酒店就已立項(xiàng),由于地質(zhì)方面的難度,世茂花了7年進(jìn)行規(guī)劃研究,直到2013年才正式動(dòng)工,有消息稱(chēng)深坑酒店的總投入已高達(dá)7億元。
而根據(jù)項(xiàng)目公司反饋,深坑酒店項(xiàng)目在建工程達(dá)到可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。由此,世茂股份擬向世茂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓深坑酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)、在建工程的所有權(quán)及在建工程所占土地的使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7.77億元,此外世茂股份還將收取建設(shè)管理費(fèi)用1658萬(wàn)元。截至2017年9月30日,深坑酒店在建工程項(xiàng)目的賬面價(jià)值為4.31億元。
值得一提的是,深坑酒店在建工程交易價(jià)格的7.77億元,較賬面價(jià)值4.31億元,也就是說(shuō),該筆交易將給世茂股份帶來(lái)約3.4億元的增值收益。
雖然同屬世茂集團(tuán)旗下,但將酒店資產(chǎn)從A股平臺(tái)世茂股份轉(zhuǎn)移,集中注入港股平臺(tái)世茂房地產(chǎn),以實(shí)現(xiàn)在港交所分拆上市,或許正是這筆交易的最終目的。
聯(lián)昌國(guó)際證券分析師鄭懷武對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指,酒店類(lèi)重資產(chǎn)公司本身的流動(dòng)性較差,是一個(gè)“死”的資產(chǎn),如果可以分拆上市,就可以將資產(chǎn)重新進(jìn)行評(píng)估、盤(pán)活、套現(xiàn),分拆之后,企業(yè)將擁有一個(gè)新的融資渠道。
不過(guò)在做融資套現(xiàn)之前,資產(chǎn)包自身的質(zhì)量和價(jià)值尤為重要,這也將決定盤(pán)活后的價(jià)格。
據(jù)世茂房地產(chǎn)披露,截至2017年12月31日止,世茂集團(tuán)共持有29家酒店,其中,自持酒店已開(kāi)業(yè)的有18家,包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海佘山茂御臻品之選酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、紹興世茂假日酒店、蕪湖世茂希爾頓逸林酒店、紹興世茂皇冠假日酒店、福州世茂洲際酒店、天津生態(tài)城世茂希爾頓酒店、寧波春曉世茂希爾頓逸林酒店、武漢世茂希爾頓酒店、廈門(mén)康萊德酒店、寧波北侖世茂希爾頓逸林酒店、煙臺(tái)世茂希爾頓酒店及委托給世茂喜達(dá)管理的3家酒店。
許世壇在今年3月在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹,2018年上海的深坑酒店、杭州的酒店將會(huì)開(kāi)業(yè),另外在香港最大的東涌也會(huì)在2019年開(kāi)業(yè)。
營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)方面,2017年度世茂旗下各家酒店合計(jì)完成收入17.08億元,EBITDA為5.58億元,EBITDA率為32.7%。
世茂房地產(chǎn)還透露,曾委任獨(dú)立估值師對(duì)該集團(tuán)酒店物業(yè)進(jìn)行截至2017年12月31日止的估值,29家酒店按公允價(jià)值為372億元,這一數(shù)字占目前世茂股份與世茂房地產(chǎn)總市值約40%。
值得一提的是,根據(jù)世茂房地產(chǎn)2017年年報(bào),目前酒店業(yè)務(wù)仍被籠統(tǒng)放在世茂集團(tuán)名下,世茂房地產(chǎn)這個(gè)上市平臺(tái)具體擁有多少酒店資產(chǎn)尚沒(méi)有清楚的劃分。
十二年分拆路
雖然從目前來(lái)看,世茂將酒店分拆上市的實(shí)質(zhì)動(dòng)作并不算多,但早在2006年,許榮茂就已提出分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思,不過(guò)受種種內(nèi)外因素的影響,這一構(gòu)想經(jīng)歷了諸多波折。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,2011年5月,世茂房地產(chǎn)曾對(duì)外宣布,已向港交所作出初步查詢(xún)有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨(dú)立上市的可行性,以旅游地產(chǎn)概念,計(jì)劃分拆旗下的五星級(jí)酒店資產(chǎn)上市。最終,因旅游業(yè)務(wù)未符合聯(lián)交所有關(guān)公司上市前須有3年持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的規(guī)定,計(jì)劃一度擱淺。
2012年,世茂房地產(chǎn)放棄分拆酒店上市的消息傳出,而副主席許世壇將拆分?jǐn)R淺歸因于資本市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的拆分時(shí)機(jī)不利。不過(guò),放棄分拆上市并不意味著世茂將減少對(duì)這一業(yè)務(wù)的投入,許世壇表示做好酒店業(yè)務(wù)仍是世茂集團(tuán)當(dāng)下的任務(wù)。
2016年6月的股東大會(huì)上,許榮茂再度提出,不排除時(shí)機(jī)成熟時(shí)將旗下酒店分拆上市,但該事項(xiàng)目前尚未有相關(guān)時(shí)間表。
酒店上市存在諸多困難,但期間世茂也在通過(guò)其他方式為酒店業(yè)務(wù)尋求資本化道路。
其中2016年5月9日,世茂集團(tuán)宣布攜手博時(shí)資本,以旗下多家五星級(jí)酒店為平臺(tái),發(fā)行了總規(guī)模達(dá)26.9億元的酒店資產(chǎn)證券化項(xiàng)目產(chǎn)品“博時(shí)資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化”。
在成功登陸資本市場(chǎng)之前,類(lèi)似的證券化實(shí)踐對(duì)世茂重資產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)而言,無(wú)疑有助于緩解其面臨的資金問(wèn)題。
不過(guò),在許榮茂心中,酒店分拆上市始終是最好的資本化出路。
在鄭懷武看來(lái),國(guó)內(nèi)的酒店能成功登陸香港資本市場(chǎng)的案例并不多,尤其是高端酒店更為困難。首先因?yàn)槠淙胱÷瘦^低,一般在50%-60%,好一點(diǎn)的是60%多,其次酒店房?jī)r(jià)的提升空間有限,因此投資者對(duì)其前景普遍不太看好。
盈利差是內(nèi)地酒店行業(yè)的普遍問(wèn)題,這也是資本市場(chǎng)拒絕酒店資產(chǎn)的最大因素,近年來(lái)在港股上市的內(nèi)地酒店數(shù)量也極少,因而,世茂要完成上市道路仍需做出不少努力。
鄭懷武指出,如果世茂房地產(chǎn)要分拆其酒店資產(chǎn)上市,需要整合一些優(yōu)質(zhì)的資源,另外在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上也要做一些安排和優(yōu)化。
*本文來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng),作者:黎倩,原標(biāo)題:《許榮茂深坑重組 世房7.8億獲注上海酒店背后十二年資本路》。
找回密碼
注冊(cè)賬號(hào)