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萬科接手云南玉溪撫仙湖太陽山文旅度假項(xiàng)目，今日，這個(gè)消息通過云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)布的公告予以披露。公告稱，將與昆明萬科等公司共同設(shè)立云南萬城百年投資開發(fā)有限公司（萬城百年），萬城百年將參與云南澄江太陽山文旅度假項(xiàng)目（太陽山文旅項(xiàng)目）建設(shè)。萬科將負(fù)責(zé)萬城百年的財(cái)務(wù)管理。至此，太陽山文旅項(xiàng)目“萬科”的標(biāo)簽更加清晰。該項(xiàng)目啟動(dòng)于2012年，至今未竣工。

成立合資公司開發(fā)太陽山項(xiàng)目。圖片來源云南城投公告截圖

太陽山文旅項(xiàng)目定位“世界級(jí)度假區(qū)”

太陽山文旅項(xiàng)目位于云南玉溪撫仙湖東岸，2012年啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)開發(fā)的是云南澄江老鷹地旅游度假村有限公司（簡(jiǎn)稱老鷹地公司）。這家公司股東為云南省城投集團(tuán)、華商之家與永昌發(fā)展有限公司（境外企業(yè)），分別持股60%、30%以及10%。

撫仙湖是中國(guó)最大的深水型淡水湖泊，珠江源頭第一大湖，因湖水清澈見底、晶瑩剔透，被古人稱為“琉璃萬頃”。2012年前后，在撫仙湖落地的文旅項(xiàng)目達(dá)20多個(gè)，對(duì)于撫仙湖畔的太陽山文旅項(xiàng)目，老鷹地公司充滿信心，曾公開表示，要在五年內(nèi)將其打造為“世界級(jí)的度假區(qū)”。

環(huán)保成本高企，六年未竣工項(xiàng)目易主

就在2012年撫仙湖周圍文旅項(xiàng)目扎堆開工的時(shí)候，云南玉溪市環(huán)保局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，撫仙湖盡管總體水質(zhì)仍然保持在I級(jí)，但水質(zhì)狀況不容樂觀，總氮在0.16至0.18之間，已經(jīng)非常接近一類水質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)臨界值，部分已經(jīng)是二類水。

2012年6月中旬，玉溪市委市政府規(guī)定，撫仙湖邊所有工程暫時(shí)停工，按照新的規(guī)范進(jìn)行一次環(huán)境評(píng)價(jià)梳理整改后再開工，并對(duì)開工增設(shè)了不少環(huán)保紅線，譬如嚴(yán)格控制從撫仙湖取水，嚴(yán)禁從撫仙湖取水做水景觀和單個(gè)項(xiàng)目地產(chǎn)用地面積不得超過規(guī)劃用地面積的25%等。

這也成為太陽山文旅項(xiàng)開發(fā)降速的拐點(diǎn)，原計(jì)劃五年即可投入使用的太陽山文旅項(xiàng)目，至今未竣工。

面對(duì)高額的環(huán)境保護(hù)投入，2013年11月，云南省城投集團(tuán)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓老鷹地公司及太陽山公司各60%股權(quán)，其實(shí)際控制的上市主體云南城投當(dāng)時(shí)選擇放棄優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，理由是“考慮到環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)11周年，后續(xù)投入的資金量大，現(xiàn)金流回正周期較長(zhǎng)”。

轉(zhuǎn)讓完成后，老鷹地公司分別由華商之家、永昌發(fā)展持股90%、10%。由于云南城投持股華商之家40%股權(quán)，折算下來，仍持有太陽山項(xiàng)目共約36%權(quán)益。

萬科8.07億元獲得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)

云南城投退出太陽山開發(fā)主體，并放棄優(yōu)先申購(gòu)權(quán)，讓太陽山開發(fā)項(xiàng)目一度進(jìn)展緩慢。按照規(guī)劃，2017年6月太陽山項(xiàng)目應(yīng)該全部完工，實(shí)際上，項(xiàng)目開發(fā)不足一半，只有一家酒店?duì)I業(yè)。

此時(shí)，萬科介入太陽山文旅項(xiàng)目開發(fā)。當(dāng)時(shí)昆明萬科通過受讓華商之家股東云南百年置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（百年置業(yè)）、云南云嶺天籟投資有限公司（云嶺天籟）所持有的25%和15%股權(quán)，間接持有太陽山項(xiàng)目36%股權(quán)。之所以本沒有優(yōu)先申購(gòu)權(quán)的萬科能夠收購(gòu)華商之家，是因?yàn)樵颇铣峭哆x擇放棄該權(quán)利。

據(jù)萬科2017年6月公告顯示，太陽山項(xiàng)目未開發(fā)用地占地面積252萬平方米，綜合容積率約0.64，計(jì)容積率建筑面積約162萬平方米。根據(jù)萬科擁有的36%權(quán)益，需支付權(quán)益地價(jià)款約8.07億元

兩次放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的云南城投，同時(shí)放棄了運(yùn)營(yíng)權(quán)，太陽山項(xiàng)目后續(xù)操盤運(yùn)營(yíng)開發(fā)由昆明萬科負(fù)責(zé)。根據(jù)5月25日云南城投的公告，萬城百年的法人和總經(jīng)理由萬科提名，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由萬科委派。

太陽山文旅納入萬科文旅版圖

太陽山項(xiàng)目一度被云南城投視為雞肋，萬科卻欣然入手，這和萬科轉(zhuǎn)型文旅有關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，萬科披露的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目包括吉林松花湖度假區(qū)、惠州雙月灣、杭州良渚文化村等，澄江太陽山項(xiàng)目也是其在西南區(qū)域的試水之作。2018年1月，萬科還宣布在四川西昌落地2300畝文旅項(xiàng)目。

關(guān)于繼續(xù)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，大北清源智庫(kù)分析師認(rèn)為，當(dāng)年集中扎堆的撫仙湖地產(chǎn)旅游項(xiàng)目保留下來的只有一半，建設(shè)規(guī)模不斷縮小，目前不足5萬畝，太陽山作為保留下來的文旅項(xiàng)目之一，已經(jīng)少了不少競(jìng)爭(zhēng)壓力。此外，環(huán)保代價(jià)已經(jīng)成為地產(chǎn)旅游開發(fā)企業(yè)必須考慮的成本，大多企業(yè)已經(jīng)做好這方面的準(zhǔn)備，為此，萬科對(duì)太陽山文旅項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)較低。

*本文來源：微信公眾平臺(tái)“每日旅游新聞”（ID：xjblvyou），作者：王慶濱，原標(biāo)題：《遇環(huán)保紅線、六年未竣工，太陽山文旅項(xiàng)目易主萬科》。