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備受香港房企關(guān)注的海航啟德地塊有了最新動(dòng)態(tài)，5月28日，香港媒體報(bào)道稱(chēng)，海航旗下上市公司香港國(guó)際建投擬保留僅余的第4幅啟德地皮自行發(fā)展，并開(kāi)始籌組融資。

報(bào)道指出，近兩個(gè)星期，海航通過(guò)星展銀行牽頭，詢(xún)問(wèn)銀行對(duì)承銷(xiāo)40至50億港元融資及建筑貸款的興趣，貸款息率連費(fèi)用，初步以港元同業(yè)拆息(H)加3厘計(jì)算。

自從年初恒基、會(huì)德豐相繼接手海航啟德三宗地塊后，香港幾家老牌房企在大部分場(chǎng)合都會(huì)被媒體問(wèn)及同一個(gè)問(wèn)題：“對(duì)海航在啟德的最后一塊地有興趣嗎？”

回答幾乎都是相似的，“有興趣”、“會(huì)研究”、“如果海航愿意賣(mài)，我們會(huì)考慮”。然而就在市場(chǎng)紛紛猜測(cè)“海航何時(shí)出手最后一宗地，哪家房企又會(huì)成為接盤(pán)俠”時(shí)，海航突然說(shuō)，我不賣(mài)了。

不過(guò)，在香港業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這似乎又在情理之中。早前會(huì)德豐副主席梁志堅(jiān)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，暫時(shí)還沒(méi)看到海航有意出售手中最后一幅在香港的地塊，他當(dāng)時(shí)就認(rèn)為海航會(huì)保留該地塊自行發(fā)展。

無(wú)論是眾房企的“覬覦”還是海航“自留發(fā)展”，背后都與如今火熱的香港樓市息息相關(guān)。

利嘉閣地產(chǎn)部研究主任陳海潮在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)就指出，在過(guò)去一年多的時(shí)間里，香港樓價(jià)漲幅超過(guò)一成，“很多開(kāi)發(fā)商都看好后市，所以比較愿意高價(jià)拿地”。

啟德地王最后的倔強(qiáng)

2017年以227億港元接連攬下啟德四宗地塊，也許是海航在香港最為春風(fēng)得意的時(shí)刻了。那時(shí)，這家正在海外“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的內(nèi)資企業(yè)曾欣然地表示，要將這四幅地塊作統(tǒng)一規(guī)劃，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，興建國(guó)際級(jí)大型住宅綜合項(xiàng)目。

不過(guò)，隨著海航債務(wù)危機(jī)、流動(dòng)性收緊等接二連三襲來(lái)，海航的“機(jī)場(chǎng)大盤(pán)”計(jì)劃也經(jīng)歷了諸多波折，先是有消息稱(chēng)其遭到四家銀行斷貸，隨后又陸陸續(xù)續(xù)傳出，為解決資金短缺問(wèn)題，海航有計(jì)劃出售香港啟德地塊。

傳言最終在2月13日落地，香港國(guó)際建投公告宣布，擬將此前在香港啟德區(qū)拿下的6565號(hào)地塊和6562號(hào)地塊作價(jià)159.59億港元出售給香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)。

一個(gè)月后，另一家香港房企會(huì)德豐發(fā)布公告稱(chēng)，將以63.59億港元從海航子公司手中收購(gòu)香港地塊。兩單交易之后，海航的曾經(jīng)令市場(chǎng)側(cè)目的啟德四子，如今僅剩獨(dú)苗。

“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”之后，最后一宗地塊將落入誰(shuí)手，成為了外界熱議一時(shí)的焦點(diǎn)。在3月份各大房企業(yè)績(jī)會(huì)上，媒體以及投資者們最熱衷的話(huà)題成了“有興趣接手海航啟德的地塊嗎？”

彼時(shí)，會(huì)德豐主席吳宗權(quán)表示，如果海航剩下那塊地想賣(mài)，會(huì)德豐也會(huì)看一下資料了解；而另一家香港地產(chǎn)商新鴻基并未有正面表示，僅以“我們都會(huì)在香港用不同渠道，積極地去買(mǎi)地”模糊回應(yīng)。

業(yè)績(jī)會(huì)之后，新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)在北京出席活動(dòng)時(shí)又明確表示，有興趣買(mǎi)下海航在香港剩下的一幅啟德地塊；而九龍倉(cāng)主席兼常務(wù)董事吳天海于周年股東會(huì)后也有所表示，倘若海航在啟德余下最后一幅地作價(jià)合適，九龍倉(cāng)不排除會(huì)購(gòu)入。

但就在各大港資開(kāi)發(fā)商紛紛向海航釋放“收購(gòu)”信號(hào)時(shí)，這家企業(yè)突然說(shuō)，我不賣(mài)了。

5月28日，香港媒體報(bào)道稱(chēng)，香港國(guó)際建投擬保留僅余的第4幅啟德地皮自行發(fā)展，并開(kāi)始籌組融資，近兩個(gè)星期透過(guò)星展銀行牽頭，詢(xún)問(wèn)銀行對(duì)承銷(xiāo)40至50億港元融資及建筑貸款的興趣。

報(bào)道指出，該地皮的貸款息率連費(fèi)用，初步叫價(jià)港元同業(yè)拆息(H)加3厘，希望能邀請(qǐng)5至6間銀行參與承銷(xiāo)，貸款年期則有待確定。

利嘉閣地產(chǎn)研究部主任陳海潮對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，確實(shí)聽(tīng)到市場(chǎng)有傳海航融資貸款的消息，但具體情況并不了解。

就海航正在進(jìn)行的50億融資籌款，高力國(guó)際亞洲區(qū)行政董事張翹楚就認(rèn)為，就目前情況來(lái)看，海航融資相對(duì)比以前容易，但可能還存在一些難度。

不過(guò)他又指出，若海航自行發(fā)展地塊，未來(lái)可以一個(gè)房地產(chǎn)私募資金做貸款，或者尋找合作方共同開(kāi)發(fā)。

房企旁窺與樓市變化

海航籌款50億元自行發(fā)展啟德地塊，不免讓一眾有意接盤(pán)的香港房企“算盤(pán)”落空。然而回想起當(dāng)初包括海航在內(nèi)的中資房企大舉揮金在香港圈地時(shí)，港企的對(duì)高價(jià)地的態(tài)度可謂大相徑庭。

那時(shí)，李嘉誠(chéng)對(duì)一眾媒體及投資者表示，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)仍然不會(huì)買(mǎi)高價(jià)地；新鴻基主席郭炳聯(lián)在業(yè)績(jī)會(huì)上罕見(jiàn)發(fā)聲稱(chēng)，內(nèi)資投地“癲價(jià)”。

對(duì)于中資與房企截然不同的投地態(tài)度，陳海潮曾對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，相對(duì)于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，香港開(kāi)發(fā)商在拿地的態(tài)度上更為保守。

陳海潮指出，香港開(kāi)發(fā)商地項(xiàng)目利潤(rùn)要求更高，項(xiàng)目的利潤(rùn)率要達(dá)到30%或以上港企才會(huì)考慮。而內(nèi)地開(kāi)發(fā)商每年項(xiàng)目眾多，習(xí)慣了量產(chǎn)型的發(fā)展模式，10%的利潤(rùn)率就可能達(dá)到其要求的盈利幅度。

不過(guò)，這種保守隨著香港地價(jià)、樓市的持續(xù)攀升而打破：美利道地塊被恒基以232.8億港元投得，成為最貴商住地；而在一年之后，同樣在啟德，新鴻基251.61億港元投得第6568號(hào)用地，按最高可建樓面面積算，每平方米樓面地價(jià)高達(dá)18萬(wàn)港元，創(chuàng)歷史新高。按其一年前的說(shuō)法，可謂名副其實(shí)的“癲價(jià)”。

陳海潮對(duì)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，過(guò)去一年，中資買(mǎi)家大量入場(chǎng)，把地價(jià)抬高，市場(chǎng)一直發(fā)展下去，如今樓價(jià)越來(lái)越高。

“這一年半以來(lái)，香港樓價(jià)增幅超過(guò)一成，很多開(kāi)發(fā)商都看好后市。”陳海潮進(jìn)一步指出，未來(lái)香港能供應(yīng)的土地非常有限，開(kāi)發(fā)商為了保證有充足的土地可供發(fā)展，也愿意高價(jià)購(gòu)地，正巧海航遭遇資金危機(jī)，所以當(dāng)初拿不到地的開(kāi)發(fā)商，也非常愿意接手海航地塊。

*本文來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：曾劍萍，原標(biāo)題：《海航啟德浮沉 賣(mài)地之后欲籌50億港元開(kāi)發(fā)最后一宗地》。