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榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“榮盛發(fā)展”）又有新動(dòng)作。6月1日，公司發(fā)布《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于簽訂四川省仁壽縣特色農(nóng)耕文化田園綜合體項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)的公告》（簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）稱(chēng)， 將以“4A 級(jí)康旅小鎮(zhèn)”為目標(biāo),打造集“國(guó)際化博覽、 生態(tài)多級(jí)農(nóng)業(yè)、活力田園休閑、魅力康旅度假”為一體的“西南首例田園綜合體”。 

這一田園綜合體項(xiàng)目總用地2萬(wàn)畝，建設(shè)內(nèi)容包括：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)配套項(xiàng)目、農(nóng)產(chǎn)品加工項(xiàng)目、絲綢之路萬(wàn)國(guó)博物館、商業(yè)配套項(xiàng)目（酒店、民宿、學(xué)校和醫(yī)院等）、方家場(chǎng)鎮(zhèn)提升改造、生態(tài)宜居社區(qū)及配套設(shè)施建設(shè)。

表面上看，這是一個(gè)“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)（田園社區(qū)）”的田園綜合體初步框架或雛形。但細(xì)剖其里，或可發(fā)現(xiàn)其在田園綜合體的外衣下，可能包裹著一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)核。

二線城市拿地爭(zhēng)奪趨熱，田園綜合體政策利好持續(xù)。榮盛發(fā)展背后有著怎樣的“醉翁之意”盤(pán)算？

根據(jù)《公告》，榮盛發(fā)展這一田園綜合體項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容可分為以下幾大塊：

農(nóng)業(yè)：本土農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園5000畝，含荷塘養(yǎng)魚(yú)、桃產(chǎn)業(yè)、枇杷/柑橘/西瓜產(chǎn)業(yè)，以及有機(jī)稻田和有機(jī)小麥種植。另有農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)配套項(xiàng)目，包括建設(shè)游步道、騎行道、產(chǎn)業(yè)觀光大道以及綠化等配套設(shè)施,提升治理太平河河渠。

另有農(nóng)產(chǎn)品加工項(xiàng)目，即配套建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)和加工車(chē)間, 開(kāi)發(fā)花椒油、水果罐頭、果汁、果脯蜜餞、有機(jī)大米等特色旅游商品 (前期采用 OEM 代加工)。

文旅：本土農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園提供了觀光、垂釣、采摘等農(nóng)事旅游項(xiàng)目。還有特色農(nóng)耕文化博覽園約1000畝，包括中式農(nóng)耕博覽園、西域農(nóng)耕博覽園、歐洲植物博覽園等。另建設(shè)絲綢之路萬(wàn)國(guó)博覽館，即以古絲綢之路為紐帶,建設(shè)巴蜀館、長(zhǎng)安館、樓蘭館、天竺館、吐蕃館、波斯館等 10 個(gè)展館,打造古代絲綢商貿(mào)文化展館群。

還有商業(yè)配套項(xiàng)目，包括建設(shè)阿爾卡迪亞五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心以及其他特色酒店集群,建設(shè)品牌學(xué)校、康養(yǎng)醫(yī)院、房車(chē)營(yíng)地、特色民宿、大型實(shí)景演藝中心等項(xiàng)目。

地產(chǎn)：生態(tài)宜居社區(qū)及配套設(shè)施建設(shè)。

榮盛發(fā)展公告截圖

這一項(xiàng)目具備“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”框架，也包含了一二三產(chǎn)，算是符合田園綜合體三產(chǎn)融合的要求。

框架既顯，但細(xì)剖其里，這個(gè)田園綜合體項(xiàng)目可能要打上幾個(gè)問(wèn)號(hào)。

上述田園綜合體項(xiàng)目中涉農(nóng)內(nèi)容主要是5000畝本土農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和農(nóng)產(chǎn)品加工項(xiàng)目。

仁壽為農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)資源豐富，是四川全省第一產(chǎn)糧大縣，全縣種植優(yōu)質(zhì)枇杷21萬(wàn)畝、優(yōu)質(zhì)柑橘22.8萬(wàn)畝，建有四川省現(xiàn)代糧食產(chǎn)業(yè)仁壽示范園區(qū)，是眉山市三大農(nóng)業(yè)示范園區(qū)之一。

早在去年8月前后，仁壽縣就提出建設(shè)5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、融合性特色產(chǎn)業(yè)園，形成“北枇、南梨、中花椒、東柑橘”+“一核心”的產(chǎn)業(yè)空間布局。其中核心區(qū)被確定為仁壽縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的“中樞神經(jīng)”,首期規(guī)劃面積3萬(wàn)畝，旨在打造世界一流、全國(guó)領(lǐng)先的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園。2018年將建成農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)孵化園、柑橘研究中心、枇杷研究中心、梨子研究中心、冷鏈物流、有機(jī)肥廠等配套設(shè)施。

其中中華枇杷園是四川全省三個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目之一，將建設(shè)全球首個(gè)萬(wàn)畝萬(wàn)畝5A級(jí)優(yōu)質(zhì)枇杷示范園。并通過(guò)開(kāi)發(fā)枇杷食品、觀光等多種功能，形成枇杷種植、生產(chǎn)、加工、營(yíng)銷(xiāo)、旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，打造枇杷觀光目的地。該項(xiàng)目還將建設(shè)全球首個(gè)歐盟標(biāo)準(zhǔn)枇杷深加工智能生產(chǎn)工廠，該工廠嚴(yán)格按照歐盟標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

此外，從2007年開(kāi)始，方家鎮(zhèn)大規(guī)模推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，通過(guò)引進(jìn)業(yè)主、種養(yǎng)殖能手及“幺麻子”、三品農(nóng)業(yè)、華泰食品等工商企業(yè)落戶(hù)方家，發(fā)展花椒種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖及農(nóng)產(chǎn)品加工。到2013年，全鎮(zhèn)青花椒種植面積達(dá)到12300畝。

也就是說(shuō)，不管是仁壽縣還是方家鎮(zhèn)，都在花椒、枇杷等優(yōu)勢(shì)農(nóng)作物方面建立了不同層次的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和加工基地。從市場(chǎng)邏輯來(lái)看，榮盛發(fā)展田園綜合體項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)板塊創(chuàng)意度、布局等方面，與周邊項(xiàng)目較為類(lèi)同，市場(chǎng)吸引力不夠突出。

這意味著通過(guò)農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展，原有土地要取得超過(guò)類(lèi)似酒店民宿、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)的產(chǎn)值，存在較大的挑戰(zhàn)，農(nóng)業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目中的基礎(chǔ)性地位如何保證存在疑問(wèn)。

早在4月10日榮盛發(fā)展發(fā)布公告透露，其與武漢市新洲區(qū)政府簽訂協(xié)議，在新洲區(qū)漲渡湖打造“大型都市田園綜合體”項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容包括現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)和高端養(yǎng)生。

這一項(xiàng)目尚難給仁壽項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)幫助。從運(yùn)營(yíng)角度分析，榮盛發(fā)展作為傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前尚無(wú)較好的田園綜合體運(yùn)營(yíng)或農(nóng)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)案例，相應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和人才欠缺，如何將相對(duì)同質(zhì)化的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，面臨的挑戰(zhàn)不小。

榮盛發(fā)展通過(guò)與方家鎮(zhèn)、元通鎮(zhèn)本地農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)合作社合股經(jīng)營(yíng)，會(huì)有一定幫助，但榮盛發(fā)展在農(nóng)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)化管理和市場(chǎng)分析指導(dǎo)等方面，尚難對(duì)合作社提供有效助力。

榮盛發(fā)展布局文旅已有多時(shí)，早在2015年11月，榮盛發(fā)展公告稱(chēng)擬投資設(shè)立榮盛康旅投資有限公司全資子公司。其經(jīng)營(yíng)范圍為旅游度假設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)醫(yī)療、文化體育、生命和生物工程的投資、研發(fā)等。

2016年11月，榮盛發(fā)展發(fā)布“3+X”戰(zhàn)略，即以大地產(chǎn)、大健康、大金融+X（互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略），通過(guò)“游養(yǎng)醫(yī)”構(gòu)建大健康板塊，加大生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生等領(lǐng)域投資。

榮盛康旅的打法是布局“大北京、大黃山、大華中、大海南、大上海、大西南”六大康旅區(qū)域，在大海、湖泊、高山旁和森林四種大自然業(yè)態(tài)建設(shè)“游養(yǎng)醫(yī)藥”四大產(chǎn)業(yè)，涵蓋旅游、度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)、醫(yī)療、生物及生命工程全產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是成為全國(guó)領(lǐng)先的新型康旅度假生活方式運(yùn)營(yíng)商。

其中在2016年至2020年，榮盛康旅主要聚焦“游養(yǎng)醫(yī)”三大板塊。上述田園綜合體項(xiàng)目應(yīng)屬其“大西南”布局的再落子。

執(zhí)惠曾撰文《一年概算投資近2000億！“河北地王”榮盛發(fā)展布局文旅打法激進(jìn)，背后暗藏何種風(fēng)險(xiǎn)？》提出，自2017年3月末至2018年4月初，一年間，榮盛發(fā)展（擬）布局文旅項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，擬投資（含部分有意向，但還未最終落定的項(xiàng)目）概算金額已近2000億元。

榮盛發(fā)展文旅項(xiàng)目布局概況一覽（折合投資額為執(zhí)惠概算得出，非最終投資額）

在文章中，執(zhí)惠就曾分析榮盛發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰性诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，但具體的文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力較為欠缺，目前來(lái)看還沒(méi)有一個(gè)很成功的運(yùn)營(yíng)案例。

文旅項(xiàng)目的整體操盤(pán)能力、人才及文旅IP等欠缺，對(duì)其文旅項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)形成一定制約。而縱觀此次田園綜合體項(xiàng)目布局或打法，同樣存在諸多挑戰(zhàn)。

以其主打產(chǎn)品之一——約1000畝特色農(nóng)耕文化博覽園，包括中式農(nóng)耕博覽園、西域農(nóng)耕博覽園、歐洲植物博覽園等來(lái)說(shuō)，此類(lèi)型園區(qū)內(nèi)容多集中于農(nóng)業(yè)知識(shí)宣傳、生態(tài)旅游、休閑娛樂(lè)和科普教育等，與農(nóng)業(yè)板塊形成聯(lián)動(dòng)，并增加整個(gè)項(xiàng)目的文化元素。

但中式、西域和歐洲的農(nóng)耕文化都存在缺乏IP的問(wèn)題，這些博覽園都欠缺強(qiáng)IP的支撐，這使得在產(chǎn)品打造方面，較容易泛化，欠缺特色。若從三個(gè)不同農(nóng)耕文化中各提煉一個(gè)主題，產(chǎn)品打造或陷入較為單一的局面。

據(jù)執(zhí)惠不完全統(tǒng)計(jì)，這一田園綜合體項(xiàng)目周邊已存在多個(gè)農(nóng)耕博覽園，包括成都巴風(fēng)蜀韻農(nóng)耕文化博覽園、天府農(nóng)耕博覽園（成都新津縣，3000畝）、秦巴農(nóng)耕文化博覽園（四川達(dá)州市磐石鎮(zhèn)）。另位于仁壽縣的“天府農(nóng)耕·響水六坊”景區(qū)（3000畝），今年3月已啟動(dòng)招商。

與這些博覽園相比，榮盛發(fā)展田園綜合體項(xiàng)目的博覽園的優(yōu)勢(shì)在于有三個(gè)主題：中式、西域和歐洲。但這也恰是相對(duì)劣勢(shì)所在，1000畝要分割成三片主題區(qū)域，各區(qū)域面積相對(duì)較小，可植入的內(nèi)容，尤其是可體驗(yàn)的內(nèi)容受限。其競(jìng)爭(zhēng)力如何，是個(gè)疑問(wèn)。

榮盛發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)意境效果圖

其主打產(chǎn)品之二——絲綢之路萬(wàn)國(guó)博覽館也面臨欠缺IP或弱IP的問(wèn)題。

根據(jù)《公告》，榮盛發(fā)展將建設(shè)巴蜀館、長(zhǎng)安館、樓蘭館、天竺館、吐蕃館、波斯館等 10 個(gè)展館,打造古代絲綢商貿(mào)文化展館群。

古代絲綢之路與眉山有關(guān)聯(lián)。眉山處于茶馬古道和西南絲綢之路兩大路網(wǎng)之中。西南絲綢之路由靈關(guān)道、五尺道、永昌道組成，從成都出發(fā)，向西南而行。

不過(guò)這種關(guān)聯(lián)偏弱，眉山非起點(diǎn)、終點(diǎn)或重要節(jié)點(diǎn)。且在在新的“一帶一路”版圖中，整個(gè)四川都未能囊括其中。萬(wàn)國(guó)博覽館中可植入的強(qiáng)關(guān)聯(lián)古絲綢之路內(nèi)容較少，而弱關(guān)聯(lián)內(nèi)容的再多植入，如果未能很好的呈現(xiàn)各內(nèi)容、產(chǎn)品的邏輯，形成有效的互促連接，很可能形成較為簡(jiǎn)單的內(nèi)容搬運(yùn)。

一個(gè)可能性是，因成都乃至整個(gè)四川融入“一帶一路”熱情較高，榮盛發(fā)展希望借助這一環(huán)境，增加項(xiàng)目的文化概念，并爭(zhēng)取相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)扶持補(bǔ)貼。《公告》提到，甲乙雙方積極向上爭(zhēng)取各種產(chǎn)業(yè)扶持資金支持本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

另一可能性是，田園綜合體強(qiáng)調(diào)對(duì)在地文化的挖掘，榮盛發(fā)展選擇了農(nóng)耕文化和古絲綢之路文化，但偏宏觀或泛泛且所掘深度不夠，目前規(guī)劃的落地產(chǎn)品打造對(duì)在地文化價(jià)值放大幅度有限。

撥開(kāi)那些不樂(lè)觀局面的迷霧，這一田園綜合體項(xiàng)目的真正內(nèi)核已然顯現(xiàn)。《公告》提到的建設(shè)內(nèi)容還有“生態(tài)宜居社區(qū)及配套設(shè)施建設(shè)”。通俗理解，這應(yīng)該就是商業(yè)住宅。

《公告》還提到，本項(xiàng)目第一期建設(shè)用地約4000畝，商業(yè)與生態(tài)住宅同步分期分批供地。第一期分四批次供地,其中第一批次供建設(shè)用地約 1000 畝,第二批次供建設(shè)用地約 1500 畝,第三批 次供建設(shè)用地約 1000 畝,第四批次供建設(shè)用地約 500 畝。土地出讓方式為項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地的土地使用權(quán)以公開(kāi)招拍掛出讓方式取得，流轉(zhuǎn)用地以合法流轉(zhuǎn)方式取得。拿地成本相對(duì)不高。

這一項(xiàng)目所在區(qū)域開(kāi)發(fā)地產(chǎn)有諸多優(yōu)勢(shì)。

仁壽縣地處四川中南部，是成都向南發(fā)展“第一城”和“第一交通樞紐”，是距離成都最近的郊縣。其距離成都市中心50公里、雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里、成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，是國(guó)家級(jí)天府新區(qū)、四川自貿(mào)區(qū)成都天府新區(qū)片區(qū)的重要組成部分，是成都平原通聯(lián)川南、川西南、云南的咽喉要地和南大門(mén)。

目前，180米寬的世界級(jí)城市中軸線——天府仁壽大道直達(dá)仁壽縣城。仁壽縣已建成成赤高速、遂資眉高速、仁沐新高速、成都經(jīng)濟(jì)區(qū)環(huán)線高速，正在建設(shè)汪燕鐵路、紅星路南延線、成宜高速，成都地鐵1號(hào)線南延線規(guī)劃到仁壽縣城，規(guī)劃建設(shè)天府新區(qū)軌道39號(hào)線仁壽延伸線、黑龍灘環(huán)湖東路、仁簡(jiǎn)快速通道。2018年，仁壽還計(jì)劃投入35億元推進(jìn)綜合交通大會(huì)戰(zhàn)。

按規(guī)劃，仁壽縣正加速形成“五高五鐵、五縱五橫”綜合交通格局，融入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越

而榮盛發(fā)展的田園綜合體項(xiàng)目所在地（方家鎮(zhèn)、元通鎮(zhèn)/鄉(xiāng)），緊鄰成都第三繞城高速和仁簡(jiǎn)快速通道，距離仁壽縣城15公里、天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里、成都市六七十公里，開(kāi)車(chē)需六七十分鐘，有交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

為承接成都向南發(fā)展效應(yīng)，仁壽縣在縣城規(guī)劃了城北居住新區(qū)、城東生態(tài)區(qū)等，榮盛發(fā)展的田園綜合體項(xiàng)目正位于仁壽縣東北區(qū)域，也就是居住區(qū)和生態(tài)區(qū)中。田園綜合體的項(xiàng)目概念，是這兩者比較契合的載體。當(dāng)下成都房?jī)r(jià)高企，其溢出效應(yīng)將覆蓋這一區(qū)域。

在該項(xiàng)目的“商業(yè)配套項(xiàng)目”中也能找到一些端倪。其中提到“建設(shè)品牌學(xué)?！保瑥膶?shí)用性來(lái)說(shuō)這一配套更趨向?yàn)樽≌O(shè)，而非為文旅板塊而建。

一個(gè)隱憂(yōu)在于，當(dāng)商業(yè)配套項(xiàng)目中的阿爾卡迪亞五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心以及其他特色酒店集群等項(xiàng)目建成，為榮盛發(fā)展帶來(lái)現(xiàn)金流，而住宅銷(xiāo)售回收資金后，榮盛發(fā)展繼續(xù)推進(jìn)田園綜合體項(xiàng)目的積極性有多大？第二批、第三批……后續(xù)的建設(shè)用地是否繼續(xù)批復(fù)，以及將用于哪一板塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)？

田園綜合體要為原住民、新住民、游客這三類(lèi)人群，營(yíng)造新型鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)，形成社區(qū)群落，其最終要形成的是一個(gè)新社會(huì)或新社區(qū)。

但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，田園綜合體目前還沒(méi)有形成堪稱(chēng)成功的案例，如何保證農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)性地位、農(nóng)民核心利益依然是一大挑戰(zhàn)，在未形成或設(shè)定有效模式時(shí)，容易偏向成為房地產(chǎn)項(xiàng)目或文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，為城市居民購(gòu)房、休閑度假提供場(chǎng)景，成為城市居民居住或休閑的附屬，但農(nóng)民的參與度和利益獲取度難以得到保證，傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村聚落沒(méi)有得以實(shí)質(zhì)改觀，并非嚴(yán)格意義上的田園綜合體。

在《公告》中，榮盛發(fā)展提及這一項(xiàng)目以“4A 級(jí)康旅小鎮(zhèn)”為目標(biāo)，但落點(diǎn)描述為“西南首例田園綜合體” ?？德眯℃?zhèn)與田園綜合體的交錯(cuò)，背后的一個(gè)事實(shí)是，特色小鎮(zhèn)當(dāng)下已陷入“產(chǎn)業(yè)無(wú)特色”、“房地產(chǎn)化”輿論爭(zhēng)議多時(shí)，定期考核、淘汰的機(jī)制政策相對(duì)箍緊了特色小鎮(zhèn)的迅速擴(kuò)體。反觀田園綜合體，作為鄉(xiāng)村振興的主要抓手之一，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略不斷推進(jìn)中，享有更多的政策利好和發(fā)展環(huán)境，上至國(guó)家層面，下至省市縣各級(jí)，田園綜合體項(xiàng)目都為之所喜選。

此外，二線城市成為當(dāng)下和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房企爭(zhēng)奪土地的關(guān)鍵區(qū)域。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，從銷(xiāo)售額排名前50位的房企今年前4個(gè)月拿地城市來(lái)看，二線城市占比67%，其中以鄭州、重慶、長(zhǎng)沙、成都和武漢等地為主，這些城市出臺(tái)的引才政策使得大量入口流入，激發(fā)了購(gòu)房的潛在需求。

另?yè)?jù)成都市國(guó)土資源局發(fā)布的信息顯示，有23宗地塊5月現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，大部分來(lái)自成都遠(yuǎn)郊和近郊。臨近成都的仁壽縣，其地塊價(jià)值凸顯也在情理之中。