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6月8日，由執(zhí)惠主辦，左馭、春曉資本、源和資本和品途集團(tuán)協(xié)辦，主題為“趕潮·謀變”的《2018CTCIS第三屆中國(guó)文旅大消費(fèi)創(chuàng)新峰會(huì)》在京召開。大會(huì)從文旅扶貧、中歐旅游年、文旅投資與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、目的地產(chǎn)品創(chuàng)新及營(yíng)銷與文化傳播創(chuàng)新、文旅產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新等多維度、多角度全方位解碼中國(guó)文旅業(yè)的發(fā)展邏輯。在圓桌研討環(huán)節(jié)，5位重量級(jí)嘉賓圍繞“打造文旅綜合體的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”的主題進(jìn)行了深度探討，現(xiàn)場(chǎng)干貨滿滿。

主持嘉賓：

SMART度假地產(chǎn)專家委員會(huì)秘書長(zhǎng) 王旭

研討嘉賓：

大地云游CEO 王亞博

賽博旅游文創(chuàng)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事 謝翅

知學(xué)學(xué)院院長(zhǎng) 于魯

露營(yíng)天下創(chuàng)始人 孫建東

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，單一化的旅游產(chǎn)品已不能滿足游客的需求，如何把觀光型景區(qū)變成文旅綜合體，已成為整個(gè)文旅行業(yè)共同追求的目標(biāo)及方向。對(duì)于文旅綜合體如何健康發(fā)展？王亞博認(rèn)為，第一要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，第二是以運(yùn)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理化為核心，第三是需要大量的數(shù)據(jù)作為支撐和論證，這三個(gè)要點(diǎn)是良性的文旅綜合體需要具備的。

謝翅表示，文旅時(shí)代已來臨，一切都充滿了創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才能謀變。任何產(chǎn)品設(shè)計(jì)不是老板自己拍腦袋，也不是設(shè)計(jì)師拍腦袋，而是消費(fèi)者說了算。只有解決這樣的方法論，才能在市場(chǎng)上有機(jī)會(huì)。只有清晰的盈利模式，資本才會(huì)關(guān)注并投資。

在于魯看來，現(xiàn)在太多的文旅項(xiàng)目都有明顯的基因缺陷，無法和當(dāng)?shù)厝诤?。打造文旅綜合體需要提升大家綜合水平的認(rèn)知。對(duì)于文旅領(lǐng)域的人才，于魯認(rèn)為，文旅項(xiàng)目的操盤手非常重要，他們掌握著好山好水的生死，項(xiàng)目做得好與不好差別非常大。

孫建東則表示，文旅綜合體的發(fā)展過程中，營(yíng)地樂園和營(yíng)地綜合體將會(huì)成為一個(gè)必需的產(chǎn)品存在。

對(duì)于未來文旅綜合體當(dāng)中的增長(zhǎng)點(diǎn)，王亞博表示，一個(gè)是出游率，另一個(gè)是長(zhǎng)尾消費(fèi)。重復(fù)消費(fèi)和長(zhǎng)尾消費(fèi)是文旅項(xiàng)目非常核心的兩個(gè)點(diǎn)。他認(rèn)為，支撐這兩個(gè)點(diǎn)落實(shí)的有三個(gè)法寶：

一是產(chǎn)業(yè)支撐。目的地也好、文旅項(xiàng)目也好，不管是農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)還是其它，需要有產(chǎn)業(yè)的支撐。

二是運(yùn)營(yíng)為王。運(yùn)營(yíng)人才是左右項(xiàng)目生死非常重要的核心因素。

三是共同營(yíng)造。現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是共享共生，大家不是關(guān)起門來做，而是打開門來共同打造目的地的生態(tài)。       

以下為圓桌研討文字實(shí)錄：

（本文根據(jù)演講實(shí)錄整理而來，未經(jīng)當(dāng)事人審核。執(zhí)惠略做刪減）

王旭：首先請(qǐng)各位做一個(gè)簡(jiǎn)短的自我介紹，包括您所從事的行業(yè)以及與文旅綜合體的關(guān)系。

SMART度假地產(chǎn)專家委員會(huì)秘書長(zhǎng) 王旭

王亞博：我是大地風(fēng)景文旅集團(tuán)云游科技的CEO王亞博，和綜合體的業(yè)務(wù)銜接包括規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，還有后續(xù)特色小鎮(zhèn)信息化智慧旅游的建設(shè)和運(yùn)維，整個(gè)集團(tuán)都可以完成這樣一個(gè)完整的目的地生態(tài)建設(shè)工作。

大地云游CEO 王亞博

謝翅：我是賽博文旅的謝翅，十八年來賽博文旅做了一件事情，就是在中國(guó)做文化+旅游。可能很多人沒有聽說過賽博，但十八年來我們做了很多項(xiàng)目，從最早的南京夫子廟到惠山古鎮(zhèn)，現(xiàn)在賽博已經(jīng)與綠地、華僑城、中旅共同合作，也在做一些大型的度假文旅項(xiàng)目。

賽博旅游文創(chuàng)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事 謝翅

于魯：知學(xué)學(xué)院是一家專注經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，成立大概五年的時(shí)間，地產(chǎn)上半場(chǎng)主要是住宅，經(jīng)營(yíng)型地產(chǎn)包括醫(yī)養(yǎng)類的、文旅類的、園區(qū)類的、商業(yè)類的領(lǐng)域，我們的理念就是從開發(fā)到經(jīng)營(yíng)，特別是包括照慧、SMART、建東以及愛駕傳媒傳媒的小伙伴一起成立了文旅戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們今天還在討論文旅綜合體這個(gè)主題非常適合這樣一個(gè)聯(lián)合體。

知學(xué)學(xué)院院長(zhǎng) 于魯

孫建東：我們?cè)诼稜I(yíng)地方面做了很多年的深耕，各個(gè)文旅度假的綜合體都開始考慮這樣的產(chǎn)品。我們自己也是在北京密云常設(shè)了一個(gè)營(yíng)地樂園的綜合體，最近得到了非常好的市場(chǎng)反饋，希望有機(jī)會(huì)可以和大家分享一下。

露營(yíng)天下創(chuàng)始人 孫建東

文旅綜合體如何健康發(fā)展？

王旭：在座的都是實(shí)操操盤和數(shù)據(jù)各個(gè)領(lǐng)域的大咖。我也是剛從海南回來，那邊很多做傳統(tǒng)開發(fā)的朋友都很焦慮，現(xiàn)在是進(jìn)村做綜合體、文旅和小鎮(zhèn)，也想請(qǐng)教各位，文旅綜合體的健康發(fā)展的路徑應(yīng)該是怎樣的？

孫建東：露營(yíng)地相信很多朋友都聽說過，但還是會(huì)有一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。按照我們的視角來說，看到國(guó)外營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可能要把思路拉回來。在座的各位看到帳篷和房車可能就會(huì)認(rèn)為是營(yíng)地，國(guó)外比較準(zhǔn)確的定義是，為自由行用戶提供針對(duì)性服務(wù)的度假場(chǎng)所。

歐美國(guó)家都是車輪上的自由行國(guó)度，我們正在趕上旅游大消費(fèi)升級(jí)，傳統(tǒng)的觀光向自由行時(shí)代的轉(zhuǎn)變。自由行時(shí)代最本質(zhì)的客群特點(diǎn)是什么？大家都知道是自由，自由當(dāng)中最大的客群就是自駕游，這種數(shù)字非常龐大，預(yù)計(jì)到2025年中國(guó)的自駕游人次會(huì)超過100億人，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。

反過來看一看我們身邊的旅游配套，為自駕游客群提供針對(duì)性服務(wù)的到底有哪些？可能非常少，景區(qū)讓我們的自駕車只能停到停車場(chǎng)，營(yíng)地這個(gè)產(chǎn)業(yè)是在這個(gè)領(lǐng)域做了一個(gè)小小的配套，也為我們即將出現(xiàn)的大消費(fèi)升級(jí)的自駕客群提供針對(duì)性服務(wù)的場(chǎng)所。我們認(rèn)為，文旅綜合體的發(fā)展過程當(dāng)中，營(yíng)地樂園和營(yíng)地綜合體將會(huì)成為一個(gè)必需的產(chǎn)品存在，或者是必備品。

于魯：一個(gè)星期以前，我和知學(xué)學(xué)院的團(tuán)隊(duì)一起去建東在密云的日光山谷度假，在去之前我就反復(fù)在想建東的一句話：露營(yíng)地才是真正的度假標(biāo)準(zhǔn)，以前的酒店才是非標(biāo)的。到了日光山谷住了以后我確實(shí)有這種體會(huì)，確實(shí)是更符合度假的形態(tài)，建東的日光山谷里面還有知學(xué)學(xué)院、艾佳傳媒、SMART和執(zhí)惠的服務(wù)。我們給文旅綜合體的定位就是吸引人來的地方，停留的時(shí)間可長(zhǎng)可短，幾個(gè)小時(shí)到幾天甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，如果是這樣的定義，各個(gè)板塊的課程其實(shí)都和文旅綜合體有關(guān)。醫(yī)養(yǎng)板塊的課程、健康的度假在國(guó)外都是非常主流的，大健康的業(yè)態(tài)也是一種度假的主題，園區(qū)的角度現(xiàn)在大家討論的都是打開圍墻的產(chǎn)業(yè)，本身把產(chǎn)業(yè)變成了吸引物，特色小鎮(zhèn)也是這樣的邏輯。

城市更新的角度大家討論的都是復(fù)合的生態(tài)，也是打開圍墻把工作和生活相結(jié)合，同樣是吸引人來到這種地方。商業(yè)的角度更是如此，購(gòu)物中心正在明顯的景點(diǎn)化，考慮的都是多重的場(chǎng)景，本身購(gòu)物中心就是有主題的，也就是一個(gè)景點(diǎn)?，F(xiàn)在我們考慮的是田園綜合體，本身也是非常復(fù)合的業(yè)態(tài)，包括把旅游、住宿都吸引過來，包括農(nóng)業(yè)的核心吸引物。由于文旅綜合體方方面面都在介入，所以大家就非常需要一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)知。

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目都有非常明顯的短板，最常見的是這樣幾類：鄉(xiāng)村治理和鄉(xiāng)村振興的事情做得很好，但沒有景區(qū)的基因，不能吸引人來。有些景區(qū)做得很好，但沒有度假的基因，度假類的涉及到和鄉(xiāng)村結(jié)合又完全沒有一個(gè)鄉(xiāng)間的基因，無法和當(dāng)?shù)厝诤稀?strong>我們看到太多的項(xiàng)目都是有明顯的基因缺陷，所以打造文旅綜合體更多的就是要提升大家綜合水平的認(rèn)知。

謝翅：我們介入了前期最早的規(guī)劃設(shè)計(jì)，曾經(jīng)認(rèn)為我們的創(chuàng)意很強(qiáng)大，慢慢地隨著產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)，工作的深入再到真正進(jìn)入實(shí)操，進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)的時(shí)候突然發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)做過的夢(mèng)、吹過的牛沒有人幫助我們落地，突然發(fā)現(xiàn)我們?nèi)e(cuò)了，所以這個(gè)時(shí)代來臨下，大家一窩蜂地進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，想和大家分享一點(diǎn)方法論。

賽博的工作方法第一輪方案一定不是給市委書記規(guī)劃局長(zhǎng)看的，而是給小朋友看的，就是80后、90后和00后評(píng)審我們的方案。市委書記從來沒有排隊(duì)買過票，也從來沒有通過OTA平臺(tái)訂過酒店，你有什么資格評(píng)審旅游度假目的地？游戲設(shè)計(jì)是否合理？所以只有從消費(fèi)端出發(fā)，等到我們真正招商運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)商戶來不了，我們投資了自己的酒店、客棧、餐飲、文化旅游體驗(yàn)，突然發(fā)現(xiàn)真的很難。就算是招來了商，但關(guān)起門來打狗。   

政府說過，“房子不是用來炒的”。我們認(rèn)為房子不光不是用來炒的，建房子也不是用來賣的，也不是用來租的。所有人都在問我們租金是多少，其實(shí)我沒有辦法回答，因?yàn)槲覀兡抢飪砂俣嗉业暧肋h(yuǎn)不是用來收租金的，而是旅游吸引物。美輪美奐的商店，每個(gè)商店都是一個(gè)景點(diǎn)，每件商品都是一個(gè)旅游細(xì)分。文旅時(shí)代來臨，一切都充滿了創(chuàng)新，只有創(chuàng)新才能謀變。任何東西首先產(chǎn)品設(shè)計(jì)不是老板自己拍腦袋，也不是設(shè)計(jì)師拍腦袋，而是消費(fèi)者說了算，只有解決這樣的方法論，這樣的市場(chǎng)上我們才有機(jī)會(huì)。

王亞博：關(guān)于文旅綜合體健康發(fā)展的問題，我想在這里拋出一個(gè)疑問。文旅綜合體到底是什么？實(shí)際上從學(xué)術(shù)界也好、國(guó)家整個(gè)政策也好，整個(gè)文旅綜合體到現(xiàn)在也沒有一個(gè)明確的定義?，F(xiàn)在從國(guó)家政策的導(dǎo)向來講可以看到，田園綜合體去年已經(jīng)有了明顯的國(guó)家政策型導(dǎo)向。三四年前，我的老師也提出了旅游綜合體的概念，實(shí)際上旅游綜合體也有一定的學(xué)術(shù)支撐作為依據(jù)。再說得遠(yuǎn)一點(diǎn)，以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)綜合體近幾年的發(fā)展也非常迅猛。

現(xiàn)在我們回過頭來說這個(gè)課題，文旅綜合體這個(gè)概念太大了，整個(gè)文旅行業(yè)大家都在朝著這個(gè)方向走，這是一個(gè)市場(chǎng)倒推的原因。一個(gè)健康的文旅綜合體的發(fā)展，第一要素就是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的，以客戶需求為依托的綜合產(chǎn)品類型。比如這里有特色小鎮(zhèn)、觀光型景區(qū)、吃住行游購(gòu)?qiáng)识家獫M足相應(yīng)的條件，這是一個(gè)旅游綜合體。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，游客對(duì)單一化產(chǎn)品的需求越來越達(dá)不到心理預(yù)期。這就衍生出了剛才講的靈山，靈山從一尊大佛到拈花灣就是在走文旅這條路，拿到一個(gè)景區(qū)的時(shí)候就是把一個(gè)傳統(tǒng)的觀光型景區(qū)變成一個(gè)文旅綜合體，包括和華僑城以及萬(wàn)達(dá)合作，還有各地的旅業(yè)巨頭共同追求的一個(gè)目標(biāo)和方向。

再舉一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，各個(gè)省都有文旅集團(tuán)，今年年初才決定文化部和旅游局合并成為文化旅游部，實(shí)際上就是市場(chǎng)和趨勢(shì)的倒推，等到國(guó)家政策出來以后，其實(shí)是一個(gè)準(zhǔn)則性和綱領(lǐng)性的東西。文旅綜合體發(fā)展健康的角度來考慮，我覺得第一就是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，第二是以運(yùn)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理化為核心，第三是需要大量的數(shù)據(jù)作為支撐和論證，這三個(gè)要點(diǎn)是良性的文旅綜合體需要具備的。

文旅產(chǎn)業(yè)投融資及創(chuàng)新模式

王旭：現(xiàn)在所有人都知道文旅產(chǎn)業(yè)當(dāng)中投資回報(bào)周期非常漫長(zhǎng)，所以融資方面一直以來都是它的痛點(diǎn)，在座的各位接觸的項(xiàng)目和過往的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中經(jīng)歷過哪些融資和金融方面創(chuàng)新的模式、方法和工具？

王亞博：文旅綜合體的項(xiàng)目類型來說，因?yàn)樗膹?fù)合性，實(shí)際上在整個(gè)旅游投資的類別當(dāng)中是一個(gè)回報(bào)相對(duì)略快的項(xiàng)目類型，因?yàn)榭梢院w很多的內(nèi)容，也可以疊加很多的內(nèi)容。田園綜合體是以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，去年國(guó)家出臺(tái)的政策是在今年6月申報(bào)第一批田園綜合體，每年給國(guó)家級(jí)田園綜合體項(xiàng)目3-6天的政策性補(bǔ)貼，而以農(nóng)業(yè)為依托建設(shè)的綜合體項(xiàng)目當(dāng)中，建設(shè)的力度遠(yuǎn)沒有商業(yè)綜合體和旅游綜合體那么大的體量。某種意義上來講，整個(gè)投資的角度，文旅綜合體是很好的一個(gè)方向。

之前我接觸過一些海外資本，包括原來以色列的摩根集團(tuán)，溫商財(cái)團(tuán)選擇文旅項(xiàng)目的時(shí)候，猶豫再三最后選擇放棄了文旅綜合體的項(xiàng)目，因?yàn)橛缅X去賺錢是很快的，用旅游去賺錢是非常慢的事項(xiàng)。但是在中國(guó)有一種模式是以地產(chǎn)為導(dǎo)向的文旅開發(fā)，實(shí)際上這是把當(dāng)?shù)氐耐恋爻词煲院罂焖僮儸F(xiàn)，可能有很多的文旅項(xiàng)目開發(fā)是最終以這種變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)的，比如萬(wàn)達(dá)快速把項(xiàng)目賣給融創(chuàng)，包括其它的一些企業(yè)，適當(dāng)?shù)耐恋赜兴嵘院罂焖僬蚁录医颖P。

目前來講，中國(guó)文旅綜合體要有更多真正的文旅企業(yè)深耕，我們知道央企的華僑城和各地的旅游集團(tuán)，拿到資源以后都是長(zhǎng)期深耕的過程，現(xiàn)在靈山、宋城也是不斷復(fù)制他們的模式。我們應(yīng)該把資源牢牢拿在手里，慢慢地經(jīng)營(yíng)和品位它，所以總結(jié)下來一句話，要在中國(guó)做文旅的話是需要有情懷的，不僅是茍且，還要有情懷，這是從文旅資本的角度大家要有一個(gè)思維上的轉(zhuǎn)變。

謝翅：我想分享的只有一句話，資本永遠(yuǎn)是逐利的。所有人都在說我們有情懷，我要告訴大家的是，我是一個(gè)赤裸裸的商人，我是寧波人，我是一個(gè)赤裸裸的浙江商人。只有清晰的盈利模式資本才會(huì)關(guān)注，才會(huì)投資，所有的情懷沒有盈利模式都是耍流氓。因?yàn)楝F(xiàn)在我們和很多大的資本，包括房企，一直持續(xù)做文化和持續(xù)做旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)的單位合作，大家只有一個(gè)目的，就是賺錢。

現(xiàn)在大家都在說文化，我認(rèn)為文化真的不是把它提煉出來掛在墻上，取個(gè)高大上的名字就說有文化。中國(guó)任何一塊土地往下挖三層都能挖出文化，關(guān)鍵的核心是如何把文化提煉出來以后和每個(gè)人的生活方式、和我們的度假生活方式、和我們都市人渴望回歸的度假生活方式的業(yè)態(tài)和平臺(tái)息息相關(guān)地融合，就是把文化變成商品和錢才有可能傳承。只有找到清晰的盈利模式，很多專家說要完全去房地產(chǎn)化，我特別不認(rèn)同，如果沒有房地產(chǎn)保駕護(hù)航，沒有強(qiáng)大的現(xiàn)金流，所有的文化全部都沒有支撐。

文化旅游要有活動(dòng)的空間、物理的空間，特色小鎮(zhèn)的生產(chǎn)要有廠房，我們?nèi)ヂ糜我芯频辏I(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)都需要物理空間，怎么可能去房地產(chǎn)化？只不過是以房地產(chǎn)開發(fā)和快速的高周轉(zhuǎn)為目的，還是以文旅產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)為目的？這是兩個(gè)完全不同的操盤思路而已。我們?cè)跇?gòu)建整個(gè)頂層設(shè)計(jì)的盈利模式當(dāng)中一定要非常清晰，不同的組團(tuán)承擔(dān)了不同的功能。有些項(xiàng)目永遠(yuǎn)不是為了收租金的，因?yàn)樗拿垒喢缞J才有了220萬(wàn)的人流，才有了4.5個(gè)億的門票和經(jīng)營(yíng)性收入，它的功能就是旅游吸引物，而不是用來收租金的。整個(gè)文旅大產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，所有功能的定位都要非常清晰、思路非常清晰、目標(biāo)和盈利模式非常明確。資本永遠(yuǎn)是逐利的，如果你沒有盈利模式，沒有資本會(huì)關(guān)注你。

于魯：我想和大家講兩個(gè)觀點(diǎn)，我怎么理解文旅綜合體是怎么賺錢的，文旅綜合體是怎么融資的。提到綜合體三個(gè)字大家都說是以房地產(chǎn)來賺錢，其實(shí)拋開地產(chǎn)我們還能談點(diǎn)別的，就是從文旅的角度怎么賺錢呢？我總結(jié)了一段順口溜，就是“和老板娘喝酒很長(zhǎng)時(shí)間在晚上”。

這句話是什么意思呢？它的第一個(gè)詞是老板娘，指的是住宿業(yè)態(tài)，必須要讓他能住下來，有了時(shí)間停留才能賺到錢。朋友到這里都是來玩的，到了你們那里去住，錢都讓你們賺走了，我們這里玩的就是一張門票和礦泉水，到了你們那里要吃飯、買東西，所以第一個(gè)要求就是必須要住下來。第二是喝酒，文旅有一句話叫做“得自駕者得天下”，但駕車的人一喝酒就走不了了，必須得留下來，而且人們對(duì)好吃的東西也是很向往的，尤其是度假旅游一些比較特色的地方，特色的美食大家都沒有抵抗力，吃到這個(gè)東西如果不貴的話就很容易留下來。

“很長(zhǎng)時(shí)間”是指延長(zhǎng)停留時(shí)間的業(yè)態(tài)。比如我經(jīng)常說換裝很重要，我們?cè)谌毡究吹胶芏啻┖头钠鋵?shí)都是游客，或者是在溫泉小鎮(zhèn)，讓他們把衣服一換他們就不停地拍照分享，幾個(gè)小時(shí)就過去了，延長(zhǎng)停留時(shí)間除了換裝以外還有很多的業(yè)態(tài)，包括體驗(yàn)類的、親子類的，一待就是很長(zhǎng)時(shí)間。最后就是在晚上，因?yàn)橐^夜，謝老師策劃的拈花灣就特別有意思，晚上六點(diǎn)燈光就開始了，等到看完以后八點(diǎn)多了，然后就走不了了，就得住一晚上。如果要讓人們很愉快地在這里待的時(shí)間很長(zhǎng)，這四個(gè)要素就會(huì)起到賺錢的作用，盈利模式核心就是停留的時(shí)間和人們的愉快。

怎么融資呢？運(yùn)營(yíng)公司有三個(gè)要點(diǎn)：首先一定要有產(chǎn)品線，作為文旅綜合體的運(yùn)營(yíng)公司，你的產(chǎn)品線一定要非常清晰，婚慶的、親子的，還是面向醫(yī)養(yǎng)健康的。早期投資是以資源為主，產(chǎn)品線的投資資本是有很強(qiáng)的資源背景，缺少真正資源的打磨和成型的項(xiàng)目以及團(tuán)隊(duì)，這個(gè)時(shí)候資源就是更重要的，融資融資，這個(gè)資到底是指什么，早期更重要的其實(shí)是資源而不是資金，到了完成從零到一甚至幾個(gè)成功案例以后快速?gòu)?fù)制，這個(gè)時(shí)候就需要更多的資本。

孫建東：融資的另外一個(gè)關(guān)鍵就是投資，我在做營(yíng)地樂園的時(shí)候有一個(gè)感受，現(xiàn)在有很多到文旅綜合體層面的投資者，以前都是做房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來，或者本身就是做房地產(chǎn)再做文旅綜合體，或者就是拿了文旅綜合體來做地產(chǎn)，類似這樣的邏輯存在。這個(gè)人群有一個(gè)非常有趣的特點(diǎn)，自己在做營(yíng)地樂園的時(shí)候來了很多地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人，到了現(xiàn)場(chǎng)以后在給我面子的情況下還是給了一句話“你們做的還是糙了點(diǎn)”。這句話本身其實(shí)是對(duì)的，因?yàn)槲覀兿鄬?duì)地產(chǎn)公司做的東西確實(shí)糙了點(diǎn)，因?yàn)橥顿Y相對(duì)少了點(diǎn)，但這句話的另外一個(gè)層面就是對(duì)文旅綜合業(yè)態(tài)這樣的場(chǎng)景最根本的問題，也就是定位的問題，你想服務(wù)于哪個(gè)人群就做什么樣的場(chǎng)景。我們做的場(chǎng)景沒有辦法像地產(chǎn)公司一樣，為了好好地賣別墅和樓盤，不遺余力地花大價(jià)錢把外部的氛圍打造得足夠完美，因?yàn)椴皇且再嶅X為目的。

這個(gè)過程當(dāng)中我們自己判斷的根本依據(jù)就是定位好你的客群以后能夠賺錢，剛才謝總說得特別到位，所有的文旅綜合體如果不以賺錢為目的肯定做不下去。而在我們推的過程當(dāng)中，比如在北京密云這個(gè)項(xiàng)目，中國(guó)有一個(gè)消費(fèi)升級(jí)的人群，就是自駕游的人群，因?yàn)橹袊?guó)14億人口都在消費(fèi)升級(jí)不太可能，但有一波一定是消費(fèi)升級(jí)的主力軍，就是中國(guó)14億人口的前2億左右。中國(guó)私家車的保有量是1.5億量，正好就是這個(gè)人群。這個(gè)人群的特點(diǎn)是什么？基本就是中產(chǎn)階級(jí)家庭，都是自駕方式出行，我們?cè)诮o這個(gè)客群服務(wù)的時(shí)候就定下了很多邏輯。至少到目前為止，項(xiàng)目開業(yè)以后這部分的客群到我們那里都比較滿意，但我本人接待過十幾位地產(chǎn)公司投資的負(fù)責(zé)人，至少比較客氣地提出了品質(zhì)的問題。

這個(gè)矛盾本質(zhì)上就是投資的定位問題，如果你的投資定位準(zhǔn)確，你就有可能找到那個(gè)臨界點(diǎn)，這個(gè)臨界點(diǎn)就是客群很滿意，但投資成本相對(duì)較低，如果能夠把臨界點(diǎn)找得越準(zhǔn)，也就是說你的客戶都很滿意，你的成本還是很低，不是按照自己的邏輯想怎么好就怎么好的話，這樣的項(xiàng)目往往都是非常容易盈利，也很容易融資。尤其是賺錢的項(xiàng)目，一定會(huì)有越來越多的投資機(jī)構(gòu)愿意找你，所以從融資的角度來說更主要的還是要看投資的邏輯。

如何抓住文旅綜合體增長(zhǎng)點(diǎn)？

王旭：最后請(qǐng)大家分享一下，你們認(rèn)為在自己看到的文旅綜合體當(dāng)中新的增長(zhǎng)點(diǎn)是什么？

孫建東：抓住自駕客群，剛才于院長(zhǎng)說的那句話是3月6號(hào)我在上海自駕游大會(huì)上提的。這一輪消費(fèi)升級(jí)當(dāng)中的主力軍是自駕客群，這部分客群有獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)。未來的旅游產(chǎn)業(yè)是進(jìn)入了下半場(chǎng)，抓住自駕客群就能抓住旅游市場(chǎng)。

于魯：近幾年文旅的項(xiàng)目是如火如荼大面積建設(shè)的時(shí)候，增長(zhǎng)點(diǎn)就是消費(fèi)升級(jí)的增長(zhǎng)點(diǎn)，但我最關(guān)注的還是人，也就是說文旅項(xiàng)目的操盤手實(shí)在是太重要了，他們掌握好山好水的生死，項(xiàng)目做得好與不好差別是非常大的，所以人是最重要的。知學(xué)學(xué)院的使命就是幫助景區(qū)和文旅項(xiàng)目的操盤手，讓大家獲得更高層面的認(rèn)知，能夠相互幫助，把這個(gè)項(xiàng)目做好，尊重土地，讓生活在土地上的人們更幸福。

謝翅：未來幾十年應(yīng)該是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，唯有死磕你的產(chǎn)品，沒完沒了地折騰，才有可能成功。未來是內(nèi)容的時(shí)代，你把房子蓋得再好，沒有內(nèi)容就難以吸引人流，難以形成迭代。

王亞博：新的增長(zhǎng)點(diǎn)從戰(zhàn)略層面上有兩個(gè)：一個(gè)就是出游率，另一個(gè)就是能夠把握住文旅項(xiàng)目或者目的地的長(zhǎng)尾消費(fèi)，重復(fù)消費(fèi)和長(zhǎng)尾消費(fèi)是非常核心的兩個(gè)點(diǎn)。支撐這兩個(gè)點(diǎn)落實(shí)的有三個(gè)法寶：一是產(chǎn)業(yè)支撐。目的地也好、文旅項(xiàng)目也好，不管是農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)還是其它，需要有產(chǎn)業(yè)的支撐。二是運(yùn)營(yíng)為王。運(yùn)營(yíng)人才是左右項(xiàng)目生死非常重要的核心因素。三是現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代是共享共生，大家不是關(guān)起門來做，而是打開門來共同打造目的地的生態(tài)。