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這個(gè)6月，南京西路商圈內(nèi)一座百年建筑“搶足了風(fēng)頭”。沒(méi)錯(cuò)，它就是查公館！與南京西路相鄰，位于威海路路口的查公館，外形上兼具江南特色與巴洛克建筑風(fēng)格。這里也曾是民立中學(xué)的校舍，并于1999年被評(píng)為上海市優(yōu)秀歷史建筑。

5月19日，經(jīng)過(guò)香港興業(yè)國(guó)際持續(xù)數(shù)年的精心修繕后，這棟百年人文建筑現(xiàn)已面向公眾開(kāi)放，成為連接上海過(guò)去與未來(lái)的全新人文坐標(biāo)之一。百年老宅重?zé)ㄒ恍?，正如香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)有限公司董事總經(jīng)理查懋成先生所說(shuō)：“對(duì)查公館這棟充滿人文歷史印記的老建筑進(jìn)行修繕、讓它重生，與香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)一貫尊人重土的理念是一致的?！?/p>

于此同時(shí)，查公館的開(kāi)幕也代表了，長(zhǎng)達(dá)16年的大中里片區(qū)改造項(xiàng)目，至此得以完整呈現(xiàn)。這塊上海原先最全最大的石庫(kù)門(mén)里弄之一，變身為集辦公、商業(yè)、酒店、娛樂(lè)為一體的大型綜合體，見(jiàn)證了上海近百年的商賈繁華、世事滄桑。

一、舊式里弄群亟需“新生”

回顧大中里片區(qū)的改造，可以追溯到上世紀(jì)90年代。彼時(shí)上海面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，進(jìn)入全新的發(fā)展時(shí)期。轉(zhuǎn)型的同時(shí)，也伴隨著城市空間結(jié)構(gòu)的重組，以適應(yīng)后工業(yè)時(shí)代的城市發(fā)展。那時(shí)，上海開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施翻新工程，以舊區(qū)改造和城市建設(shè)為主導(dǎo)，提出了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的口號(hào)。

位于南京西路核心地區(qū)的“大中里”，始建于1925年，這片英式石庫(kù)門(mén)里弄群落，彼時(shí)是上海最大最完整的石庫(kù)門(mén)建筑之一。111棟聯(lián)排別墅，既有著西式風(fēng)格的雕花門(mén)楣和英式“豐”字形的布局，又設(shè)置天井、前后客堂和曬臺(tái)等，貼合中國(guó)傳統(tǒng)民居生活方式，這是體現(xiàn)上海海派包容性格的作品。

2000年后，南京西路高聳的現(xiàn)代化大樓一幢幢拔地而起，當(dāng)年需要用金條抵租的石庫(kù)門(mén)，開(kāi)始顯得與周邊的環(huán)境格格不入。這片0.06平方公里的土地，一直保持著最原真的石庫(kù)門(mén)生活狀態(tài)，1600多戶居民天天上演著“新版七十二家房客”。舊式的石庫(kù)門(mén)沒(méi)有抽水馬桶，公用的廚房里幾家合用一個(gè)灶頭。石門(mén)一路沿街的小飯店在入夜后，隨意堆放垃圾。“大中里”不再適合現(xiàn)代人居住。

2002年12月，香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)以13.06億港幣從靜安區(qū)政府手中取得了“大中里”地塊的土地使用權(quán)。大中里的變遷自此拉開(kāi)帷幕。

二、對(duì)標(biāo)世界頂級(jí)商業(yè)地段，南京西路商圈能級(jí)逐步提升

大中里片區(qū)改造有一個(gè)巨大的背景，那就是南京西路商圈的重新再定位。

2003年，上海市靜安區(qū)區(qū)政府、規(guī)劃局?jǐn)M定了《靜安南京西路發(fā)展規(guī)劃》，明確提出要將南京西路在2010年前“建設(shè)成集國(guó)際性商務(wù)活動(dòng)、高品級(jí)商業(yè)購(gòu)物、時(shí)尚性生活消費(fèi)、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現(xiàn)代化國(guó)際大都市的標(biāo)志性中心城區(qū)”。

這樣的定位讓南京西路放眼世界，對(duì)比世界頂級(jí)的商業(yè)地段。如同巴黎香榭麗舍大街、紐約第五大道、東京的銀座等等，無(wú)不例外具有一些共性：悠久的歷史、獨(dú)特的建筑、多元的客流組成、適宜的街道尺度以及豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)。

縱觀南京西路百年發(fā)展史，也的確是最有條件躋身世界級(jí)商業(yè)街行列的。

1、“遠(yuǎn)東第一城市”的魅力所在

南京西路始建于清朝同治元年（公元1862年），是中國(guó)第一條西式馬路，東起成都北路，西迄延安西路，全長(zhǎng)3833米，穿越靜安寺鬧市地區(qū)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

上世紀(jì)30年代，南京西路隸屬英租界范疇，這里是上海中產(chǎn)階層和知識(shí)分子的集聚地，集中了當(dāng)時(shí)全上海最昂貴、最時(shí)尚的店鋪，為日后南京西路摩登時(shí)尚的商業(yè)文化特質(zhì)奠定了調(diào)性。

2、改革開(kāi)放后，大量外資涌入，繁華商業(yè)格局初現(xiàn)

改革開(kāi)放后，伴隨著政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，南京西路得到不斷的開(kāi)發(fā)發(fā)展，不少實(shí)力雄厚的外資在這里落戶。這里不僅有上海第一家利茲卡爾頓集團(tuán)的波特曼酒店，沿街還匯集了眾多老字號(hào)“王家沙”、“上海開(kāi)開(kāi)”、“綠楊村”等名特商店。但是，這個(gè)時(shí)期南京西路總體的商業(yè)零售布局比較分散，商業(yè)功能較單一，也沒(méi)有核心品牌吸引客流。

3、地鐵貫通后，節(jié)點(diǎn)地段及功能區(qū)效應(yīng)凸顯

1999年上海地鐵二號(hào)線的貫通是南京西路商業(yè)格局變化的一個(gè)分水嶺。

地鐵站帶來(lái)呈幾何級(jí)上升的人流量，土地的增值效應(yīng)隨之顯現(xiàn)。地鐵站給整體商業(yè)環(huán)境也帶來(lái)了變化。南京西路從零散的、不成體系的商業(yè)格局演變?yōu)橐缘罔F口為中心節(jié)點(diǎn)地段的多功能商業(yè)圈，業(yè)態(tài)更豐滿，不同區(qū)域的功能型逐步凸顯。

最西端為文化觀光休閑區(qū)，以靜安寺站為中心，輔以靜安寺廟、靜安公園等特色景觀；又有波特曼、錦滄文華等高端商務(wù)酒店以及展覽中心補(bǔ)充商務(wù)功能。

中段為高端商務(wù)商業(yè)區(qū)，以南京西路站為中心，“梅恒泰”金三角呈犄角對(duì)立。

東段吳江路出口的人流量，曾給吳江路小吃一條街的后街文化一度帶來(lái)輝煌。但相比靜安寺和梅恒泰商圈的兩大節(jié)點(diǎn)，這里的業(yè)態(tài)品質(zhì)、城市形象明顯落后，與南京西路打造世界級(jí)街區(qū)的定位不符，亟待更新。

4、消費(fèi)升級(jí)的大環(huán)境下，商業(yè)內(nèi)容不斷更新

這時(shí)期的南京西路作為上海影響力最大的商圈，業(yè)態(tài)涵蓋衣食住行的各個(gè)方面，商業(yè)商務(wù)融合共生，形成西段“金五星”、中段“金三角”的格局，但唯獨(dú)東段的商圈不成氣候。

同時(shí)，隨著電商的異軍突起，“上寫(xiě)字樓，下商場(chǎng)”的綜合體項(xiàng)目千篇一律，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的要求發(fā)生改變，對(duì)消費(fèi)的環(huán)境、空間、商品、服務(wù)、內(nèi)容等都有著不一樣的期待。

可以說(shuō)，市場(chǎng)需求的不斷變化，推動(dòng)了城市更新。南京西路的老牌百貨和購(gòu)物中心都進(jìn)行了積極的改造，東段的大中里項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)代背景下，被給予厚望。

作為南京西路最后一塊完整的地塊，大中里地理位置獨(dú)特。它北接南京西路，西臨石門(mén)一路，南鄰?fù)Ｂ?，東靠青海路，位于南京西路的最東端，三條地鐵交匯處，總占地面積約6.3萬(wàn)平方米，承擔(dān)著南京西路東段節(jié)點(diǎn)性地標(biāo)建筑的使命。同時(shí)，它又臨近成都路高架，處于南京西路和南京東路的交界處。

去年，大中里項(xiàng)目隨著興業(yè)太古匯的試運(yùn)營(yíng)逐步展現(xiàn)在世人眼前，這是一座具有獨(dú)特文化氣息和品牌地位的商業(yè)新地標(biāo)，提升了整體南京西路商圈的能級(jí)。

三、大中里的精品化復(fù)興，是上海面向未來(lái)和致敬傳統(tǒng)的城市更新樣本

南京西路和上海其他商業(yè)圈最大的不同是它不僅有豐富多元、業(yè)態(tài)組合配置合理，同時(shí)保留了大量傳統(tǒng)文化、海派文化、名人故居及保護(hù)建筑。如靜安寺、靜安別墅、香樟花園、美琪大戲院等，這些都成為融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的最具代表性的上海市旅游文化地標(biāo)。

馬路這邊是現(xiàn)代摩登的商場(chǎng)，另一邊則是完整保留的老上海風(fēng)貌；一邊是最新的時(shí)尚地標(biāo)，拐進(jìn)后街又是另一派風(fēng)貌。這才是南京西路獨(dú)特的魅力所在。

可以說(shuō)，改造后的大中里項(xiàng)目是整條南京西路的濃縮和精華。它不僅擁有更為豐富的業(yè)態(tài)，在場(chǎng)地的規(guī)劃設(shè)計(jì)上呼應(yīng)原有地塊的歷史文化，更重要的是它對(duì)海納百川文化的繼承，才得以讓上海市民感受到多元的創(chuàng)新與前所未有的體驗(yàn)感。 

1、節(jié)點(diǎn)地段地標(biāo)性建筑“新舊共存”彰顯區(qū)域文化

大中里片區(qū)的改造正好逢迎了上海這段獨(dú)特的地產(chǎn)業(yè)爆發(fā)的歷程。上海始于1999年的房?jī)r(jià)飆升，以至于地價(jià)飛漲相同步，到了2005年左右，中心城區(qū)土地供應(yīng)幾近“斷流”。一邊是新批土地減少，一邊是動(dòng)遷成本高漲。

考慮到土地的利用價(jià)值以及南京西路高端商圈的定位，香港興業(yè)集團(tuán)摒棄了原先將三分之二土地用于住宅的方案，主動(dòng)提出把整塊地變成商辦組合，不僅提高了土地利用價(jià)值，也為整個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓宇經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大幅提高。

于是，原本只有單一居住功能的舊式里弄群，成為了娛樂(lè)、辦公、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合的綜合體。超大型商業(yè)綜合體總樓面積約為32.2萬(wàn)平米，在南京西路商圈獨(dú)一無(wú)二。其中購(gòu)物中心面積10萬(wàn)平米。另有百年歷史建筑查公館、兩幢甲級(jí)寫(xiě)字樓和兩家精品酒店鏞舍和素凱泰組成。

新與舊在這里交替，也在這里共存。這里有百年優(yōu)秀歷史建筑，也有最I(lǐng)N的興業(yè)太古匯?！皭?ài)混敢嗲”的定位，把客群定位在城市的年輕群體，與梅恒泰高端商務(wù)、嘉里中心側(cè)重家庭親子的定位形成差異，成為南京西路活力新站點(diǎn)，補(bǔ)全了南京西路的商業(yè)格局。

2、大中里地塊從規(guī)劃到建筑風(fēng)格，充分尊崇場(chǎng)地的歷史

今天的興業(yè)太古匯兼?zhèn)洹肮拧⒔?、中、西”的元素，老上海建筑特點(diǎn)和街道尺度得以保留，但又不是復(fù)刻石庫(kù)門(mén)的建筑外貌，在現(xiàn)代的建筑中，融合了海派風(fēng)格，打造的是一個(gè)優(yōu)雅的文化聚集地和商務(wù)社交空間。

大中里項(xiàng)目及周邊整體規(guī)劃

對(duì)比紐約、倫敦等國(guó)際大都市的操作樣本，作為上海如此心臟地段的城市更新，在當(dāng)下緊湊城市的發(fā)展原則下，大中里的改造首先是提升了土地承載力和建筑容量，大幅拉高了容積率。其次，整體區(qū)域?yàn)榱伺浜响o安區(qū)的文化保護(hù)發(fā)展方向和原有的歷史底蘊(yùn)，采取開(kāi)放式的設(shè)計(jì)風(fēng)格，充分融合了周邊的建筑風(fēng)格與肌理和原址的背景故事。

通過(guò)這張平面圖，我們先來(lái)看項(xiàng)目周邊四至范圍內(nèi)的發(fā)展布局。 

項(xiàng)目北臨南京西路，吳江路步行街與項(xiàng)目?jī)?nèi)的步行道相接。在這個(gè)交匯區(qū)域里一幢獨(dú)棟建筑，作為星巴克全球工廠店，成為世界知名打卡圣地。

項(xiàng)目西面是主干道石門(mén)一路，矗立著兩座甲級(jí)寫(xiě)字樓。在石門(mén)一路，結(jié)合地鐵13號(hào)線出口處，設(shè)計(jì)半圍合的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中心是一顆百年古樹(shù)——廣玉蘭。這樣的設(shè)計(jì)不僅緩沖了從地鐵出來(lái)的人流量，也達(dá)到保護(hù)古樹(shù)的目的。

項(xiàng)目東臨僻靜的青海路，北接優(yōu)雅有格調(diào)的威海路。查公館和兩家精品酒店則落在這塊區(qū)域內(nèi)，既保證酒店住客的交通便捷，又保持了獨(dú)特的鬧中隱居。

3、傳統(tǒng)時(shí)代特色的空間環(huán)境，得以最創(chuàng)新開(kāi)放的活化利用。

“大中里”自建造伊始就帶著中西合璧的氣質(zhì)。21世紀(jì)初，吳江路小吃一條街名聲鵲起，一度成為城中熱點(diǎn)。 2018年，這片土地依舊熱度不減。

四、百年歷史文化的傳承

城市更新并不是只有“拆”和“建”，還有“保留”和“傳承”。 保留城市的記憶，傳承城市的文化。創(chuàng)造生活的新場(chǎng)所，讓城市的居民美好生活有承載的空間。現(xiàn)在的查公館，曾經(jīng)的邱氏老宅，經(jīng)歷了13天平移57米的奇跡。

三層高的建筑，屬于仿城堡式古典樣式。立面對(duì)稱，比例和諧。清水紅磚墻，人字形屋面，紅色平瓦鋪蓋。1999年被定為優(yōu)秀歷史建筑。

上世紀(jì)三四十年代，邱氏大宅歸民立中學(xué)所有。后西樓于90年代拆除，剩下的東樓年久失修，內(nèi)部殘破不堪，塔尖曾遭受雷擊和火災(zāi)毀壞而拆除。歷史老樓傷痕累累。

優(yōu)秀歷史建筑承載城市記憶，該如何被妥善安置，是城市更新中需要思考的難題。

21世紀(jì)初，香港興業(yè)國(guó)際決定將東樓修繕一新，重現(xiàn)歷史風(fēng)采。為了適應(yīng)整體地塊的規(guī)范方案，老樓于2010年1月26日進(jìn)行平移，歷時(shí)13天，以每分鐘約2厘米的速度移動(dòng)了57米。

邱氏老宅作為歷史文化保護(hù)建筑，見(jiàn)證上海百年歷史，企業(yè)接手比拼的絕不僅僅是資金成本實(shí)力，而是理念、責(zé)任和勇氣，延續(xù)歷史文脈，考驗(yàn)的不僅僅是老房子的保留，歷史文化的精神遺存顯得尤為重要。

城市更新是城市規(guī)劃中非常專業(yè)的詞語(yǔ)。它的定義是：消費(fèi)升級(jí)場(chǎng)景下的創(chuàng)新內(nèi)容植入。城市更新的重點(diǎn)，在于那些被低估的，沒(méi)有被挖掘的資產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)創(chuàng)新改造，注入新的內(nèi)容，激發(fā)新的活力。它的目標(biāo)和意義遠(yuǎn)不止于建造幾座地標(biāo)式的建筑，核心是搭建提供城市人民生活和活動(dòng)方式密切相關(guān)的公共空間，完善城市功能，使場(chǎng)地?zé)òl(fā)活力。

大中里項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)16年的打磨，誕生一張符合上海氣質(zhì)和個(gè)性的、獨(dú)一無(wú)二的“城市名片”。隨著城市的進(jìn)程，這塊土地上的內(nèi)容必將持續(xù)改變，然而不變的是上海開(kāi)埠后的就形成的創(chuàng)新、包容的文化氣質(zhì)，以及南京西路的繁榮繁華。

*本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“房地產(chǎn)觀察家”（ID:realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執(zhí)惠專家作者，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理（個(gè)人微信號(hào)：brian378183884)，原標(biāo)題：《從石庫(kù)門(mén)群落到城市綜合體——解讀查公館及其背后大中里的文化與摩登》。