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這個小鎮(zhèn)用鄉(xiāng)村微別墅產(chǎn)品引爆了市場,成為網(wǎng)紅

大景區(qū) 本文作者:朱建崗;鄒毅 2018-07-02
幸福公社位于成都大邑青霞鎮(zhèn)的煙霞湖風景區(qū),距成都市50公里,30分鐘車程。周邊環(huán)繞幾十公里的森林淺丘,北鄰街子古鎮(zhèn)、青城山、都江堰,南至新場古鎮(zhèn)、花水灣、西嶺雪山。具有較好的自然生態(tài)環(huán)境及優(yōu)越的交通地理位置,使其具備成為一個生態(tài)宜居的世外桃源小鎮(zhèn)的天然稟賦。

在鄉(xiāng)村振興的大背景下,今年市場熱度很高的農(nóng)業(yè)類的特色小鎮(zhèn)項目應(yīng)該怎樣做?會否存在市場機會?這是困擾地產(chǎn)業(yè)界的一個問題。對于這類問題,我們經(jīng)過這兩年的數(shù)十個小鎮(zhèn)項目的咨詢實踐,得出這類項目的三個要點:

1、  首先要遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯,在亟待振興的鄉(xiāng)村植入產(chǎn)業(yè),比如康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)。

2、  找到合理的商業(yè)模式。如何在有限的用地空間里,尋找到重資產(chǎn)投入下去后的回收模式。

3、  復興鄉(xiāng)村文化,打造新時代鄰里精神,制造項目獨特的IP。

今天,分享一個最新的成都的農(nóng)業(yè)類小鎮(zhèn)的成功樣本——大邑幸福公社。我們來看看這個在業(yè)內(nèi)最新出來的較有口碑、也較為接地氣的項目是如何打造的?

幸福公社位于成都大邑青霞鎮(zhèn)的煙霞湖風景區(qū),距成都市50公里,30分鐘車程。

周邊環(huán)繞幾十公里的森林淺丘,北鄰街子古鎮(zhèn)、青城山、都江堰,南至新場古鎮(zhèn)、花水灣、西嶺雪山。具有較好的自然生態(tài)環(huán)境及優(yōu)越的交通地理位置,使其具備成為一個生態(tài)宜居的世外桃源小鎮(zhèn)的天然稟賦。

一、總圖規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營理念

根據(jù)規(guī)劃,項目總體占地面積1000畝,核心建設(shè)區(qū)共分為三期,一期、二期規(guī)劃為住宅及小鎮(zhèn)中心(商業(yè)、文化、養(yǎng)老、休閑配套),三期為農(nóng)業(yè)品牌主題公園和農(nóng)業(yè)文創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計中心。

整體形成了一個小鎮(zhèn)中心、一個生活中心、一個農(nóng)創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心以及一個生態(tài)戶外休閑運動中心所組成的有機功能格局,充分體現(xiàn)了“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”三生融合的發(fā)展思路。

其中一期占地面積105畝,總建筑面積 40000㎡,含約400套住宅及酒店文化配套。二期占地82畝,建筑面積100000㎡,主要配套各類養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)態(tài),包括商業(yè)街、住宿設(shè)施、運動設(shè)施、休閑餐飲設(shè)施、農(nóng)耕體驗設(shè)施以及娛樂文化設(shè)施等。三期占地面積130畝,約600個集裝箱。

相對于其它項目幸福公社的規(guī)劃及功能布局并沒有太多特別之處,項目之所以在業(yè)內(nèi)能名聲大噪主要取決于其將農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、民俗文化進行了深度融合,讓幸福公社具備了情懷。其核心邏輯如下:

1、有機農(nóng)業(yè)與文創(chuàng)農(nóng)業(yè)有機結(jié)合——旨在打造中國首個農(nóng)業(yè)創(chuàng)客公社,通過與業(yè)主簽訂《綠色公約》將有機農(nóng)業(yè)理念(杜絕轉(zhuǎn)基因、應(yīng)季種植、不打農(nóng)藥、不施化肥等)付諸實施。

2、以非遺文創(chuàng)帶動文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展——以設(shè)計院校為技術(shù)支撐,將傳統(tǒng)非遺文化與現(xiàn)代文創(chuàng)技術(shù)相集合,通過一系列扶持政策,線上與線下聯(lián)動,發(fā)展幸福公社獨具特色的文化旅游產(chǎn)業(yè)。

3、養(yǎng)老管理模式四位一體——即以自理型養(yǎng)老為基礎(chǔ)、以半護理養(yǎng)老為依托、以全護理養(yǎng)老為補充、以專業(yè)機構(gòu)服務(wù)養(yǎng)老為支撐的“四位一體”養(yǎng)老服務(wù)體系,確保住在這里的每一位老人都能得到最貼心周到的養(yǎng)老和健康服務(wù)。

4、倡導傳統(tǒng)國學教育——將《弟子規(guī)》貫穿幸福公社,學習王陽明心學,格物致知,知行合一。捐贈物業(yè)給雨花齋,免費吃素,戒殺互助。引進免費施醫(yī)施藥中醫(yī),建立國學幼兒園和私塾——泰陽書院,為公社居民免費講授傳統(tǒng)國學。

5、豐富的社區(qū)文化活動——幸福公社壩壩宴、藝術(shù)展覽、文創(chuàng)路演、傳統(tǒng)婚禮、運動節(jié)、戲曲節(jié)、彩豬節(jié)、微電影等社區(qū)活動,極大的豐富了社員生活,增進了鄰里感情,促進了藝術(shù)文化交流。

綜上,幸福公社以鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老為核心主旨,通過生態(tài)農(nóng)業(yè)、農(nóng)耕體驗、健康膳食、養(yǎng)老管理、文化教育、休閑娛樂、體育運動等一系列舉措,讓這里充滿健康、和諧、幸福的氛圍。

二、對于農(nóng)地的再利用方式

為了培養(yǎng)項目的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化氛圍,幸福公社做了如下策略:項目的業(yè)主均會獲贈一份菜地、相應(yīng)的農(nóng)具及種子,十年無償使用;通過親手生產(chǎn)、親手種植、親手收獲生產(chǎn)出真正干凈有機的健康農(nóng)產(chǎn)品。

根據(jù)幸福公社的《綠色公約》,幾百畝的農(nóng)田,經(jīng)過五年的凈化,沒有化肥農(nóng)藥,這樣的土壤每家都可以種出干凈的蔬菜。

為了確保農(nóng)產(chǎn)品基因的純真清潔,公社只使用老品種的種子,不用轉(zhuǎn)基因和雜交種子;為了讓農(nóng)作物自然生長,這里一切農(nóng)業(yè)激素和化肥都被禁止使用;為了讓農(nóng)作物周邊生態(tài)多樣化,公社恢復小塊模式、多品種疊加,減少單一品種的大量呈現(xiàn),盡量模仿原生態(tài)的復雜性和豐富性;同時,這里無論是地表層的雜草還是地上地下的害蟲益蟲都得以保留,讓他們自然的依存和彼此平衡。

另外,這里嚴格順應(yīng)天時的二十四節(jié)氣,只種應(yīng)季蔬菜,不種反季蔬菜。以上一系列的舉措,讓這里的有機農(nóng)業(yè)理念深入人心,健康有機膳食得到了保證,生活因有機農(nóng)業(yè)更加美好。

同時,在農(nóng)業(yè)旅游方面,這里的配套設(shè)施中還設(shè)置了獨立的牧場、農(nóng)場,這里不僅是食材的來源地,同時也是業(yè)主和游客休閑娛樂的聚集地。社員在此還可以通過微電影、課程、書籍等多途徑學習種植知識、鼓勵孩子義務(wù)勞動、捐助貧困人群等方式展現(xiàn)幸福公式的幸福農(nóng)耕理念。

三、以書房拉動社區(qū)的文化氛圍營造

幸福公社400㎡的書房面積并不大,上下兩層,因融合了民間工藝、民藝課程、文創(chuàng)路演、簡餐咖啡、藝術(shù)交流等多重功能而成為社區(qū)的知名鄉(xiāng)村書房。

書房的二樓是孩子們手工藝制作、藝術(shù)家、音樂人、手工匠人活動宣傳、演出展覽、作品售賣的場地,這里既可以是課程空間,也可以成為小型畫展、雕塑和攝影作品的展示平臺。

這里還設(shè)置有用木桿和木皮構(gòu)筑的茶室以及老木構(gòu)造的開放式餐區(qū),就連窗臺也可以變成桌面。這樣的多功能復合的書房顯然已經(jīng)不僅是一個單純看書的地方,更是業(yè)主和藝人,聚集、交流、分享的平臺和精神文化中心。

四、申請各類優(yōu)惠扶持政策吸引新產(chǎn)業(yè)入住

鄉(xiāng)村商業(yè)普遍面臨客流少,業(yè)態(tài)不豐富,商戶存活率低等問題,幸福社區(qū)為了解決這個問題,推出所有商業(yè)用房精裝修交付,免租金、免物業(yè),承諾永久免費提供商家使用。

同時,通過政企聯(lián)合孵化,先后掛牌了農(nóng)業(yè)創(chuàng)客基地、女性創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地,并通過申請大邑縣政府創(chuàng)業(yè)扶持政策對基地內(nèi)企業(yè)進行稅費等方面的減免,對優(yōu)秀商家和文創(chuàng)項目還可直接注資支持。

為了讓商家盡快提升運營能力,項目管理團隊協(xié)助對商家進行培訓和運營指導,并對商家運營情況進行監(jiān)管,利潤超過30%以上部分即需進行分成。為確保部分主力業(yè)態(tài)的運營質(zhì)量,項目管理方對家庭客棧、青年旅社、幸福食堂、公社服務(wù)中心、糧倉會議室等設(shè)施全部自持經(jīng)營,這些舉措極大的提升了商戶創(chuàng)業(yè)的熱情和抗風險能力,為活躍社區(qū)商業(yè)氛圍,提升營運質(zhì)量和配套服務(wù)能力提供了有力保障。

五、具備儀式感的壩壩宴活動是集市是聚餐,打造成為項目的IP

壩壩宴是成都平原農(nóng)村的地區(qū)風俗,在鄉(xiāng)間結(jié)婚、生子、建房等重大喜慶活動,都要辦宴席,請親朋好來相聚大吃一番,俗稱吃壩壩宴。

幸福公社為了增進鄰里感情,提供社員相聚交流的平臺,小鎮(zhèn)將周五、周六、周日設(shè)為固定的壩壩宴日,每家每戶做幾道拿手菜,大家在一起不僅是簡單的吃飯聚餐,還可以聊聊家常,增加感情;在每月的最后一個周末也會有很受歡迎的創(chuàng)意集市,社員拿出自己手工藝作品,通過以物易物的方式進行售賣,這更像是一個結(jié)交朋友的聚會。

六、完備的運動健身設(shè)施,成為特色配套

項目獨特的生態(tài)自然環(huán)境,使其很快成為成都及周邊城市小型運動賽事的活動基地,項目為此特意修建了一條長達40KM的山地騎行綠道,每戶贈送一輛自行車,鼓勵業(yè)主積極運動綠色出行的健康生活方式,在這里經(jīng)??梢钥吹饺搴糜?,相約小鎮(zhèn),在體驗運動樂趣的同時,感受小鎮(zhèn)淳樸的生活氛圍。

除了騎行綠道,小鎮(zhèn)還建設(shè)了14個室內(nèi)羽毛球場地、10個標準網(wǎng)球場、5人制足球場等體育運動設(shè)施,充分滿足了小鎮(zhèn)業(yè)主對健身運動設(shè)施的需求,也以此提升小鎮(zhèn)業(yè)主強身運動的意識,生命在于運動,健康才能幸福的理念早已深入人心。

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七、引進國學書院,打造文化高點

幸福公社充分考慮到社區(qū)孩子成長需求,依托已有的教師資源,設(shè)立現(xiàn)代私塾格調(diào)的泰陽書院,融合國畫、書法、武術(shù)、戶外拓展等,開設(shè)琴棋書畫、詩詞歌賦的特色課程,重建傳統(tǒng)儒家文化精神,形成了獨具特色的教育體系。

書院結(jié)合自身的特色課程和幸福公社已有的體育、武術(shù)、國畫等優(yōu)質(zhì)教師資源,開設(shè)了顯形和隱形課程。

顯性課程包括圣賢經(jīng)典、詩詞歌賦、英文、數(shù)學、武術(shù)、書法、口才與琴棋書畫等;隱形課程包括品德、行為、習慣、能力、創(chuàng)造、審美等。顯然,泰陽學院承載的是對國學文化的弘揚和對新生一代在傳統(tǒng)道德、修養(yǎng)、藝術(shù)情操等綜合能力的培養(yǎng)功能,進一步提升了幸福公社的文化氣質(zhì)和幸福的內(nèi)涵。

八、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老管理模式

幸福公社在醫(yī)養(yǎng)方面獨具特色,小鎮(zhèn)與健康管理公司合作,引進醫(yī)療管理團隊,利用云計算快速傳輸,監(jiān)控業(yè)主身體信息。一期產(chǎn)品主要考慮對健康自理型老人的管理,二期規(guī)劃了一萬方的失能老人管理中心,將幸福公社四位一體的養(yǎng)老管理模式完善。

同時,社區(qū)內(nèi)配置了15個專業(yè)專職護士團隊,每天上門給業(yè)主做健康體檢和30分鐘健康服務(wù);配有24小時緊急呼叫系統(tǒng)和專車,隨時保證居民的就醫(yī)安全。

幸福公社對養(yǎng)老市場還做了細分,更多關(guān)注城市型中老年的健康養(yǎng)生需求,這部分人群年齡段主要集中在五十到七十五歲之間,他們對鄰里、文化藝術(shù)的需求更多,更注重鄉(xiāng)村田園生活的體驗與觀光,膳食管理和健康促進。為此,這里的鄉(xiāng)村田園農(nóng)耕體驗、有機種植、室內(nèi)健身中心等充分承載了自理型人群的健康養(yǎng)生促進功能。

同時,社區(qū)還設(shè)立了養(yǎng)生健康保健等專業(yè)講座,為社區(qū)業(yè)主提供了學習保健知識暢談交流的平臺,真正實現(xiàn)了幸福公社的老人老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學、老有所樂。

九、復興民俗文化,引進匠人群體

幸福公社的業(yè)主,富有一種精神上的貴族氣質(zhì),他們真實卻并非土豪一族,他們熱愛手工、勞動、交際,熱愛藝術(shù)、旅游,沒有戒備心理。為此幸福公社引進了五十多個手工藝匠人,包括活字印刷、釀酒、織布、皮影、蠟染、剪紙 豆制品、釀酒、木雕、制茶、制紙……用傳統(tǒng)的手工智慧讓大家凝聚到一起。

這里有深受孩子們喜歡的公社彩豬節(jié),成為了藝術(shù)小天才及熱愛畫畫的小朋友的樂園,可以在老師的指導下涂鴉創(chuàng)作,彩豬因此也成為了公社內(nèi)的標志物。

公社微電影成為公社業(yè)主的娛樂狂歡節(jié),人人參與家家參與,創(chuàng)造了社區(qū)嶄新的藝術(shù)文化慣性。公社還有雨花齋,一個永不收費的素食餐廳,所有的柴米油鹽都來自于社會捐贈。同時,這里的美術(shù)館,手工藝學校,國際禪修中心讓老人在享受愛好、藝術(shù)、手工的同時增進感情,在互助氛圍中回歸人與自然的和諧。

十、獨特的地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃,導致銷售火爆

幸福公社總體規(guī)劃面積約1000畝,其中一期為聯(lián)建房,占地約110畝,建筑面積約5萬㎡。一期主要包括兩部分,第一部分是鄉(xiāng)村院落,共約400戶,單戶的面積為80-140㎡。第二部分為酒店及文化會所院落,包括幸福小滿酒店、戲臺廣場、溫泉主題文化四合院。

二期主要配套各類養(yǎng)老養(yǎng)生業(yè)態(tài),占地82畝,建筑面積10萬平方米,其中商品房約6萬㎡以及一條約4萬㎡的商業(yè)街。三期定位為農(nóng)業(yè)創(chuàng)客基地,占地面積130畝,約600個集裝箱。規(guī)劃為農(nóng)業(yè)品牌主題公園和農(nóng)業(yè)文創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計中心,為文創(chuàng)產(chǎn)品提供展示和發(fā)展的平臺。

據(jù)了解,一期產(chǎn)品為聯(lián)建房,投資方通過向村民一次性補償40年租金獲得了土地使用權(quán),后來土地性質(zhì)調(diào)整為旅游商業(yè)用地,產(chǎn)權(quán)40年。這種操作方式對目前鄉(xiāng)村土地的流轉(zhuǎn)和開發(fā)模式提供了一定借鑒意義。一期產(chǎn)品單戶80-140㎡,有圍合、聯(lián)排、雙拼、駟馬屋四種戶型,由于其戶型小,總價低,且送花園送田園擁有極高的性價比,因此一經(jīng)推出就得以迅速去化。資金的回籠,確保了后續(xù)二期及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)及良好運營。

二期產(chǎn)品在一期戶型的基礎(chǔ)上進一步進行了微小化,面積區(qū)間為26-86㎡,號稱鄉(xiāng)村微別墅,每戶有獨立院落并贈送30㎡有機菜地,且產(chǎn)權(quán)為70年。目前僅剩的少量房源單價在1萬元/㎡左右,按此計算房屋總價最低30萬不到,最高的不超過90萬,這充分考慮了鄉(xiāng)村度假及養(yǎng)生養(yǎng)老人群的第二居所的居住屬性,極大的迎合了是市場需求。

幸福公社從2008年創(chuàng)建至今,歷經(jīng)近10年的實踐探索,現(xiàn)已打造成為集國學踐行、民藝手工、休閑度假、田園農(nóng)耕、養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游教育、運動醫(yī)療于一體的幸福小鎮(zhèn)。以人為本、充滿溫度、鄰里和諧、配套齊全、自然健康、繼承文化、全員參與、多產(chǎn)業(yè)融合共同構(gòu)成了幸福公社的幸福標簽,讓這里的幸??吹靡?、摸得著、感受得到、有血有肉有溫度。

如果對標國內(nèi)優(yōu)秀的養(yǎng)老項目綠城雅園,幸福公社在硬件設(shè)施的打造方面顯然略遜一籌,包括居住產(chǎn)品的品質(zhì)、適老化設(shè)施、頤樂學院、護理院等養(yǎng)老康樂設(shè)施的配置標準。

相反,幸福公社在產(chǎn)業(yè)打造、創(chuàng)客支持、鄰里關(guān)系建設(shè)、有機農(nóng)業(yè)、文創(chuàng)手工、國學教育等軟性內(nèi)容方面顯然做得更深入更接地氣。這種差異性一方面因為兩者的目標客群和產(chǎn)品定位不太一樣,另外一方面跟兩者的經(jīng)營理念差異也有很大關(guān)系。

總體來看,幸福公社項目運營成功的關(guān)鍵在于其一切產(chǎn)品、配套、服務(wù)、活動都緊密抓住了“幸?!倍?。當然,這個文化IP提煉得有點過于空泛。不過要真能把幸福的感覺做出來,也還是不錯的。

如果把幸福公社的硬件設(shè)施比喻成人的骨架,那么植入其中的養(yǎng)生養(yǎng)老、非遺文創(chuàng)、民俗活動、有機農(nóng)業(yè)、健身運動、國學教育、鄉(xiāng)村創(chuàng)客等就構(gòu)成了人的血肉,它是項目鮮活生命力的根本保證。

所以最后一句話總結(jié)幸福公社項目的根本特色:接地氣,相對易操作,因此具備廣泛的適用性。

*文來源:微信公眾平臺“房地產(chǎn)觀察家”(ID:realestatereview,作者:鄒毅、朱建崗,執(zhí)惠專家作者,領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理(個人微信號:brian378183884),原標題:《這個小鎮(zhèn)用鄉(xiāng)村微別墅產(chǎn)品引爆了市場,成為網(wǎng)紅》。

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