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出任華僑城集團(tuán)一把手的3年前，段先念曾在西安任職超過20年時(shí)間，現(xiàn)在，他又計(jì)劃通過華僑城集團(tuán)延續(xù)自己在西安的文旅事業(yè)，“雄心勃勃”的行動(dòng)里，包括接下來向這個(gè)中國西北的二線城市砸下2380億元的投資。

段先念在西安締造了赫赫有名的“曲江模式”，這是他過去逾20年從政經(jīng)歷的主要政績(jī)之一，依其所述，“曲江模式”即“文化+旅游+城市”，具體而言就是挖掘土地的文化資源，通過市場(chǎng)化運(yùn)作，大項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，推動(dòng)文旅資源周邊的地產(chǎn)與商業(yè)價(jià)值。

段先念一手締造的“曲江模式”，某種程度上，已經(jīng)被他延續(xù)并套用為華僑城集團(tuán)的發(fā)展方向，華僑城集團(tuán)新近確定的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”新戰(zhàn)略，與曲江模式不謀而合，唯一不同的是身份換位，這位文旅產(chǎn)業(yè)激進(jìn)者從政府部門調(diào)任大型央企。

華僑城集團(tuán)在西安2380億元的投資計(jì)劃里，其籌劃約114億元增資控股西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“曲江文投”），但“出師未捷”，這筆交易由于耗時(shí)1年仍未獲得陜西省政府等監(jiān)管部門批復(fù)，被迫終止。

據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者獲悉，華僑城集團(tuán)名下的部分文旅項(xiàng)目則面臨持續(xù)經(jīng)營不善、運(yùn)營質(zhì)量下滑的壓力。

其中，深圳歡樂谷、成都?xì)g樂谷、北京歡樂谷、云南華僑城、深圳東部華僑城等多個(gè)主要文旅項(xiàng)目2017年接待游客人次及門票收入均出現(xiàn)下滑，泰州華僑城項(xiàng)目由于持續(xù)經(jīng)營不善，甚至被剝離華僑城集團(tuán)控制的上市公司深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ，以下簡(jiǎn)稱“華僑城股份”）體外，以避免該項(xiàng)目拖累上市公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

同出一脈的戰(zhàn)略模式

段先念在出任華僑城集團(tuán)董事長之前，他在西安的任職履歷，主要落在西安市曲江新區(qū)及其下屬投資的曲江文投，在這兩家單位長期供職，其實(shí)是段先念締造“曲江模式”的經(jīng)驗(yàn)縮影，“鑄就”了其在西安的政績(jī)，并將此延續(xù)到了華僑城集團(tuán)。

段先念締造的“曲江模式”爭(zhēng)議頗大，尤其招致了文化界及民生的廣泛批評(píng)。

他對(duì)“曲江模式”的思路是大資本運(yùn)營、大產(chǎn)業(yè)布局、大項(xiàng)目帶動(dòng)，運(yùn)用文旅資源整合、捆綁項(xiàng)目、委托經(jīng)營、土地劃撥和資本運(yùn)營等手段，不斷增強(qiáng)投融資能力，擴(kuò)大資本總量，并以投融資平臺(tái)為母體，相繼整合組建影視、會(huì)展、旅游、演藝及大明宮投資集團(tuán)等文化企業(yè)集團(tuán)。

但根據(jù)早前《人民日?qǐng)?bào)》援引一位批評(píng)人士的意見指出，所謂的曲江模式，其實(shí)是“用文化粉飾地產(chǎn)”，內(nèi)在規(guī)則是“圈地、文化藝術(shù)炒作、全球招標(biāo)搞規(guī)劃、貸款、基礎(chǔ)建設(shè)、招商引資、地價(jià)成倍甚至數(shù)量級(jí)上漲、出讓土地獲得資金、炒文化概念建主題公園、土地再次升值”。

比如，段先念在西安曲江新區(qū)主導(dǎo)的大明宮遺址公園項(xiàng)目耗資120億元，但政府不投入一分錢，靠地產(chǎn)商先墊資拆遷，完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)一些宮殿景觀。作為補(bǔ)償，地產(chǎn)商將按照前期墊資金額，以拆遷成本價(jià)獲得相應(yīng)土地。

大型商業(yè)開發(fā)裹挾文旅資源的曲江模式，導(dǎo)致的開發(fā)結(jié)果是西安大明宮遺址保護(hù)項(xiàng)目規(guī)劃里，除了幾個(gè)博物館類項(xiàng)目以外，其余全部是寫字樓、酒店與住宅小區(qū)，大明宮遺址公園及其周邊地區(qū)的土地全部由中海地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)瓜分。

段先念從西安調(diào)任華僑城集團(tuán)以后，2017年，華僑城集團(tuán)將公司新戰(zhàn)略定位為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”，實(shí)際上與段先念在西安締造的“曲江模式”同出一爐。

幾乎在調(diào)整新戰(zhàn)略的同一時(shí)期，華僑城集團(tuán)與西安市政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將落地實(shí)施一系列重大合作項(xiàng)目，總投資規(guī)模多達(dá)2380億元，其中包括增資控股曲江文投。

尤其值得一提的是，段先念曾經(jīng)在曲江文投及其投資的陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股（集團(tuán)）有限公司擁有多年任職經(jīng)歷。

截至目前，據(jù)記者查詢，華僑城集團(tuán)位于西安的開發(fā)項(xiàng)目包括華僑城曲江項(xiàng)目“108坊”，該項(xiàng)目前3期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)竣工，在建項(xiàng)目則有華僑城天鵝堡項(xiàng)目，同樣位于曲江新區(qū)。

華僑城集團(tuán)在2017年與西安市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的多個(gè)重大項(xiàng)目暫未體現(xiàn)在公司報(bào)表上，目前該集團(tuán)在西安的待開發(fā)土地僅含一宗少量面積的商業(yè)地塊。

據(jù)了解，華僑城集團(tuán)已經(jīng)在西安敲定了位于西咸新區(qū)的灃東華僑城文旅項(xiàng)目、位于未央?yún)^(qū)的華僑城漢城湖主題文化綜合項(xiàng)目，以及與曲江新區(qū)新簽約了3個(gè)合作項(xiàng)目，并且據(jù)記者進(jìn)一步查詢，華僑城集團(tuán)已經(jīng)為上述部分文旅項(xiàng)目新設(shè)了項(xiàng)目公司。

針對(duì)華僑城集團(tuán)重資投向西安地區(qū)，該集團(tuán)一位人士回復(fù)記者稱，增資控股曲江文投，是華僑城集團(tuán)與曲江新區(qū)合作的子項(xiàng)目之一，合作終止不影響與西安戰(zhàn)略合作項(xiàng)目的推進(jìn)，2018年2月下旬華僑城集團(tuán)在西安總投資670億元的灃東華僑城文旅項(xiàng)目已經(jīng)開工，未央華僑城漢城湖等項(xiàng)目也在推進(jìn)。

“華僑城集團(tuán)較大特點(diǎn)是開發(fā)業(yè)務(wù)保持了較高的毛利率水平，原因包括開發(fā)項(xiàng)目主要位于廣東省深圳、上海等核心城市，另外更重要的原因是開發(fā)大型文旅項(xiàng)目與政府協(xié)商取得的土地成本較低?！比A泰證券一位長期跟蹤華僑城股份的地產(chǎn)分析師告訴記者，“西安此前是全國熱點(diǎn)城市的洼地，但過去一年已經(jīng)墊高，面臨嚴(yán)格的政策調(diào)控。因此華僑城集團(tuán)集中傾注大量資源到單一城市，要防范開發(fā)業(yè)務(wù)地區(qū)集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是考慮到集團(tuán)核心管理層的任職背景及敏感政商關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

部分文旅項(xiàng)目經(jīng)營不善

華僑城集團(tuán)在西安多達(dá)2380億元的投資計(jì)劃“高舉高打”，但值得警惕的是，華僑城集團(tuán)旗下多個(gè)大型文旅項(xiàng)目則正在面臨規(guī)劃調(diào)整及經(jīng)營不善的風(fēng)險(xiǎn)。

華僑城股份是華僑城集團(tuán)開發(fā)及管理文旅項(xiàng)目的主要業(yè)務(wù)平臺(tái)，2017年華僑城股份營業(yè)收入里，其中旅游綜合收入逾185億元，同比增長16%左右。但其運(yùn)營的14個(gè)文旅項(xiàng)目中，一半數(shù)量的項(xiàng)目接待游客人次及門票收入出現(xiàn)下滑，而整體旅游綜合收入有所增長，主要受新開業(yè)的文旅項(xiàng)目運(yùn)營業(yè)績(jī)拉動(dòng)。

其中，天津歡樂谷受地理位置以及北京歡樂谷分流影響，接待游客人次及門票收入始終相對(duì)較低，深圳歡樂谷、成都?xì)g樂谷、云南華僑城等文旅項(xiàng)目游客人次及門票收入下滑系所在城市周邊同類產(chǎn)品較多競(jìng)爭(zhēng)分流所致。

而且，2016年華僑城集團(tuán)旗下接待游客人次門票收入最高的是深圳歡樂谷、北京歡樂谷、上海歡樂谷、深圳世界之窗、深圳東部華僑城項(xiàng)目，其中深圳歡樂谷、北京歡樂谷和深圳東部華僑城這3個(gè)主要的文旅項(xiàng)目運(yùn)營情況均出現(xiàn)下滑。

泰州華僑城文旅項(xiàng)目則是由于持續(xù)經(jīng)營不善，2017年4月份，華僑城股份將其剝離了公司體外，出售給控股股東華僑城集團(tuán)，以避免拖累上市公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2014年~2016年期間，泰州華僑城文旅項(xiàng)目公司分別錄得的凈虧損金額均接近2億元，至華僑城股份向華僑城集團(tuán)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目公司時(shí)，標(biāo)的公司賬面凈資產(chǎn)為凈虧損1.6億元，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為5200萬元，因此，這筆交易運(yùn)作反而使得華僑城股份錄得了逾2億元股權(quán)出售收益。

記者也向華僑城集團(tuán)及華僑城股份核實(shí)將泰州華僑城文旅項(xiàng)目剝離出上市公司體外，是否為規(guī)避該項(xiàng)目對(duì)上市公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)的拖累，但雙方對(duì)這一交易均不予置評(píng)。

同時(shí)，華僑城集團(tuán)巨資投入大型文旅項(xiàng)目，也要面臨政策及規(guī)劃調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。比如重慶華僑城文旅項(xiàng)目，華僑城集團(tuán)開發(fā)的該項(xiàng)目多宗地塊存在閑置情形，主要原因是政府規(guī)劃調(diào)整所致，導(dǎo)致該項(xiàng)目地塊長期閑置難以推進(jìn)開發(fā)。

華僑城集團(tuán)的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”大型文旅項(xiàng)目開發(fā)模式，推高了該集團(tuán)的毛利率水平。2017年度，華僑城集團(tuán)整體毛利率水平為32.29%，其中占營收比重28.76%的旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率為42.65%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占華僑城集團(tuán)營業(yè)收入比重亦接近三成，其毛利率水平高達(dá)55.24%，超過了大部分開發(fā)企業(yè)。

根據(jù)記者從一家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)獲取的關(guān)于華僑城股份的材料，2017財(cái)年華僑城股份的綜合毛利率達(dá)到了50.12%，較上年略有下滑，但也依然維持在較高水平。華僑城股份2017年度協(xié)議銷售均價(jià)接近5.4萬元/平方米，2016年甚至接近6萬元/平方米，同比出現(xiàn)下滑主要是政府限價(jià)調(diào)控政策所致。

但華僑城股份毛利率較高，一方面是由于開發(fā)項(xiàng)目主要位于深圳、上海等核心城市，較高的銷售均價(jià)推高了毛利率水平，另一方面則是因?yàn)楣精@取土地成本仍然較低。2017年度，華僑城股份在深圳、重慶、武漢、成都等熱點(diǎn)城市繼續(xù)新增了大量土地，支付了逾300多億元土地價(jià)款，但全年新增土地儲(chǔ)備樓面均價(jià)僅為7100元/平方米左右，處在行業(yè)較低水平。

“華僑城集團(tuán)偏好動(dòng)輒數(shù)百億元的投資項(xiàng)目，深受地方政府歡迎，并且愿意提供便利與資源，這些文旅項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是以文化旅游帶動(dòng)商業(yè)開發(fā)，尤其是房地產(chǎn)，這在地價(jià)高企的熱點(diǎn)城市，低成本獲取土地方面，華僑城集團(tuán)擁有其他地產(chǎn)商難以企及的優(yōu)勢(shì)。”安信證券一位地產(chǎn)分析師評(píng)價(jià)說，“華僑城集團(tuán)開發(fā)文旅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口在兩個(gè)方面：一是地方政府的政策與規(guī)劃的變動(dòng)，包括主政者調(diào)任、換屆等；二是華僑城集團(tuán)要保持文旅項(xiàng)目運(yùn)營能力在相對(duì)高的水平。”

*本文來源：中國經(jīng)營網(wǎng)，作者：余燕明、童海華，原標(biāo)題：《起底華僑城的文旅“套路”》。