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登錄最近一則核彈級的利空消息引起了房地產(chǎn)圈的巨震。6月26日國開行證實,國開行各分支行暫停棚改項目審批,且審批權(quán)限上收總行屬實。之前簽訂的合同依舊有效,已經(jīng)在放款的存量項目還是照常繼續(xù)撥款。(所謂“棚改”,是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。)簡單的說,政策會大幅度收緊,只有總行有權(quán)利批錢,流入房地產(chǎn)的國開行資金會大幅減少。過去執(zhí)行的貨幣化拆遷安置方式,將改為實物安置為主。
地產(chǎn)股聞訊暴跌,至今不止。
這個政策會在今后對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響,在文旅地產(chǎn)不分家的當下,有必要探討一下今后旅游行業(yè)良性發(fā)展之路。
1、近幾年的貨幣化棚改及其影響
先解釋一下,什么叫貨幣化棚改?
所謂貨幣化棚改就是區(qū)別于實物化棚改。2015年,國家推出棚改三年計劃,要求積極推進棚改貨幣化安置,以緩解和消化商品房庫存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向為貨幣化安置,也就說拆遷之后不給房子給現(xiàn)金,拆遷戶自己再去買房子。以前對城中村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)進行改造,都是拆遷之后以房換房,僅補償少量貨幣,這就是實物化棚改。而貨幣化棚改,則是拆遷時一次性補償一個大筆拆遷費,然后讓你自己去市場上買房。
拆遷款的數(shù)目可不小,但架不住會印鈔的央媽。
2014年底,央媽在國開行等金融機構(gòu)中,搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。
PSL,中文名叫“抵押補充貸款”。實質(zhì)是一種期限長、利率低的貸款。雖然貨幣在不斷收緊,但是通過這個PSL,央媽依然可以給親兒子房地產(chǎn)輸血。三年棚改計劃之前的2014年,棚改貨幣化安置比例是9%,2015年至2017年的比例分別是29.9%、48.5%、60%,快速躍升。
截止 2017年末, 央行PSL 余額為26876 億,到2018年5月末PSL余額為31247億元。也就是說三年半時間,央行為房地產(chǎn)市場定向放水3萬億,而且主要都流向了三四線城市。
對于地方政府而言,貨幣化拆遷等于中央支援地方搞大拆大建,原本艱難無比的城中村改造,在中央放水的天量現(xiàn)金之下馬上順利成交。(見下圖)
具體路徑如下:
1、 央行向政策性銀行(如國開行、農(nóng)發(fā)行)發(fā)放PSL貸款;
2、 政策性銀行獲得貸款資金后向地方政府發(fā)放棚改專項貸款;
3、 地方政府獲得貸款資金后向拆遷戶發(fā)放貨幣補償款征地;
4、 拆遷戶用補償款和積蓄、貸款購買新房,集中拆遷集中購買必然炒高房價;
5、 地方政府拆遷賣地給房地產(chǎn)開發(fā)商,房價提高、地價自然水漲船高;
6、 房地產(chǎn)開發(fā)商購地后漲價賣給下一波拆遷戶;
7、 地方政府償還政策性銀行棚改專項貸款,拆遷和賣地中賺的差價利潤可以建設(shè)更多政績工程;
8、 政策性銀行收到償還款后再償還央行PSL貸款。
你們看看,這就是金融工具的好處,所有各方都喜滋滋地賺了錢。拆遷戶看著自己買的房子不斷升值喜極而涕,還想著多借點錢再買一套升值;房地產(chǎn)開發(fā)商自然賺得盆滿缽滿,原來為了一二線城市地皮搶破頭,現(xiàn)在居然連十八線縣城房價都能破萬;地方政府解決了難題、撈了錢、又得了政績;國家的去杠桿目的也達到了(去誰的杠桿、加誰的杠桿,大家自己判斷)。很多過去房屋庫存量巨大、空置率超高的“鬼城”,一下子供不應求,房價一飛沖天。
放著這么好的政策一定要好好利用,這幾年地方上對于棚改那是相當?shù)臒崆?,沒有條件,創(chuàng)造條件也要上!比如有媒體報道,2016年,江西九江某區(qū)38棟別墅型商住樓(100余戶)也要進行“棚戶區(qū)改造”。
如今,瘋狂的盛宴終于到了該謝幕的時候,擊鼓傳花的游戲在強大外力的同時作用下,最終會造成什么后果,決策層已經(jīng)非常清晰。這次突然的政策大轉(zhuǎn)向不僅會強力沖擊房地產(chǎn)行業(yè),也將快速傳導到我們旅游行業(yè)。
(注:2017-2019年完成量為預計數(shù))
2、貨幣化棚改對旅游產(chǎn)業(yè)的影響
目前旅游項目開發(fā)或多或少都會配上一些房地產(chǎn),房地產(chǎn)本身就是個暴利的買賣,而旅游地產(chǎn)能讓這個暴利起碼再翻一倍!以旅游投資為名往往可以拿到很便宜的建設(shè)用地,旅游項目本身又對周邊土地和房地產(chǎn)價值有顯著的拉升效果。幾十萬/畝拿的地,幾年后升值到幾百萬甚至上千萬,這種案例比比皆是。
整個邏輯鏈是這樣的:
因為旅游項目盈利難,投資回收期很長,所以要配上建設(shè)用地來造房子進行財務平衡;
因為三四線城市的房子不愁賣,而且價格趨勢不斷向上,所以配的土地對投資方才有價值;
因為上文所分析,三四線城市被激發(fā)了巨大的剛需,以及不斷提升的房價,所以以上兩條才得以成立。不然光以一二線城市溢出的購買力去買鳥不拉屎地方的旅游地產(chǎn),要賣到哪年哪月去?
近幾年來旅游投資欣欣向榮,年年跑贏宏觀經(jīng)濟。但也有很多隱憂,其中最大的一個就是旅游開發(fā)過度的房地產(chǎn)化!包括一些與“棚改”結(jié)合的大型造景運動,筆者就有幸參與過幾個城市新建“古城”的規(guī)劃評審;以建設(shè)主題樂園為名的大型造城運動;“熱衷”于解決農(nóng)民問題,給農(nóng)民蓋了大片別墅區(qū)的田園綜合體、美麗鄉(xiāng)村運動;還有剛退燒的特色小鎮(zhèn),造了幾千座小鎮(zhèn),火的時候那一群“小鎮(zhèn)專家”天天各種吹……
(2013-2017年全國旅游業(yè)實際完成投資情況 單位:億元)
根據(jù)景鑒智庫數(shù)據(jù),“旅游+地產(chǎn)”已成為旅游投資的絕對主力,投資項目類型前三位分別為大型綜合類實際完成投資4638.48億元(30.92%)、基礎(chǔ)設(shè)施(9.74%)、旅游村鎮(zhèn)(9.10%),自然景區(qū)(8.45%)和主題公園(7.85%)分列第四、第五位。大型綜合是個什么東西?旅游村鎮(zhèn)又包含了些什么?你說呢?
筆者并不反對“旅游+地產(chǎn)”的模式,在創(chuàng)新商業(yè)模式出現(xiàn)前,配套地產(chǎn)是很實際的資金平衡方式。但目前很多開發(fā)商做得太過了,吃相太難看,本末倒置!
這幾年旅游投資的高速增長與房企大規(guī)模進軍旅游行業(yè)的時間點高度吻合。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有三分之一以上的百強房企攜巨額資本進入旅游行業(yè),并主要集中于大型文旅綜合體項目開發(fā)。顯然在一二線大城市紛紛開始限價、限購、限貸大行情下,房地產(chǎn)開發(fā)的熱點正從大城市向偏遠地區(qū)轉(zhuǎn)移。而通過做旅游項目“曲線救國”,還可以繞開諸多對房地產(chǎn)的限制政策,以遠低于市場的價格獲得土地,最終收得比做中心城市地產(chǎn)更高的利潤。
三年前開始的“特色小鎮(zhèn)熱”大家都記憶猶新,各級政府出臺了40多項特色小鎮(zhèn)文件支持和規(guī)范。但國家的一本好經(jīng)卻被一眾房產(chǎn)商念歪,現(xiàn)在已鮮有報道,日趨冷卻退出。在這幾年里,有多少小鎮(zhèn)項目實質(zhì)變成地產(chǎn)開發(fā)的圈地運動,而造的很多所謂特色小鎮(zhèn)也大多集中在文旅類。因為隨便造些仿古建筑都可以掛上文旅小鎮(zhèn)的名義,可如果切實做幾個產(chǎn)業(yè)來,那可不是一件簡單的事情。
這股風氣也蔓延到主題樂園開發(fā)和田園綜合體、鄉(xiāng)村振興改造等新概念建設(shè)中。大規(guī)模圈地的典型,比如萬達的萬達文旅城(融創(chuàng)收購)、山水文園的六旗樂園等等。前不久國家5部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導意見》才及時剎住了這個行業(yè)劣化趨勢。
顯然旅游行業(yè)的去地產(chǎn)化會是未來的一個長期發(fā)展趨勢和政策方向。相關(guān)事例還有一個,比如海南今年的建設(shè)自貿(mào)區(qū)新政,將旅游作為五大重點發(fā)展行業(yè)之首,配套大量支持政策,但馬上跟著史上最嚴全島房地產(chǎn)限購。
這次的“棚改”收權(quán)收緊,結(jié)合今年4月“資管新規(guī)”正式實施,以及中央財經(jīng)委員會提出“結(jié)構(gòu)性去杠桿”,這三板斧從購買需求到資金上,極大壓制了房地產(chǎn)行業(yè)。未來在三四五線城市房地產(chǎn)市場會表現(xiàn)得更為明顯。很多房企從過去的“全覆蓋”戰(zhàn)略,即指在三四五線城市所有的縣城甚至是發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)均鋪開項目;到如今轉(zhuǎn)為“全面加速資金回籠”,“早銷、多銷、快銷”,要把原計劃2019年供貨的房源都提前至2018年銷售。在這樣的趨勢下,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)內(nèi)陸地區(qū)文旅項目的動力一定會大大下降,可以預見文旅項目投資將會受到相當?shù)挠绊憽?/strong>
3、旅游產(chǎn)業(yè)投資的未來
房企投資退潮后,旅游行業(yè)又將往哪些方向發(fā)展呢?
筆者認為可能會有以下的一些趨勢:
1、 大型旅游開發(fā)項目回歸本源,更加注重本身的盈利性和品質(zhì)的打造。
只有脫離房地產(chǎn)暴利,旅游行業(yè)才能迎來真正的成長。如果炒炒地皮、造造房子就能發(fā)財,誰還會認認真真打造旅游產(chǎn)品?地產(chǎn)應該是輔助和平衡,而不是目的和盈利核心。旅游項目不能成為一個成本中心,必須是利潤中心。
在整個旅游項目開發(fā)中,當?shù)禺a(chǎn)板塊不再能獲取暴利,才能驅(qū)動投資方專注于旅游板塊的打造。整個行業(yè)的良性發(fā)展,不能靠個別幾個“大師”的情懷,而要在體制上、系統(tǒng)上形成一個以商業(yè)利益推動的、不斷進取的良性循環(huán)。
在當前經(jīng)濟形勢下,資本會尋求有足夠體量、具有避險作用的重資產(chǎn)。優(yōu)秀的大型旅游開發(fā)項目雖然投資周期長,但占有稀缺資源、能夠穩(wěn)定盈利,能夠?qū)_高風險投資,在資本市場上絕對是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
2、 旅游產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革,充滿機遇,將促進行業(yè)洗牌。
城鎮(zhèn)居民收入水平提升帶來的消費升級,促使當前國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)必須進行供給側(cè)改革。這個變革不僅僅是旅游產(chǎn)品上的,也是相關(guān)企業(yè)核心競爭力上的。
在產(chǎn)品方面,未來的旅游目的地產(chǎn)品將更多地從單純的觀光旅游向多層次、多元化、個性化的度假旅游轉(zhuǎn)變,更加注重體驗而不是景觀,大大提升內(nèi)容和品質(zhì)滿足游客的需求。因為只有大幅度提高二次消費,并且把低頻消費的觀光產(chǎn)品轉(zhuǎn)變成高頻消費的休閑體驗產(chǎn)品,投資才可能有效回收。
要實現(xiàn)這樣的產(chǎn)品,開發(fā)方的核心能力是關(guān)鍵。核心能力決定了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)、決定了內(nèi)容、決定了成本、決定了運營能力。是否具備旅游開發(fā)的核心能力,是旅游開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的根本性差異,或者說就是企業(yè)的基因。
現(xiàn)在很多旅游項目實際上成了一個大型外包工程,前期定位和可研缺失、規(guī)劃外包、設(shè)計外包、工程外包、內(nèi)容外包、招商外包、營銷外包、甚至最后連運營也外包。開發(fā)商成了包工頭。有一句老話放這里也很貼切:核心能力是買不來的!獨特的、前沿的、高品質(zhì)的產(chǎn)品還是要靠自身能力去打造,只有邊緣的、無關(guān)大局的產(chǎn)品和服務才適宜外包。旅游開發(fā)企業(yè)要完成這樣的體系建設(shè)成本很高,但這也正是今后旅游項目開發(fā)的門檻,也是行業(yè)洗牌中脫穎而出的實力。
3、 產(chǎn)業(yè)鏈整合,形成新的盈利模式
旅游不僅是一個行業(yè),現(xiàn)在圍繞著旅游已經(jīng)形成了一個大旅游產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)質(zhì)旅游目的地產(chǎn)品為中心,輻射開更多的配套、延伸產(chǎn)業(yè),將改變旅游項目開發(fā)依靠房地產(chǎn)現(xiàn)金流的歷史。如果依然死抱著房地產(chǎn)一棵大樹,早晚要走到盡頭。
延伸產(chǎn)業(yè)中較有前景的比如康養(yǎng)。隨著人口老齡化加劇,第一代獨生子女的父輩們都已步入老年,機構(gòu)養(yǎng)老不可避免。同時居民收入提升,對生活品質(zhì)的追求,也使老年人有了更高的康養(yǎng)需求。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)很可能趕上房地產(chǎn),成為新一代“剛需”。旅游與康養(yǎng)、醫(yī)療的結(jié)合,將會打開一個巨大的、快速增長的新市場。
現(xiàn)在連郁亮都要把萬科后面“地產(chǎn)”兩個字拿到,他在6月29日的萬科2017年度股東大會中表示:“十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話,應該是比較慘的?!薄梆B(yǎng)老地產(chǎn)這個詞我是不贊成的,萬科做的是“養(yǎng)老服務”,而不是地產(chǎn),用地產(chǎn)的方式做養(yǎng)老服務是錯上加錯,換個方式賣房子我們不干的。老百姓需要的是養(yǎng)老服務,不是養(yǎng)老地產(chǎn)。很多人請我們?nèi)プ鲳B(yǎng)老地產(chǎn),我們都拒絕了。養(yǎng)老是個大業(yè)務,哪怕現(xiàn)在還沒有合適的商業(yè)模式,但我們?nèi)詴ê芏嗟木θグ堰@個業(yè)務做好?!?nbsp;
4、 掌控優(yōu)質(zhì)資源,顛覆行業(yè)格局
旅游資源是不可復制的,特別是區(qū)位憂、品質(zhì)好、文化厚的優(yōu)質(zhì)資源,那可是人人想得之的寶地。旅游企業(yè)核心能力會演化成優(yōu)質(zhì)資源的獲取、掌控能力,一旦形成規(guī)模效應和品牌吸引力,甚至影響到線上平臺和整個旅游業(yè)的格局。
大家想象一下,現(xiàn)在OTA之所以久戰(zhàn)不決,因為在旅游產(chǎn)業(yè)鏈的后端是非常透明的。大家的渠道和成本都相近,那么競爭就變成了價格戰(zhàn)、燒錢戰(zhàn)。資本血流成河?。TA看上去很風光,但核心能力弱,對優(yōu)質(zhì)資源掌控力很差。
5、 企業(yè)的戰(zhàn)略慧眼,決定企業(yè)的命運
什么是戰(zhàn)略?戰(zhàn)略不是短視地考慮企業(yè)能增加多少收入和利潤,而是放眼看未來!未來額需求、未來的機遇、未來的挑戰(zhàn)、未來的布局謀變。
行業(yè)的大變局,需要企業(yè)有大智慧、大戰(zhàn)略。一個行業(yè)通行的商業(yè)模式(比如“旅游+地產(chǎn)”)一旦出現(xiàn)了巨大的變數(shù),既是風險、又是機遇。就看企業(yè)的決策者如何看待,如何系統(tǒng)性研究,如何強化能力,如何為未來布局。
筆者相信會有走短線、賺快錢,撐著時機再撈一票的企業(yè);會有不斷發(fā)明新名詞、新概念,就是沒作品、沒干貨,到處不顧口碑搞忽悠的“世界級”企業(yè);但也會有一些真正有追求、善于發(fā)現(xiàn)價值的人。
從商業(yè)邏輯來說,越是透明的行業(yè),門檻越低、競爭越激烈、利潤率越低甚至大范圍虧損。而越是錯綜復雜、交易不透明、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈多、能看透的人越少、門檻越高、同質(zhì)競爭越少,最終也能獲得更大的價值。造福國家、造福地方、造福人民!
作者簡介:周鳴岐(WeChat: ZMQ_V_),景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師。多地政府旅游產(chǎn)業(yè)顧問及文旅企業(yè)戰(zhàn)略顧問,長期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略研究,文旅項目策劃及投資顧問、財務顧問。本文版權(quán)歸作者所有。更多作者原創(chuàng)研究,也可關(guān)注公眾號:景鑒智庫(jjwlzk)。