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深陷債務(wù)危機(jī)的中弘，最終還是把如意島賣(mài)了。

7月11日晚，中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%的股權(quán)，交易價(jià)款為14億元，接盤(pán)方為佳兆業(yè)集團(tuán)。

在重組失敗、債務(wù)壓頂?shù)木硾r下，出售資產(chǎn)對(duì)處于生死邊緣徘徊的中弘股份而言，或是最能立竿見(jiàn)影的自救手段，甩賣(mài)如意島項(xiàng)目有望緩解當(dāng)前資金危機(jī)。但對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)想要“盤(pán)活”如意島并不容易。一方面是如意島公司高達(dá)86億的負(fù)債，另一方面受環(huán)保督查影響，該項(xiàng)目目前仍處于暫停施工狀態(tài)，未來(lái)何時(shí)重啟仍是未知。

在房企競(jìng)相布局文旅的當(dāng)下，如何通過(guò)差異化內(nèi)容來(lái)獲取優(yōu)勢(shì)是在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵。佳兆業(yè)在文旅領(lǐng)域的打法并不突出，且缺乏基于大型文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。未來(lái)該如何讓如意島項(xiàng)目?jī)?nèi)容創(chuàng)新生產(chǎn)和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)？

一、逾期債務(wù)超40億，中弘甩賣(mài)如意島項(xiàng)目

7月11日晚間，中弘控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中弘股份”）發(fā)布公告稱(chēng)，為盤(pán)活存量資產(chǎn)，減少公司負(fù)債，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加公司流動(dòng)資金，公司擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“如意島公司”）100%的股權(quán)。

公告顯示，公司與海南羅勝特投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“羅勝特投資”）已于2018年7月8日簽署了附加生效條件的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司擬以14億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓如意島公司100%股權(quán)。該協(xié)議尚需公司股東大會(huì)審核通過(guò)后方可實(shí)施。

如意島項(xiàng)目規(guī)劃圖

執(zhí)惠了解到，如意島公司于2012年通過(guò)招拍掛取得如意島項(xiàng)目，已取得22個(gè)海域使用權(quán)證（含跨海大橋臨時(shí)棧橋），海域證對(duì)應(yīng)的使用面積為4,081,214.00平方米。如意島項(xiàng)目分三期填海，一期248萬(wàn)平米填海已完成，已取得驗(yàn)收批復(fù)，正在申辦海域使用權(quán)更換為土地使用權(quán)的相關(guān)手續(xù)；二期138萬(wàn)平米還剩余約200畝未完成，未辦理竣工海域使用驗(yàn)收；三期330萬(wàn)平米尚未取得海域使用權(quán)證。

2017年8月因環(huán)保督察、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金等問(wèn)題，如意島項(xiàng)目圍填海工程停工至今。為配合落實(shí)海南省環(huán)境保護(hù)督查小組工作相關(guān)文件精神，海口市海洋和漁業(yè)局于2018年1月5日對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有填圍海項(xiàng)目下發(fā)通知，實(shí)施“雙暫停”（暫停施工、暫停營(yíng)業(yè)），如意島項(xiàng)目也在其中。截至2018年4月30日，如意島公司資產(chǎn)總額約為89.81億元，負(fù)債總額為86.16億元，歸屬于母公司所有者權(quán)益為3.64億元。

如意島公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)

對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)，中弘股份表示，由于資金緊張，公司在建地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都處于停工狀態(tài)，公司經(jīng)營(yíng)困難。此次資產(chǎn)出售有利于公司盤(pán)活存量資產(chǎn)，減少公司負(fù)債81.92億元，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加公司流動(dòng)資金。

今年以來(lái)，中弘股份因?yàn)榫揞~債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致資金鏈嚴(yán)重危機(jī)。截至目前，中弘股份及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為41.13億元，全部為各類(lèi)借款。此外，大公國(guó)際連續(xù)多次下調(diào)中弘主體信用等級(jí)。截至目前，中弘主體信用等級(jí)已被降至CCC，債項(xiàng)“16中弘01”信用等級(jí)也由B下調(diào)至CCC。這意味著中弘基本上已失去在資本市場(chǎng)獲取融資的資格。

為了償還債務(wù)，中弘試圖通過(guò)重組來(lái)擺脫困境。然而重組之路并不好走，被視為“救命稻草”港橋投資重組計(jì)劃最終以失敗告終。償債重壓之下，公司實(shí)控人王永紅選擇退出中弘股份。

6月29日，中弘股份公告稱(chēng)，王永紅控制的中弘卓業(yè)擬將所持公司22.28億股股份全部轉(zhuǎn)讓給新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司，占公司總股本的26.55%。轉(zhuǎn)讓后，新疆佳龍將成為中弘股份控股股東。

執(zhí)惠此前發(fā)文《如意島項(xiàng)目被罰3700萬(wàn)，重組計(jì)劃泡湯，中弘或甩賣(mài)資產(chǎn)自救》指出，若重組失敗，中弘或甩賣(mài)資產(chǎn)自救。如今“斷臂求生”出售如意島，顯然是債務(wù)纏身的中弘股份在更換大股東后的求生關(guān)鍵。

如意島項(xiàng)目由中弘股份在2012年砸下30億元取得，被視為公司轉(zhuǎn)型文旅道路上一個(gè)極重要的復(fù)合型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。按照中弘股份此前的計(jì)劃，該項(xiàng)目的總投資金額為129億元，截至去年底，中弘股份實(shí)際投入的資金已經(jīng)達(dá)到44.9億元。但因資金短缺及違規(guī)填海等問(wèn)題，如意島項(xiàng)目擱淺至今。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目今年1-4月讓中弘蒙受利潤(rùn)虧損達(dá)7162萬(wàn)元。

根據(jù)公告披露，此次接盤(pán)的羅勝特投資主要股東為楊惠琪、劉彩霞、徐婉純、深圳市豪熙投資有限公司、超旭置業(yè)(深圳)有限公司。其中深圳市豪熙投資有限公司、超旭置業(yè)（深圳）有限公司合計(jì)持有40%股權(quán)，該兩股東由佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司間接控制。同時(shí)，上述三名自然人同樣持有三亞天海盛行房地產(chǎn)投資公司的60%股權(quán)，而后者40%股權(quán)由佳兆業(yè)旗下另外兩家殼公司持有。換言之，羅勝特投資和三亞天海盛行均為佳兆業(yè)子公司。

海南羅勝特投資有限公司股東信息

佳兆業(yè)此時(shí)花費(fèi)14億出手接盤(pán)，附有諸多條件，包括：本次評(píng)估是以如意島開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠順利恢復(fù)施工，并正常進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)為假設(shè)前提；如意島公司將承擔(dān)對(duì)北京銀行的委托貸款本金余額41億元，如意島還承擔(dān)18億元債務(wù)以及不超過(guò)15.61億元應(yīng)付工程款等，此外如意島公司應(yīng)收北京中弘弘毅投資有限公司的10.27億元等。

各方一致同意并確認(rèn)，交割日之前的如意島除列有的負(fù)債以外，其他負(fù)債和或有債務(wù)（包括交割日前已發(fā)生但未披露或雖發(fā)生在交割日后但系因交割日前的原因而導(dǎo)致的目標(biāo)系列公司債務(wù)和或有債務(wù)），均由中弘股份承擔(dān)，且不得向如意島公司及旗下公司及羅勝特投資追償。

而羅勝特投資通過(guò)受讓中弘股份持有的如意島公司100%權(quán)益，并享有如意島項(xiàng)目全部權(quán)益（包括全部海域及陸地權(quán)益、江東大道合同項(xiàng)下權(quán)益、集散地國(guó)有土地征收墊付及租賃合同項(xiàng)下權(quán)益和跨海大橋權(quán)益等）。

中弘股份公告稱(chēng)，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓若順利完成后，將會(huì)為公司帶來(lái)增量資金7300萬(wàn)元，減少公司負(fù)債約82億元，同時(shí)帶來(lái)投資收益10.31億元。而佳兆業(yè)需支付7300萬(wàn)元現(xiàn)金，并承擔(dān)如意島74.61億元債務(wù)。

佳兆業(yè)近年來(lái)凈利潤(rùn)走勢(shì)

執(zhí)惠查詢(xún)佳兆業(yè)財(cái)報(bào)顯示，在經(jīng)過(guò)三年的凈利虧損后，佳兆業(yè)2017年扭虧為盈，但是債務(wù)壓力仍較大。其2017年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)總資產(chǎn)由2016年的1658億元增加至2134億元；收入由2016年的178億元增長(zhǎng)至328億元，同比增長(zhǎng)84%；凈利潤(rùn)30.43億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。截止2017年末，佳兆業(yè)總負(fù)債1834億元，負(fù)債率高達(dá)86%。

佳兆業(yè)2017年主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

盡管此次接盤(pán)如意島項(xiàng)目附有諸多條件，但佳兆業(yè)自身債務(wù)壓力仍存，未來(lái)如何緩解資金壓力仍是難題。而想要真正“盤(pán)活”如意島并不容易，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)又是一大考驗(yàn)。

近年來(lái)，伴隨宏觀調(diào)控政策持續(xù)加碼、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型行列，將目標(biāo)瞄上旅游市場(chǎng)。據(jù)了解，目前已有超過(guò)1/3的百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn)。

佳兆業(yè)對(duì)旅游項(xiàng)目的布局較早，其在旅游地產(chǎn)方面打造了五星級(jí)酒店群、濱海廣場(chǎng)、水上樂(lè)園、風(fēng)情商業(yè)街等為一體的金沙灣國(guó)際樂(lè)園和佳兆業(yè)文旅度假“佳兆業(yè).東戴河”，還在全國(guó)布局多個(gè)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。據(jù)悉，佳兆業(yè)計(jì)劃3年內(nèi)完成50個(gè)特色小鎮(zhèn)布局。

不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型文旅并非易事，考驗(yàn)的不僅僅是當(dāng)事企業(yè)的融資能力、資金運(yùn)作能力，對(duì)內(nèi)容創(chuàng)造及運(yùn)營(yíng)方面的能力亦要求極高，包括對(duì)宏觀政策的把控和判斷力。

在眾多進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)的房企中，萬(wàn)達(dá)表現(xiàn)較為突出，然而，一個(gè)無(wú)法忽略的事實(shí)是萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目近年來(lái)多地“受挫”的現(xiàn)實(shí)。去年7月，為了解決流動(dòng)性危機(jī)，萬(wàn)達(dá)將13個(gè)文旅城拋售給了融創(chuàng)。此外，萬(wàn)達(dá)還退出了其首個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目——萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)的經(jīng)營(yíng)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目慣用高舉高打、大步擴(kuò)張的方式，動(dòng)輒投資數(shù)百、上千億。而高速擴(kuò)張是對(duì)資金需求量的上升，這極其考驗(yàn)當(dāng)事企業(yè)的融資能力和資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力。以華僑城為例，其在文旅項(xiàng)目的概算投資粗略估算已超萬(wàn)億，而大規(guī)模的拿地后，其資金壓力亦凸顯。數(shù)據(jù)顯示，2017年華僑城A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-77億元，同比下降274.85%。

盡管中弘在公告中稱(chēng)，如意島項(xiàng)目一、二期手續(xù)齊全，預(yù)計(jì)之后可獲得批準(zhǔn)，恢復(fù)施工。但對(duì)比萬(wàn)達(dá)、華僑城，佳兆業(yè)在文旅領(lǐng)域的打法并不突出，且許多項(xiàng)目仍在計(jì)劃階段，缺乏基于大型文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。未來(lái)如何讓如意島項(xiàng)目?jī)?nèi)容創(chuàng)新生產(chǎn)和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)是佳兆業(yè)面臨的一道難題。

SMART度假產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王旭此前在談及文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)曾表示，度假地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等運(yùn)營(yíng)類(lèi)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)內(nèi)容有所區(qū)別，這類(lèi)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)對(duì)軟性要求更嚴(yán)格。如何打造更好的軟件功能來(lái)配合硬件開(kāi)發(fā)成為吸引大量客流的關(guān)鍵性因素。他認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的文旅項(xiàng)目并不是由硬件或資金來(lái)決定的，而是看它里面是否有IP，是否有非常優(yōu)質(zhì)的稀缺性人才。把強(qiáng)勢(shì)的旅游IP導(dǎo)入，是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

如意島項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)亦是如此。一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目往往都是通過(guò)對(duì)生態(tài)、業(yè)態(tài)的提煉，營(yíng)造休閑的環(huán)境和氛圍，并以獨(dú)特的文化為標(biāo)簽形成組合聯(lián)動(dòng)。如何通過(guò)差異化戰(zhàn)略來(lái)獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡，這是佳兆業(yè)需持續(xù)思考的問(wèn)題。

而對(duì)于中弘股份來(lái)說(shuō)，出售如意島項(xiàng)目能否“起死回生”還是未知。

7月11日晚間，中弘股份還公告稱(chēng)，控股股東中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司持有的公司全部股份再次被司法輪候凍結(jié)。截止公告日，中弘卓業(yè)持有的公司全部股份因股權(quán)質(zhì)押及司法凍結(jié)合計(jì)涉及債務(wù)38.44億元。債務(wù)重壓下，中弘股份與羅勝特投資關(guān)于如意島項(xiàng)目的交易能否順利進(jìn)行，還存在諸多不確定性。