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“田園綜合體不是一個商業(yè)模式，一旦說成商業(yè)模式，就意味著固化、標(biāo)準(zhǔn)化，田園綜合體應(yīng)該是一種思維方式?！?月中旬，在田園東方投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“田園東方”）位于北京的總部，談及田園綜合體的商業(yè)模式時，田園東方創(chuàng)始人張誠如是表述。

2017年2月，“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施被寫入中央一號文件。同時，財政部確定河北、江西等18個省份開展田園綜合體建設(shè)試點，中央財政從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補助資金等方面支持。

在政策與資金的雙重支持下，田園綜合體吸引了大批資本和企業(yè)進(jìn)入，各地政府也紛紛以各種形式招商投資。萬科在山東濟南、碧桂園在河南商丘、魯能在重慶等一批田園綜合體項目紛紛簽約、落地。

張誠被業(yè)內(nèi)稱為田園綜合體第一人。2012年，他在自己的EMBA畢業(yè)論文中，首次提出田園綜合體概念，無錫田園東方項目也于同年底啟動。從理論到實踐，與其他開發(fā)企業(yè)相比，田園東方無疑走得更遠(yuǎn)。

作為較早進(jìn)入田園綜合體領(lǐng)域的企業(yè)，田園東方在與三農(nóng)合作、商業(yè)模式、盈利模型等方面積累了較為豐富的經(jīng)驗。在張誠來看，田園綜合體想要走得更遠(yuǎn)，需要擺脫對地產(chǎn)思維的依賴，著眼新業(yè)態(tài)運營。

成都項目：土地破局

2018年下半年對于田園東方和張誠而言，注定是一個忙碌的季節(jié)。按照計劃，8月，成都項目示范區(qū)開始迎客；9月，田園東方無錫項目北區(qū)將正式開放。

成都項目是田園東方繼無錫項目之后投資的第二個田園綜合體項目。

田園東方成都項目位于成都市天府新區(qū)，由田園東方與成都和盛家園小城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)開發(fā)集團(tuán)（以下簡稱“和盛家園”）合作開發(fā)，雙方于2017年6月份簽署合作協(xié)議。據(jù)張誠介紹，和盛家園是成都本地一家專門做集體土地整理的公司。

成都項目全名為天府新興和盛田園東方，和盛家園持有項目65%股權(quán)，田園東方占股比例為35%。合資公司旗下設(shè)有物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)開發(fā)和樂園管理三家子公司。

成都項目主要分為四個板塊。愛尚田園主要打造文化藝展、學(xué)術(shù)論壇和婚慶婚禮等文化功能；樂活田園主要打造親子游樂、共享教育、田園拓展、田園觀光和特色商街等功能。

此外，創(chuàng)智田園板塊為產(chǎn)業(yè)功能，主要有田園辦公、科研等內(nèi)容；而田園社區(qū)與成都新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，建設(shè)農(nóng)民安置示范點。

2017年4月份，成都市政府出臺《成都市人民政府關(guān)于完善重大土地資源配置的實施意見》，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。同時，依托2008年成立的成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，農(nóng)村集體建設(shè)用地實現(xiàn)一定范圍有條件的流通。

據(jù)張誠透露，得益于成都市在農(nóng)地改革領(lǐng)域的突破，田園東方成都項目的建設(shè)用地主要通過成都市農(nóng)交所掛牌出讓獲取，農(nóng)業(yè)方面的土地通過土地流轉(zhuǎn)獲取，整個項目很少涉及國有建設(shè)土地。

在集體建設(shè)用地方面，作為專業(yè)集體土地整理機構(gòu)，和盛家園通過土地整理，一方面改善了農(nóng)民的居住環(huán)境，另一方面也整理出大量土地用于發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)，使得項目前期投資中涉及土地方面的投入大幅度減少。

張誠表示，除了新民居安置之外，未來農(nóng)民在就業(yè)方面也有較為廣闊的選擇余地。在田園東方的新社區(qū)發(fā)展模型中，主要涉及幾個方面，第一，對原有房屋進(jìn)行修繕、對土地及地上附著物補償；第二，集體以土地等權(quán)益入股項目，分享相關(guān)收益；第三，村民成為職業(yè)農(nóng)民或服務(wù)人員獲得工資；第四，雙方合作開展特色農(nóng)業(yè)及其他創(chuàng)新業(yè)態(tài)等。

無錫項目：旅游業(yè)態(tài)實現(xiàn)盈利

無錫項目是田園東方首個落地的田園綜合體項目，也是國內(nèi)田園綜合體領(lǐng)域較早開始實踐的項目之一。該項目于2013年初動工，建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地比例約為1:10，其中水蜜桃種植園占農(nóng)業(yè)用地的一半以上。

無錫項目位于無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，不同于成都項目，無錫項目主要和農(nóng)村集體組織進(jìn)行合作。其中張誠和東方園林集團(tuán)董事長何巧女共同成立的東方城置地股份有限公司持股75.79%，無錫富民農(nóng)村土地開發(fā)投資有限公司（以下簡稱“無錫富民”）持股24.21%。

無錫富民的主要股東為兩家，其中惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)住基村委會和鴻橋村委會各持有50%股份，這兩個村莊也是田園東方無錫項目所在地。6月下旬經(jīng)濟觀察報記者實地采訪時發(fā)現(xiàn)，無錫項目保留了兩個村莊大部分原有民居。

田園東方無錫項目配建有11.67萬平方米的住宅，主要為358戶別墅產(chǎn)品，第一期于2014年開盤，二期項目目前還未正式推出。同時，項目周邊還有萬科、龍湖的住宅項目，目前處于在售狀態(tài)。

由于項目配建一定住宅，也使得無錫項目前期投入獲得平衡。不過張誠表示，田園綜合體與住宅開發(fā)是兩回事，“因為是兩個完全不同的業(yè)態(tài)，你也可以把它看成是兩個項目，而且我們會逐步剔除地產(chǎn)?！睋?jù)悉，田園東方曾與無錫萬科接觸商談合作開發(fā)住宅事宜。

無錫項目業(yè)態(tài)主要涉及休閑農(nóng)業(yè)、社區(qū)支持型農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、田園游樂、田園度假、田園文化市集等方面，其中東區(qū)示范區(qū)已經(jīng)開放了兩年之久，北區(qū)核心區(qū)也將于近期陸續(xù)全部開放。

田園東方提供的資料顯示，2017年無錫項目客流量達(dá)到了30萬人次，目前旅游方面已經(jīng)開始盈利，對于具體盈利數(shù)字，張誠并沒有透露，但其表示，目前農(nóng)業(yè)方面還處于投入狀態(tài)，沒有實現(xiàn)盈利。

在無錫項目實踐過程中，張誠曾把農(nóng)業(yè)作為主要營收來源，但其最終發(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)方面投入周期較長，并不能成為主要營收來源的主體，以水蜜桃種植園為例，今年才開始進(jìn)入果期，相對而言，旅游更具有盈利潛力。

張誠的田園綜合體實踐

在創(chuàng)辦田園東方之前，張誠曾在萬達(dá)集團(tuán)有過十多年的城市綜合體規(guī)劃、開發(fā)、運營經(jīng)驗。

他于2001年加入萬達(dá)集團(tuán)，歷任地方公司總經(jīng)理、萬達(dá)集團(tuán)規(guī)劃院院長、萬達(dá)項目管理中心總經(jīng)理、萬達(dá)集團(tuán)副總裁等職務(wù)。

2011年離開萬達(dá)后，張誠在東方園林集團(tuán)的支持下開始創(chuàng)業(yè)。

張誠持有田園東方60%的股份，為第一大股東，東方園林集團(tuán)持有40%股份。目前，張誠仍擔(dān)任東方園林董事，同時也是東方園林集團(tuán)旗下多個房地產(chǎn)項目法人代表。

2012年，張誠首次提出田園綜合體理論。在當(dāng)時，田園綜合體屬于一個新興概念，國內(nèi)并沒有相關(guān)實踐案例，“2012到2015年3年間，田園綜合體是否能做成，我心里也沒譜，也懷疑過因為這個選擇喪失了機會成本?！睆堈\坦言。

2016年，“特色小鎮(zhèn)”概念成為風(fēng)口，田園文旅小鎮(zhèn)作為田園綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài)，也被列為為特色小鎮(zhèn)的一種。張誠懸了三年的心，這才落下。而彼時，無錫田園東方蜜桃村示范區(qū)已經(jīng)運營了兩年。

不過即便如此，張誠還是堅持“田園綜合體”不能和特色小鎮(zhèn)劃等號，“為什么我們沒有叫農(nóng)業(yè)綜合體或農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)，那是因為我們更愿意把田園綜合體稱之為一種思維方式、一種方法論。它不應(yīng)該固化和標(biāo)準(zhǔn)化?！?/p>

2016年9月，中央農(nóng)辦工作小組考察了田園東方，2017年“田園綜合體”一詞正式被寫入中央一號文件，田園東方和張誠開始走入公眾視野。前來考察的企業(yè)和政府絡(luò)繹不絕，僅2017年全年，無錫項目就接待了1400多次考察。

張誠坦言一路走來很難，作為一家民營企業(yè)，田園東方在獲取金融機構(gòu)融資和政策性資金扶持方面并沒有優(yōu)勢。對于鄉(xiāng)村領(lǐng)域，政府公共資源投放和社會資本、金融的參與也沒有天然的積極性，“但鄉(xiāng)村振興的事業(yè)，需要更多有宏觀格局眼光的實際支持”。

6年來，田園東方的旅游、農(nóng)業(yè)和社區(qū)模型基本成型，按照張誠計劃，無錫項目的農(nóng)業(yè)板塊在2022年左右可以實現(xiàn)盈利。張誠表示，目前田園東方的資金來源主要依靠自有資金和項目運營收入，“還好能轉(zhuǎn)起來?！?/p>

*本文來源：微信公眾號“經(jīng)觀地產(chǎn)”（ID：jingguandichan），原標(biāo)題：《田園東方張誠：田園綜合體要擺脫地產(chǎn)依賴》。