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房地產(chǎn)熱過后，海南看上去仍然像一座“孤島”。

一開始，海南獨(dú)立成省，成為中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)——在前十幾年，海南希望自己能夠成為臺(tái)灣；后面這十幾年，“國際旅游島”成了新的盼頭，眼中似乎只剩下澳門了——但凡提及國際以及旅游，總幻想著開放賭場或者賽馬……希望國際上的富人們能夠來這里消耗掉多余的錢、荷爾蒙或者其他。哪怕全世界的旅游業(yè)都已經(jīng)盯上了中國的大媽們，他們還是不改國際初心。

總之，讓全世界的有錢人來這里。最好不是東北人。

為此，他們喊了很多口號(hào)，想必也開過很多會(huì)，推出了很多政策……但是，最后，都變成了房地產(chǎn)的利好消息。

在宣傳“國際旅游島”的10年間，海南全省的平均房價(jià)從2009年的6291元/平方米上升到了2017年的11380元/平方米。截至今年4月博鰲論壇召開期間，三亞的平均房價(jià)已經(jīng)達(dá)到35000元/平方米。

“海南人思想比較落后…一個(gè)孤島，你的信息比不上人家靈活，”海南人陸越丞這樣形容自己的出生地。

陸越丞口中的“孤島”是傳統(tǒng)意義上的黎族、苗族聚集區(qū)，農(nóng)業(yè)人口占了60%，潘石屹曾用“那地方又臟又臭，亂哄哄的，連電都沒有”形容1980年代剛建省時(shí)的海南。

1988年海南脫離廣東建省，直到1997年，海南的經(jīng)濟(jì)增長仍是全國倒數(shù)第一。

30年來，除了“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”外，海南的定義一直很模糊。

陸越丞人生的大部分時(shí)間見證了這座孤島不斷演變的過程。從1988年建省以來，海南換了10任省委書記、9任省長。30年間，海南不停尋找著自身的定義，其中一個(gè)重要的維度是——這座島嶼一直以來到底想吸引什么樣的人。

國際旅游島

2000年初，海南進(jìn)行了第一次嘗試。

2001年中國正式加入WTO給海南帶來了一絲緊迫感，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海南開放的優(yōu)勢立即減弱，時(shí)任海南省委書記杜青林認(rèn)為“海南必須從以區(qū)域開放為主轉(zhuǎn)向以產(chǎn)業(yè)開放為主。”

作為中國唯一的熱帶島嶼，海南產(chǎn)業(yè)開放的重點(diǎn)被定為“旅游業(yè)”。海南改革發(fā)展研究院院長遲福林在2000年前后提出了“國際旅游島”概念，此時(shí)“國際旅游島”的想法主要圍繞“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”。

9年后，遲福林的意見被國務(wù)院采納，2009年12月31日，國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）。海南將爭取在2018年，入境游客占全省旅游接待人數(shù)的20%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的30%以上。到2028年，這兩個(gè)數(shù)字應(yīng)該上升到30%和40%。

“國際旅游島的政策就像是給海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了一劑荷爾蒙，人們都在猜測結(jié)果會(huì)是什么樣，”三亞旅游協(xié)會(huì)任秘書長謝祥項(xiàng)曾說。

讓人驚訝，但又在意料之中的結(jié)果是，國際旅游島政策出臺(tái)后，海南迎來了房地產(chǎn)熱。

金融時(shí)報(bào)曾報(bào)道哄抬海南的房價(jià)或者任何地方的房價(jià)只需要三個(gè)要素：產(chǎn)品稀缺性、前瞻性以及外地人購房。2010年的海南恰好滿足了這三點(diǎn)，海南所有房地產(chǎn)的賣點(diǎn)都和海相關(guān)：海景、海灣、海風(fēng)等；國際旅游島為海南的前瞻性發(fā)展提供了無限可能；?？谝约叭齺喌淖≌呀?jīng)成了外地人的囊中之物，本地人無力購買。

國際旅游島后的房地產(chǎn)熱無可避免。

而遲福林則認(rèn)為根本原因在于海南實(shí)體經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，旅游業(yè)基礎(chǔ)不夠，想從投資旅游業(yè)獲利必須投入大量的前置資本，但那時(shí)國內(nèi)資本規(guī)模不夠，無法進(jìn)行大量的前置資本投資，所以流入海南的企業(yè)資本都會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閬礤X快、回報(bào)率高。

因此房地產(chǎn)業(yè)就如同海南省的晴雨表，實(shí)時(shí)反映著市場情緒。每當(dāng)海南有新政策出爐，房地產(chǎn)行業(yè)總是以最快的速度做出反應(yīng)。

《意見》公布僅5天，海南全省商品房交易金額達(dá)171.12億元，超過2008年海南全省商品房交易總額。

2010年1月中旬，10天內(nèi)三亞簽約了1625套房，平均成交價(jià)格為每平方2.05萬元。

2個(gè)月后，三亞和海口的房價(jià)和前一年同期比上升了50%，是全國增幅水平的5倍。

“政府沒有控制，導(dǎo)致內(nèi)地大量的企業(yè)到海南來，快速拿項(xiàng)目，快速開發(fā)建設(shè)”，曾目睹了國際旅游島熱的高宇希說，他是海南某開發(fā)商的運(yùn)營總裁。

這一幕看起來尤為熟悉，“你參與的事情就是抬高市場價(jià)格，每個(gè)人都在投資，”潘石屹這樣形容1992年海南的房地產(chǎn)熱潮，“不進(jìn)入一個(gè)正在上漲的市場是愚蠢的?！?/p>

2009年，海南的“上漲市場”再次出現(xiàn)，這一年，開發(fā)的投資總額接近前一年財(cái)政收入的總和，達(dá)到316.63億。

房地產(chǎn)熱甚至催生出了“向海要地”。從提出建立國際旅游島開始，海南共填出12個(gè)人工島，占地7萬多畝，包括恒大?；◢u、融創(chuàng)日月灣、東郊椰林等。

2010年，三亞市填海建造的五座地標(biāo)建筑鳳凰島建成。首期2座作為酒店式公寓出售，700套房源一天內(nèi)售罄，最高價(jià)到 15 萬/平方米，成為“海南最貴樓盤”。

得益于房地產(chǎn)行業(yè)的“過度”開發(fā)，國際旅游島政策頒布一年后，海南全省生產(chǎn)總值達(dá) 2052 億元，比上一年度增長 15.8%，成為近幾年發(fā)展速度最快、總量提升幅度最大的一年。

一切看上去進(jìn)行得如火如荼，但卻不是建立“國際旅游島”的初衷。

撇開“國際”，“旅游島”也勉為其難

海南為建設(shè)國際旅游島做了不少嘗試，但每一步都顯得謹(jǐn)小慎微。

早在 2000 年，海南就對(duì) 21 個(gè)國家公民入境旅游施行 15 天免簽政策，國際旅游島政策出臺(tái)后也只是將這一數(shù)字?jǐn)U大到了 26 個(gè)，直到今年 5 月 1 日，國務(wù)院才批準(zhǔn)免簽國家名單放寬到 59 個(gè)國家，團(tuán)隊(duì)免簽放寬為個(gè)人免簽。

而與海南相比的周遭其他島，巴厘島對(duì) 140 個(gè)國家免簽，濟(jì)州島對(duì) 180 個(gè)國家免簽，馬爾代夫則對(duì)除了印度和文萊之外的所有國家免簽。

本來計(jì)劃建設(shè)連接廣東的公路鐵路兩用的瓊州海峽跨海大橋，因?yàn)殡y度太大而被迫擱置，轉(zhuǎn)而修建瓊州海峽跨海隧道，計(jì)劃投資 1000 億元，2020 年建成，但由于工程技術(shù)和資金緊缺，工程至今沒有開工。

在三亞市填海建設(shè)的 28 平方公里的大型空港，2017 年 7 月 25 日因?yàn)樯嫦舆`法用海暫時(shí)停工。

換言之，房地產(chǎn)熱過后，海南看上去仍然像一座“孤島”。

2011 年 4 月 20 日海南又推出離島免稅政策，先后在海口和三亞各設(shè)立一家市內(nèi)免稅店。但和“免簽證”的問題一樣，模仿了概念，但實(shí)施的并不徹底。

舉例來說，三亞的市內(nèi)免稅店有美妝、箱包、香水等基本品類，但提供的品牌選擇屈指可數(shù)，箱包類只有 7 個(gè)品牌，例如資生堂、迪奧、香奈兒等國際一線品牌的產(chǎn)品則僅限墨鏡和香水。

“國際旅游島”政策推出近 10 年后，海南離當(dāng)初設(shè)定的“國際范兒”仍然相差甚遠(yuǎn)。

每周海南的境外航班有 59 個(gè)，而普吉島每周的境外航班數(shù)達(dá) 402 個(gè)，濟(jì)州島則為 310 個(gè)。巴厘島每周有 840 個(gè)境外航班，而海南島的面積是巴厘島的 6 倍。

截至 2017 年底，海南吸引的游客中，98% 為中國游客。入境游客絕對(duì)數(shù)量不僅少，且增速放緩。

但國際游客的數(shù)量只是暴露了問題的冰山一角。實(shí)質(zhì)上，海南旅游的吸引力不孚眾望，撇開“國際”不說，很難稱得上是一個(gè)真正的“旅游島”。

2009-2016 年，海南省旅游業(yè)的總收入在全省 GDP 的占比從 6.4% 上升到了 7.7%，而 10 年前，建立國際旅游島的目標(biāo)是旅游業(yè)收入占 GDP 的 20%。而相比其他的海島，巴厘島旅游收入占 GDP 的 50%，普吉島的數(shù)字為 40%，馬爾代夫則為 30%。

就連和國內(nèi)其他旅游省份比，海南也顯得遜色。華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)顯示，與泛珠三角區(qū)域的 9 個(gè)省份比較，從常住人口平均數(shù)來看，海南國內(nèi)旅游收入僅略高于湖南和廣西，2014-2015 年旅游收入的環(huán)比增速僅高于四川。

高宇希一直不看好海南的旅游業(yè)，“旅游是帶不起來的，你雖然有一些旅游，包括放開簽證這些，但它的促進(jìn)作用很少，旅游對(duì)稅收的貢獻(xiàn)很少，”高宇希說。

原因很簡單，當(dāng)一個(gè)旅游島本身的建設(shè)不夠完善，不僅無法吸引國際游客，也無法吸引愿意消費(fèi)的中國游客。

遲福林曾在珠海長隆海洋公園觀看了一場馬戲表演，由 10 多個(gè)國家的演員呈現(xiàn)的表演被他稱為具有“國際化高水準(zhǔn)”。這類大型文化娛樂項(xiàng)目本該是一個(gè)旅游島的基本配備，但海南至今沒有這樣的企業(yè)，“說實(shí)話，我認(rèn)為這樣的企業(yè)在海南還是太少了，” 海南改革發(fā)展研究院院長遲福林在《我的海南夢》一書中寫到。

盡管海南目前有 100 個(gè)旅游景區(qū)，但國際旅游島政策后，新建的 5A 級(jí)景區(qū)只有千古情景區(qū)，其他 5A 級(jí)景區(qū)基本都在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)建。

對(duì)比美國南部的旅游島佛羅里達(dá)州，其先后建立了奧蘭多主題公園、梅里特島肯尼迪航天中心、棕櫚灘旅游度假天堂、邁阿密國際空港門戶，以及 335 個(gè)各類主題公園、80 多個(gè)藝術(shù)長廊和博物館、4 個(gè)交響樂團(tuán)、4 個(gè)主要表演藝術(shù)團(tuán)體，吸引著全世界的游客拜訪。

但海南并沒有讓人停留更長時(shí)間或者多次拜訪的理由，這是無論想吸引國際還是國內(nèi)游客都繞不開的問題。

瞄準(zhǔn)國際旅游島的 10 年間，海南還錯(cuò)過了中國正成長起來的 4 億中產(chǎn)階級(jí)群體，他們追求體驗(yàn)式的旅游和生活方式。根據(jù)中國旅游研究院、攜程旅游集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的《2017 年中國出境旅游大數(shù)據(jù)報(bào)告》，2017 年中國公民出境旅游突破 1.3 億人次，比 2016 年上升了 7%，花費(fèi)達(dá)1152.9億美元，中國已是 10 個(gè)國家的第一大入境旅游客源地。

國際上的旅游目的地正垂涎欲滴地瞄準(zhǔn)著這群富有的中國新貴，印尼正準(zhǔn)備再造 10 個(gè)巴厘島，將中國游客數(shù)量翻一倍；而離海南更近的泰國，自 2011 年以來中國-泰國航線運(yùn)力（航班次數(shù)和座位數(shù)）平均增長率高達(dá) 36%。

去年有 980 萬中國人到泰國旅行，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過了海南全省 917 萬的人口。

“勢利眼”

國際旅游島政策推出后，到海南的游客大多是領(lǐng)著退休金的中老年人，海南成了他們冬日里的天堂。

根據(jù)三亞市政府?dāng)?shù)據(jù)，每年有40-50萬領(lǐng)著退休金的中老年人空降三亞，其中一半來自中國東北，而三亞本地人口只有接近75萬人。

這群從中國老牌工業(yè)省份黑吉遼到海南的人，就像美國上世紀(jì)五六十年代從紐約和芝加哥遷徙到美國南部佛羅里達(dá)州的人一樣。

據(jù)三亞學(xué)院的黃誠教授調(diào)查，他們中有三分之一的人每月收入僅在 2000-3000 元，四分之一每月收入在1000-2000元。他們每年來三亞消遣 6 個(gè)月時(shí)間，夏季再返回東北，只有不到 1 萬人全年待在海南。

從國際旅游島推出后的 2010 年開始，三亞的退休人士數(shù)量猛增，當(dāng)?shù)叵嗬^開出了不少養(yǎng)老院，并提供醫(yī)療、室內(nèi)高爾夫課等服務(wù)。

一方面當(dāng)?shù)厝丝恐鵀橥獾氐耐诵萑巳禾峁┓?wù)而生活，另一方面這些人群也逐漸抬高了當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。據(jù)估計(jì)，夏季三亞的空置率達(dá) 80% 以上。

住在海口的陸越丞就感受到了“夾縫中求生存”的壓力，建省30年后，陸越丞依然習(xí)慣稱其他省份的人為“大陸人”。

“海南是一個(gè)小島，總共人口就900多萬，它面對(duì)全國13億人口，30個(gè)大省，你怎么跟人家比？就大陸7%的人來這邊，你就受不了了，” 陸越丞說，“我們不歡迎也是一個(gè)屌樣，不歡迎能解決問題嗎？你攔得住有錢人嗎？”

陸越丞在?？谑兄行拈_出租車，每月有3000-4000元的收入，?？诓粩嗌蠞q的物價(jià)和房價(jià)讓他喘不過氣來，但比起自己，他更擔(dān)心自己的孩子將來是否能在這座城市里生活，“你抬高了以后，海南的下一代人怎么搞??？怎么生活？”

三亞變得越發(fā)擁擠時(shí)，其他省份的人逐漸滲透進(jìn)了海南的其他市縣例如文昌、陵水等地。

為了緩解當(dāng)?shù)氐木o張關(guān)系，近幾年海南政府開始拆除城里的大片住房。不少人認(rèn)為這一做法就是為了趕走那些被政府視為節(jié)約，消費(fèi)能力很低的“老年候鳥”，提高本地旅游業(yè)的收入。

三亞灣路附近德祐地產(chǎn)的房價(jià)告示

嫌貧愛富的態(tài)度一步步暴露出來。

政府首先提高了到海南買房的門檻。據(jù)高宇希透露，最受外地人歡迎的是面積在50-60平方米的房子，面積小，總價(jià)適中。

政府就先從這里入手。

2015年11月，海南停止批準(zhǔn)套型建筑面積在60平米以下的商品住宅建設(shè)，三亞市則將這一數(shù)字提高到80平米。2017年，門檻進(jìn)一步升級(jí)，海南住建部門稱房企開發(fā)了大量小戶型住宅賣給了島外市場，于是將商品住宅門檻調(diào)高到100平方米以上。

他們用更委婉的方式粉飾了調(diào)整的理由——“降低入住人群規(guī)模，緩解基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施壓力。”

換句話說，按目前三亞每平方米3萬5的均價(jià)，在三亞買一套房最低的投入也要350萬元。

這一高門檻直接淘汰掉了大部分希望在海南擁有一套房的外地人，也讓魯銘的客戶驟減，魯銘是三亞某房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理。

魯銘把自己的客戶分為金字塔隊(duì)形，最底層的是購買50-60平方米的客群，這部分人的數(shù)量最多，而能在個(gè)人儲(chǔ)蓄中抽出 350 萬元到海南買房的人，已經(jīng)接近金字塔頂部，越往上人數(shù)越少。

去年海南正好趕上了全國的“密集調(diào)控年”，全國共出臺(tái)樓市政策489條，幾乎是2016年282條的2倍。

海南趁熱打鐵，利用樓市政策大力篩選著自己的“高質(zhì)量”客戶群。

2017年海南出臺(tái)了嚴(yán)格的“六限”政策：限購、限貸、限價(jià)、限售、限戶型、限開發(fā)。

2017年4月14日海南實(shí)施全省限購，外地人只能在海南擁有一套房子，第二套房的首付必須達(dá)到50%。

5月，政策規(guī)定外地人必須提供一名家庭成員在海南省各市縣連續(xù)兩年的社保證明，才能在?？谙拶弲^(qū)域內(nèi)購房。

7月1日起，所有商品住宅必須進(jìn)行“全裝修”，意味著海南省商品住宅項(xiàng)目將向“高端方向發(fā)展”。

10月，非海南戶籍居民在市中心城區(qū)范圍購買住房，須交兩年以上的社保證明，限售 5 年。

11月，停止受理個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

每層維度的限購都有效排除了一部分人群，確切的說，是經(jīng)濟(jì)鏈條末端的人。

一系列密集的調(diào)控政策產(chǎn)生了立竿見影的效果，拿?？谂e例，2016年?？谧≌山粌r(jià)集中在60-100萬，2017年1-11月成交價(jià)就上升到了100-150萬，總價(jià)在150萬以上的成交量增長超過300%。

海南如愿以償?shù)靥暨x出了中國的富人。

三亞鳳凰國際機(jī)場空無一人的房產(chǎn)銷售柜臺(tái)

同樣最初以從農(nóng)業(yè)為主的佛羅里達(dá)州也曾經(jīng)歷過向旅游業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，吸引了一大批美國的療養(yǎng)人群，但佛州并沒有避而遠(yuǎn)之，而是將其培養(yǎng)成了該州的五大優(yōu)勢之一，包括療養(yǎng)度假目的地、國際旅游度假中心、水上運(yùn)動(dòng)及娛樂中心、國家航天及研發(fā)中心，以及熱帶農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖業(yè)基地，吸引各類人群前往。

海南則顯得自恃清高，一方面竭力排斥著“窮人”，但對(duì)“富人”的吸引力也不夠。

根據(jù)華創(chuàng)證券數(shù)據(jù)顯示，過去海南在國內(nèi)市場主要吸引著以珠三角、長三角以及京津翼地區(qū)的高消費(fèi)市場，但現(xiàn)在消費(fèi)人群已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向中部和西部地區(qū)。2015年海南的國內(nèi)游客構(gòu)成中，四川占比最高，占9.31%。

海南的旅游產(chǎn)品已經(jīng)無法滿足中國高消費(fèi)人群的需求，成為了名副其實(shí)的“高不成低不就”。

惡性循環(huán)

不斷升級(jí)的“嫌貧愛富”政策，有效排除了不受海南歡迎的外地人，但他們期望的高端人才也沒有來。

在一座城市工作，大多數(shù)人都期望有自己的房子。當(dāng)海南把住房最小面積調(diào)整到100平米，三亞購房最低門檻達(dá)到350萬時(shí)，嚇跑的不只是外地人，同樣包括了畢業(yè)后考慮到海南就業(yè)的人才。

更本質(zhì)的問題是，海南的經(jīng)濟(jì)規(guī)模與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足以吸引人才前往就業(yè)，更別提定居。

而海南急需人才。

作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，海南沒有院士級(jí)人才，僅有長江學(xué)者一位，國家百千萬人才10人左右。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年海南常住人口增加數(shù)為6.3萬人，增長已經(jīng)連續(xù)5年下滑。海南大學(xué)旅游管理類的畢業(yè)生留在旅游行業(yè)就業(yè)的比例低于30%。

海南成了一個(gè)人口流失型省份。

盡管海南全省經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到了4000億，但總值排在全國第27位，占比不到全國的1%，“你看廣東佛山一個(gè)小城市的GDP就近 8000 億，海南省 GDP 4000億，一個(gè)省比不上一個(gè)市，”魯銘認(rèn)為海南落后的經(jīng)濟(jì)本身就對(duì)人才構(gòu)不成吸引力，“你對(duì)青年有什么吸引力？有什么產(chǎn)業(yè)能吸引他來？來了能給他什么機(jī)會(huì)？什么樣的土壤和平臺(tái)讓他去就業(yè)發(fā)展？沒有。”魯銘總結(jié)道。

自身?xiàng)l件不夠硬，嚴(yán)格的限購政策又進(jìn)一步嚇退青年。

今年5月，海南發(fā)布人才引進(jìn)策略，推出《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃（2018—2025年）》，具有全日制大專以上學(xué)歷、中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱、技師以上職業(yè)資格或職業(yè)資格的人才可以在海南落戶。目標(biāo)是在2020年前，吸引各類人才20萬人，到2025年吸引100萬人進(jìn)海南。

但據(jù)海南大學(xué)教授李世杰估計(jì)，行動(dòng)推出后一周內(nèi)，在海南辦理落戶的人才僅1000人。

經(jīng)濟(jì)落后和人才流失的惡性循環(huán)看起來還將繼續(xù)。

2018年6月，海南省“招才引智”碩博、留學(xué)高層次人才招聘會(huì)現(xiàn)場

重蹈覆轍

2017年關(guān)于海南將建設(shè)自由貿(mào)易港的傳言不斷升溫，年底全省商品房交易額達(dá)2600億，上漲幅度達(dá)到62.2%，近一半市縣的成交量翻了一倍以上。

今年4月13日，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會(huì)上，習(xí)近平正式宣布海南全島將建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，海南房價(jià)漲幅達(dá)到30%，全省獲得預(yù)授權(quán)的房子幾乎一搶而空。

10年后，一切看上去就像是故伎重演。

政策帶來的前瞻性又一次給人以信心，隨著通貨膨脹不斷侵蝕著中國人微薄的存款利息，人們越來越傾向于把錢投進(jìn)房地產(chǎn)。

海南再一次成為中國的“淘金地”，據(jù)魯銘觀察，近年來到海南買房的用戶大多出于投資目的，“中國的人民幣太多了，錢要找地方去，一線城市買不了，各個(gè)地方限購，海南這種綜合屬性比較強(qiáng)的旅游一線城市肯定是首選，”魯銘說。

并且過去10年的經(jīng)驗(yàn)教育了中國人投資房地產(chǎn)多半不會(huì)錯(cuò)，“如果時(shí)光倒流十年，你問中國人最想干什么，不是每個(gè)人都可以成為馬云，創(chuàng)業(yè)不容易，大家可能都去買房，閉著眼睛都去買房，不管買哪里，可能都賺了?！备哂钕Ｕf。

因此沒人愿意錯(cuò)過海南的這波投資狂潮。一套房子可以換回下半輩子工資的現(xiàn)象不斷扭曲著中國人的投資觀和價(jià)值觀。

10年后，政府也同樣在重蹈覆轍。他們?yōu)楹Ｄ弦?guī)劃了繼“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”和“國際旅游島”后的第三次重大政策，用自貿(mào)港實(shí)行優(yōu)惠稅收和特殊監(jiān)管的方式計(jì)劃著海南的未來。盡管現(xiàn)在判斷成功為時(shí)尚早，但北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授張維迎向來認(rèn)為政府所做的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不過是“亂點(diǎn)鴛鴦譜”，“凡是政府能看到的，自由市場的企業(yè)家早就看清楚了；凡是企業(yè)家沒有看清楚的，政府更看不清楚?！睆埦S迎說。

他把“產(chǎn)業(yè)政策”比作“披著馬甲的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”，只體現(xiàn)了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)生活、資源配置的干預(yù)。

但經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫卻認(rèn)為產(chǎn)業(yè)政策帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府在95%的情況下都是對(duì)的，“政府協(xié)調(diào)，有可能失敗，但是沒有政府協(xié)調(diào)更失敗”，林毅夫說。

海南很難歸類于張維迎認(rèn)或者林毅夫所說的任何一類。1988年5月，中央批準(zhǔn)了海南“小政府、大社會(huì)”的體制，當(dāng)初的想法是“企業(yè)、社會(huì)自己能決定的事情政府不要管，最大限度地發(fā)揮市場和社會(huì)的作用”。

海南曾是全國管制力度最小的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，萬通集團(tuán)董事長馮侖曾把90年代的海南比作美國西部的淘金熱，政府監(jiān)管極為寬松，“你到了一個(gè)完全自由的地方，無法無天，毫無限制”，馮侖說。

但30年后，海南的政策調(diào)控力度不斷加大。

2017年海南推出“雙暫?！焙汀傲蕖闭咭种品康禺a(chǎn)過快增長，由于海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一，每次調(diào)控都直接影響了全省的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

讓事情更復(fù)雜的是，中央對(duì)海南的政策歷來是“自費(fèi)開發(fā)”，只給政策不給錢，這一次也不例外，據(jù)高宇希透露，到目前為止國家沒有給與自貿(mào)港建設(shè)的資金支持，“不給資金，那你自己的發(fā)展資金怎么來？一下子想完全產(chǎn)業(yè)升級(jí)，吸引新的產(chǎn)業(yè)過來，也沒那么快，”高宇希說。

佛羅里達(dá)州常被用來和海南做對(duì)比，1960年代建設(shè)的迪士尼主題公園成為了佛州的旅游業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但海南并沒有如迪士尼一樣積累了近百年資本的大型企業(yè)，自身實(shí)力也無法吸引大企業(yè)進(jìn)駐。政府的確能提供前期的必要支持，但支持并不等同于全權(quán)把控，這既不是政府的責(zé)任，也不在政府的能力范圍內(nèi)。

如今的過度把控看起來不像是支持，更像是不斷糾正著過去的錯(cuò)誤。

最大的一次“糾正”是今年4月22日，為了減少對(duì)房地產(chǎn)的依賴，海南宣布實(shí)施全域限購，非本省戶籍在新增限購區(qū)域購房，需要提供在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，此前已實(shí)施限購區(qū)域（包括三亞、?？?、瓊海、五指山等7個(gè)區(qū)域）則需要提供60個(gè)月。

我們在此前一篇報(bào)道海南中介的文章中提到，全國社保聯(lián)網(wǎng)，同一時(shí)期一個(gè)人只能在一個(gè)地方繳納社保，繳納海南社保就必須放棄本地社保?？梢酝瑫r(shí)交納2份個(gè)稅，但沒人能保證5年內(nèi)政策是否會(huì)取消，房價(jià)是否會(huì)暴漲或者暴跌。

兩項(xiàng)選擇都因?yàn)槌杀竞惋L(fēng)險(xiǎn)太高而讓外地人避之唯恐不及，422新政幾乎完全封掉了外地人來海南買房的路。

與以往不同，這一次海南不僅排除掉了外地人，也間接將本地開發(fā)商、本地房產(chǎn)中介和本地人“驅(qū)逐出境”。

海南房產(chǎn)中介80%的客戶都是島外人，當(dāng)政府封了外地人來海南買房的路，中介也失去了自己最大的客源，4月22日后，海南數(shù)萬名房產(chǎn)中介的工作在一夜之間被政策摧毀。

作為海南本地開發(fā)商之一，高宇希公司也開始執(zhí)行“逃離”計(jì)劃。

他所在的房地產(chǎn)公司被迫加快了海外的擴(kuò)張計(jì)劃，“因?yàn)槟阍诤Ｄ夏玫降亻_發(fā)的機(jī)會(huì)基本上沒有了，政府不賣地了”，高宇希說。

從去年開始，高宇希公司申請拿地的批復(fù)就多次被拒絕。開發(fā)商不能只蓋住宅，在蓋房的同時(shí)還必須建設(shè)酒店、跑馬場等和國際旅游島或者自貿(mào)港相符合的產(chǎn)業(yè)方向。

這直接導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，高宇希認(rèn)為未來政府會(huì)向大企業(yè)傾斜，只有帶“中字頭”的企業(yè)有能力在海南拿地，行業(yè)集中度也會(huì)更高，“因?yàn)橥恋刭Y源有限，你（本地開發(fā)商）的蛋糕就沒了，”高宇希說，“想完全像以前那樣，在海南靠賣房子賺錢的時(shí)代，我個(gè)人認(rèn)為再也不會(huì)有了”。

本地人也在一次次政策規(guī)劃后被排除在外。

“搞什么屁的國際旅游島？什么自貿(mào)港？”陸越丞一邊開車，一邊抱怨。在他看來，每一次給海南的新定位都讓城市的房價(jià)更貴，他的生活也比以前更糟了。“我兩個(gè)小孩上大學(xué)，我哪有那么多錢?。俊乙粋€(gè)二手房都買不起?！彼f。

2016年底，海航集團(tuán)旗下2家子公司以8.15億元的價(jià)格買下了?？谑兄行募t城湖片區(qū)的棚改項(xiàng)目，該項(xiàng)目涉及家庭近7000戶，2.4萬余人，房屋面積100多萬平方米。

陸越丞就是7000多戶之一。

五年內(nèi)，他必須到外面租房，他用“我可以說有房，也可以說沒有房”來形容自己的狀態(tài)。

發(fā)展旅游島就像是殖民主義的另一種方式，當(dāng)外地人被趕走后，本地的低收入者還要被迫為他們的行為買單。

在國際旅游島建立初期，海南提供10.09萬套保障性住房的用地，并對(duì)其審批開通綠色通道。

到了2016年2月，由于海南過去幾年房地產(chǎn)的過度開發(fā)，導(dǎo)致大量房屋閑置，為了去庫存，政府決定停止新建公租房，而是通過貨幣形式補(bǔ)貼，鼓勵(lì)本地人租房而不是買房。

海南本地人變成了真正的居無定所。

2012-2016年任三亞市副市長的李柏青是遼寧人，他曾說“如果新移民離開這座城市，三亞一夜之間就會(huì)成為一座鬼城。”

422新政后海南的大批中介逃竄到全國各地，東北的退休人群回到了老家，新的人才也未如期望中的一擁而上，三亞市中心解放路一帶，除了抬眼能看到數(shù)不清的幾十層樓房外，只有夏日刺眼的陽光。

三亞儼然成了一座空城。

一場喧囂過后，這座“孤島”似乎還沒從夢幻中醒過來。

6月初，當(dāng)我們乘坐三亞的出租車，只要提到“房子”字眼，遇到的每位司機(jī)都會(huì)立馬遞出自己或是房產(chǎn)中介的名片。很長一段時(shí)間，將客人載到售樓處，他們就能拿到200元的獎(jiǎng)勵(lì)。

他們很快就忘了教訓(xùn)。

盡管他們每人都正被煩惱纏身：政府不滿意，官員們沒有方向；主政者謀劃著海南能有個(gè)賭場牌照，想象中一飛登天，全世界孤注一擲的旅游者會(huì)如期而至，海南將成為第二個(gè)拉斯維加斯；按季節(jié)遷徙的東北老人們繼續(xù)忍受著本地人的歧視和指責(zé)；本地人抱怨所有的錢都被外地人賺去，本地人走投無路；開發(fā)商在不斷的政策變化中，失去了機(jī)會(huì)；房產(chǎn)中介等著風(fēng)頭過后，還能拿到承諾的傭金，琢磨著中國的下一個(gè)“海南”在哪里……

沒有人滿意現(xiàn)在的生活，總覺得原來不對(duì)，現(xiàn)在可能更不對(duì)……

圖片來源：unsplash，szsde，xinhuanet，yzwb，溫欣語攝。

注：應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中陸越丞，高宇希，魯銘為化名。

*本文來源：好奇心日報(bào)，作者：溫欣語，原標(biāo)題：《“國際旅游島”海南運(yùn)作10年，它到底歡迎什么樣的人？》。