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這是一篇來(lái)自華菁證券的深度報(bào)告，該報(bào)告將目前文娛與地產(chǎn)衍生的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行詳細(xì)分析，并對(duì)目前我國(guó)主題公園行業(yè)的現(xiàn)狀及破局之道進(jìn)行深度探討，剖析了都市消費(fèi)文娛地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展路徑。

對(duì)于目前主題公園行業(yè)存在的過(guò)度投資和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目匱乏的問(wèn)題，報(bào)告提到了最為核心的要素：IP。具備IP理解力與運(yùn)營(yíng)力的企業(yè)有望成為龍頭，具備資金能力的開(kāi)發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商以及IP企業(yè)的長(zhǎng)期合作，將創(chuàng)造巨大價(jià)值。

現(xiàn)下，開(kāi)發(fā)商與IP運(yùn)營(yíng)商合力投入，文娛地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)向好，但如何破局仍是不小的難題。

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以下為華菁證券《文娛地產(chǎn)：解碼西部世界》報(bào)告

（報(bào)告經(jīng)華菁證券授權(quán)，執(zhí)惠略做刪減）

中國(guó)文娛地產(chǎn)目前仍處于起步和探索階段。一面是萬(wàn)達(dá)、恒大、萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)發(fā)商高舉文化地產(chǎn)大旗攜巨資入場(chǎng)，另一面，以華誼兄弟、光線傳媒等為代表的影視娛樂(lè)公司也期待通過(guò)實(shí)景娛樂(lè)變現(xiàn)IP價(jià)值，加大了對(duì)文娛地產(chǎn)的業(yè)務(wù)傾斜。在開(kāi)發(fā)商與IP運(yùn)營(yíng)商的合力投入下，文娛地產(chǎn)行業(yè)正處于政策友好、資金友好和內(nèi)容逐漸充沛的良好發(fā)展趨勢(shì)上。

文娛與地產(chǎn)的結(jié)合目前主要衍生出兩類商業(yè)形態(tài)，一類是文娛與旅游地產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生的具備實(shí)景娛樂(lè)性質(zhì)的主題公園。這類文娛地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于城市郊區(qū)，占地較大，主要通過(guò)門(mén)票和園區(qū)內(nèi)的餐飲住宿和紀(jì)念品銷售來(lái)構(gòu)成收入，代表公司有華僑城歡樂(lè)谷，華強(qiáng)方特樂(lè)園，長(zhǎng)隆世界等，國(guó)際上則是以迪士尼、環(huán)球影城為代表的各類主題樂(lè)園。

而在都市里，文娛與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合產(chǎn)生出布局在城市中心區(qū)的都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)，這類型的公司通過(guò)租賃一定的商業(yè)面積進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，包括影院、劇院、秀場(chǎng)、KTV、書(shū)店等各種類型。這類公司數(shù)量眾多，往往成為大型購(gòu)物中心里的主力店，構(gòu)成都市消費(fèi)的重要導(dǎo)流入口。在國(guó)外成熟文化娛樂(lè)市場(chǎng)，文娛地產(chǎn)業(yè)態(tài)已經(jīng)突破單個(gè)商城主力店形式，而進(jìn)一步形成以文化娛樂(lè)為核心的跨街區(qū)多種商業(yè)聚合體。

文娛地產(chǎn)主要代表公司

從商業(yè)形態(tài)上來(lái)看，主題公園和都市消費(fèi)屬于差異較大的兩種模式。主題公園屬于重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，前期需要極大的資金投入，后期則需要極強(qiáng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，因而在我國(guó)目前階段則主要以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，娛樂(lè)公司授權(quán)IP 的形式出現(xiàn)，很多項(xiàng)目作為大型地產(chǎn)項(xiàng)目的附屬產(chǎn)品，起到提升周邊住宅價(jià)值的功能。都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)則主要為租賃商業(yè)物業(yè)的輕資產(chǎn)形式存在，資金投入程度較低，運(yùn)營(yíng)能力成為項(xiàng)目是否能成功的關(guān)鍵。

文娛地產(chǎn)的大發(fā)展由宏觀和微觀上的多重驅(qū)動(dòng)力共同推動(dòng)：

宏觀上，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下文娛地產(chǎn)成為了最具備詮釋力的商業(yè)模式。沉浸式消費(fèi)推動(dòng)了服務(wù)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，且趨勢(shì)遠(yuǎn)未結(jié)束。另一方面，地產(chǎn)和文娛行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)周期中早期和末期的典型行業(yè)代表，他們的業(yè)務(wù)組合起到了對(duì)沖經(jīng)濟(jì)周期的作用，成為大企業(yè)在經(jīng)歷過(guò)周期洗禮后的商業(yè)模式選擇。

微觀上，從地產(chǎn)商的角度看，隨著房產(chǎn)銷售增速的下臺(tái)階，地產(chǎn)商面臨從增量向存量業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，商業(yè)與旅游地產(chǎn)是目前可見(jiàn)的、最大的兩個(gè)可以匹配原有資金和收入規(guī)模的領(lǐng)域。同時(shí)由于文化娛樂(lè)類地產(chǎn)項(xiàng)目符合地方政府的發(fā)展訴求，擁有很好的政策傾斜，且在業(yè)務(wù)協(xié)同上與原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可以形成良性閉環(huán)，因此成為了地產(chǎn)商新的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

1）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的最佳詮釋代表

隨著經(jīng)濟(jì)形態(tài)從初級(jí)產(chǎn)品向體驗(yàn)過(guò)渡，產(chǎn)品的價(jià)格提升。近年以來(lái)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)和體驗(yàn)消費(fèi)在逐漸替代之前的產(chǎn)品消費(fèi)成為主流已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。從呈現(xiàn)形式上來(lái)說(shuō)，文娛地產(chǎn)是在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代最能夠契合這一時(shí)代背景并且完美將體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的精髓展現(xiàn)的領(lǐng)域。

娛樂(lè)公司的IP實(shí)景化，即是為了讓消費(fèi)者從虛擬和被動(dòng)的接受走向?qū)嶋H的感受和沉浸式體驗(yàn)。都市消費(fèi)中的文娛地產(chǎn)也主要側(cè)重氛圍的營(yíng)造而不是單純出售產(chǎn)品，由沉浸式體驗(yàn)帶來(lái)的認(rèn)同感衍生的消費(fèi)將高出滿足基本需求的貨架式消費(fèi)數(shù)倍。

經(jīng)濟(jì)形態(tài)變遷

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的盛行從經(jīng)濟(jì)大周期的背景角度解釋了為何文娛地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)可見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)將一直處于上升周期之中，且遠(yuǎn)未達(dá)到頂峰。特別在我國(guó)，文娛地產(chǎn)商對(duì)客戶體驗(yàn)的挖掘和滿足仍然處于初級(jí)階段。隨著今后優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)參與者帶著資金和優(yōu)質(zhì)IP 的介入，文娛地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)上做得更好，產(chǎn)品的體驗(yàn)性的提高將伴隨盈利能力的進(jìn)一步提升，帶動(dòng)行業(yè)的進(jìn)一步繁榮。

2）文娛與地產(chǎn)組合可對(duì)沖經(jīng)濟(jì)周期

在一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)被認(rèn)為是領(lǐng)先指標(biāo)，往往在周期前端開(kāi)始復(fù)蘇并引領(lǐng)整體經(jīng)濟(jì)周期的啟動(dòng)，而文娛行業(yè)通常處于周期的后端，滯后于整體經(jīng)濟(jì)周期，文娛行業(yè)的繁榮一般預(yù)示著整體經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入后期。

從美國(guó)1997 年以來(lái)的地產(chǎn)與文娛產(chǎn)業(yè)增速對(duì)比圖來(lái)看，地產(chǎn)增速極值一般領(lǐng)先文娛行業(yè)兩到三年，只有在2008-2009 年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間二者體現(xiàn)出一致性，同步達(dá)到冰點(diǎn)，然而在之后的恢復(fù)周期中二者又繼續(xù)恢復(fù)增速的對(duì)沖關(guān)系。地產(chǎn)率先在2010 年恢復(fù)到階段高點(diǎn)，而文娛行業(yè)的階段增速高點(diǎn)則出現(xiàn)在2012年。

美國(guó)地產(chǎn)與娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)周期上呈現(xiàn)完美對(duì)沖關(guān)系

文娛與地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)周期中的對(duì)沖關(guān)系運(yùn)用在商業(yè)模型上可以構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)更小的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而起到局部熨平經(jīng)濟(jì)周期的作用。除此之外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到的短周期巨額現(xiàn)金流投入到長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的文娛業(yè)務(wù)中，實(shí)現(xiàn)資金在久期上的轉(zhuǎn)換，對(duì)于商業(yè)模式的長(zhǎng)期穩(wěn)定性也起到至關(guān)重要的作用。

3）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商視角：向存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變

微觀上，從文娛地產(chǎn)的一個(gè)重要參與者地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，隨著地產(chǎn)行業(yè)從此前20 年的高增長(zhǎng)時(shí)代進(jìn)入目前的穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)代，以及在可見(jiàn)的未來(lái)隨著人口紅利的消失，地產(chǎn)行業(yè)將步入長(zhǎng)期的低速時(shí)期。

美國(guó)和日本的歷史表明，在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低速時(shí)代后，行業(yè)屬性將趨向制造業(yè)估值水平，成為一個(gè)吸引力降低的夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在目前行業(yè)仍有造血能力的時(shí)候開(kāi)始布局未來(lái)，以應(yīng)對(duì)增量業(yè)務(wù)的萎縮是大勢(shì)所趨。行業(yè)整體從增量開(kāi)發(fā)向存量資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變已成為共識(shí)。

在存量業(yè)務(wù)的選擇中，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)以其巨大的行業(yè)空間和政策友好性成為地產(chǎn)商的首選方向。并且商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)與目前的增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可以形成互相補(bǔ)充的良好循環(huán)。

商業(yè)和旅游項(xiàng)目相較于純住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在政策環(huán)境上更為友好，不僅為開(kāi)發(fā)商的拿地增加很多優(yōu)勢(shì)，同時(shí)與商業(yè)和旅游地產(chǎn)配套的住宅開(kāi)發(fā)又為商業(yè)與旅游項(xiàng)目帶來(lái)了人流，帶動(dòng)商業(yè)與旅游地產(chǎn)的繁榮，三者往往能形成互惠互利關(guān)系，共同提升項(xiàng)目自身的價(jià)值。

4）文娛產(chǎn)業(yè)視角：IP變現(xiàn)不可忽視的重要渠道

從娛樂(lè)公司的角度看，在中國(guó)的監(jiān)管環(huán)境下，內(nèi)容公司與電視臺(tái)以及網(wǎng)絡(luò)的合并可能性極低，這一方面在內(nèi)容IP的分發(fā)變現(xiàn)過(guò)程上制造了 更多的摩擦成本，另一方面客觀上也限制了中國(guó)出現(xiàn)類似美國(guó)迪斯尼和Comcast那樣集渠道與內(nèi)容于一身的大型傳媒集團(tuán)。

在這樣的管控環(huán)境下，地產(chǎn)以其更遠(yuǎn)離文化行業(yè)的監(jiān)管以及巨大的潛在商業(yè)價(jià)值越來(lái)越成為文化娛樂(lè)公司IP變現(xiàn)的重要渠道。

截止2017年底，我國(guó)主題公園的總投資額達(dá)到3503億，其中48%為游樂(lè)園，17%為文化園，具備一定 IP屬性的影視基地在最近幾年興起，目前占比為5.4%。

1）行業(yè)現(xiàn)狀：過(guò)度投資與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目缺乏矛盾并存

從過(guò)往發(fā)展史上看，由于文娛產(chǎn)業(yè)對(duì)主題公園行業(yè)的滲透力不足，我國(guó)主題公園中具備IP屬性運(yùn)營(yíng)的極少。同時(shí)由于缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，主題公園的盈利能力普遍偏弱，行業(yè)呈現(xiàn)“721”規(guī)律，70%的項(xiàng)目虧損，20%勉強(qiáng)維持，10%盈利。行業(yè)中過(guò)度投資與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目缺乏的矛盾同時(shí)存在。

由于主題公園的過(guò)度投資以及圈地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)化趨勢(shì)日益嚴(yán)重，發(fā)改委在2013年聯(lián)合12部委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范主題公園發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將主題公園劃分為特大型、大型和中小型三個(gè)等級(jí)，并規(guī)定新建、擴(kuò)建時(shí)應(yīng)嚴(yán)格履行相應(yīng)核準(zhǔn)程序。

2018年發(fā)改委再次發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求防范地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防止主題公園房地產(chǎn)化。并提出豐富主題內(nèi)涵宣揚(yáng)民族和地方文化、提升科技含量、壯大市場(chǎng)主體等目標(biāo)。政策的調(diào)控旨在防止行業(yè)過(guò)度投資，促進(jìn)行業(yè)資源整合，客觀上有助于優(yōu)質(zhì)主題公園運(yùn)營(yíng)商的壯大。

國(guó)內(nèi)主題公園主要為游樂(lè)園和文化園

2）市場(chǎng)參與者：各有所長(zhǎng)，有待合作與整合

國(guó)內(nèi)目前主題公園的市場(chǎng)參與者主要分為三類：一類是專業(yè)公園運(yùn)營(yíng)；第二類是開(kāi)發(fā)商；第三類是影視IP類企業(yè)。

在國(guó)外，IP類企業(yè)是主題公園非常重要的運(yùn)營(yíng)商，主要在于IP商對(duì)自身IP價(jià)值的理解和展現(xiàn)能力是外人無(wú)法相比的。同時(shí)，IP 的系列化開(kāi)發(fā)和園區(qū)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)可以協(xié)同發(fā)展，形成正反饋效應(yīng)。

但在我國(guó)受制于資金和IP 成熟度，擁有IP 的企業(yè)并未深度參與到主題公園的運(yùn)營(yíng)之中，隨著實(shí)景娛樂(lè)的趨勢(shì)成為共識(shí)，以及IP商與資金端的合作越來(lái)越深入，IP類公司未來(lái)在主題公園領(lǐng)域介入度將會(huì)加深，成為大型優(yōu)質(zhì)主題公園運(yùn)營(yíng)企業(yè)的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

國(guó)內(nèi)主題公園主要參與者

目前看來(lái)，代表資金的開(kāi)發(fā)商與擁有IP 的企業(yè)合作已經(jīng)如火如荼地展開(kāi)。而專業(yè)公園運(yùn)營(yíng)商仍較少與外界合作，他們或者從固有園區(qū)出發(fā)往創(chuàng)造IP 路徑演變，或者跟地方政府合作擴(kuò)展品牌落地。未來(lái)代表技術(shù)、資金和IP價(jià)值的三類企業(yè)將會(huì)在更多的層面合作與整合，從而發(fā)展壯大出本土優(yōu)秀的主題公園運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

3）競(jìng)爭(zhēng)格局：IP類主題公園單園吸引力優(yōu)勢(shì)明顯

2016年全球入園人數(shù)最多的前十大主題公園全部為IP 類公園，迪斯尼和環(huán)球影城包攬了前十里所有的樂(lè)園。非IP類樂(lè)園中排名最高的是中國(guó)的長(zhǎng)隆海洋王國(guó)，排在第12位。在單園吸引力上，IP型主題樂(lè)園表現(xiàn)十分出眾。但從主題公園運(yùn)營(yíng)集團(tuán)來(lái)看，非IP類集團(tuán)在2017年的前十中占據(jù)6席，排名與IP類樂(lè)園集團(tuán)不相上下。中國(guó)的華僑城、華強(qiáng)方特和長(zhǎng)隆集團(tuán)分別位于第4、5和7位。這三家里除了方特樂(lè)園具備一定的IP屬性，其它兩家均為非IP型樂(lè)園。

4）主題公園行業(yè)小結(jié)：

? 標(biāo)準(zhǔn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，投資大，回收期長(zhǎng)，需要連續(xù)不斷地投資以更新設(shè)備確保園區(qū)吸引力；

? 大型園區(qū)需要政府的投資或者土地補(bǔ)償才能確保園區(qū)回報(bào)；

? 運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在人員效率與衍生消費(fèi)創(chuàng)造能力上；

? 政策調(diào)控有利于行業(yè)整合以及優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)企業(yè)的擴(kuò)張，看好具備IP理解力與運(yùn)營(yíng)力的企業(yè)成為龍頭。具備資金能力的開(kāi)發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商及IP企業(yè)的長(zhǎng)期合作將創(chuàng)造價(jià)值。

1）行業(yè)現(xiàn)狀：由點(diǎn)到城，盈利能力與輻射力來(lái)源于集聚能力

從國(guó)內(nèi)外各種類型的都市消費(fèi)類文娛地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，都市消費(fèi)類文娛地產(chǎn)從成熟度和經(jīng)濟(jì)輻射能力上由弱到強(qiáng)可以大致分為點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)，主IP 綜合體結(jié)構(gòu)、區(qū)域片狀結(jié)構(gòu)和城市級(jí)網(wǎng)狀立體結(jié)構(gòu)。越具備集聚效應(yīng)的類型自身盈利能力與對(duì)外輻射能力越強(qiáng)，IP運(yùn)營(yíng)能力與發(fā)展規(guī)模以及人流吸引力形成正反饋，對(duì)盈利和輻射能力的影響以級(jí)數(shù)效應(yīng)遞增。

都市消費(fèi)類文娛地產(chǎn)類型

點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)類型主要分布于各商業(yè)和商場(chǎng)體內(nèi)作為吸引人流的主力店存在，往往可以享受業(yè)主方很低的租金優(yōu)待，因而租金并不成為業(yè)務(wù)的主要成本約束。這種類型的業(yè)態(tài)例如商場(chǎng)里分布的書(shū)店和電影院，最大的盈利約束來(lái)自于產(chǎn)品本身，以及客戶訪問(wèn)時(shí)間分布不均帶來(lái)的供給利用不充分。因此此類業(yè)態(tài)普遍盈利能力較弱，需要培育新的相關(guān)盈利方向以平衡投入。如何利用自身的流量產(chǎn)生更多的相關(guān)消費(fèi)成為此類業(yè)態(tài)能否存活的重要課題。

主IP綜合體結(jié)構(gòu)型業(yè)態(tài)是圍繞自身IP品牌鏈接相關(guān)消費(fèi)領(lǐng)域形成的綜合體運(yùn)營(yíng)體系。這類型的業(yè)態(tài)往往可以成為IP 主題型商場(chǎng)，擁有最強(qiáng)IP吸引力的企業(yè)成為綜合體的運(yùn)營(yíng)方，根據(jù)整體的主題需求進(jìn)行招商以形成圍繞主IP 的衍生消費(fèi)群，使客戶人流定位更為精確，帶來(lái)更好的綜合盈利能力。此類型的成功代表是臺(tái)灣的誠(chéng)品書(shū)店。

在主題IP綜合體結(jié)構(gòu)之上是以圍繞一定主題的區(qū)域片狀文娛地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。此類業(yè)態(tài)在一定區(qū)域內(nèi)圍繞同類主題IP 業(yè)態(tài)集聚協(xié)同發(fā)展，形成片狀鏈接結(jié)構(gòu)，具備極強(qiáng)的人流吸引力和經(jīng)濟(jì)輻射能力，往往成為城市級(jí)別的核心區(qū)域，對(duì)本地就業(yè)、消費(fèi)、相關(guān)行業(yè)繁榮起到至關(guān)重要的作用。

在片區(qū)內(nèi)由于同類型業(yè)態(tài)集聚發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部同時(shí)存在協(xié)同和競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，內(nèi)部盈利能力會(huì)出現(xiàn)分布不均的情況，龍頭企業(yè)盈利能力較強(qiáng)，掌握強(qiáng)話語(yǔ)權(quán)，而小型企業(yè)則更新?lián)Q代淘汰發(fā)展，一定程度上保持了行業(yè)的自我生長(zhǎng)和活力。此類型的代表項(xiàng)目為紐約的百老匯區(qū)域。

2）國(guó)內(nèi)發(fā)展推演：兩類路徑具備前景

國(guó)內(nèi)目前的都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)項(xiàng)目大都以點(diǎn)狀出現(xiàn)，分布在各大商業(yè)項(xiàng)目中作為主力店形式，尚未形成誠(chéng)品書(shū)店那樣的主IP綜合體結(jié)構(gòu)和百老匯那樣的區(qū)域片狀結(jié)構(gòu)。整體都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多企業(yè)還掙扎在能否盈利的邊緣，而能否成為一個(gè)成功的都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)公司，IP影響力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力同等重要。在目前所見(jiàn)的現(xiàn)狀中，這兩項(xiàng)能力分布在兩類企業(yè)中而極少合體在一家。

IP價(jià)值的形成和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成熟都是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，我國(guó)目前在這個(gè)領(lǐng)域的磨合和試錯(cuò)仍處在開(kāi)始階段。結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀和國(guó)外的成功案例推演未來(lái)，在都市消費(fèi)文娛地產(chǎn)領(lǐng)域看好以下兩類發(fā)展路徑：

①具備成熟IP價(jià)值企業(yè)切入商業(yè)運(yùn)營(yíng)：由于IP價(jià)值的形成更具備無(wú)法預(yù)測(cè)性和競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的形成是一個(gè)試錯(cuò)改進(jìn)的可控過(guò)程，無(wú)論從國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)還是從國(guó)內(nèi)企業(yè)目前的投入重點(diǎn)來(lái)看，相對(duì)看好具備IP價(jià)值的企業(yè)成長(zhǎng)為同時(shí)具備IP 和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的IP 主題運(yùn)營(yíng)商。在這個(gè)過(guò)程中他們需要得到資本的支持和政策扶持走過(guò)商業(yè)試錯(cuò)期，成長(zhǎng)為具備長(zhǎng)期穩(wěn)定商業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

②專業(yè)藝術(shù)生產(chǎn)組織切入片區(qū)運(yùn)營(yíng)：在都市消費(fèi)文娛項(xiàng)目中，演藝類具備很強(qiáng)的人流吸引力和衍生消費(fèi)輻射能力，有能力將演藝生產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行合理組織的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商其未來(lái)的盈利和規(guī)模延展能力值得關(guān)注。特別在我國(guó)大城市目前普遍缺乏以藝術(shù)為驅(qū)動(dòng)的商業(yè)中心區(qū)，各地政府都有動(dòng)力圍繞文化娛樂(lè)進(jìn)行片區(qū)新規(guī)劃和存量改造，為此類企業(yè)的成長(zhǎng)提供了很好的政策和資源準(zhǔn)備。

這類型企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)可能來(lái)自于資金端壓力，無(wú)論是演藝的生產(chǎn)組織或是片區(qū)物業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)都需要巨量資金投入。這類企業(yè)在路徑上獲得成功必須在演藝生產(chǎn)上與成熟專業(yè)基金合作，走向類似百老匯的成熟演出生產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系。在片區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)上則需要與專業(yè)開(kāi)發(fā)商合作，一方面借助開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的資金實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，另一方面運(yùn)營(yíng)商在規(guī)劃階段開(kāi)始介入片區(qū)和建筑規(guī)劃，可以使規(guī)劃符合藝術(shù)布局的需求以及商業(yè)輻射的規(guī)律。

文娛地產(chǎn)的大發(fā)展由宏觀和微觀上的多重驅(qū)動(dòng)力共同推動(dòng)：宏觀上，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代背景下文娛地產(chǎn)成為了最具備詮釋力的商業(yè)模式。沉浸式消費(fèi)推動(dòng)了服務(wù)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，且趨勢(shì)遠(yuǎn)未結(jié)束。另一方面，地產(chǎn)和文娛行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)周期中早期和末期的典型行業(yè)代表，他們的業(yè)務(wù)組合起到了對(duì)沖經(jīng)濟(jì)周期的作用，成為大企業(yè)在經(jīng)歷過(guò)周期洗禮后的商業(yè)模式選擇。

微觀上，從地產(chǎn)商的角度看，隨著房產(chǎn)銷售增速的下臺(tái)階，地產(chǎn)商面臨從增量向存量業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，商業(yè)與旅游地產(chǎn)是目前可見(jiàn)的、最大的兩個(gè)可以承接原有增量業(yè)務(wù)資金和收入規(guī)模的領(lǐng)域。同時(shí)由于文化娛樂(lè)類地產(chǎn)項(xiàng)目符合地方政府的發(fā)展訴求，擁有很好的政策傾斜，且與開(kāi)發(fā)商原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可以形成良性閉環(huán)，因此成為了地產(chǎn)商新的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

主題公園行業(yè)目前在我國(guó)存在過(guò)度投資和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目匱乏的雙重矛盾。作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，主題公園投資大，回收期長(zhǎng)，需要連續(xù)不斷地投資以更新設(shè)備確保園區(qū)吸引力；從國(guó)內(nèi)外的成功項(xiàng)目看，成功的大型園區(qū)商業(yè)模式中需要政府的投資介入或者土地補(bǔ)償才能確保園區(qū)回報(bào)；運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在人員效率與衍生消費(fèi)創(chuàng)造能力上；目前國(guó)內(nèi)政策對(duì)主題公園投資的調(diào)控有利于行業(yè)整合以及優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)企業(yè)的擴(kuò)張，看好具備IP 理解力與運(yùn)營(yíng)力的企業(yè)成為龍頭；具備資金能力的開(kāi)發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商及IP 企業(yè)的長(zhǎng)期合作將創(chuàng)造價(jià)值。

國(guó)內(nèi)目前的都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)項(xiàng)目大都以點(diǎn)狀出現(xiàn)，分布在各大商業(yè)項(xiàng)目中作為主力店形式，尚未形成誠(chéng)品書(shū)店那樣的主IP 綜合體結(jié)構(gòu)和類似百老匯的區(qū)域片狀結(jié)構(gòu)，整體都市消費(fèi)型文娛地產(chǎn)處于發(fā)展的初級(jí)階段。造就一個(gè)成功的都市文娛消費(fèi)項(xiàng)目IP 影響力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力同等重要。

在目前所見(jiàn)的現(xiàn)狀中，這兩項(xiàng)能力分布在兩類企業(yè)中而極少合體在一家。結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀和國(guó)外的成功案例站在目前時(shí)點(diǎn)推演未來(lái)，都市消費(fèi)文娛地產(chǎn)領(lǐng)域看好兩類發(fā)展路徑：

1）具備IP價(jià)值的企業(yè)在資本的支持和政策扶持走過(guò)商業(yè)試錯(cuò)期，成長(zhǎng)為同時(shí)具備IP 和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；2）專業(yè)演藝生產(chǎn)組織商與基金和開(kāi)發(fā)商合作介入片區(qū)運(yùn)營(yíng)，將演藝生產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行合理組織，成為專業(yè)的文娛地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。