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八年前，深圳舊改之王佳兆業(yè)做了一個(gè)決定，與遼寧綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)簽署合作協(xié)議，擬以500億投資東戴河，打造中國(guó)北方最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。

如今八年過(guò)去，佳兆業(yè)再次加碼東戴河。9月3日，其宣布獲得遼寧省葫蘆島市東戴河新區(qū)五宗住宅地塊，土地面積30.73萬(wàn)平方米。

上述地塊均位于葫蘆島市東戴河新區(qū)濱海大道北側(cè)，基隆街東側(cè)，緊鄰佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)地塊。項(xiàng)目占地面積約30.73萬(wàn)平方米，容積率2.5，計(jì)容建筑面積約73.34萬(wàn)平方米。

至于拿地的原因，佳兆業(yè)解釋得很直接，就是為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目加持：“新地塊的獲取，為公司打造東戴河文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目注入了動(dòng)力?！?/p>

“迷戀”東戴河

專(zhuān)注于舊城改造的深圳房企佳兆業(yè)第一次與旅游地產(chǎn)搭上邊，是在2007年。彼時(shí)，其以旅游地產(chǎn)的名義，在惠州展開(kāi)了2500畝的造城計(jì)劃，后來(lái)這一項(xiàng)目被命名為佳兆業(yè)東江新城，以住宅開(kāi)發(fā)為主。

在外界看來(lái)，佳兆業(yè)真正開(kāi)始涉足旅游地產(chǎn)應(yīng)該是在2010年。這一年，佳兆業(yè)首次北上，與遼寧綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)就合作開(kāi)發(fā)建設(shè)東戴河國(guó)際旅游新城項(xiàng)目簽署了綜合地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的合作框架協(xié)議，這一項(xiàng)目就是如今的東戴河項(xiàng)目。

資料顯示，該項(xiàng)目總規(guī)劃約11平方公里，總體量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，整體計(jì)劃投資約500億元，規(guī)劃時(shí)長(zhǎng)將達(dá)6-8年的時(shí)間，因號(hào)稱(chēng)“中國(guó)北方最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目”而名噪一時(shí)。

彼時(shí)，佳兆業(yè)表示，將采取“4+1”的發(fā)展模式，即旅游、養(yǎng)老、教育、度假+ 酒店式服務(wù)的發(fā)展策略。但在這一個(gè)被定調(diào)為“旅游地產(chǎn)”的項(xiàng)目，佳兆業(yè)明顯更熱衷于“地產(chǎn)”而非旅游。

在當(dāng)時(shí)樓市調(diào)控大背景下，越來(lái)越多的房企開(kāi)始借道旅游地產(chǎn)低價(jià)圈地獲取資源，其中較為熟知的包括雅居樂(lè)清水灣大盤(pán)以及萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)項(xiàng)目。

佳兆業(yè)顯然也有此算盤(pán)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2010年佳兆業(yè)通過(guò)招拍掛拿下首期2宗地塊，總代價(jià)約1.31億元，預(yù)計(jì)總建筑面積將達(dá)約42.32萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)僅為310元/平方米；2011年又斥資3.23億元拿下總建筑面積約74萬(wàn)平方米的7宗土地，樓面價(jià)約為436元/平方米。

2012年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被媒體問(wèn)及500億投資東戴河的情況時(shí)，佳兆業(yè)管理層也絲毫不避諱“關(guān)于旅游地產(chǎn)我們是以住宅開(kāi)發(fā)為目的”，當(dāng)時(shí)，其還表示，東戴河項(xiàng)目作為佳兆業(yè)第一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，自2011年年底銷(xiāo)售至2012年初，已經(jīng)賣(mài)出700套房子，“我們認(rèn)為是比較成功的?！?/p>

2013年9月底，佳兆業(yè)相關(guān)人士對(duì)外透露，遼寧東戴河自2011年入市以來(lái)，已銷(xiāo)售近20億元，銷(xiāo)售超過(guò)5000套。而到了2014年，佳兆業(yè)又再次透露，該項(xiàng)目累計(jì)已銷(xiāo)售30億元；2015年，這個(gè)數(shù)字變?yōu)?8億元。

數(shù)字是美好的，但受到的質(zhì)疑也有不少。此前就曾有媒體報(bào)道，2011年?yáng)|戴河項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，一次性就開(kāi)了40多棟樓，此后的5年間，它沒(méi)有再拿新的預(yù)售證，就一直在消化這些舊貨。

在中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，近年來(lái)佳兆業(yè)確實(shí)是在積極推進(jìn)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，但考慮到在這過(guò)程中，也有不少的挫折，受此影響，東戴河項(xiàng)目在那幾年或許就處于一種擱置狀態(tài)，“沒(méi)辦法動(dòng)了”。

除此以外，區(qū)域的發(fā)展停滯也是重要原因。經(jīng)歷了2011年、2012年短暫的火爆之后，過(guò)于激進(jìn)的發(fā)展模式帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)開(kāi)始在房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)，新區(qū)產(chǎn)業(yè)不足、人口增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致了地產(chǎn)項(xiàng)目大量空置。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)東戴河新區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目入住率僅為10%。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)期發(fā)展下去，東戴河新區(qū)有可能成為一座“空城”。

直至2016年930調(diào)控出臺(tái)后，京津冀重點(diǎn)城市全線限購(gòu)，而臨近這些區(qū)域，房源充足不限購(gòu)的東戴河成為新的投資高地，逐漸陷入“鬼城”危機(jī)的東戴河這才又活了過(guò)來(lái)。

旅游地產(chǎn)八年得失

八年前大手筆打造“中國(guó)北方最大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目”，曾被外界視為佳兆業(yè)發(fā)力旅游地產(chǎn)的信號(hào)，當(dāng)時(shí)，佳兆業(yè)還在積極地向三四線城市布局，同時(shí)涉獵到包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的多重業(yè)務(wù)。

然而兩年之后，隨著市場(chǎng)大環(huán)境的變化，這家房企的戰(zhàn)略布局也出現(xiàn)調(diào)整，2013年，佳兆業(yè)新增的土地中有50%位于一線城市，40%位于二線城市，一口氣拿下三四線城市大片土地的做法基本被摒棄。

2013年的業(yè)績(jī)會(huì)中，郭英成表示，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大，未來(lái)公司以廣州、深圳等一線城市為主，也還是會(huì)以舊改模式去拓展土地儲(chǔ)備。后來(lái)，他又稱(chēng)，“我們的團(tuán)隊(duì)到三四線城市不會(huì)打仗”。

具體到旅游地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，也有所變化。2014年，佳兆業(yè)聯(lián)合第二大股東富德生命人壽以54億元的代價(jià)，擊敗華潤(rùn)、華僑城、綠地、港中旅等企業(yè)，拿下深圳大鵬半島一宗占地86.98萬(wàn)平方米的旅游地塊。

這個(gè)項(xiàng)目后來(lái)被命名為金沙灣國(guó)際樂(lè)園，總投資近300億元，佳兆業(yè)對(duì)此寄予厚望，聲稱(chēng)建成后將是深圳規(guī)模最大的濱海旅游度假區(qū)。

不同于此前以住宅開(kāi)發(fā)為目的發(fā)展的旅游地產(chǎn)，在佳兆業(yè)規(guī)劃中，金沙灣項(xiàng)目未來(lái)將以中心公園為核心，中部是博物館、藝術(shù)館、美術(shù)館及小尺度商業(yè)構(gòu)成的濱海人文小鎮(zhèn)，西部是以冰雪世界、演藝中心、展覽館為主的濱海游樂(lè)綜合體，東部則是以臨海酒店、會(huì)議中心為主的高端濱海酒店群。

宋丁認(rèn)為，從嚴(yán)格的意義來(lái)講，佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)方面并沒(méi)有太多積累和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，所以金沙灣這個(gè)項(xiàng)目對(duì)佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是具有開(kāi)創(chuàng)性，也是佳兆業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中的重要突破。

他同時(shí)指出，這種投資幾百億的項(xiàng)目，肯定會(huì)面臨不少的風(fēng)險(xiǎn)，因此他建議，佳兆業(yè)要充分吸納旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)這方面的專(zhuān)業(yè)人才，用更多專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍以及更迎合市場(chǎng)的需要來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目。

眾所周知，從風(fēng)波中走出來(lái)的佳兆業(yè)，在近兩年來(lái)正試圖通過(guò)多元化布局找回“失去的兩年”。而旅游產(chǎn)業(yè)就是其中的一大方向。

2017年4月，其還從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)挖來(lái)前香港迪士尼樂(lè)園運(yùn)營(yíng)副總裁Noble Coker，出任金沙灣國(guó)際樂(lè)園公司總裁，負(fù)責(zé)佳兆業(yè)主要的兩個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——金沙灣國(guó)際樂(lè)園和葫蘆島綏中佳兆業(yè)東戴河。但具有國(guó)外文旅管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的高管能否打造符合中國(guó)本土市場(chǎng)的項(xiàng)目，還有待時(shí)間驗(yàn)證。

除此以外，在7月份，郭英成還當(dāng)了一次“白衣騎士”，以14億元接盤(pán)中弘旗下的海南如意島項(xiàng)目。不過(guò)，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，他又表態(tài)，這個(gè)交易存在著較多不明朗因素。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，原標(biāo)題：《迷戀東戴河，郭英成旅游地產(chǎn)八年得失》。