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日本的輕井澤在百年間迅速崛起，成為世界知名度假休閑小鎮(zhèn)，而在中國，哪些旅游目的地可以開發(fā)成如同輕井澤一樣的卓越小鎮(zhèn)？

擁有極佳區(qū)域位置的莫干山與輕井澤有不少相似之處，可以說，莫干山之于長三角幾大中心城市就如同輕井澤之于東京。長三角是全國最大經(jīng)濟(jì)市場，而莫干山恰好處于這個(gè)金三角的中心，輻射整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。這是莫干山成為世界卓越小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)。

莫干山和輕井澤的鎮(zhèn)域面積相仿；同是二戰(zhàn)前西方傳教士建造的別墅群落；東西方人群混居的社區(qū)；具有山地風(fēng)貌，是著名的避暑勝地，都曾得到社會名流及上層階級的垂青。

莫干山區(qū)位圖

其次，它和輕井澤有許多相似的元素。它們鎮(zhèn)域面積相仿；同是二戰(zhàn)前西方傳教士建造的別墅群落；東西方人群混居的社區(qū)；具有山地風(fēng)貌，是著名的避暑勝地，都曾得到社會名流及上層階級的垂青。輕井澤是天皇夫婦的度假地，而莫干山也曾是蔣宋蜜月之地，杜月笙等民國風(fēng)云人物都曾在這里居住過，毛澤東、陳毅等皆在此留下痕跡。

本文將從莫干山的全域旅游布局、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及民宿產(chǎn)業(yè)等方面深入分析莫干山能否成為第二個(gè)輕井澤。

1、鎮(zhèn)域范圍擴(kuò)大，有山有水打破山體景觀的單一格局

新莫干山鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍擴(kuò)大

現(xiàn)在的莫干山鎮(zhèn)是2016年1月由原莫干山鎮(zhèn)、筏頭鄉(xiāng)撤并組成, 東接德清武康街道, 南鄰杭州市余杭區(qū)百丈鎮(zhèn)、黃湖鎮(zhèn), 西連安吉縣遞鋪鎮(zhèn), 北靠吳興區(qū)埭溪鎮(zhèn), 區(qū)域面積約185平方公里，管轄18個(gè)行政村, 3個(gè)居民區(qū), 戶籍人口3.1萬人。

山環(huán)水抱，景色宜人，氣溫舒適

莫干山鎮(zhèn)位于長江三角洲的杭嘉湖平原，境內(nèi)群山連綿，重巒疊嶂, 是典型的山區(qū)小鎮(zhèn)。村域內(nèi)植被密度高，有山林11.2萬畝，森林覆蓋率達(dá)到91.7%，形成了一片綠色的海洋。

境內(nèi)水資源豐富，共有水庫58座，另有余英溪、阜溪、埭溪三條溪流穿境而過，青山綠水，負(fù)氧離子含量高，是一座天然氧吧。

地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，雨量充沛，陽光充足，年平均氣溫16.0攝氏度，氣候十分宜人。

2、莫干山興盛的歷程

莫干山的旅游開發(fā)可以從時(shí)間和空間兩個(gè)維度進(jìn)行分析，并且可以分為三個(gè)節(jié)點(diǎn)。

別墅群落避暑勝地（約1891年-1937年）

莫干山的避暑特性始于1891年。西方傳教士來這里占地筑屋，至夏令來此避暑?！赌缮街尽防镌幸韵掠涊d：

“夏天的時(shí)候，到莫干山避暑的主要都是國外人，國內(nèi)的只有那些地位顯貴之人才有避暑的愛好，外國即使是小小的生意人也會慕名前來，然后便在此地修建房屋。” 

到1898年的時(shí)候，西方的傳教士大量涌入莫干山，并在此修建避暑之處。

這個(gè)時(shí)期的莫干山地區(qū)的別墅和避暑活動都是圍繞“蔭山街”開展的，這里混居了大量的國人和外民，形成了熱鬧異常的“山中社區(qū)”。

近代四大避暑地之一 （1994年-2007年）

二戰(zhàn)爆發(fā)后，由于戰(zhàn)亂，莫干山的別墅區(qū)一度沒落。直至1978年，國務(wù)院批準(zhǔn)莫干山對外開放；1985年莫干山批準(zhǔn)為第一批省級風(fēng)景名勝區(qū)；1994年莫干山被列如國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)名單，與北戴河、雞公山、廬山一起重新被評為中國四大避暑地之一。

這時(shí)候的莫干山旅游活動范圍以從蔭山街的別墅階段擴(kuò)大到由四大景區(qū)（大坑景區(qū)、蘆花蕩公園、武嶺村景區(qū)和劍池景區(qū)）組成的風(fēng)景名勝區(qū)。

然而，當(dāng)時(shí)的莫干山相比其他三大避暑勝地，始終不溫不火。進(jìn)入21世紀(jì)，仍少有游客。

以裸心谷為首的民宿大爆發(fā)時(shí)期，（2007年——）

2002年莫干山“頤園”的開發(fā)，被認(rèn)為是現(xiàn)代意義的第一家民宿。2007年，來自南非的高天成租下三九塢8棟老房子，將其改造成精品民宿“裸心鄉(xiāng)”，成為首家洋家樂，開啟了莫干山民宿快速發(fā)展的序幕。同年，莫干山由于裸心谷等一批國外業(yè)主建造的高端名宿，被《紐約時(shí)報(bào)》評為全球最值得一去的45個(gè)地方之一，再次走入國際視野。

這個(gè)時(shí)期的莫干山，空間范圍不局限于莫干山風(fēng)景區(qū)，而是以其為依托，在周邊相鄰村鎮(zhèn)內(nèi)發(fā)展以生態(tài)文化、農(nóng)耕文化為主的國際化的休閑度假產(chǎn)業(yè)?？臻g范圍的變化導(dǎo)致了景觀特質(zhì)的改變，青山、竹林、農(nóng)田、茶園、溪流、人居聚落共同形成的立體鄉(xiāng)村景觀滿足了城市中產(chǎn)階級對鄉(xiāng)村優(yōu)美環(huán)境和慢生活氛圍的向往。

3、組團(tuán)式開發(fā)，各個(gè)功能區(qū)定位各有特色

根據(jù)2018年5月頒布的《德清西部地區(qū)保護(hù)與開發(fā)控制規(guī)劃》，莫干山鎮(zhèn)有6大規(guī)劃區(qū)域。總體格局呈組團(tuán)式開發(fā)，圍繞著中心的莫干山核心景區(qū)，周邊5個(gè)區(qū)域結(jié)合各自的特點(diǎn)規(guī)劃不同的產(chǎn)業(yè)。三個(gè)旅游服務(wù)區(qū)（分別為仙潭旅游服務(wù)區(qū)、后塢旅游服務(wù)區(qū)、筏頭旅游服務(wù)區(qū)）和莫干山旅游集散中心把各組團(tuán)串起。

重點(diǎn)示范村

西北部的重點(diǎn)示范村，主要由仙潭村、后塢村和大造塢村組成。這里是湖州市十大鄉(xiāng)村旅游集聚區(qū)之一，環(huán)莫干山鄉(xiāng)村旅游集聚區(qū)。

我們通過三個(gè)村莊的空間肌理，發(fā)現(xiàn)它們有共同的特點(diǎn)：農(nóng)田多、精品民宿多，是莫干山區(qū)域精品民宿聚集地。民宿大多依田而造，開發(fā)莊園、農(nóng)家等等旅游項(xiàng)目。

精品項(xiàng)目區(qū)域

北部的精品項(xiàng)目區(qū)，主要集中在南路村和合頭村兩個(gè)村。這個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)是農(nóng)田多，酒店和民宿的分布并不密集，但每個(gè)住宿點(diǎn)的占地面積較大，往度假村的形式發(fā)展，側(cè)重品牌的打造。

我們先看南路村，這里住戶集中，村里的行政功能完善，有學(xué)校，教堂，商業(yè)等。區(qū)域內(nèi)有主干交通曉于線和后喬線橫貫。度假酒店分布在主干道周邊。農(nóng)田面積大，有生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)。

合頭村則成狹長狀，農(nóng)田面積更大，酒店數(shù)量不多，景觀視覺通廊打通。構(gòu)成一個(gè)以中心稻田景觀聚攏多個(gè)具有空間結(jié)構(gòu)相似性的聚落的群落，形成“山水拱衛(wèi)、人居環(huán)抱、交通串聯(lián)”的山水景觀空間格局。

西南部的精品項(xiàng)目區(qū)主要由佛堂村、筏頭村、東沈村、勤勞村四個(gè)村組成。這片區(qū)域村落聚集，學(xué)校醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施完備，旅游產(chǎn)業(yè)的民宿及其他相關(guān)旅游項(xiàng)目較少。勤勞村和東沈村農(nóng)田、竹林成片，有第二產(chǎn)業(yè)竹藝加工廠等開設(shè)在此。

這片區(qū)域由于接近莫干山核心旅游區(qū)以及與武康鎮(zhèn)接壤，所涉及土地面積之大，是前往莫干山景區(qū)的必經(jīng)之路。德清政府于今年5月把該區(qū)域規(guī)劃為擁有康養(yǎng)、體育、生態(tài)農(nóng)業(yè)、度假村以及文創(chuàng)、會展等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的大體量項(xiàng)目開發(fā)區(qū)。

莫干山鎮(zhèn)的高峰村位于該區(qū)域內(nèi)，我們從下圖可以看到該村幾乎是一個(gè)半山區(qū)的鄉(xiāng)村，經(jīng)濟(jì)林4100畝，主要有杉木、茶園、毛竹等。境內(nèi)有莫干山香溢生態(tài)園，有機(jī)農(nóng)場以及蠶園等等第一產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃中的莫干山國際影視文創(chuàng)小鎮(zhèn)也在境內(nèi)。

莫干山核心風(fēng)景區(qū)

該區(qū)域除了莫干山名勝風(fēng)景區(qū)外還包括莫干山鎮(zhèn)的兩個(gè)社區(qū)分別為庾村社區(qū)和莫干山社區(qū)。我們可以把后兩個(gè)社區(qū)看作為莫干山鎮(zhèn)的小鎮(zhèn)中心，這里是整個(gè)莫干山鎮(zhèn)的行政職能中心所在地，未來的莫干山旅游集散中心也將在這里。

目前，庾村的建設(shè)還不成體系，項(xiàng)目不夠豐富，主要還是以民宿產(chǎn)業(yè)為主，不足以達(dá)到一個(gè)小鎮(zhèn)中心的功能。雖然前幾年有臺灣文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)打造庾村文化市集，但規(guī)模較小，缺乏一定的品牌影響力。

庾村文化市集

庾村文化市集改造于庾村蠶種場。場地始建于民國時(shí)期，近百年來陸續(xù)建造的十幾幢房子隨著地形散布后留出許多空地。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)用當(dāng)?shù)厥⒉闹褡釉趫龅厣洗畛鲋衽铮Y(jié)合地形關(guān)系整理場地，并按照蠶場建筑的特征用空間的方式加以改造，改造后的建筑面積為5500平方米。

臺灣文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提出文化“市集”的概念，將空間、場所、舞臺、市場、作坊等元素及其職能進(jìn)行聚集，以之作為城鄉(xiāng)互動的空間節(jié)點(diǎn)、物資集散的商業(yè)節(jié)點(diǎn)以及鄰里關(guān)系的社區(qū)節(jié)點(diǎn)等，并凸顯當(dāng)?shù)匚幕瘍r(jià)值。

改造后的文化市集有咖啡廳，有自行車主題餐廳，有充滿藝術(shù)氣息和設(shè)計(jì)感的青年旅舍，還有造型獨(dú)特的窯烤面包......包含了文化展示、藝術(shù)公園、鄉(xiāng)村教育培訓(xùn)、餐飲配套、藝術(shù)酒店等。

洋家樂

圍繞著庾村一帶的幾條山溝，有三十多家來自各國投資者和當(dāng)?shù)卮迕褚缘吞夹蓍e理念開辦的“洋家樂”，風(fēng)格簡潔，崇尚環(huán)保、親近自然的鄉(xiāng)村。

二、民宿產(chǎn)業(yè)蓬勃卻擋不住村莊老齡化的趨勢

1、二三產(chǎn)是主要收入來源

在德清縣，隨工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)展，農(nóng)民對土地依賴呈現(xiàn)越來越少趨勢。自1999年左右，德清已在國內(nèi)較早實(shí)施“土地流轉(zhuǎn)”。多年后，土地流轉(zhuǎn)在莫干山地區(qū)也逐漸開始流行，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民更多選擇在附近城鎮(zhèn)務(wù)工而不是留在村里務(wù)農(nóng)作為家庭收入重要渠道。原先以竹木、瓜果、養(yǎng)殖為主業(yè)的莫干山鎮(zhèn)，如今在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了重大改觀。

如今的莫干山村鎮(zhèn)居民，“純粹農(nóng)戶”基本消失，二三產(chǎn)早已是主要的收入來源。其中，經(jīng)濟(jì)作物以竹林和茶園為主，其中竹林面積5萬多畝，茶園3千多畝，干鮮果3千多畝。 第二產(chǎn)業(yè)以竹木加工、茶葉生產(chǎn)、瓜果生產(chǎn)、家禽養(yǎng)殖、瑩石及石料開發(fā)開采為主。形成具有一定規(guī)模的竹制品加工業(yè)、茶葉加工業(yè)、高科技節(jié)能產(chǎn)品業(yè)、化工業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)。

2007年后，以民宿產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)收入也逐漸上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德清縣“洋家樂”吸收縣內(nèi)直接從業(yè)人員4000余人，為鄉(xiāng)村旅游配套的商店、交通等旅游相關(guān)行業(yè)吸收縣內(nèi)從業(yè)人員超過10000人，人均年收入為4.5萬元。

莫干山鎮(zhèn)農(nóng)村居民2015年人均可支配收入達(dá)到24839元，同期，浙江省農(nóng)村常住居民人均可支配收入為21125元，全國為11422元。

2、人口老齡化，年輕勞動力由于醫(yī)療教育等因素離開農(nóng)村

然而，收入的增長，并沒有留住莫干山原住民駐守于山中。相反，絕大多數(shù)莫干山村青壯年勞動力除了就業(yè)機(jī)會的多寡，尤其為了教育和醫(yī)療資源攝取及其品質(zhì)保障，前往城鎮(zhèn)，至少是附近工商業(yè)較為發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)務(wù)工甚至定居。返山創(chuàng)業(yè)者不過是寥寥，離山謀業(yè)者才是主流。而且，留在村中謀生存的勞動力，其教育水準(zhǔn)一般都在高中以下（大多占留村人口80—90%），有的村更高。也就是說，莫干山鄉(xiāng)村社區(qū)缺乏活力。

依據(jù)莫干山村鎮(zhèn)工作人員的介紹，一方面，當(dāng)?shù)厝丝诶淆g化趨勢有增無減，包括一些“民宿旺村”在內(nèi)，老齡人口占比至少達(dá)21%；另一方面，本地青壯年勞動力流往縣城工商業(yè)集中區(qū)趨勢繼續(xù)增加，留守村鎮(zhèn)的主要是老年人。以莫干山鎮(zhèn)2015年人口數(shù)據(jù)為例，總?cè)丝跒?9889人，其中勞動力為18948人，二者之比為63.3%。2016年1月，筏頭鄉(xiāng)并入莫干山鎮(zhèn)后，前述二者比例并無什么改變。

莫干山鎮(zhèn)實(shí)施“生態(tài)立鎮(zhèn)、旅游強(qiáng)鎮(zhèn)”發(fā)展戰(zhàn)略，全力打造“最美國際化休閑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”，依托良好的自然景觀和歷史人文底蘊(yùn)，大力推動休閑度假旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

該鎮(zhèn)現(xiàn)有莫干山黃芽精品園、義遠(yuǎn)有機(jī)生態(tài)園、陽光生態(tài)園等有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)基地。筏頭鄉(xiāng)全力打造長三角一流的戶外運(yùn)動休閑旅游目的地，大力發(fā)展洋家樂與農(nóng)家樂。在龍頭“裸心谷”的帶動下，休閑度假旅游業(yè)發(fā)展迅速。

自2007年莫干山鎮(zhèn)首家洋家樂誕生以來, 截止到2017年6月份已有以洋家樂為代表的精品民宿70多家, 總計(jì)民宿達(dá)到550多家。全鎮(zhèn)共有國家級農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)1家, 省、市級農(nóng)家樂特色村 (點(diǎn)) 13個(gè)，星級以上農(nóng)家樂78家。

據(jù)統(tǒng)計(jì), 2016年全年接待游客203.6萬人次, 同比增長22%, 實(shí)現(xiàn)旅游收入22.03億元, 其中民宿接待游客153.5萬人次, 實(shí)現(xiàn)直接營業(yè)收入14.6億元。

1、與省內(nèi)外城市間交通便捷

莫干山的區(qū)位決定了它在休閑旅游目的地市場有很大的優(yōu)勢。莫干山地處滬、寧、杭長三角中心，距杭州、湖州55公里，離上海210公里，離南京250公里。自駕3小時(shí)基本都能到達(dá)，最大限度保證周末2天的休閑游客群。

再加上近幾年德清政府積極“融杭”，境內(nèi)有104 國道直通杭州，304省道改建，開辟首條城際公交588，以及宣杭鐵路和杭寧高速公路等等縮短了莫干山與南京杭州的出行時(shí)間。

2、境內(nèi)交通規(guī)劃單一且路況較差

雖然長三角主要城市前往德清縣交通形式多樣便捷，但是從德清縣到達(dá)莫干山景區(qū)的交通路線卻過于單一。

我們看下圖，目前從德清境內(nèi)只有09省道和三莫線連接德清縣武康鎮(zhèn)和莫干山風(fēng)景名勝區(qū)。且三莫線的道路較差，駕車從武康鎮(zhèn)到達(dá)莫干山風(fēng)景名勝區(qū)需要50到70分鐘。

• 主要巴士環(huán)線沿三莫線和09省道，經(jīng)庾村和筏頭鄉(xiāng)接武康和莫干山。

• 次級巴士環(huán)線連接庾村和后塢、庾村和筏頭以及環(huán)莫干地區(qū)。

• 景區(qū)內(nèi)有環(huán)山旅游車，通行于山上各主要景點(diǎn)、別墅間。

1、莫干山風(fēng)景區(qū)的旅游規(guī)劃

我們先看下圖莫干山國家級風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃（2015年修編版）。2015年版規(guī)劃莫干山風(fēng)景名勝區(qū)面積 36平方公里 ，外圍保護(hù)地帶面積 22平方公里。 規(guī)劃總面積 58平方公里。

規(guī)劃形成 “一山一湖一溪，兩區(qū)一帶多點(diǎn)”的總體布局結(jié)構(gòu)。

“一山一湖一溪”， 指的是莫干山、莫干湖、雙溪自然山水資源。

“兩區(qū)一帶多點(diǎn)”：是由上述三個(gè)山水自然資源形成的莫干山景區(qū)、莫干湖景區(qū)、雙溪景帶以及眾多景點(diǎn)，組成特色各異、功能互補(bǔ)的風(fēng)景區(qū)游賞體系。

莫干山和莫干湖分別位于莫干山風(fēng)景區(qū)的南北兩個(gè)方位，雙溪景區(qū)呈帶狀，連接起莫干山和莫干湖，有效地把莫干山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的景點(diǎn)串起。同時(shí)，三個(gè)景區(qū)在節(jié)點(diǎn)處分別設(shè)置四個(gè)旅游服務(wù)區(qū)，為游客提供休閑、娛樂和咨詢等服務(wù)。

2、“避暑勝地”標(biāo)簽還未打破

莫干山風(fēng)景區(qū)2016年門票收入為1909萬元，接待人數(shù)39.23萬人。根據(jù)2016年5-10月莫干山景區(qū)流量數(shù)據(jù)，分析如下：

流量高峰監(jiān)控

按月流量分析，莫干山在7月流量最大，截止10月底，流量呈不斷下降趨勢。由此看出，莫干山是避暑勝地，在夏季人數(shù)多，隨著天氣轉(zhuǎn)涼，人流量減少。

流量實(shí)時(shí)監(jiān)控

按駐留時(shí)長分析，莫干山平均駐留時(shí)長5.6個(gè)小時(shí)。按行程天數(shù)分析，超過71.3%的游客行程天數(shù)為一天，19.7%的游客行程天數(shù)為兩天，5.6%的游客行程天數(shù)為三天。按實(shí)時(shí)流量分析，莫干山日流量只有一個(gè)高峰，總體呈現(xiàn)在12:00-15:00。

節(jié)假日流量監(jiān)控

在“五一”勞動節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)、“十一”國慶節(jié)中，國慶節(jié)莫干山人流量最大，其次是勞動節(jié)，分別對國慶節(jié)和勞動節(jié)期間日流量進(jìn)行分析，按流量總數(shù)統(tǒng)計(jì)分析，莫干山游客人數(shù)在節(jié)假日中間數(shù)量達(dá)到高峰，游客人數(shù)呈正態(tài)分布，每天的高峰時(shí)段在14:00-16:00。

流量來源監(jiān)控

統(tǒng)計(jì)莫干山游客歸屬地信息，發(fā)現(xiàn)來莫干山游玩的游客大都來自長三角地域，其中，超過65%的人來自浙江本地，超過25%來自江蘇和上海，只有10%左右來自其他省市，除去江浙滬地區(qū)，游玩熱情最高的城市是安徽，其后是北京、廣東、山東、河南、湖北、江西。大陸以外來莫干山游玩的城市或國家（地區(qū)）占人數(shù)總比例不超過0.01%，中國香港、美國、中國臺灣人數(shù)排名前三。

對比莫干山鎮(zhèn)全年客流量260萬，但景區(qū)只有30多萬的游客，說明莫干山大部分是度假客人。景區(qū)游客量低，吸引力有限，而且景區(qū)的位置還割斷了不同度假組團(tuán)之間的聯(lián)系，因此莫干山整體景區(qū)的品質(zhì)亟需優(yōu)化，適應(yīng)這種度假型旅游目的地的產(chǎn)品發(fā)展需要。

1、莫干山民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

“洋家樂”的興起

2007 年，一名外國商人到莫干山旅游避暑。莫干山的自然勝景和鄉(xiāng)村風(fēng)光使他萌生了做民宿的想法，建立起了第一家“洋家樂”，也就是裸心谷。隨著“洋家樂”居住設(shè)施完善與休閑設(shè)施的建設(shè)，逐漸吸引了莫干山周邊城市居民到此參觀游覽，住宿需求增多，一些本地居民開始改造自己的農(nóng)宅為民宿接待游客，同時(shí)少量外地投資者看中此地民宿的價(jià)值，租下農(nóng)宅并對其進(jìn)行改造，使之更適合游客居住。

莫干山民宿爆發(fā)

2013 年莫干山民宿產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，民宿開始向“專業(yè)化”發(fā)展。隨著鄉(xiāng)村旅游的迅速發(fā)展游客逐漸增多，開辦民宿的人增加，政府通過有序引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、污水處理、綠化工程等支持民宿的建設(shè)，同時(shí)通過資金補(bǔ)貼和對外宣傳，吸引更多的投資者和游客。

2015年美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和2016年特色小鎮(zhèn)使莫干山民宿如雨后春筍。截至2015 年，整個(gè)民宿數(shù)量達(dá)400 多家，總營業(yè)收入達(dá)到6、7 億，有統(tǒng)計(jì)的稅收將近2500 萬元。

行業(yè)洗牌，淘汰加劇

過快的房源增長，導(dǎo)致民宿整體服務(wù)質(zhì)量下降，2017年起，莫干山民宿市場大浪淘沙的跡象明顯，入住率低是所有民宿主面臨的困局。

為維持莫干山民宿行業(yè)持續(xù)發(fā)展，德清縣政府對于新申請開業(yè)的民宿審批嚴(yán)格，并將莫干山民宿床位總量控制在1萬張左右。引導(dǎo)精品民宿替換低端民宿，將資源傾斜給已經(jīng)有品牌的民宿。

2、莫干山民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式

莫干山民宿分布在庾村集鎮(zhèn)、燎原村、勞嶺村等多個(gè)村莊。民宿的經(jīng)營者有本地人、外地人還有外國人。

我們集合了莫干山鎮(zhèn)評選的“莫干山2017年度最具品牌影響力民宿（洋家樂）”和一些知名民宿品牌，列了一個(gè)名單包括每個(gè)民宿的房間數(shù)。

在精品民宿分布上，如上圖所示，它們大多都集中分布在莫干山鎮(zhèn)，并主要圍繞莫干山景區(qū)或位于交通干道沿線?？臻g集聚帶來的綜合效益明顯，不僅促進(jìn)居民觀念轉(zhuǎn)變、勞動力回流鄉(xiāng)村就業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品銷售與推廣等，還有力地促進(jìn)莫干山地區(qū)旅游的復(fù)蘇，鄉(xiāng)村文化、民國文化、騎行文化以及歷史文化等的挖掘與開發(fā)。

在房間數(shù)量上，除了裸心系列，其他精品民宿/酒店都是低于50間，20間左右的規(guī)模居多。以設(shè)計(jì)感、精品化和服務(wù)見長。

在品牌上來看，莫干山民宿目前單個(gè)品牌影響力還不夠，能被大家所熟悉的除了裸心就只有大樂之野。恰恰，這兩個(gè)品牌又都有規(guī)模化發(fā)展的趨勢，大樂之野已有把品牌作為輕資產(chǎn)輸出的計(jì)劃。

在德清縣2015 出臺的縣級民宿等級劃分標(biāo)準(zhǔn)《鄉(xiāng)村民宿服務(wù)質(zhì)量等級劃分與評定》中，將民宿劃分為精品民宿、優(yōu)品民宿和標(biāo)準(zhǔn)民宿三類。

在民宿的打造上整體呈現(xiàn)出精品化的趨勢，一些精品民宿還成立了酒店管理公司，輸出品牌到外地進(jìn)行輕資產(chǎn)經(jīng)營。

精品民宿

一般占地較大，建筑風(fēng)格經(jīng)過設(shè)計(jì)和推敲，民宿居住條件和設(shè)施能達(dá)到較高水平，并能進(jìn)行一些商業(yè)活動的接待，民宿內(nèi)提供spa、溫泉甚至騎馬等多種活動。

優(yōu)品民宿

具有一定的建筑風(fēng)格，居住條件和設(shè)施較好，提供場所供賓客休閑聚會。

標(biāo)準(zhǔn)民宿

有公共活動空間，居住質(zhì)量較好。

3、拓展莫干山民宿產(chǎn)業(yè)鏈

我們對比上述莫干山民宿帶來的稅收收入和莫干山景區(qū)的門票收入，會發(fā)現(xiàn)一個(gè)極其危險(xiǎn)的信號。那就是莫干山的旅游目前完全是靠民宿產(chǎn)業(yè)帶動起來的。而2017年開始的民宿熱退潮之后，莫干山鎮(zhèn)民宿業(yè)自然會大受影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)，莫干山的冬季的入住率也只能達(dá)到50%。

莫干山產(chǎn)業(yè)過于單一的現(xiàn)狀已暴露，在休閑旅游產(chǎn)業(yè)的的大背景，進(jìn)行民宿產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展是當(dāng)務(wù)之急。

而以民宿產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，結(jié)合莫干山鎮(zhèn)的現(xiàn)有條件，最能夠拓展的產(chǎn)業(yè)是：生態(tài)農(nóng)業(yè)、度假休閑、旅游參觀、文創(chuàng)體驗(yàn)和商務(wù)會展的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。

而在民宿產(chǎn)業(yè)提升上，則應(yīng)該以“精品化、連鎖化、規(guī)模化”為發(fā)展方向，拓展新的市場。

部分民宿經(jīng)營者已經(jīng)意識到這個(gè)問題，與相關(guān)機(jī)構(gòu)成立了莫干山民宿學(xué)院，這是教育培訓(xùn)業(yè)在鄉(xiāng)村新興產(chǎn)業(yè)的嘗試，民宿學(xué)院提供相關(guān)課程對操作技能和管理方式進(jìn)行指導(dǎo)，提升現(xiàn)有的經(jīng)營水平，為民宿產(chǎn)業(yè)提供智慧支撐，同時(shí)民宿學(xué)院也能成為民宿的一個(gè)形象出口，進(jìn)而擴(kuò)大宣傳，以及接待民宿考察團(tuán)，舉辦論壇等活動。

德清縣在2017年接待國內(nèi)外游客1998萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入215億元，分別增長21.5%和21.2%。這是莫干山鎮(zhèn)結(jié)實(shí)的游客基礎(chǔ)。

相比年接待量800多萬的輕井澤，莫干山鎮(zhèn)2016年全年接待游客203.6萬人次, 顯然還有很大開發(fā)空間。

在做對比分析之前，我們先看兩個(gè)地區(qū)的總圖，有如下發(fā)現(xiàn)：

1、莫干山的山水自然資源比輕井澤要豐富，且分布在全域。莫干山與莫干湖之間有雙溪景觀帶縱向?qū)纱蠊?jié)點(diǎn)串起。

2、輕井澤的自然景觀分布較集中，基本環(huán)繞在輕井澤站和中輕井澤站周邊。兩個(gè)節(jié)點(diǎn)相離不遠(yuǎn)，橫向由JR聯(lián)通。

3、莫干山的除了自然景觀外，產(chǎn)業(yè)較為單一，僅民宿產(chǎn)業(yè)較為知名。而輕井澤雖自然景色一般，但藝術(shù)文化產(chǎn)業(yè)更為發(fā)達(dá)，旅游活動項(xiàng)目豐富，商業(yè)設(shè)施完善。整個(gè)度假休閑產(chǎn)業(yè)內(nèi)容更為飽滿和豐富。

4、莫干山的民宿品牌多且雜，沒有形成國際影響力。輕井澤僅虹夕諾雅和王子兩大品牌就聞名世界。

5、輕井澤的小鎮(zhèn)中心有商業(yè)街、有藝術(shù)、有奧特萊斯、有別墅群落和自然景觀等等，相比之下莫干山鎮(zhèn)的小鎮(zhèn)中心還不具規(guī)模。

6、輕井澤的景區(qū)在鎮(zhèn)的外圍，小鎮(zhèn)中心相對比較集中，莫干山比較大的問題是全鎮(zhèn)中心部分被景區(qū)隔斷，幾個(gè)主要村落組團(tuán)的通達(dá)性不夠。因此需要強(qiáng)化小鎮(zhèn)中心對全域范圍的輻射。在道路系統(tǒng)規(guī)劃上，應(yīng)該更加突出集中布局同時(shí)兼顧不同村落組團(tuán)的互通性。

對比輕井澤，我們對莫干山的旅游開發(fā)梳理如下幾點(diǎn)：

1、整個(gè)莫干山旅游項(xiàng)目單一，冬季項(xiàng)目幾乎空白。莫干山山體總體坡度平緩，且冬季降雪相對于周邊地區(qū)較多，周邊城市諸如杭州、湖州等地冬季幾乎無雪或少降雪，莫干山可以借此為契機(jī)，建立滑雪場地等，推動特色旅游項(xiàng)目的開發(fā)。好比輕井澤的王子滑雪場，如今成為東京市民冬季滑雪的勝地。同時(shí)，也可開發(fā)溫泉資源，帶動冬季旅游。

2、莫干山是個(gè)多山地區(qū)，但目前戶外運(yùn)動項(xiàng)目布局零散，不成系統(tǒng)，除了Discovery探索極限基地外，沒有其他知名品牌?？梢愿鶕?jù)莫干山獨(dú)特的山體地形，進(jìn)行不同類型的攀巖、漂流等體育項(xiàng)目賽事的進(jìn)行。

3、村莊活力整體上依然有待發(fā)掘提升。一眼望去除了民宿產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)均凋敝蕭條。在民宿產(chǎn)業(yè)的提升和拓展方面有待提升，可以結(jié)合生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。

4、莫干山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心除了庾村文創(chuàng)市集和洋家樂外，其他業(yè)態(tài)幾乎缺失。對比輕井澤的小鎮(zhèn)中心，除了主商業(yè)街“銀座街”外，還有音樂廳、美術(shù)館等各種文化建設(shè)，增添了旅行豐富性。

5、在節(jié)慶活動方面，還有很多可挖掘的文化項(xiàng)目。德清縣以前在中國民間有三個(gè)重要的節(jié)慶活動，“蠶花廟會”，“乾龍燈會”和“羊肉黃酒節(jié)”。都是針對當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗特產(chǎn)和歷史延伸的節(jié)慶活動。這些豐富的資源結(jié)合莫干山的生態(tài)農(nóng)業(yè)，比如竹業(yè)、采茶業(yè)等，都可以進(jìn)行節(jié)慶活動方面的拓展。

6、莫干山境內(nèi)交通方式單一，缺乏慢行步道系統(tǒng)。鄉(xiāng)村旅游開發(fā)與定位的重點(diǎn)是要突出區(qū)別于城市的鄉(xiāng)村特色——慢生活。輕井澤在交通方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)值得借鑒，兩個(gè)小鎮(zhèn)中心除了有JR連接，并且在現(xiàn)有道路的基礎(chǔ)上還梳理出自行車道和人行道。整個(gè)區(qū)域的游覽地圖也很貼心的分為步行和騎行線路。為徒步及自行車愛好者感受鄉(xiāng)野風(fēng)光。

7、莫干山景區(qū)內(nèi)交通組織方式混亂。由于莫干山建設(shè)多是傍山而建，土地資源極其有限。景區(qū)內(nèi)部車輛可通行，大大降低了行人步行的安全性。可以考慮在景區(qū)大門統(tǒng)一設(shè)置大型停車場，景區(qū)內(nèi)部只允許內(nèi)部車輛駛?cè)耄梢栽黾印爱?dāng)當(dāng)車”等符合當(dāng)?shù)靥厣膬?nèi)部區(qū)間車，這樣可以增強(qiáng)內(nèi)部交通的安全有序，也能使更多的游客選擇漫步莫干山。

8、充分利用莫干山的地理區(qū)位，開發(fā)會議旅游產(chǎn)品。莫干山位于全國經(jīng)濟(jì)高地長三角中心，且在80年代就舉行過著名的“莫干山會議”，可以利用優(yōu)勢，吸引地區(qū)性會議旅游活動在莫干山舉行。

9、對標(biāo)輕井澤，莫干山應(yīng)珍惜當(dāng)下的發(fā)展時(shí)機(jī)和如此優(yōu)秀的稟賦資源，除了優(yōu)化提升旅游業(yè)，還應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展時(shí)尚、文化娛樂和體育產(chǎn)業(yè)。在其他產(chǎn)業(yè)方面，莫干山當(dāng)前亟需加大招商力度，高舉高打，視野開闊，品味高雅，格局遠(yuǎn)大。以臨近的上海，杭州，蘇州為招商根據(jù)地，甚至從全球進(jìn)行有資源建設(shè)性的精準(zhǔn)招商，用現(xiàn)代影視音樂等具備流行制造能力的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶動整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，打造成中國首屈一指的國際化產(chǎn)業(yè)型文化旅游目的地。

10、在外部大交通方面，如果有可能，莫干山應(yīng)盡量引進(jìn)軌道交通的方式。軌交能夠大規(guī)模帶來年輕游客，全面激活鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)活力?；蛞部蓞⒖季┒紞股叫』疖嚨哪Ｊ叫藿ㄒ粭l專項(xiàng)觀光旅游鐵路，這也會是各網(wǎng)紅的旅游模式。

*本文來源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀察家”（ID:realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執(zhí)惠專家作者，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理（個(gè)人微信號：brian378183884)，原標(biāo)題：《中國旅游的莫干山現(xiàn)象，除了民宿，還會有未來么？》。