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登錄上周,怡和集團旗下的豪華酒店連鎖集團文華東方(Mandarin Oriental)宣布,擁有 45 年歷史的怡東酒店將于明年三月結束營業(yè),集團預計花費 6 年時間在原址上新建一座寫字樓。
這是香港酒店和地產業(yè)的標志性事件。怡東是一家四星級酒店,位于繁華的銅鑼灣地區(qū),大部分房間都可以看到海景。怡東共有 869 個房間,據(jù)不動產服務機構高力國際(Colliers)高級主管 Hannah Jeong 估計,它的停業(yè)將使所在區(qū)域損失 7.8% 的房間,灣仔和銅鑼灣的酒店價格會迅速上漲 6%。這一預測與世邦魏理仕(CBRE)的結論相反,后者認為灣仔的酒店供應依然充足。
可以確定的是,對一些本地人和老顧客來說,這家酒店的象征意義將就此定格。
怡東酒店所在的告士打道 281 號屬于英國殖民地政府 1841 年首次公開拍賣的地皮,拍下這塊地的是英國人在廣州成立的怡和洋行(Jardine Matheson)。早期,這里先后被用作倉庫和工廠;1973 年,文華東方集團將其改建為豪華酒店,這里隨后成為香港社會名流經常出沒的場所,其中包括 TVB 前主席邵逸夫。
早在 2015 年,怡東的命運就開始面臨高度不確定性。當年 4 月,港府披露已經批準將這座酒店改造為一棟 26 層的商用大樓,新樓的樓層面積達到 68 萬 4005 平方英尺(約合 6 萬 3500 平方米)。2017 年,文華東方正式將告士打道 281 號掛牌出售,估價在 240 億至 342 億港幣之間。多個地產商一度表達了興趣,但不久之后,交易告吹,文華東方的股價隨之大跌。
資本市場的反饋說明了這宗交易的本質:它是在香港前途莫測的酒店業(yè)和需求緊俏的寫字樓之間作出的理性權衡。
就在怡東改造計劃獲批前的 2014 年,文華東方的年報顯示怡東的全年出租率為 85%,利潤較前一年下降了 4%。當年,內地旅客赴港旅行的意愿降低,造成香港酒店最主要的一部分客源流失。內地旅客訂單約占怡東酒店總訂單的 15%。
到 2017 年,香港旅游業(yè)才出現(xiàn)反彈。當年“十一黃金周”,香港酒店的入住率超過了 90%;今年前 8 個月,內地游客的數(shù)量較去年同期更增長了 13.8%。但這一增長的前景仍存在不確定性,尤其是需要應對內地與香港關系的潛在風險。
相比之下,寫字樓看起來是更有利可圖的生意。和旺盛的需求相比,香港的寫字樓還是太少了,從現(xiàn)在到 2020 年只會新增一家甲級寫字樓,意味著香港的寫字樓供應創(chuàng)下 30 年內的新低?!赌先A早報》引用仲量聯(lián)行(JLL)的報告稱,港府當前忙于解決住宅供應問題,無法騰出手來增加商用地產的供應。
由于地皮緊張,香港的寫字樓租金居高不下。根據(jù)今年初的一項調查,香港中環(huán)的寫字樓租金位居全球之首,每平方米年租金超過 20000 港幣,比紐約曼哈頓中城高出 75%。
高力國際預計,怡東酒店改造成混合用途的商業(yè)大樓后,價值將從目前的 273 億港幣上升至 410 萬港幣,帶來 137 億港幣的賬面收益。6.5 億美元(約合 50 億港幣)的改造預算似乎是值得的。
*本文來源:好奇心日報,作者:蔡一能,原標題:《香港一家傳奇酒店明年停業(yè),轉型成更賺錢的寫字樓》。