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11月7日，執(zhí)惠“文旅研習舍”線上公開課邀請到了大地風景文旅集團副總規(guī)劃師、特色小鎮(zhèn)專家楊朝睿進行主題分享。楊朝睿深度分析了目前國內(nèi)特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、特色小鎮(zhèn)發(fā)展的痛點，以及如何突破建造模式的小鎮(zhèn)思維。

楊朝睿認為，目前國內(nèi)特色小鎮(zhèn)發(fā)展普遍存在土地、資金、生長三個方面的痛點。在他看來，土地是大部分特色小鎮(zhèn)在開發(fā)過程中所面對的主要問題。如果特色小鎮(zhèn)在開發(fā)過程中能夠很好的評估出獲得土地以及通過調(diào)整等多種手段能夠獲得的土地量，基本上決定了未來小鎮(zhèn)的投資量和開發(fā)風險。

楊朝睿表示，要通過突破建造模式的小鎮(zhèn)思維來打造特色小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)的思維應該以時間線為準則，而不是以形態(tài)線為準則，應該關注小鎮(zhèn)發(fā)展、打造產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，而不僅僅是一個小鎮(zhèn)的形態(tài)，或者外貌。要先把內(nèi)容設計好，然后再去規(guī)劃設計，再去做產(chǎn)品設計、投資測算，然后建設和運營。流程是決定了整個特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中的一個核心命運。 

對于特色小鎮(zhèn)發(fā)展，楊朝睿建議從三個方面考慮，一個是初創(chuàng)開拓期，第二個是建設孵化期，第三個是運營成熟期。當企業(yè)想要介入特色小鎮(zhèn)的開發(fā)，一定要在前期把這三個階段判斷清楚，明確這三個階段企業(yè)所扮演的角色是否能夠?qū)崿F(xiàn)，政府是否能夠投入相應的力量。 

他認為，特色小鎮(zhèn)如果沒有核心IP是很難生存的。這個內(nèi)容可以是文化題材，也可以是稀缺性的產(chǎn)品，或者是稀缺性的生態(tài)。特色小鎮(zhèn)的IP是一個小鎮(zhèn)的魂，能與社會達成共識才是特色內(nèi)容的核心。

閱讀之前，請先思考：

以下為楊朝睿主題分享內(nèi)容

今天我分享的主題是“特色小鎮(zhèn)的苦與痛”，內(nèi)容包含以下幾點：首先就是中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的痛點，包括土地之痛、資金之痛、生長之痛；第二點是特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的艱辛，產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心內(nèi)容，這里面就包含了產(chǎn)業(yè)植入之苦、產(chǎn)品運營之苦；最后是希望能夠通過對特色小鎮(zhèn)內(nèi)容的打造、時間次序的考慮以及小鎮(zhèn)孵化的過程，來形成突破建造模式的小鎮(zhèn)思維。

首先，我們講一下中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的痛點。

1.土地之痛

土地是影響到中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一個非常嚴重的瓶頸。為什么呢？因為特色小鎮(zhèn)開發(fā)如果沒有了土地，對于社會資本而言是非常難以介入的，大量的建設及開發(fā)成本需要有土地來作為保證使得更多的資金投入以及回收。現(xiàn)在由于中國土地二元制體制，形成了一部分城市土地屬于國有，而另一部分鄉(xiāng)村集體所有土地難以得到開發(fā)和利用。

這張圖是分析了中國第一批127個特色小鎮(zhèn)之后得到的一些數(shù)據(jù)，從區(qū)位特點上看，特色小鎮(zhèn)與城市的關系可以分為三種類型：大城市近郊、大城市遠郊和鄉(xiāng)村地區(qū)。從圖中可以看出，鄉(xiāng)村地區(qū)的特色小鎮(zhèn)最多，占到了41%，其次是大城市近郊區(qū)占35%。

在第一批特色小鎮(zhèn)中，鄉(xiāng)村地區(qū)和城市近郊區(qū)所占比例要高于城市遠郊區(qū)。這是一個很有意思的現(xiàn)象，我們當時估計是城市近郊區(qū)和城市遠郊區(qū)應該相對數(shù)量更大，而不是鄉(xiāng)村地區(qū)。其中的原因，一方面是因為鄉(xiāng)村地區(qū)的土地相對成本較低；另一方面是鄉(xiāng)村地區(qū)具有良好的自然環(huán)境，適宜打造特色小鎮(zhèn)。換句話說，與城市的差異性相對較強，這也是更多的資本愿意走向鄉(xiāng)村的一個原因。而城市近郊區(qū)更多是依賴城市去發(fā)展項目和特色小鎮(zhèn)，它主要依托的人群是城市中的消費人群，本身在進行生活的品質(zhì)化升級，會選擇在近郊區(qū)買房或者在近郊區(qū)投資一些產(chǎn)品。在這樣的情況下，城市近郊區(qū)的土地成本相對會比較高，但出售的風險相對比較小，這也是產(chǎn)生這樣區(qū)位分布的一個原因。

另外一方面，在中國現(xiàn)有的土地制度下，土地供給決定了特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。在特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中，開發(fā)商或者投資企業(yè)一方面希望用比較低廉的價格獲得自然環(huán)境比較好的土地，另一方面也希望能夠流轉(zhuǎn)一部分土地，就是租用。這一部分土地其實是新投資進來的消費者可以去享受，但又不用花費太多的錢就可以享受到的一種資源，這也是更多的特色小鎮(zhèn)能夠在農(nóng)村、鄉(xiāng)村和自然風貌區(qū)能夠建立起來的原因。

土地是大部分特色小鎮(zhèn)在開發(fā)過程中所面對的主要問題。如果特色小鎮(zhèn)在開發(fā)過程中能夠很好的評估出來獲得土地以及通過調(diào)整等多種手段能夠獲得的土地量，基本上決定了未來小鎮(zhèn)的投資量和開發(fā)風險。這個是特色小鎮(zhèn)開發(fā)中非常重要的一個痛點。 

2.資金之痛

第二方面是資金之痛。2016年7月住建部、發(fā)改委和財政部三大部委聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，計劃到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。我們當時估算過一個數(shù)字，如果每個特色小鎮(zhèn)按照現(xiàn)在市場投資50億，政府通過借債和其他方式再投入基礎設施建設資金50億，那么，打造一個特色小鎮(zhèn)基本上資金量投入在100億左右。

按純市場投資50億元而言，相當于在2016年-2020年的4年之間要拉動將近5萬億的市場投資進去特色小鎮(zhèn)，這其實是相當難的。資金的投入和退出是有非常緊密的關系的，必須要考慮未來的退出渠道和退出方式，才可能有這么多資金進入。現(xiàn)在中國的消費力主要集中在城市，即使看到逢年過年或者節(jié)假日的時候景區(qū)爆滿的現(xiàn)象，但這并不能解決一個特色小鎮(zhèn)的生存問題。

特色小鎮(zhèn)的打造如果脫離了景區(qū)的打造，按照一種類似于歐洲小鎮(zhèn)的方式打造的話，完全依賴市場的投入，其實是非常難以生存。如果找不到資金來源的出口，資金的來源也是非常難的。在資金之痛中，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)的資金回收還是以類似于景區(qū)門票、二次消費的方式進行。結(jié)合土地與資金的轉(zhuǎn)化過程中所面對的問題，使得特色小鎮(zhèn)成本回收不僅慢，風險也大。

另一方面就是房地產(chǎn)開發(fā)的回收。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，很多特色小鎮(zhèn)剛開始風風火火，后來由于國家政策調(diào)整帶來不小影響。比如近兩年興起的PPP模式，后來又被叫停。對于很多大型企業(yè)、投入了大量資金的企業(yè)來說，這種風險是非常高的。這就使得2017年底到2018年初特色小鎮(zhèn)的打造突然縮減的一個原因。 

當然，國家考慮到原有推出特色小鎮(zhèn)的時候，是希望更多市場上的資金、政府的投入能夠走向鄉(xiāng)村。最終的結(jié)果并不是這樣，很多企業(yè)通過特色小鎮(zhèn)的方式再去開發(fā)特色小鎮(zhèn)附近的房地產(chǎn)，最終房地產(chǎn)做了，小鎮(zhèn)沒有拉起來，農(nóng)民還是農(nóng)民，只是搬了一部分市民進去。在這種情況下，仍然是一個完全的二元化結(jié)構(gòu)，就是城市的人到了鄉(xiāng)村生活而已。沒有形成特色小鎮(zhèn)開發(fā)的核心動力。 

而在產(chǎn)業(yè)層面上，特色小鎮(zhèn)也會打造一些產(chǎn)業(yè)，全國除了個別的依靠大型企業(yè)拉動，如云棲小鎮(zhèn)比較成功之外，大部分以產(chǎn)業(yè)為主的特色小鎮(zhèn)其實是非常艱難的。從產(chǎn)業(yè)招商角度，當?shù)卣谧畛踅o了很多優(yōu)惠條件。但從產(chǎn)業(yè)角度而言，中國現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況還是不容樂觀的，尤其是實體行業(yè)的發(fā)展，并不能在當?shù)亟鉀Q大量的就業(yè)，又很難把工人或者企業(yè)高層派到鄉(xiāng)村去做一些事情。所以，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展在資金層面受到了很大的抑制。

對127個特色小鎮(zhèn)，按照我國七大行政分區(qū)擁有的數(shù)量進行了劃分。我們發(fā)現(xiàn)，在華東地區(qū)和西南地區(qū)分布數(shù)量較大。華東地區(qū)分布數(shù)量最多的原因是經(jīng)濟相對比較發(fā)達，需要大資金投入的時候，一方面需要企業(yè)，另一方面也需要政府進行資金的配套。而東部地區(qū)，尤其江浙滬一帶，政府的資金量相對有所支撐。并且原本的產(chǎn)業(yè)就相對較多，尤其在廣東，當?shù)乇旧砭陀泻芏嗟漠a(chǎn)業(yè)，結(jié)合現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)扶持一些小鎮(zhèn)，資金來源就能夠找到出口。

而西南地區(qū)數(shù)量之所以高，是因為自然資源比較豐富。在自然資源和資金資源有優(yōu)勢的地方其實是市場資本和特色小鎮(zhèn)能夠投入和生長的地方。剩下包括東北地區(qū)、華北地區(qū)、西北地區(qū)等，一方面受到氣候的影響，另一方面受到當?shù)卣Y金的影響，使得整個投資在有資金的地方比較火熱。

一個特色小鎮(zhèn)的打造過程中，資金的來源問題、后續(xù)在特色小鎮(zhèn)的消費問題其實是制約特色小鎮(zhèn)發(fā)展的非常重要的問題。

3.生長之痛 

除了資金之痛外，還有一個重要的事情是生長之痛。特色小鎮(zhèn)發(fā)展需要的資金量是相當大的，成本投入大、回收周期比較長。我們看到比較發(fā)達的歐洲小鎮(zhèn)其實已經(jīng)經(jīng)過了30-50年的生長過程而形成的。中國的特色小鎮(zhèn)更多的還是屬于開發(fā)模式，基本上大部分不具備可持續(xù)發(fā)展能力。投資特色小鎮(zhèn)之后很難有未來的生長過程。 

目前可以看到比較有名的袁家村、烏鎮(zhèn)等旅游景區(qū)型小鎮(zhèn)的發(fā)展都是經(jīng)歷了10年以上的發(fā)展過程，而這種發(fā)展過程也是在不斷的更新和生長，這種生長使得整個區(qū)域獲得很好的發(fā)展，未來的附加值也是非常高。 

以烏鎮(zhèn)來說，烏鎮(zhèn)是一個非常具有生長性的特色小鎮(zhèn)。從最開始的1999年烏鎮(zhèn)的東柵景區(qū)啟動原住民生活保護以及觀光旅游為開始，取得了很好的發(fā)展。烏鎮(zhèn)的東柵景區(qū)開始之后，一期雖然打響了知名度，也獲得一定的門票收入。但對特色小鎮(zhèn)打造而言，資金回收以及后續(xù)開發(fā)并沒有快速的擴張，而是把更多的精力放在打造景區(qū)和提升旅游觀光體驗上。

2003年啟動了西柵景區(qū)，它所打造的是一個詩意的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)休閑度假區(qū)。這個時候烏鎮(zhèn)已經(jīng)形成了一定的旅游觀光規(guī)模和人群聚集性，包括完善品牌之后打造出的二期內(nèi)容。在烏鎮(zhèn)的升級打造過程中，其中二期西柵景區(qū)的打造面對的難題還是相當大的。西柵風貌是烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風貌保留最好、最大的區(qū)域，但同時離交通中心有段距離，破壞程度超過東柵，產(chǎn)權(quán)復雜等問題比較多。

在西柵的打造過程中，結(jié)合了東柵在市場經(jīng)營過程中所面對的問題，進行了生長，植入了一些景區(qū)里所需要的業(yè)態(tài)，使得西柵在運營管理、風格統(tǒng)一、動靜分區(qū)、文化融入等方面進行了更高層次的提升。并且充分挖掘當?shù)孛袼孜幕?，舉辦四季節(jié)日，使得區(qū)域的生活化場景得到更充分的體現(xiàn)。 

經(jīng)過十幾年的發(fā)展之后，烏鎮(zhèn)又打造了烏村高端鄉(xiāng)村度假區(qū)，是以田園風光為主題的休閑度假村落。位于原有的西柵歷史街區(qū)北側(cè)500米，緊依京杭大運河而立的歷史古村落。由烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司對它進行了新的投資，使得原有的一系列產(chǎn)品又得到了升級。當烏村、西柵和東柵聯(lián)合起來，所呈現(xiàn)的感覺是隨著時間不同推移生長的過程，所產(chǎn)生的效果遠遠要大于在一期進行大規(guī)模開發(fā)的效果。

現(xiàn)在的烏鎮(zhèn)能夠聚集很多國際級大會、論壇等一系列內(nèi)容，它其實是在整個發(fā)展過程中不斷地滿足客群的需求，不斷地提升自己的發(fā)展。這也是現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中所面對的問題和痛點，很多特色小鎮(zhèn)的開發(fā)希望一蹴而就，希望短資金進、快資金出，能夠在很短時間內(nèi)見到效益。我們認為，這也恰恰放棄了特色小鎮(zhèn)開發(fā)所能獲得的一大部分利益。

特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)。在市場角度而言，目前全國沒有太好的辦法解決產(chǎn)業(yè)問題。其中包含幾個原因：一方面，中國近10年大量資金流向房地產(chǎn)領域，使得實體產(chǎn)業(yè)難以有所突破；另外，現(xiàn)在市場上都希望賺快錢，使得產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新受到了很大限制。因此，科技等產(chǎn)業(yè)比較難以引入，因為本身在國內(nèi)相對比較小。另一方面，大部分特色小鎮(zhèn)位于城市周邊或者鄉(xiāng)村，特色小鎮(zhèn)需要高智力人群放棄城市的醫(yī)療、教育，到鄉(xiāng)村扎根下來是比較難的。因此，很多產(chǎn)業(yè)很難引入到特色小鎮(zhèn)中。

與此同時，產(chǎn)業(yè)本身也無法拉動本地的就業(yè)、消費，比如東北的汽車制造業(yè)就發(fā)展而言，近幾年來是萎縮的。重資金，大產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)逐漸在縮減，這就使得很多實體產(chǎn)業(yè)沒有信心，或者沒有辦法在特色小鎮(zhèn)進行投入。此外，在特色小鎮(zhèn)中眾創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的生存能力非常差，小微企業(yè)對城市的依賴更大，也難以拉動特色小鎮(zhèn)本身的消費能力。 

1.產(chǎn)業(yè)植入之苦 

所以對于特色小鎮(zhèn)來說，植入產(chǎn)業(yè)其實是非常困難的，比在城市中打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的難度要大得多。

上圖是特色小鎮(zhèn)的類型分析，從特色小鎮(zhèn)的定位和類型來看，旅游發(fā)展型最多，約占50%，其次是歷史文化型占到了35%，然后民族聚居型約占到8%，農(nóng)業(yè)服務型占到24%，工業(yè)發(fā)展型占31%，而商貿(mào)物流占到12%。

倒過來看，大部分特色小鎮(zhèn)還是從旅游、歷史人文、相對低廉的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的角度上，來吸引外來人群的消費。

這種模式和國外特色小鎮(zhèn)的區(qū)別還是很大的，在歐洲的特色小鎮(zhèn)中，甚至一個企業(yè)就是一個小鎮(zhèn)，可能是以汽車等某類內(nèi)容或產(chǎn)業(yè)為主，就能夠形成一個小鎮(zhèn)。比如在德國，一個奧特萊斯周邊的小型制衣工廠就能拉動起來一個小鎮(zhèn)。對中國而言，生產(chǎn)地還是生產(chǎn)地，而消費方面，大多數(shù)在當?shù)厣a(chǎn)的人更希望去大城市消費，這也是為什么農(nóng)村有工廠，但消費還是再城市。 

特色小鎮(zhèn)是希望通過引入產(chǎn)業(yè)能夠拉動當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟，其實效果并不是很明顯?；旧?，要么是以房地產(chǎn)進行投入和退出，要么是以歷史人文景區(qū)或者打造新的景區(qū)，進行建設投入和旅游消費退出。對中國現(xiàn)有特色小鎮(zhèn)的情況而言，單純的依靠農(nóng)業(yè)或工業(yè)對特色小鎮(zhèn)經(jīng)濟的拉動作用是非常小的。 

2.產(chǎn)品運營之苦 

另一個苦是產(chǎn)品運營之苦。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，127個特色小鎮(zhèn)中，以一產(chǎn)為主導產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)占到27%，二產(chǎn)占到26%，三產(chǎn)占到了47%。127個特色小鎮(zhèn)中有65個是旅游類型的特色小鎮(zhèn)，大部分特色小鎮(zhèn)還是以三產(chǎn)為主導。既然以三產(chǎn)為主導，對于運營要求和難度來說都是比較高的。因為一產(chǎn)、二產(chǎn)可以有良好的產(chǎn)業(yè)模式，但對三產(chǎn)來說，產(chǎn)品不同，所要求的運營人群和方式都會不同。

由于特色小鎮(zhèn)屬于綜合性的開發(fā)區(qū)，不是一個簡單的產(chǎn)品，比如景區(qū)、商街、樓盤，它可能包含景區(qū)、商街、樓盤，甚至還有一些其他的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容綜合的區(qū)域。這種情況下的運營是很麻煩的，一方面，需要考慮到核心產(chǎn)品的運營，類似于景區(qū)，另一方面還要考慮到在地居民未來的生產(chǎn)和生活方式。換言之，就是不僅僅外來的人過來消費企業(yè)掙到錢，當?shù)鼐用褚惨軖甑藉X。

因此，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品運營的復雜度要比一般的景區(qū)要高。

第三部分希望通過突破建造模式的小鎮(zhèn)思維來打造特色小鎮(zhèn)。為什么要突破建造模式的小鎮(zhèn)思維？國家三大部委的政策中提出要培訓1000個左右特色小鎮(zhèn)，而不是要打造或建設特色小鎮(zhèn)，我認為這個講的還是比較到位。小鎮(zhèn)的思維更多的是應該以時間線為準則，而不是以形態(tài)線為準則，也就是更應該關注小鎮(zhèn)發(fā)展、打造產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，而不僅僅是一個小鎮(zhèn)的形態(tài)，或者外貌。這樣的話，其實是有別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)打造。

從上圖可以看到，上下兩部分有兩條線。上面的是現(xiàn)在普遍的開發(fā)流程，很多旅游特色小鎮(zhèn)的構(gòu)建模式更多的是形態(tài)性功能模式，首先覺得做旅游賺錢，或者做特色小鎮(zhèn)賺錢，然后去做旅游規(guī)劃策劃，再拿去財務判斷，如果發(fā)現(xiàn)貴了，投資回收不了，然后重新調(diào)整之后再做預估盈利，如果發(fā)現(xiàn)盈利不夠再改，然后建設運營，這樣其實比較亂。這個模式是一部分比較難受的特色小鎮(zhèn)的傳統(tǒng)模式，也就是用地產(chǎn)思維去打造小鎮(zhèn)。這個模式更過關注的是形態(tài)或者某個產(chǎn)品，類似于戶型或者配比，我認為這個模式是有問題的。 

而合理的方式是應該先去評估自己的資金量，也就是說能夠拿到相對低成本的資金和預投入的資金，然后進行合理的市場調(diào)研分析，再去進行業(yè)態(tài)比例的研究，換句話說，要先把內(nèi)容設計好，然后再去規(guī)劃設計，再去做產(chǎn)品設計、投資測算，然后建設和運營。

這兩條線里面的內(nèi)容基本差不多，但時間順序不一樣，上半部分關注的是形態(tài)，下半部分關注的是流程。我認為，流程是決定了整個特色小鎮(zhèn)開發(fā)過程中的一個核心命運。

結(jié)合小鎮(zhèn)特有的打造模式和思維模式，要關注以下幾個方面：小鎮(zhèn)的內(nèi)容，小鎮(zhèn)在定位層面上來說非常重要。從上圖中可以看出，在127個特色小鎮(zhèn)的發(fā)展類型中旅游+型是非常多的。從產(chǎn)業(yè)融合角度進行分析，目前65個特色小鎮(zhèn)中大部分屬于旅游+，占比已經(jīng)達到72.3%。產(chǎn)業(yè)融合中，旅游+歷史文化最多，占38.5%，其次是旅游+工業(yè)，旅游+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

結(jié)合旅游和景區(qū)依托型打造的比較多，不是因為旅游賺錢或不賺錢，從某種意義上說，旅游不是特別賺錢的一件事，尤其是回收周期長、運營復雜。那為什么很多投資會投進來，我認為是看到特色小鎮(zhèn)的IP，也就是打造定位的過程中，能夠有內(nèi)容，無論是歷史內(nèi)容，還是自然生態(tài)內(nèi)容或者文化題材。一定是有題材的，而這種題材的營銷和推廣能力相對來說要大于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和一般的產(chǎn)業(yè)。 

如果在一個景區(qū)里能夠推行起一個IP是非常重要的。這也是在特色小鎮(zhèn)打造過程中非常值得關注的一個東西。如果特色小鎮(zhèn)沒有核心IP是很難生存的。 

這個內(nèi)容可以是文化題材，比如說名人、名地、美食、歷史，可以是影視題材，也可以是稀缺性的產(chǎn)品，比如低空風行、古跡、特殊地貌，又或者是稀缺性的生態(tài)。另外，關注整個小鎮(zhèn)的定位和內(nèi)容，特色小鎮(zhèn)的IP是一個小鎮(zhèn)的魂，而且要能與社會達成共識才是特色內(nèi)容的一個核心，就是能夠引起社會的關注和獲得廣泛認可。

對于特色小鎮(zhèn)的孵化模式，是一個相對復雜的過程。不僅僅是通過企業(yè)一方努力就能夠解決的一個問題，需要政府提供對應的機制和平臺，通過企業(yè)去建立產(chǎn)品與實操，然后來拉動一部分資金，吸引一部分客群，然后再促進當?shù)厣鐣陌l(fā)展。這個時候土地的溢價才會產(chǎn)生，企業(yè)投入的資本才能夠得以回收。而這一套機制相對比較復雜。 

在小鎮(zhèn)發(fā)展過程中，我建議從三個方面考慮，一個是初創(chuàng)開拓期，第二個是建設孵化期，第三個是運營成熟期。在整個小鎮(zhèn)開發(fā)過程中，政府具有非常重要的角色。很多小鎮(zhèn)在初創(chuàng)期能夠有很好的發(fā)展模式離不開政府的支持，無論是前期基礎設施、道路的建設、環(huán)境資源整治，甚至拆遷過程中，政府要起到非常大的作用。這里有一個二八比例，最開始還是需要政府投入80%的力量，不僅僅是資金層面，還包括制度層面，在開發(fā)過程中整體所投入的幫扶以及力量。

在建設的孵化期過程中，是需要投資者和政府雙方共同努力。一方面，企業(yè)前期投入了一些產(chǎn)品。為什么在前期投入了20%呢？更多企業(yè)在投入這20%的過程中是希望能夠獲得社會的認可，形成一定內(nèi)容IP，確定出這個特色小鎮(zhèn)的定位，讓更多的資金進入。這時候20%才能引發(fā)出投資者再進行招商、建設和資金滾動。建設孵化期是需要從前期開拓期引發(fā)。因此，第二個階段更多的是企業(yè)要逐漸參與進來，而政府要貢獻50%的力量。

到了后期運營成熟期，一方面，企業(yè)通過中期的建設孵化期擁有了一定產(chǎn)品，有了更多資金，并且有了相對穩(wěn)定的品牌，將收益、人口、生活、產(chǎn)業(yè)都拉動起來的時候，企業(yè)可以投入更多，這個時候特色小鎮(zhèn)更多的靠投資者或者多個企業(yè)聯(lián)合的平臺進行運營，政府的工作相對就比較小了。

因此，關注特色小鎮(zhèn)可持續(xù)性發(fā)展或小鎮(zhèn)的孵化來說，我建議前期要看政府所能夠投入的力量，因為前期政府投入力量不足的話，完全依靠企業(yè)進行大規(guī)模的投入是不現(xiàn)實的，而且投入越大會導致企業(yè)對短期回收資金的渴求越高，如果這種渴求過高的話就會使得后期在產(chǎn)品質(zhì)量、運營上的投入發(fā)生變化和扭曲。特色小鎮(zhèn)的后期收益也是無法保障的。所以，我建議，當企業(yè)想要介入特色小鎮(zhèn)，一定要在前期把這三個階段判斷清楚，判定在這三個階段企業(yè)所扮演的角色是否能夠?qū)崿F(xiàn)，政府是否能夠投入相應的力量。