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轉(zhuǎn)型，是這個時代給所有房企開出的同一道考題，第一梯隊的品牌房企尤甚。

如何破除時代開出的考題，答案是抓住下一個時勢，借勢而上。從目前各大頭部房企的布局和戰(zhàn)略規(guī)劃不難看出，地產(chǎn)商們正在積極猛抓文化旅游的風(fēng)口。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，振興鄉(xiāng)村，文化和旅游合并，全域旅游等一系列時代背景下，文旅業(yè)務(wù)因自帶刺激消費(fèi)的能力受到政府的青睞，而土地資源配置和議價機(jī)遇也備受渴望生存下去的開發(fā)商們覬覦。

開發(fā)商們集體“出走”  

距離國家文化部和旅游局合并時間，剛好8個月出頭。在這段時間里，先后相繼有多家開發(fā)商為文旅另辟板塊，成立文旅集團(tuán)或公司。

在文旅領(lǐng)域，今年最大的一起事件莫過于融創(chuàng)對萬達(dá)原文旅項(xiàng)目的收購。10月底，萬達(dá)和融創(chuàng)各一紙公告對外宣告了雙方達(dá)成一致，融創(chuàng)斥資62.81億收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個文旅項(xiàng)目的設(shè)計、建設(shè)和管理公司。自此，融創(chuàng)成為文旅地產(chǎn)的頭號房企。

當(dāng)然，一向果決的地產(chǎn)梟雄孫宏斌并沒有止步于此。今年8月，融創(chuàng)在海南成立了融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司，隨后更名為融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團(tuán)。公開資料顯示，融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司經(jīng)營業(yè)務(wù)包括：以自有資金對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化、影視、游樂園、養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行投資、旅行社業(yè)務(wù)、文化娛樂經(jīng)紀(jì)代理、度假及養(yǎng)老服務(wù)等。

無獨(dú)有偶，在海南成立旅游發(fā)展公司的開發(fā)商還有央企保利。今年6月，保利地產(chǎn)設(shè)立保利（海南）旅游發(fā)展有限公司，通過掘金海南自貿(mào)島的發(fā)展規(guī)劃的紅利，實(shí)現(xiàn)其在文旅產(chǎn)業(yè)的盈利增長和擴(kuò)張模式。

據(jù)媒體報道，保利新成立的海南旅游公司主營業(yè)務(wù)仍是房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、旅游資源開發(fā)和經(jīng)營、養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目投資、房屋租賃、舊樓拆遷等。目前，保利地產(chǎn)在文旅產(chǎn)業(yè)的布局主要圍繞在三個方面：酒店管理、文化運(yùn)營和自主品牌主題公園。

今年8月，碧桂園將旗下購物中心、社區(qū)商業(yè)、長租公寓、寫字樓和文旅6大業(yè)務(wù)整合在一起，正式成立文商旅集團(tuán)。隨后，碧桂園文商旅集團(tuán)又設(shè)立了東部、南部、西部、北部、中部及廣州6個區(qū)域。

文商旅集團(tuán)成立前的4個月，碧桂園便挖來時任藍(lán)光文旅集團(tuán)總裁的張強(qiáng)，擔(dān)任碧桂園集團(tuán)助理總裁兼商管中心總經(jīng)理?？梢姡穆冒鍓K在碧桂園集團(tuán)發(fā)展中的分量。

繼融創(chuàng)、碧桂園之后，華南五虎中的富力這個月也成立了文化旅游發(fā)展有限公司。相較其他房企而言，高負(fù)債的富力在文旅產(chǎn)業(yè)的布局并不被看好，其并不具備大規(guī)模開發(fā)文旅項(xiàng)目需要的專業(yè)設(shè)計規(guī)劃、運(yùn)營管理的能力。

落地的“詩與遠(yuǎn)方”項(xiàng)目

越來越多房企的涌入，讓文旅這條賽道突然變得擁擠，而提前布局的房企也陸續(xù)有文旅項(xiàng)目落地。

在眾多房企中，碧桂園對文旅產(chǎn)業(yè)的布局相對較早，其在2016年發(fā)產(chǎn)城融合戰(zhàn)略布，投入千億開發(fā)科技小鎮(zhèn)，2017年投資120億建設(shè)碧水桂鄉(xiāng)鄉(xiāng)村項(xiàng)目。今年9月底，碧桂園轉(zhuǎn)型的第一個產(chǎn)城融合戰(zhàn)略代表作“廣東省惠州市潼湖科技小鎮(zhèn)”一期對外正式開園。

經(jīng)歷兩年多的醞釀，碧桂園交出的第一階段招商成績單：英唐智控、華力特電器、客如云、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、科技部國家眾創(chuàng)空間等一批物聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和創(chuàng)新載體。這條轉(zhuǎn)型之路，對只有開發(fā)能力，產(chǎn)業(yè)資源匱乏，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)為零的碧桂園來說并不容易。

碧桂園采用的是“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的方式，與產(chǎn)業(yè)方開展戰(zhàn)略合作，自己只負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入、培育和運(yùn)營交給產(chǎn)業(yè)資源方負(fù)責(zé)。碧桂園則從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面，碧桂園還通過產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入提升項(xiàng)目土地價值，從事房地產(chǎn)開發(fā)，獲取更多利潤。

高呼房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來的萬科，2016年底開始大規(guī)模布局特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，項(xiàng)目布局主要集中于京津冀和長三角區(qū)域。萬科特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)方向較為多元化，其主要通過銷售可售物業(yè)快速回流資金，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)；以及產(chǎn)業(yè)物業(yè)采用“基金+持有”模式，賺取租金、管理費(fèi)和未來土地升值收益。

作為萬科比較有代表的文旅項(xiàng)目，良渚文化村核心構(gòu)架是“二軸二心三區(qū)七片”。二軸是以文化村東西主干道和濱河道路串聯(lián)主題村落；二心是東西分別設(shè)旅游中心區(qū)和公建中心區(qū)；三區(qū)是分別設(shè)立核心旅游區(qū)、小鎮(zhèn)風(fēng)情度假區(qū)和森林生態(tài)休閑區(qū)；七片是分布在山水之間的主題居住村落。

但項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)配比上相對較弱，文創(chuàng)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均為后來逐步補(bǔ)充到項(xiàng)目中的產(chǎn)業(yè)，目前的規(guī)劃為人居65%，文創(chuàng)、教育、養(yǎng)老、旅游占35%。

開發(fā)商布局文旅的意圖何在

當(dāng)人們的需求從最初的生理需求逐步向情感、尊重和自我實(shí)現(xiàn)遞進(jìn)轉(zhuǎn)變時，文化消費(fèi)成為最具有想象空間的消費(fèi)形式，這是文旅地產(chǎn)最令人著迷的地方。作為開發(fā)商的必爭之地，文旅地產(chǎn)成為房企利潤增長的重要方向。據(jù)了解，目前已有超過70%的百強(qiáng)房企進(jìn)入文旅領(lǐng)域。

文旅地產(chǎn)不同于城市地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品品質(zhì)不是其能否打造成功的關(guān)鍵，文旅地產(chǎn)對選址和服務(wù)都要求極為嚴(yán)苛。它需要有內(nèi)容滿足人們精神層面的需求，需要落地的各種各樣的配套服務(wù)，需要花費(fèi)更多的精力和責(zé)任打造內(nèi)容，才能成就精品文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

大多數(shù)房企只有開發(fā)能力，沒有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，這對文旅項(xiàng)目是硬傷。這種情況下，房企爭相布局文旅地產(chǎn)，被普遍認(rèn)為是想借文旅項(xiàng)目拿到價格更低的土地資源，以便實(shí)現(xiàn)住宅的開發(fā)和銷售，獲取高額利潤。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，開發(fā)商做文旅地產(chǎn)可以賺錢，但也不是誰都能干，要具備基本條件。首先，是一個能做好產(chǎn)品的企業(yè)。其次，有較高的物業(yè)管理的要求，能為文旅地產(chǎn)量身定制相關(guān)服務(wù)。最后，是運(yùn)營方面的資源整合能力等。

在地產(chǎn)開發(fā)高增長不再必須轉(zhuǎn)型才能活下去的背景下，房企們該如何借文旅之勢拓展業(yè)務(wù)的邊界，謀求新的發(fā)展方向呢？

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