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在做出烏鎮(zhèn)雅園等一系列產(chǎn)品后，宋衛(wèi)平再擴(kuò)其養(yǎng)老地產(chǎn)版圖。

日前，藍(lán)城集團(tuán)摘得位于浙江嘉興海鹽縣澉浦鎮(zhèn)的兩宗商品住房用地，計(jì)劃打造南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)。項(xiàng)目總投資約20億元，擬三年內(nèi)竣工并投入運(yùn)營(yíng)。

宋衛(wèi)平在小鎮(zhèn)開發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)頗豐，此前成功打造了烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風(fēng)系列、莫干山觀云小鎮(zhèn)等多個(gè)項(xiàng)目，其中，烏鎮(zhèn)雅園是“宋氏養(yǎng)老”的首個(gè)大作，被外界譽(yù)為“中國(guó)最成功的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)”。為達(dá)成小鎮(zhèn)的理想狀態(tài)，藍(lán)城從硬件、服務(wù)到文化都進(jìn)行了構(gòu)建。其“學(xué)院式養(yǎng)老”以頤樂學(xué)院為組織形式，提供交流、娛樂、學(xué)習(xí)、養(yǎng)生、休閑、度假等多重功能。

憑借成功案例和其獨(dú)特模式，宋衛(wèi)平不斷擴(kuò)圍與布局康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)。不過，此類項(xiàng)目能否成功取決于多方面的因素，外在的自然條件、交通區(qū)位、消費(fèi)需求，內(nèi)在的資金運(yùn)作、管理運(yùn)營(yíng)等，無(wú)一不構(gòu)成考驗(yàn)。

此次海鹽澉浦拿地打造南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)，宋衛(wèi)平面臨哪些難題？能否再造“烏鎮(zhèn)雅園”式的爆款？

為何選擇海鹽南北湖？

養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)區(qū)位和景觀環(huán)境的要求極高，尤其是高端型養(yǎng)老社區(qū)，不僅要求地處城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，還要有稀缺和獨(dú)特的自然、人文資源。

宋衛(wèi)平選擇海鹽澉浦落戶康養(yǎng)小鎮(zhèn)，這與當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源條件和交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)不無(wú)關(guān)系。

項(xiàng)目所處地理位置

藍(lán)城此次包攬的18-151號(hào)地塊與18-152號(hào)地塊位于海鹽縣澉浦鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)中心、緊鄰南北湖風(fēng)景區(qū)（如上圖所示），其中，南北湖風(fēng)景區(qū)是我國(guó)唯一融山、海、湖為一體的景區(qū)，也是國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。該景區(qū)三面環(huán)山一面臨海，湖光、山色、海景相互映襯。

此外，南北湖地處長(zhǎng)三角中心地帶，距離上海110公里，杭州80公里，蘇州120公里，嘉興58公里，滬杭高速公路，杭浦高速公路、乍嘉蘇高速公路穿境而過，跨海大橋建成通車，形成了南北湖至上海、杭州、蘇州、寧波四大都市“一小時(shí)的交通圈”。

項(xiàng)目所在地與核心城市距離

以優(yōu)質(zhì)的自然資源和良好的交通區(qū)位為基，藍(lán)城選擇此地打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)，先天條件得天獨(dú)厚。不過，作為地處知名旅游風(fēng)景區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)境影響評(píng)價(jià)問題無(wú)疑也是藍(lán)城后期開發(fā)需解決重要內(nèi)容之一。不僅要評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響，還要討論周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的制約，并提出保護(hù)措施和減少這些制約的對(duì)策。

當(dāng)然，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的打造光看自然、交通條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未來是否有足夠的養(yǎng)老客群？客群置業(yè)需求如何？都是項(xiàng)目開發(fā)前期需考慮的重要因素。

養(yǎng)老置業(yè)需求如何？

藍(lán)城集團(tuán)此次拿地共耗資6.17億元，兩宗地塊總出讓面積17.24萬(wàn)㎡。其中， 18-151號(hào)地塊成交總價(jià)2.82億元，樓面價(jià)3829元/㎡，溢價(jià)率0.37%，容積率1.05，為一宗住宅地塊。18-152號(hào)地塊，成交總價(jià)3.35億元，樓面價(jià)3119元/㎡，溢價(jià)率0.46%，容積率1.05，為一宗商住地塊（如下圖所示）。

項(xiàng)目地塊指標(biāo)

從容積率來看，該項(xiàng)目與烏鎮(zhèn)雅園相當(dāng)（烏鎮(zhèn)雅園容積率為1.16），應(yīng)以養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品為主。一般來說，康養(yǎng)地產(chǎn)的戶型配置會(huì)傾向于低總價(jià)的小戶型。目前來看，正常的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率都較低，在適當(dāng)?shù)奶砑觿e墅數(shù)量時(shí)，多數(shù)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目都是低總價(jià)的中小戶型為主流，且以多層、小高層居多，這種配置有利于促動(dòng)銷售更快回流資金。

藍(lán)城的一個(gè)模式是“地產(chǎn)+養(yǎng)老”，由房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的效益反哺養(yǎng)老服務(wù)。這種模式主要是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，老百姓購(gòu)房后在自己家養(yǎng)老，社區(qū)配建適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老、醫(yī)療、服務(wù)、教育等配套設(shè)施。該模式下，項(xiàng)目的選址則會(huì)著重考慮所在城市及周邊城市的養(yǎng)老需求，以及這些群體的購(gòu)買能力。而藍(lán)城在開發(fā)此類小鎮(zhèn)項(xiàng)目時(shí)，偏愛地處一二線城市周邊的區(qū)域，以借力大城市溢出效應(yīng)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)老齡化最嚴(yán)重的是上海，上海戶籍60歲以上老年人口達(dá)483.60萬(wàn)人，老齡化率達(dá)33.2％，已完全進(jìn)入重度老齡化階段。此外，截至2017年末，浙江全省60歲及以上老年人口達(dá)1080.08萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.77%。其中，南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)所在的嘉興市人口老齡化程度居該省第二位，老年人口占總?cè)丝?5.95%。

周邊大城市養(yǎng)老需求的外溢與本地養(yǎng)老需求的強(qiáng)勁，無(wú)疑使得該項(xiàng)目所在地未來能成為良好的承接地。

此外，相對(duì)于上海、杭州等高房?jī)r(jià)來說，南北湖地區(qū)房?jī)r(jià)目前處于萬(wàn)元左右，環(huán)顧周邊城市，仍是價(jià)格洼地。執(zhí)惠查詢的信息顯示，目前浙江嘉興市平均房?jī)r(jià)為10999元/㎡，其中，嘉興市區(qū)、嘉善、南湖、桐鄉(xiāng)等地均過萬(wàn)元，唯獨(dú)海鹽縣平均房?jī)r(jià)處于萬(wàn)元之下，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，對(duì)上海、杭州、蘇州等周邊城市有養(yǎng)老置業(yè)需求的群體來說，無(wú)疑具有吸引力。

海鹽及周邊房?jī)r(jià)一覽

不過值得注意的是，目前海鹽縣仍處于限購(gòu)狀態(tài)。根據(jù)此前政策規(guī)定，海鹽縣范圍內(nèi)已暫停向擁有一套及以上住房的非海鹽縣戶籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。

限購(gòu)何時(shí)松動(dòng)未可知，政策的不確定性無(wú)疑會(huì)影響未來項(xiàng)目居住空間的銷售。同時(shí)，出售之后如何解決入住率問題，這亦是一道難題。入住率的高低直接決定項(xiàng)目的成敗。

入住率難題何解？

藍(lán)城集團(tuán)養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要在藍(lán)城頤養(yǎng)體系下，包含頤養(yǎng)房產(chǎn)品開發(fā)及頤養(yǎng)服務(wù)產(chǎn)品的提供。藍(lán)城“學(xué)院式養(yǎng)老”以學(xué)校（頤樂學(xué)院）為組織形式，提供交流、娛樂、學(xué)習(xí)、養(yǎng)生、休閑、度假等多重功能。如果追溯其第一個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老落地項(xiàng)目，便是烏鎮(zhèn)雅園。

烏鎮(zhèn)雅園集“頤樂學(xué)院、雅達(dá)國(guó)際康復(fù)醫(yī)院、國(guó)際養(yǎng)老中心、養(yǎng)生居住區(qū)、特色商業(yè)區(qū)和養(yǎng)生度假酒店”六大功能于一體。 前期規(guī)劃有大量養(yǎng)老配套的投入，這部分配套后期需要運(yùn)營(yíng)維護(hù)。后期配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)主要與入住率相關(guān)，如果沒有一定數(shù)量的老年群體入住，這些規(guī)模巨大的配套設(shè)施將會(huì)陷入運(yùn)營(yíng)的困境。

相關(guān)報(bào)道顯示，目前烏鎮(zhèn)雅園交房戶數(shù)在1000戶左右，入住率為三分之一，相對(duì)較低。老人也多以“候鳥式”居住為主，長(zhǎng)住戶在300戶—500戶左右，占比大約為50%。此外，項(xiàng)目前期開盤時(shí)不少非老年人的投機(jī)者涌入，在運(yùn)營(yíng)階段，也存在實(shí)際購(gòu)買人年齡小，需求不符合配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

能否真真切切的留住老人，則需要在持續(xù)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)上下功夫。養(yǎng)老地產(chǎn)并非養(yǎng)老院，應(yīng)結(jié)合新時(shí)代的養(yǎng)老需求，豐富完善相關(guān)配套，滿足老年人更多精神需求。如果只注重對(duì)老年群體的日常生活照料、病后的醫(yī)療護(hù)理，而忽視精神層面的需求，老年人便無(wú)法獲得精神慰藉，也就缺乏歸屬感。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，烏鎮(zhèn)雅園這種將老年人作為特殊群體，與社會(huì)群體硬性割裂來區(qū)別對(duì)待的模式不可取，忽視了他們內(nèi)心真正的心理需求。在養(yǎng)老營(yíng)造上，定位的人群和出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是所有的社會(huì)群體。

相較于烏鎮(zhèn)雅園，藍(lán)城的“桃李春風(fēng)”則主打輕養(yǎng)老模式。“桃李春風(fēng)”定位偏向提供豐富城市生活的小鎮(zhèn)，營(yíng)造適宜全齡段社會(huì)群體居住的社區(qū)。在住區(qū)配套規(guī)劃上，“桃李春風(fēng)”也從全齡化考慮，除了規(guī)劃有休閑娛樂運(yùn)動(dòng)購(gòu)物等生活配套之外，引進(jìn)幼兒園學(xué)區(qū)配套，老年人頤樂學(xué)院的生活文娛配套和醫(yī)療健康配套，為住戶營(yíng)造歸屬感。

不同的產(chǎn)品模式?jīng)Q定了客群定位的不同，如何根據(jù)客群定位提供相應(yīng)的配套服務(wù)，這取決于開發(fā)商創(chuàng)新且可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。藍(lán)城南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)未來會(huì)采用何種模式？如何結(jié)合客群需求差異化運(yùn)營(yíng)？對(duì)宋衛(wèi)平來說，或許又是新的挑戰(zhàn)。