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如果來遴選既能展現(xiàn)老上海的歷史與風(fēng)情，又能兼具新時期上海高端商務(wù)商貿(mào)職能的區(qū)域與街道，那南京西路與淮海中路必然是唯二的選擇。觀察與研究張園前，我完全沒有想到，在上海的核心精華地段，有面積如此之大的一塊“璞玉”尚待雕琢。

可以看到，2018年初上海市政府批復(fù)同意的《上海市南京西路歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)規(guī)劃暨靜安區(qū)南西社區(qū)C050401單元控制性詳細(xì)規(guī)劃113、114、115街坊局部調(diào)整》文件為將要開始的城市更新劃定了范圍，這塊北起吳江路步行街、南至威海路、西臨茂名北路、東到石門一路的地塊面積達(dá)到了8.57萬㎡，加之西側(cè)業(yè)已完成改造的“豐盛里”項目，整個“大張園”區(qū)域范圍達(dá)到了9.74萬㎡，這已經(jīng)相當(dāng)于三個上海新天地項目的占地大小，也是最新網(wǎng)紅“上生新所”面積的兩倍有余，面積不可謂不大！

在如南京西路此般能級的城市區(qū)域尚有如此亟待更新的大體量地塊，形容其為“遺落的璞玉與鉆石”，一點都不為過。

作為同時匯聚上海地鐵2號、12號、13號三線的南京西路站，根據(jù)最新統(tǒng)計，其日均進(jìn)出站客流達(dá)到了15.7萬人次，很多人會問，坐擁如此巨大客流，為何現(xiàn)在三條線還未能實現(xiàn)站內(nèi)換乘，達(dá)到通行效率的最大化？原因就在張園，因為涉及到現(xiàn)狀民居的建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量問題，造成了三線地鐵地下?lián)Q乘空間的施工遲遲不能啟動。

我們不禁會想，這是怎樣的一塊土地，讓市政工程擱置近十年為其“繞道”？幾經(jīng)摸底與規(guī)劃，又遲遲不見啟動？

因為它承載了近代上海獨特且珍貴的一段回憶，這段濃縮的歷史更應(yīng)被珍視與善待。

張園，是上海清末民初著名的營業(yè)性私人花園，號稱“海上第一名園”，原為英國商人格農(nóng)（Grone）所有，1882年，江蘇富商張叔和以一萬多兩白銀購得，故取名“張園”。

1893至1909年間的張園繁榮興盛，在老上海獨領(lǐng)風(fēng)騷、名噪一時，它以眾多“第一”引時代之先，可謂彼時上海西式時尚生活方式的塑造者與領(lǐng)路人：

上海第一盞電燈在此點亮

上海第一輛自行車在此試騎

上海第一個室外照相館

中國最早的話劇在此表演

電影、馬戲、焰火、熱氣球、過山車、賞花大會等各式時髦事物在此登場

同時也是舉行各類集會、演說的重要場所

1885年，“張氏味莼園”正式開園，最初是以園林景色之盛來招攬顧客，融合了小橋流水、亭臺樓閣等中式元素與大草坪、花卉、綠樹等西方造園風(fēng)格。除了自然造景，張叔和決心要豐富園中的娛樂設(shè)施，由此興建了兩座頗有意義的洋樓。

其一，位于園林西南角的海天勝處，是一處戲劇舞臺，演出劇種包含了昆劇、話劇、髦兒戲、北方曲藝、灘簧、雜技和魔術(shù)等，觀眾能夠邊吃邊看，自是輕松自在；

其二，真正讓張園聞名遐邇的則是安塏第洋樓（Arcadia Hall），意為“世外桃源”，其底樓大廳可容納上千人進(jìn)行集會，里面設(shè)置了舞廳，西餐廳供應(yīng)西餐、茶點。它也是當(dāng)時上海最高的建筑物，登樓可俯瞰上海全貌，故引得游人如織。

如此時尚風(fēng)流之地，自然備受名仕與大家的青睞。前有李鴻章出訪歐美之前大駕安塏第肆筵設(shè)席；后又霍元甲在此設(shè)擂比武勇挫西方大力士；蔡元培等人發(fā)起的“愛國學(xué)社”與“中國教育會”每周在此發(fā)表演講，舉行反清愛國集會；中華民國成立后上海各界在張園舉行歡迎孫中山的集會，其留下重要演說等，好一片繁華活躍之地。

直到后來1915年的新世界與1917年的大世界等更專業(yè)的大型游樂場落成之后，張園才被逐步更替。1918年前后，張園的土地被散售給了多家開發(fā)商，它們陸續(xù)興建起28個各不相同的石庫門里弄，由此形成了今天的格局。

作為上海規(guī)模最大、保存最完整、建筑形式最豐富的歷史建筑群，又地處上海如此重要與核心的位置，當(dāng)前張園的每一步自然備受各界關(guān)注。

1、用百億級投資匹配都市“鉆石級”地塊

張家花園的過往風(fēng)流前文已述，坐擁南京西路歷史風(fēng)貌保護區(qū)的核心地段，在現(xiàn)如今的城市功能大格局中，它依然承擔(dān)著重要的角色。來看下圖：

當(dāng)前南京西路基本形成的五大板塊中，張園地塊屬于“石門路傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)”，豐盛里地塊則屬于“梅泰恒高檔商務(wù)購物區(qū)”，可見“大張園”輻射商務(wù)與商貿(mào)雙重職能。而對于未來的設(shè)想，2017年初發(fā)布的《南京西路兩側(cè)高端商務(wù)商業(yè)集聚帶“十三五”規(guī)劃》中明確地提出“地鐵13號線南京西路站地塊及張園地區(qū)更新作為區(qū)域四個新開工項目之一，重點發(fā)展高端商業(yè)商務(wù)、金融服務(wù)業(yè)、軟件信息業(yè)、管理與咨詢專業(yè)服務(wù)業(yè)、廣告?zhèn)髅綐I(yè)、文化旅游、休閑娛樂服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，打造成上海產(chǎn)業(yè)新高地”。

目前項目已進(jìn)入到地塊內(nèi)房屋征收階段，此次征收的范圍如下圖所示（征收范圍如圖二所示的115-02、115-03、115-06、115-10、115-12地塊），其余地塊保留并做相應(yīng)的業(yè)態(tài)調(diào)整與優(yōu)化。

經(jīng)過相關(guān)的測算，被征收地塊的土地收購儲備、場地平整及必要的前期基礎(chǔ)性開發(fā)等投資，將達(dá)到111.28億元！后期還會有建筑、景觀、道路的改造與裝修，招商補貼與營銷宣傳等費用，圍繞張園展開百多億級的投資已是板上釘釘。

2、“保護性征收”思路下的幾重操作手法

盡管張園地塊實施的具體方案尚未公布，但在查閱了大量相關(guān)資料后，我發(fā)現(xiàn)圍繞項目更新的幾大思路及操作手法已經(jīng)相對明確，這些經(jīng)驗或許也將成為影響今后上海灘無數(shù)城市更新項目的經(jīng)典法則。

1）“商、旅、文”融合的復(fù)合型整體定位

得益于張家花園過往的燦爛歷史以及南京西路片區(qū)完善的商業(yè)商貿(mào)功能，更新后的張園將定位于集“商、旅、文為一體的城市級地標(biāo)性區(qū)域”。我們當(dāng)前只識得南京西路兩側(cè)商場鱗次櫛比，檔次定位各有區(qū)分，但它們依然屬于傳統(tǒng)商業(yè)的大范疇，待到“完全體”的張園落成之后，重歷史文化與強旅游體驗的商業(yè)設(shè)施將成為南京西路的唯一。

2）整體保護策略下的“修舊如舊”

城市更新過程中對于古建的保護力度一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，新天地、建業(yè)里等知名項目都曾因“假古董”之說而備受非議。而張園已在開發(fā)之處就已經(jīng)明確了相關(guān)原則，采用“保護性征收”的新政策，即對張園相關(guān)區(qū)域進(jìn)行整體征收，“征而不拆”以最大程度上保留張園的歷史文化原生態(tài)風(fēng)貌。

在對歷史建筑進(jìn)行保留保護和修繕改造的過程中，堅持修舊如舊，留住歷史文化根源。來看下圖，整個地塊內(nèi)保留與保護建筑不可謂不多：

3）積極調(diào)整地塊及建筑用途

在具體實施過程中，張園項目內(nèi)將大幅減少住宅用地比例，對張家花園、公惠醫(yī)院等歷史保護建筑置換為其他建筑性質(zhì)，建筑用途由現(xiàn)狀的居住置換為商業(yè)服務(wù)、商業(yè)辦公等，建筑量保持不變，并為軌道交通換乘通道預(yù)留空間。

同時南京西路站換乘通道涉及的115-02/06地塊的保護建筑用途由住宅變更為商業(yè)商辦文化等，建筑內(nèi)居民騰出，涉及通道的建筑或?qū)⑼ㄟ^“落架大修”方式同步建設(shè)換乘通道。

4）與時俱進(jìn)的實施細(xì)節(jié)

張家花園延宕十?dāng)?shù)年至今方起更新，部分操作手法也已發(fā)生變化，這是經(jīng)驗的積累，更是認(rèn)知的演進(jìn)。

我們先來看多年以前的一版項目效果圖方案，這種用高層圍合街區(qū)，較高開發(fā)強度的操作手法并不少見：

而最新版的實施規(guī)劃中有兩點變化非常明顯：

一是更加注重公共開放空間的打造。規(guī)劃中新增了4處、總面積達(dá)5000平方米的公共廣場空間（下圖綠框所示），這對于強化商旅文融合下的社交屬性，集聚人氣、豐富游覽體驗意義重大。

二是更加注重與周邊城市界面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。東側(cè)115-12地塊建筑量調(diào)整為8.9萬平方米，增加了5.12萬平方米建筑量，容積率由4調(diào)整為9.5，高度由98米調(diào)整為180米，這樣可以與東側(cè)太古匯項目的兩座高塔形成高聳繁華的摩登時尚界面；南側(cè)115-10地塊建筑量調(diào)整為0.69萬平方米，減少1.34萬平方米，容積率由4.15調(diào)整為1.41，高度由66米降低為12米，這樣更益于整個項目的西側(cè)和南側(cè)形成敞開的公共界面空間。

5）塑造經(jīng)典的過程充滿挑戰(zhàn)

“璞玉”在手，雕琢過程中我們也應(yīng)該清楚的認(rèn)識到，張園的更新同樣面臨不小挑戰(zhàn)：

其一，操作大型項目的經(jīng)驗。這種混合功能的大型城市更新項目，本身比之傳統(tǒng)商業(yè)就有著更高的開發(fā)難度，我們當(dāng)然首先會想到專業(yè)的項目應(yīng)該交由更加市場化的公司來操作。無論是第一代的經(jīng)典上海新天地還是最新的網(wǎng)紅上生新所，他們都是由專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)公司來操刀。

而目前看來，張家花園應(yīng)該是由國資背景下的置業(yè)集團作為開發(fā)的實施主體單位，它們過去主導(dǎo)的如衡山坊、建業(yè)里等體量都相對較小，而如張園這般體量的項目對于市場判斷與定位的精準(zhǔn)度、資源的組織與統(tǒng)籌能力、后期運營的專業(yè)化與市場化顯然有著更高的要求。

其二，如何突破“整體保護”的局限。坦白而言，張園的現(xiàn)狀肌理與空間形態(tài)，都不是一個商業(yè)項目或是文旅項目該有的典型或是合理的布局，在保留大部分建筑的情況下，如何在相對較小的可改變空間內(nèi)梳理出合適的動線，并與景觀、業(yè)態(tài)更好結(jié)合，打造主題明確的精彩商旅文體驗，挑戰(zhàn)不可謂不大。

不同于“千呼萬喚還未始出”的張家花園核心區(qū)域，與其一街之隔的豐盛里項目于2017年初就已順利開街，我實地探訪之后，不得不感慨其作為整個“大張園”區(qū)域的首秀項目，這個開篇已然足夠精彩。

1、“全餐飲”業(yè)態(tài)的定位可謂獨到準(zhǔn)確

豐盛里與張園核心區(qū)域僅有一街之隔，被南京西路、茂名北路與威海路三街圍合，西靠靜安別墅，占地面積僅有11,665平方米，建筑面積也不過26,000平方米。

其開始的一版功能定位如下圖：

可以很清楚的看到，這版方案將整個豐盛里的業(yè)態(tài)功能均定位成“創(chuàng)意購物區(qū)”，而開街后的實際情況是經(jīng)營中的29家商戶，除去一家livehouse和一家健身館，其余27家商戶全部為餐飲品牌，變化為何如此之大？這種招商看似“孤注一擲”，實則邏輯清晰：

首先看市場構(gòu)成，放眼南京西路，從快消到頂奢，從成熟常規(guī)到新奇生活方式，零售購物業(yè)態(tài)大類中的各項細(xì)分均已足夠充分，而重開放、體驗強的特色餐飲集群，除去吳江路，再無其他，很顯然這是市場機會點，豐盛里在這個點上也做到了與吳江路的完全不同。

再者是客源結(jié)構(gòu)，無論是周邊辦公客群的商務(wù)消費，還是承接都市購物人群的社交需求，亦或是游客的飲食訴求，特色餐飲比之其他，都是更為精準(zhǔn)且最被需要的選擇。

最后就是建筑與空間結(jié)構(gòu)，囿于歷史及整體規(guī)劃，不臨主街的豐盛里獨棟且小尺度的空間環(huán)境決定了它更適合目的性消費。

如此定位，眼光可謂獨到準(zhǔn)確。

2、空間雖小，但卻富于變化，樂趣十足

豐盛里的建筑形態(tài)由10棟2至3層的石庫門風(fēng)格獨棟建筑構(gòu)成，17畝的地塊上做開放式的街區(qū)，空間可謂不大，但這里依然做到了有舒適街道、有室內(nèi)集中空間、有小型廣場、有靈動水景、有細(xì)致鋪裝，富于變化的同時為來者制造出多重樂趣。

從下面的局部結(jié)構(gòu)圖中看得出豐盛里擁有四通八達(dá)的道路空間，每兩幢獨棟建筑間的通道都能夠進(jìn)入項目內(nèi)部，且這些通道也被用做了店鋪的外擺區(qū)域，塑造出不同的消費空間。

項目內(nèi)部街道寬5米，外擺區(qū)域會占掉2米，剩余3米的通行寬度是十分舒適且聚人氣的尺度環(huán)境。

豐盛里的中心節(jié)點是一處300方有余的公共廣場，廣場上植有一株樹齡過百年的廣玉蘭古樹，并配合小型水景噴泉，人、樹、水在此交匯融合。

地面鋪裝材料選用中國綠、紅棕麻、芝麻灰、芝麻黑、金黃麻等通過幾何形的圖案加以劃分，使空間更具指向性，引導(dǎo)客群向內(nèi)探索。

豐盛里因為是地鐵12號線的上蓋物業(yè)，其與地鐵入口的接駁處就被設(shè)置成了小型的室內(nèi)空間，由此形成了從內(nèi)街到中心廣場再到室內(nèi)空間的變化體驗。

3、每家店鋪都獨具特色，令人印象深刻

如果用一組詞來形容豐盛里的店鋪，我想應(yīng)該是“精致與腔調(diào)”，那種符合上海傳承千年的時尚與講究。雖說是餐飲集群，但它依然能做到每家店鋪都獨具風(fēng)情特色，通過主題、內(nèi)裝、菜品與商品發(fā)散出來。

從融匯東西的HEAT FRENCH ROTISSERIE & BISTRO法式烤雞店到工業(yè)風(fēng)的中國首家鵝島旗艦精釀酒吧，從搖滾音樂藏品博物館主題的Hard Rock硬石餐廳，到石窯烘焙主題的Briant面包坊，再到精品純白劇院風(fēng)的S.Engine鷹集咖啡。

豐盛里的每一家餐飲店鋪在細(xì)分菜系、環(huán)境主題都截然不同，由此就形成了超脫于就餐本身、完全進(jìn)化版的餐飲消費體驗。

“頭炮”豐盛里一成，即是魔都餐飲社交的熱鬧場所，而承載更多歷史與稟賦的張園核心區(qū)如何更進(jìn)一步，讓我們拭目以待。

*本文來源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀察家”（ID：realestatereview），作者：徐成龍，原標(biāo)題：《面積三倍于上海新天地，南京西路最后的“鉆石”張園該如何更新？》。