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爛尾多年的美濃小鎮(zhèn)迎來新主。

1月15日，阿里司法拍賣平臺(tái)中，杭州蕭山區(qū)浦陽鎮(zhèn)桃北新村的桃花源房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包被融創(chuàng)以33.4億元的總價(jià)競(jìng)得。這個(gè)資產(chǎn)包中最大的亮點(diǎn)正是前些年紅極一時(shí)的超級(jí)大盤“云都美濃小鎮(zhèn)”項(xiàng)目。

“北有良渚文化村，南有美濃小鎮(zhèn)”。美濃小鎮(zhèn)是一個(gè)因開發(fā)商資金鏈斷裂爛尾，卻曾和萬科良渚文化村齊名的百萬平方大盤，于2015年擱淺停工至今。

此次美濃小鎮(zhèn)被融創(chuàng)拿下，孫宏斌的文旅版圖構(gòu)建也駛上了快車道。在收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目后，去年下半年融創(chuàng)再攬入萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理和規(guī)劃公司。有了成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，也無疑增加了融創(chuàng)大舉擴(kuò)圍的底氣。隨著 “歸心城市”戰(zhàn)略的啟動(dòng)，融創(chuàng)構(gòu)想打造集科創(chuàng)、文旅、商業(yè)、教育、醫(yī)養(yǎng)等多種功能于一體的城市聚落，而定位為“中國最大養(yǎng)老型旅游綜合體”的美濃小鎮(zhèn)無疑提供了一個(gè)非常合適的試驗(yàn)場(chǎng)。

只是，一個(gè)體量如此龐大的項(xiàng)目，不僅需要充裕的資金支持，更需要操盤者極強(qiáng)的運(yùn)營能力。尤其是“康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，這對(duì)開發(fā)商整體要求極高，對(duì)運(yùn)營管理的“高精尖”要求之多無一不構(gòu)成考驗(yàn)。

接手美濃小鎮(zhèn)，融創(chuàng)真的準(zhǔn)備好了嗎？

1月15日，阿里司法拍賣平臺(tái)拍賣名為“蕭山區(qū)浦陽鎮(zhèn)桃北新村的桃花源房產(chǎn)項(xiàng)目”的資產(chǎn)包，在耗時(shí)1天經(jīng)過51輪競(jìng)價(jià)后，融創(chuàng)全資子公司融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)有限公司以33.4億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率18%。資料顯示，該資產(chǎn)包內(nèi)包括了當(dāng)年被稱為“蕭山南的良渚文化村”的超級(jí)紅盤——美濃小鎮(zhèn)。

美濃小鎮(zhèn)位于蕭山浦陽鎮(zhèn)桃花源景區(qū)，項(xiàng)目距離蕭山主城區(qū)22.5公里，杭州主城區(qū)35公里，蕭山國際機(jī)場(chǎng)32公里，湘湖景區(qū)19公里，杭金衢高速公路浦陽出口1.5公里，臨浦出口6公里。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。

美濃小鎮(zhèn)所在區(qū)位

美濃小鎮(zhèn)是杭州蕭山少有的百萬平方大盤，項(xiàng)目規(guī)劃范圍5.3平方公里，住宅建設(shè)用地1600畝，遠(yuǎn)景規(guī)劃居住人口約3萬人，包含了臨湖獨(dú)院、雙拼、多聯(lián)排屋、養(yǎng)生公寓、花園洋房、景觀公寓等多種物業(yè)形態(tài)。該項(xiàng)目原計(jì)劃8年內(nèi)完成。如若建成，將成為杭州近郊不可多得的集休閑、旅游、度假、養(yǎng)老居住于一體的目的地，還將帶動(dòng)周邊商貿(mào)、物流、文創(chuàng)、金融等產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

然而因毛地出讓，拆遷過程長達(dá)十余年，情況錯(cuò)綜復(fù)雜。所屬開發(fā)商登峰集團(tuán)、云都置業(yè)長期不能正常開發(fā)，沉淀大量資金，卻無法產(chǎn)生效益，最終資金鏈斷裂，于2015年申請(qǐng)破產(chǎn)。隨后，美濃小陷入停工狀態(tài)。

美濃小鎮(zhèn)樓盤現(xiàn)狀

這不是美濃小鎮(zhèn)第一次網(wǎng)上拍賣。2018年9月，阿里司法拍賣網(wǎng)站上就曾掛出相關(guān)拍賣公告。但因土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、地塊本身仍存在不少歷史遺留瑕疵、部分拆遷債權(quán)人異議等原因，到10月份拍賣時(shí)無人報(bào)名，最終慘遭流拍。

與前一次競(jìng)拍不同，此次拍賣在一定程度上降低標(biāo)準(zhǔn)，起拍價(jià)由32億元降至28億元，保證金由6.4億元降至1.4億元，涉訴房屋從23套降至1套，幾乎所有的涉訴房屋都轉(zhuǎn)化為可售房屋。在付款方式上，原來需要一個(gè)月內(nèi)付清余款，這次放寬為“在拍賣成交之日起60日內(nèi)支付至全款的50%（不含保證金），在180日內(nèi)全款到位”。此外，原先困擾開發(fā)商的拆遷問題、流轉(zhuǎn)土地問題、債務(wù)等問題，也都得到了解決。

項(xiàng)目本身良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)、競(jìng)拍條件的下調(diào)、更加優(yōu)惠的政策支持，這自然吸引了買家的注意，也是促成此次二拍成交的重要因素。不過，與融創(chuàng)競(jìng)爭(zhēng)的還有另外一家龍頭房企，那便是打造良渚文化村的萬科。

據(jù)阿里拍賣網(wǎng)顯示，此次競(jìng)拍只有兩家房企報(bào)名，分別是融創(chuàng)和萬科。

萬科的出現(xiàn)并不意外，其在杭州的資歷比融創(chuàng)深厚不少。近幾年萬科一直占領(lǐng)杭州房企成交金額排行榜的首位，2010年至今，從未跌出前三。而這其中除了新開發(fā)的項(xiàng)目，良渚文化村給予萬科的貢獻(xiàn)不容忽視。去年，良渚文化村的供應(yīng)幾乎占了杭州萬科三分之一的銷售體量。

有市場(chǎng)消息稱，此前萬科有意接盤將項(xiàng)目打造成“杭州南部良渚文化村”，與余杭的良渚文化村相呼應(yīng)。

蕭山算是長三角區(qū)域內(nèi)的價(jià)值洼地。與杭州熱門區(qū)域相比，蕭山價(jià)格并不高（2.5萬/㎡），在長三角輻射作用下，受到不少投資客的關(guān)注。2018年，在調(diào)控的影響下，蕭山的成交量在收縮，但價(jià)格并未有太大調(diào)整，且供需情況處于“客多房少、供不應(yīng)求”的狀態(tài)。

蕭山房價(jià)對(duì)比及供需情況

資料顯示，在美濃小鎮(zhèn)這個(gè)資產(chǎn)包里，包含了12宗宅地，總用地面積達(dá)到56.77萬平米，無證房屋建筑總面積5517.6平米；5宗風(fēng)景名勝用地，總用地面積約11.36萬平米；2宗公共設(shè)施用地，總用地面積3.35萬平米，在建工程建筑面積約1.7萬平米。

此前有媒體測(cè)算，以資產(chǎn)包32億元的總起價(jià)計(jì)算，如果將風(fēng)景名勝設(shè)施用地和公共設(shè)施用地（約14.7萬平方米）按照零地價(jià)、做地成本暫不考慮外，住宅部分的地價(jià)在5680元/平方米左右。

盡管美濃小鎮(zhèn)之前符合預(yù)售條件的671套房屋中，有558套已售，但實(shí)際上美濃小鎮(zhèn)已開發(fā)面積不過130畝左右，整個(gè)拍賣標(biāo)的項(xiàng)目的有證土地達(dá)1065畝。而且，當(dāng)時(shí)經(jīng)過破產(chǎn)管理人與項(xiàng)目所在地的桃北新村和尖山村談判，最終將另外的3102畝流轉(zhuǎn)土地也一并納入拍賣標(biāo)的。也就是說，這個(gè)項(xiàng)目留待接盤方想象和開發(fā)的空間還很大，完全可以當(dāng)一個(gè)全新的項(xiàng)目進(jìn)行打造，這對(duì)房企來說無疑是最大的誘惑。

拿下這個(gè)資產(chǎn)包對(duì)于融創(chuàng)而言，基本保證未來其在杭州的一個(gè)基礎(chǔ)開發(fā)量，如同有了一個(gè)壓箱寶。不過，如此體量的項(xiàng)目，不僅需要充裕的資金支持，對(duì)操盤者的運(yùn)營能力亦是考驗(yàn)。融創(chuàng)如何應(yīng)對(duì)？

2018年是融創(chuàng)收獲頗豐的一年。根據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的公告顯示，去年共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額4649.5億元，同比增長27%，合約銷售面積約3056.2萬平米，合約銷售均價(jià)約1.52萬元/平米。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)2018年從公開市場(chǎng)斬獲的土儲(chǔ)達(dá)到1654.55萬平米。

而在文旅方面，孫宏斌也毫不掩飾對(duì)于文旅的期待值，在大手筆收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目后，去年下半年，融創(chuàng)再以62.81億元收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理和規(guī)劃公司，同時(shí)還成立了文旅集團(tuán)。有了成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，也無疑是融創(chuàng)拿下美濃小鎮(zhèn)的最大底氣。

不得不說，融創(chuàng)在資金及土地資源方面具有強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，而這也是其在文旅領(lǐng)域大舉擴(kuò)圍的動(dòng)力。

2018年7月，融創(chuàng)啟動(dòng) “歸心城市”的戰(zhàn)略，將科創(chuàng)、文旅、商業(yè)、教育、醫(yī)養(yǎng)等資源納入城市綜合功能的開發(fā)運(yùn)營，意欲打造生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融的城市聚落。而美濃小鎮(zhèn)最初的定位就是“中國最大養(yǎng)老型旅游綜合體”，這無疑提供了一個(gè)非常合適的試驗(yàn)田。此次拿下美濃小鎮(zhèn)項(xiàng)目，融創(chuàng)不排除將其打造成理想小鎮(zhèn)的可能性。

美濃小鎮(zhèn)項(xiàng)目所在地實(shí)景

不過，體量如此龐大的項(xiàng)目，光有資金支持遠(yuǎn)遠(yuǎn)不過，操盤者的運(yùn)營能力更是極大的考驗(yàn)。尤其是“康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，對(duì)外在自然環(huán)境、氣候條件，內(nèi)在的運(yùn)營業(yè)態(tài)、管理方式都要求極高，這需要開發(fā)團(tuán)隊(duì)對(duì)城市開發(fā)運(yùn)營有深刻的理解，對(duì)市場(chǎng)有敏銳的嗅覺。

以良渚文化村為例，其成功離不開天生就具有的強(qiáng)勢(shì)稀缺的自然環(huán)境，以及背靠有中華文明象征意義的良渚遺址人文資源。除了住宅部分外，內(nèi)部還配備有一定體量的商業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂、公建等，對(duì)外還需要便捷的交通來支持。這中間也離不開運(yùn)營團(tuán)隊(duì)別具眼光的精雕細(xì)琢，讓概念理想型真正落實(shí)到生活中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。

對(duì)于融創(chuàng)來說，拿下美濃小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其文旅產(chǎn)業(yè)又多了一個(gè)重要的“根據(jù)地”。不過，文旅項(xiàng)目的打造對(duì)政策、資金、運(yùn)營的要求之高、之多尤甚。踏錯(cuò)一步，極有可能墜入深淵。以融創(chuàng)目前的產(chǎn)品資源整合能力和操盤運(yùn)營能力，美濃小鎮(zhèn)能否超越萬科良渚文化村，仍是未知。