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倘若不是保利碧桂園悅府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，外界或鮮有人知曉，該項(xiàng)目原本為三亞知名文旅項(xiàng)目宋城千古情的配套用地，而該部分用地原持有者為宋城演藝（300144.SZ）的控股股東宋城集團(tuán)。

據(jù)了解，宋城演藝于2011年通過(guò)使用部分超募資金，從宋城集團(tuán)旗下三亞不夜城置業(yè)有限公司（下稱(chēng)三亞不夜城置業(yè)）手中，拿下宋城千古情一期建設(shè)用地。另?yè)?jù)三亞市政府網(wǎng)站于2014年披露的項(xiàng)目投資信息顯示，三亞宋城旅游區(qū)計(jì)劃建設(shè)二期。但目前鮮有公開(kāi)資料披露該項(xiàng)目二期建設(shè)進(jìn)度及完工情況。

“二期一直沒(méi)有動(dòng)工，保利碧桂園悅府項(xiàng)目就是宋城二期項(xiàng)目?！币晃徊痪呙闹槿耸扛嬖V記者。

一位保利地產(chǎn)（600048.SH）內(nèi)部人士則表示，保利確實(shí)是從宋城手中拿了配套的住宅項(xiàng)目，現(xiàn)已開(kāi)賣(mài)。

悅府項(xiàng)目原為宋城二期用地

記者獲得的保利碧桂園悅府資料顯示，該項(xiàng)目位于三亞市區(qū)，臨近宋城千古情景區(qū)，土地編號(hào)為YC2-47-4，土地面積為96312平方米（折合145畝），土地用途為住宅用地。項(xiàng)目住宅部分分三期開(kāi)發(fā)，另規(guī)劃有臨街商業(yè)。其中首期已于去年底開(kāi)盤(pán)。

據(jù)三亞市規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站2018年5月11日的批前公示，保利·悅府項(xiàng)目為原三亞·不夜城項(xiàng)目，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，三亞不夜城置業(yè)為該項(xiàng)目的建設(shè)單位。三亞市政府網(wǎng)站于2014年披露的項(xiàng)目投資信息則顯示，三亞宋城旅游區(qū)二期項(xiàng)目占地145畝，擬投資50億元。其中占地面積與保利碧桂園悅府項(xiàng)目面積一致。

此外，在2011年宋城演藝更名前，杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司曾公告宣布，使用部分超募資金向三亞不夜城置業(yè)購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目用地。購(gòu)買(mǎi)的土地位于三亞市迎賓大道區(qū)塊，迎賓路西北，土地編號(hào)為YC2-47-3，土地用途面積為5.3333公頃（折合80畝），土地用途為文化娛樂(lè)用地。該出讓土地的收購(gòu)價(jià)格約1.4億元。從土地編號(hào)來(lái)看，YC2-47-3、YC2-47-4兩宗土地相鄰。

據(jù)了解，在收購(gòu)前，三亞不夜城置業(yè)有限公司為宋城演藝控股股東杭州宋城集團(tuán)控股有限公司的全資子公司，意味著宋城演藝間接從控股股東手中拿下了YC2-47-3號(hào)用地，該土地后用于三亞千古情旅游演藝項(xiàng)目的建設(shè)。

從當(dāng)時(shí)收購(gòu)情況來(lái)看，三亞不夜城置業(yè)旗下另一項(xiàng)目編號(hào)為YC2-47-4地塊，即如今的保利碧桂園悅府項(xiàng)目，并未注入宋城演藝這家上市公司中。

不過(guò)，三亞市政府網(wǎng)站于2014年披露的項(xiàng)目投資信息顯示，彼時(shí)，宋城景區(qū)二期存在部分遺留問(wèn)題，包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)墳?zāi)拱徇w，磚廠(chǎng)、青苗、房屋補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。

網(wǎng)站信息還披露，“二期項(xiàng)目進(jìn)展順利，施工圖設(shè)計(jì)、動(dòng)物引進(jìn)的合同簽訂已經(jīng)完成，正在組織施工招投標(biāo)事宜；冰雪世界、水公園、休閑地產(chǎn)可行性施工方案已制定完成，正在進(jìn)行施工、市場(chǎng)等方面的可行性論證?！睆漠?dāng)時(shí)披露的二期項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)看，二期規(guī)劃仍與一期用地規(guī)劃相當(dāng)。

但上述知情人士稱(chēng)，宋城二期用地原應(yīng)為混合性用地，有部分住宅用地。

保利引入碧桂園背后

記者獲悉，原本是宋城集團(tuán)全資持有的三亞不夜城置業(yè)，于去年成為保利（三亞）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下曲水天熠實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)曲水天熠）全資子公司。由此，保利也間接擁有了三亞不夜城置業(yè)旗下編號(hào)為YC2-47-4土地權(quán)益。

隨后，保利再度引入碧桂園成為曲水天熠的二股東。由此雙方也間接擁有了三亞不夜城置業(yè)相應(yīng)權(quán)益，即如今的保利碧桂園悅府項(xiàng)目，由保利與碧桂園共同開(kāi)發(fā)。

在宋城集團(tuán)與保利的這筆交易中，交易價(jià)格是外界關(guān)注的問(wèn)題之一。事實(shí)上，該宗土地的性質(zhì)及交易時(shí)間，對(duì)交易價(jià)格起到至關(guān)重要的作用。畢竟在2011年宋城集團(tuán)將折合80畝文旅土地賣(mài)給宋城演藝時(shí)，交易價(jià)格僅1.4億元。

接近保利方面的人士透露，宋城將項(xiàng)目賣(mài)給保利時(shí)溢價(jià)非常高，但并未透露具體交易金額。

“引入碧桂園主要是為降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

事實(shí)上，在2018年4月海南實(shí)施全域限購(gòu)后，多城樓市交易處于低谷，成交量下跌明顯。保利原來(lái)在海南的投資重點(diǎn)在三亞，但實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策后，投資客較多的三亞樓市受到較大沖擊，保利不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)剛需客較多的?？?。

一個(gè)疑問(wèn)是，一般情況下，作為文旅項(xiàng)目的配套部分，住宅性質(zhì)用地往往是企業(yè)回籠現(xiàn)金的重要渠道之一，而宋城集團(tuán)為何并未選擇自主開(kāi)發(fā)，而是選擇轉(zhuǎn)手？

對(duì)此，上述知情人士表示，“住宅開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、政策風(fēng)險(xiǎn)大，不如成熟的景區(qū)現(xiàn)金流穩(wěn)定，利潤(rùn)高。”

一位長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，“宋城主打文化旅游產(chǎn)業(yè)，住宅、商業(yè)不是主要產(chǎn)品。該公司或是需要現(xiàn)金流，通過(guò)直接出售，快速變現(xiàn)，用資金支持核心產(chǎn)業(yè)。”

*本文來(lái)源：財(cái)聯(lián)社，作者：陳業(yè)，原標(biāo)題：《宋城轉(zhuǎn)讓三亞項(xiàng)目二期用地 保利碧桂園高溢價(jià)接盤(pán)》。