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在房地產(chǎn)行業(yè)枷鎖越來越多的近3年里，文旅像一道生門，發(fā)散出刺眼的群聚效應(yīng)，外加上特色小鎮(zhèn)風(fēng)口和鄉(xiāng)村振興號(hào)召，房企們瞅著文旅產(chǎn)業(yè)里的機(jī)遇是越看越多，多元轉(zhuǎn)型變成了必然選擇。

如今，百強(qiáng)房企里已經(jīng)有超過70%的房企布局到這個(gè)產(chǎn)業(yè)里，文旅產(chǎn)業(yè)也從方興未艾發(fā)展到了如火如荼的繁榮階段。

但細(xì)細(xì)盤點(diǎn)，在這個(gè)大投資、重運(yùn)營、長周期的產(chǎn)業(yè)里生存并不比傳統(tǒng)開發(fā)輕松。于是，這池子里大部分企業(yè)標(biāo)榜的“文旅轉(zhuǎn)型”，表面看是適應(yīng)趨勢，但在實(shí)際操作時(shí)，卻繞回到了“地產(chǎn)開發(fā)銷售”的舊行當(dāng)里，文旅布局也更像是一套新的拿地說辭。

盡管里子不約而同，但面子上還是各有千秋。在剛過去的2018年里，已經(jīng)有“老人”衰退了，有“中年人”被拖垮了，當(dāng)然，也有新人相信自己會(huì)是例外，興致勃勃地看著這盤難嚼的韭菜。

萬達(dá)的再生

論老牌的文旅房企，萬達(dá)一定是數(shù)一數(shù)二的。

2012年7月，萬達(dá)的第一個(gè)文旅項(xiàng)目——長白山國際旅游度假區(qū)開業(yè)；2013年，萬達(dá)開始力推第四代商業(yè)綜合產(chǎn)品——萬達(dá)城；2014年，西雙版納度假區(qū)開業(yè)，第一個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目武漢萬達(dá)城開業(yè)，萬達(dá)提出了“2017年后每年3個(gè)以上文旅項(xiàng)目開業(yè)”的戰(zhàn)略計(jì)劃；2015年7月，王健林發(fā)布“萬達(dá)旅游發(fā)展戰(zhàn)略”，表示萬達(dá)正全力轉(zhuǎn)型，并將2020年完成轉(zhuǎn)型目標(biāo)的計(jì)劃提前到2018年；2016年，王健林在接受魯豫采訪時(shí)對迪士尼樂園公開叫板，“迪士尼不該來內(nèi)地，好虎架不住群狼”、“上海只有一個(gè)迪士尼，萬達(dá)在全國開了15到20個(gè)萬達(dá)城”、“要讓迪士尼中國的這一塊財(cái)務(wù)十年到二十年之內(nèi)盈不了利”；2017年7月19日下午，在北京萬達(dá)索菲特酒店7層，萬達(dá)將北京萬達(dá)嘉華等77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元，被稱為“世紀(jì)交易”；2018年10月29日晚，萬達(dá)將原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司交易給融創(chuàng)，對價(jià)62.81億元。

如果按這個(gè)脈絡(luò)來看，萬達(dá)的文旅投資應(yīng)該是已經(jīng)退出的那一卦，但事實(shí)上是，萬達(dá)并沒有離場，反而在2018年里，它又找了新的文旅方向。

10月22日，萬達(dá)集團(tuán)與遵義市政府在北京簽訂《遵義市人民政府和萬達(dá)集團(tuán)關(guān)于紅色文化旅游及商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。萬達(dá)計(jì)劃在遵義市內(nèi)以直投、合作獨(dú)資、合資等多種形式開發(fā)建設(shè)萬達(dá)紅色文化旅游項(xiàng)目1個(gè)和萬達(dá)廣場2個(gè)，項(xiàng)目總投資計(jì)劃約100億元。

11月8日，萬達(dá)集團(tuán)與蘭州市政府在北京簽訂協(xié)議，將在蘭州打造占地約1300畝，總投資近300億元的萬達(dá)城，內(nèi)容包括萬達(dá)茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心等。項(xiàng)目計(jì)劃2019年開工，2021年開業(yè)。預(yù)計(jì)開業(yè)后年游客將超過1000萬人次，為蘭州創(chuàng)造上萬個(gè)直接就業(yè)崗位和巨額稅收，成為蘭州“一帶一路”的文化旅游新品牌。

12月13日，萬達(dá)集團(tuán)與延安市政府在北京進(jìn)行“延安萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目簽約儀式”，按照協(xié)議，延安萬達(dá)城項(xiàng)目將位于延安高新區(qū)，項(xiàng)目占地約1900畝，項(xiàng)目總投資120億元，其中文旅投資約40億元，集愛國主義教育、旅游度假、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示體驗(yàn)等于一體，內(nèi)容包括紅色主題街區(qū)、紅色主題室內(nèi)樂園、紅色主題劇場、度假酒店群等內(nèi)容。項(xiàng)目計(jì)劃于2019年一季度開工、 2021年上半年開業(yè)，作為延安慶祝建黨100周年獻(xiàn)禮工程。

放棄文旅，王健林不曾想過。

華僑城的困局

另一個(gè)早早就把文旅劃為戰(zhàn)略重點(diǎn)的老牌房企，是華僑城。

從1989年創(chuàng)建中國最早的主題公園錦繡中華、世界之窗到歡樂谷、深圳東部華僑城，從1991年的《藝術(shù)大游行》到何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、華·美術(shù)館、華僑城創(chuàng)意文化園，文旅上下游已多處打通的華僑城算是開創(chuàng)了中國文化旅游的先河。在華僑城集團(tuán)整體上市之前的2002—2009年，華僑城第一輪全國化布局生猛展開，將歡樂谷和華僑城品牌在全國生根。

上市之后，華僑城開始了第二輪全國規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃。但一直到2013年，這個(gè)計(jì)劃才算實(shí)際落地。到了2014年2月，原西安市人民政府副市長段先念出任華僑城集團(tuán)公司黨委副書記、總經(jīng)理之后，華僑城提出了要做成“中國文化旅游業(yè)航空母艦”的口號(hào)，并制定了繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式、創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補(bǔ)償模式，和深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式。

而后的這幾年，華僑城就開始了大開大合的文旅投資。2018年里，華僑城分別與云南、西安、昆山、溫州、無錫、常熟、衡陽、湛江、贛州、多個(gè)省市簽下文旅項(xiàng)目，其在全國范圍內(nèi)擬投的文旅項(xiàng)目總資產(chǎn)已接近萬億元。

這其中，與西安的淵源，是華僑城2018年最大的一個(gè)“結(jié)”。

早在2017年6月19日，華僑城就與西安市政府簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，華僑城將于5年內(nèi)，在西安投資2380億元，項(xiàng)目覆蓋西咸新區(qū)、未央?yún)^(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)以及曲江新區(qū)等多個(gè)區(qū)域。其中，在西咸新區(qū)，華僑城擬建設(shè)占地16.25平方公里的灃東華僑城大型文旅綜合項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額達(dá)670億元。此后的9月28日時(shí)，華僑城西部投資宣布，擬向曲江文投增資對價(jià)為人民幣113.58億元。但收購醞釀了8個(gè)月后，2018年5月30日晚間，曲江文旅宣布，公司收到大股東曲江文投與曲江新區(qū)管委會(huì)、華僑城集團(tuán)、華僑城西部投資、曲江文化控股簽訂的終止協(xié)議。

為了支撐文旅的高額投資，2018年，華僑城不斷頻繁處置資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城集團(tuán)2018年掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)約18項(xiàng)，出售主體涉及華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。

但從年內(nèi)的數(shù)據(jù)來看，文旅并沒有給華僑城帶來相應(yīng)的收入支撐。華僑城2018年的半年報(bào)顯示，2018年上半年，華僑城A的旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入46.75億元，比上年同期減少27.31%，占總收入比重的31.8%；相反，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入98.97億元，比上年同期增長17.11%，占華僑城A總收入的67.2%。

目前華僑城集團(tuán)運(yùn)營和管理景區(qū)60余家，酒店50余家，旅游演出23臺(tái)，旅行社5家，參與規(guī)劃和建設(shè)的特色小鎮(zhèn)及美麗鄉(xiāng)村40余家。這些產(chǎn)業(yè)到底是華僑城的拖油瓶還是救世主，還需好好算賬。

復(fù)星旅文的新征程

自2015年擊敗意大利競購對手，成功收購Club Med之后，復(fù)星國際便開始通過資本手段接連投資、入股、收購了不少品牌和項(xiàng)目，逐漸完成復(fù)星旅文的產(chǎn)業(yè)鏈布局。目前復(fù)星旅文約48％左右的業(yè)務(wù)在歐洲、28％在亞洲、22％左右在美洲地區(qū)。

2018年的復(fù)星國際在文旅上有兩件大事，一件是4月28日，斥資110億元打造的三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目正式迎客，另一件是12月14日，復(fù)星旅文港股上市成功，每股發(fā)行價(jià)為15.6港元，對應(yīng)市值約191億港元。

盡管上市首日股票走勢不佳（收盤股票報(bào)價(jià)14.98港元，跌幅3.97%），但復(fù)星國際分拆文旅板塊上市，仍是界內(nèi)的一個(gè)代表性動(dòng)作。

而復(fù)星旅文的招股書里，也披露出了文旅行業(yè)的運(yùn)營艱難。招股書顯示，復(fù)星旅文2017年收入人民幣近118億元，2018年上半年收入為66.67億元，比上年同期增長7.8%。但招股書同時(shí)顯示，復(fù)星旅文集團(tuán)近四年持續(xù)虧損——2015年、2016年、2017年分別產(chǎn)生虧損凈額約為人民幣9.54億元、4.73億元、2.95億元，2018年上半年虧損約為1.35億元。

這背后的原因，一是其高額的融資成本，二是其高企的負(fù)債額?！?015年、2016年、2017年和2018年上半年復(fù)星旅文集團(tuán)的融資成本分別高達(dá)4.26億元、4.97億元、4.33億元、1.99億元；2015至2017年流動(dòng)負(fù)債凈額分別為人民幣43億元、26億元和38億元。

上市后的復(fù)星旅文，需要對投資者負(fù)責(zé)，必然對平衡財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有了更高的要求。而如何實(shí)現(xiàn)盈利，復(fù)星旅文給出的答案也很簡單明確：做房地產(chǎn)生意——在復(fù)星旅文推出三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的同時(shí)，它還配套了名為棠岸的樓盤項(xiàng)目，共推出1004套房源，包括197套別墅和807套度假公寓。

這部分產(chǎn)業(yè)，果然給復(fù)星帶來了快速的收益回報(bào)。據(jù)復(fù)星旅文方面透露，公司通過銷售亞特蘭蒂斯配套的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)回籠了大約70億人民幣的資金。而未來，復(fù)星旅文在麗江和太倉的項(xiàng)目也會(huì)采取類似于亞特蘭蒂斯項(xiàng)目的模式，通過銷售地產(chǎn)項(xiàng)目來先回收一部分資金。

上月21日早間，復(fù)星旅文發(fā)布正面盈利預(yù)告表示，相較2017年虧損2.95億元，預(yù)期2018年凈利潤不少于3.5億元。

籌備2年終于上市的復(fù)星旅文，它的新征程，會(huì)是擴(kuò)大賣房業(yè)務(wù)嗎？

復(fù)華文旅的生死劫

2018年8月中旬P2P的爆雷，把復(fù)華文旅也同時(shí)點(diǎn)爆了——高管出走、大規(guī)模裁員（每個(gè)部門的裁員比例大概在60%左右）、3-5個(gè)月工資未支付的消息不脛而走。

2014年12月，復(fù)華控股成員企業(yè)復(fù)華置地啟動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，宣布在日后的產(chǎn)業(yè)布局中將以文化、旅游、金融、商業(yè)等多元化、創(chuàng)新性為主導(dǎo)，通過“復(fù)華未來世界”、“復(fù)華度假世界”、“新環(huán)球俱樂部酒店”三大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)系規(guī)劃，打造多種業(yè)態(tài)于一體的全球旅游度假目的地。

此后的4年里，復(fù)華在麗江、九寨溝、黃山、濟(jì)南、南京、長沙、海南等地均有項(xiàng)目布局，儲(chǔ)備土地超過5萬畝。

據(jù)有媒體統(tǒng)計(jì)，度假世界系列產(chǎn)品中，復(fù)華文旅在九寨溝、黃山、北京和濟(jì)南四地系列產(chǎn)品分別計(jì)劃投資25億元、16億元、70億元及150億元；將在長春、濟(jì)南、長沙和北京落地的未來世界產(chǎn)品，每個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃投資額也分別高達(dá)80億元、100億元、100億元和300億元。此外，籌劃在海南樂東建設(shè)復(fù)華未來城市，總投資額80億元。目前，復(fù)華文旅已落地項(xiàng)目的計(jì)劃總投資額超過千億。

這超千億的投資額，復(fù)華文旅有兩個(gè)來錢的模式。一是旅游地產(chǎn)銷售：業(yè)主可以在買完復(fù)華的房子之后，將房產(chǎn)托管給復(fù)華，連續(xù)20年，每年有8%的固定收益返還。此外，每年還贈(zèng)送28天的全球免費(fèi)換住，換住的公寓可以是復(fù)華在全球范圍內(nèi)的項(xiàng)目。在此前幾年的運(yùn)轉(zhuǎn)中，這一模式似乎屢試不爽。

而第二個(gè)模式，則特別另類——通過私募。據(jù)媒體公開報(bào)道，在麗江地產(chǎn)投資專項(xiàng)私募基金中，融資規(guī)模2億元，年化收益最高達(dá)11%。募集資金將以增資擴(kuò)股形式投資于麗江紅樹林旅游文化地產(chǎn)開發(fā)有限公司，最終用于麗江復(fù)華度假世界的后期開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理。還款來源則來自麗江復(fù)華度假世界可銷售物業(yè)的銷售回款，以及項(xiàng)目經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營性收入。

海象理財(cái)，就是復(fù)華集團(tuán)旗下的一個(gè)投資平臺(tái)，也是復(fù)華文旅的重要資金來源——海象理財(cái)APP2017年度運(yùn)營報(bào)告中顯示，其投資款的資產(chǎn)分布中，文旅占28%，位列第一。而復(fù)華文旅人士也曾對媒體證實(shí)，“從業(yè)務(wù)和資金來源來看，復(fù)華文旅并不是純粹意義上的地產(chǎn)類公司，因?yàn)椋ㄗ陨碣Y金）積累很少，資金重要來源是與集團(tuán)沒有股權(quán)關(guān)系的海象理財(cái)?shù)然ソ鹌脚_(tái)”。

2018年8月23日，海象理財(cái)宣布延期兌付，復(fù)華文旅承諾“兜底”，當(dāng)時(shí)的資金缺口，據(jù)說超過40億元。11月10日，海象理財(cái)又公布最新兌付方案，承諾最晚2020年完成兌付，方案執(zhí)行期間，所有未兌付本金統(tǒng)一按照年化6%的利率計(jì)息，收益部分將在所有本金兌付完成后統(tǒng)一兌付。于此同時(shí)，復(fù)華文旅也出具了兜底函，承諾將承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并以公司項(xiàng)目日常經(jīng)營回款、股東給予的資金支持、擬變賣的資產(chǎn)等資金來源提供資金保障。

P2P爆雷后，復(fù)華文旅“售后返租+私募基金”的模式還能不能繼續(xù)持續(xù)，這場兌付風(fēng)波又將折損復(fù)華文旅的多少利潤和預(yù)期發(fā)展，2019年的復(fù)華文旅，請回答。

勃勃新生——融創(chuàng)文旅、榮盛康旅

再看文旅行業(yè)的壯年新生。

在2017年的世紀(jì)交易+2018年的補(bǔ)充收購之后，融創(chuàng)突然成了房企中的文旅大家，文旅業(yè)務(wù)的全國布局瞬間基本形成。2018年，融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團(tuán)在海南成立。

但從2018年的半年報(bào)來看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)上半年僅為融創(chuàng)貢獻(xiàn)了10.5億元的營收，在集團(tuán)上半年整體營收中的所占比率為2.26%。要知道，在出售之前的2016年，萬達(dá)通過旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了174.3億元的收入。顯然，融創(chuàng)文旅的收益和它當(dāng)初的轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)相比，離價(jià)值的完全體現(xiàn)還有很長一段距離。

另一個(gè)規(guī)?？是箫@著的，是榮盛康旅。2014年5月，榮盛宣布將在安徽黃山進(jìn)行高端文旅項(xiàng)目開發(fā)，涉及資金約10億元，開始嘗試文旅布局。到了2017年底，榮盛康旅建設(shè)并運(yùn)營著23個(gè)康旅國際度假區(qū)，1家超5星榮璽莊園、10家五星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店、2家榮逸溫情酒店、10家特色公寓/民宿，5個(gè)特色小鎮(zhèn)，3個(gè)滑雪場，1個(gè)航空公司，康旅產(chǎn)業(yè)總投資已達(dá)到670余億元。2018年，榮盛康旅又拿了北戴河一塊142畝的旅游地塊，并計(jì)劃在貴州省息烽縣、四川省仁壽縣和麗江古城分別開發(fā)占地7900畝、2萬畝、1800畝的度假項(xiàng)目。且在榮盛康旅的項(xiàng)目中，除了一個(gè)收購獲取的項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目全部為榮盛康旅投資100%持股項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目起步面積為1000畝，開發(fā)周期普遍在10年甚至20年。

盤算起來，榮盛康旅手里目前手里已經(jīng)有超過30個(gè)文旅項(xiàng)目，而榮盛康旅的目標(biāo)，是200個(gè)。它啟動(dòng)了一個(gè)“盛行天下計(jì)劃”，業(yè)主只要在景區(qū)購買一套榮盛康旅的房子，并將房屋進(jìn)行托管，即可參與這項(xiàng)計(jì)劃。榮盛的業(yè)主可以憑借“盛行權(quán)”，在每一個(gè)榮盛發(fā)展旗下的項(xiàng)目支付住宿費(fèi)，實(shí)現(xiàn)所謂的共享換住，到榮盛發(fā)展旗下項(xiàng)目旅游時(shí)，相當(dāng)于可優(yōu)惠或免費(fèi)入住其他榮盛發(fā)展的酒店或其他業(yè)主的房屋等。

這個(gè)模式，聽起來和復(fù)華文旅的商業(yè)模式有點(diǎn)像，而說到底，依然是地產(chǎn)的里子，畢竟超過3000億的投資額，房產(chǎn)銷售是最快的回籠渠道。

成長總是伴隨著陣痛的，新晉文旅“壯年”對文旅規(guī)模的渴求之下，依然隱藏著深深的地產(chǎn)依賴。這也許是成長的必然，卻也是產(chǎn)業(yè)的遺憾。

最后再揮手送別一下2018年里被文旅拖垮的中弘地產(chǎn)，也愿未來的文旅行業(yè)，沒有退市之痛。

*本文來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)，作者：陳伊穎，原標(biāo)題：《盤點(diǎn)|“文旅老生”的命結(jié)與“文旅新生”的野心》。