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登錄凱雷沒有摘得最后的成果。
如果沒有意外的話,3月11日,開元酒店(1158.HK)將在香港上市。但這與凱雷無關。
開元酒店擬全球發(fā)行7000萬股,每股發(fā)行價13.37港元—20.05港元,融資額約10億港元。
6年前,凱雷以2600萬元從開元旅業(yè)拿到開元酒店40%股權。該項轉讓作為開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金上市重組的一部分。當時,開元酒店以開元5家酒店為基礎,在香港主板發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)。但投資者反映不佳,原計劃發(fā)行規(guī)模總集資額16.45億-19.74億港元最終被削減了一大半,降至約6.75億港元。
由于投資期限屆滿,在2016年年底,凱雷以5.9億元將所持股權沽清,分別賣給了三家公司。
招股說明顯示,此次開元酒店全球發(fā)售可獲得的款項凈額將約為10.88億港元,其中35%的資金將用于開發(fā)中檔酒店,25%的資金將用于開發(fā)高檔商務及度假酒店。
截至2018年12月31日,開元酒店擁有169家已簽約待開業(yè)酒店,該等酒店預計于未來五年內開業(yè)。
開元酒店的實際控制人是陳妙林,1952年出生于杭州蕭山縣城。他8歲開始嘗試第一筆生意。1980年,28歲的陳妙林擔任蕭山物資局金屬公司經(jīng)理。5年后,陳妙林受命改造蕭山招待所。1999年蕭山賓館改制,成立開元旅業(yè)集團。開元酒店上市后,陳妙林持有開元酒店約40%股權,市值約16億港元。
自有酒店收入貢獻不足10%
螳螂捕蟬,黃雀在后。攜程成為開元酒店的基石投資者。
攜程香港及GreenTree按發(fā)行價認購3200萬美元及3000萬美元可購買的發(fā)售股份數(shù)目。作為一家在線旅游平臺,攜程投資開元酒店,被業(yè)界認為是:快速布局四五星酒店領域的一種切入方式。
開元酒店作為國內較大民營高星級酒店集團,近四年的營收較平穩(wěn)。招股書顯示,2015年、2016年、2017年開元酒店的收入分別為:15.22億元、16.02億元、16.65億元,毛利潤則為2.44億元、3.20億元、4.32億元。而截至2018年8月31日為止的8個月內,開元酒店的收入為11.19億元,較2017年同期增幅4.8%;毛利為2.50億元,基本與2017年同期持平。
經(jīng)營利潤方面,2015年至2017年分別為5581.4萬元、1.197億元、2.250億元,增幅明顯。截至2018年8月31日為止的8個月內,經(jīng)營利潤為1.395億元,同樣高于2017年同期。
招股書顯示,開元酒店的業(yè)務模式為自有或租賃酒店,管理和特許經(jīng)營酒店。
2015年—2017年,開元酒店的酒店經(jīng)營收入在穩(wěn)步提升。從2015年的14億,2016年的14.90億元,上升到2017年的15.28億。而從收入構成可以看出,租賃酒店為收入的主要貢獻源。2015年—2017年,租賃酒店收入占比均在94%以上,自有酒店的收入占比不足10%。
招股說明指出,開元擁有2家自有酒店及382間客房,都以“開元芳草地鄉(xiāng)村酒店”品牌來經(jīng)營。資料顯示,開元芳草地鄉(xiāng)村酒店,是開元發(fā)力民宿市場,推出的全新生態(tài)旅游度假酒店品牌。
通過公布的現(xiàn)金流也可以看出,開元大部分投資資金花費在“芳草地”項目。截至2018年8月31日止,經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈額0.33億元,而現(xiàn)金流出凈額為1.36億元,主要用于投資活動,其中經(jīng)營杭州富春開元芳草地鄉(xiāng)村酒店的物業(yè)、廠房及設備、土地使用權、無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn)支付款項0.92億元。
不過從目前收入情況來看,“芳草地”項目收入貢獻率低,2015年—2017年,自有酒店收入占比從2%緩步攀升至6%。
23家管理酒店未取得許可證
開元酒店在營的管理酒店中,23家尚未取得在營的食品經(jīng)營許可證、特種行業(yè)許可證、公共場所衛(wèi)生許可證或消防安全證書。
而根據(jù)中國法律顧問告知,缺少特種行業(yè)許可證、公共場所衛(wèi)生許可證或消防安全證書可能導致對酒店業(yè)主處于警告或罰款,最糟的情況下有關酒店將被終止運營。
而在業(yè)績記錄期中,開元酒店這23家未取得相關許可證的在管酒店取得的酒店管理費分別為0.14億元、0.12億元、0.14億元、0.11億元,分別占本集團的總收入的0.9%(2015年)、0.7%(2016年)、0.8%(2017年)及1.0%。(2018年8月31日)。
此外,于2018年11月30日,開元酒店擁有的9處物業(yè)中,其中,建德開元芳草地酒店有限公司未取得房屋產(chǎn)權證書;租賃的31項物業(yè)中,有1處租賃物業(yè)的出租人未取得房屋產(chǎn)權證書。
作為開元酒店業(yè)務模式的另一部分——酒店管理,2015年、2016年、2017年酒店管理收入分別1.21億元、1.12億元、1.37億元,收入貢獻率在6%-8%之間,可毛利率卻高達90%。
數(shù)據(jù)顯示,開元旗下于2018年8月31日,擁有29家租賃酒店及7117間酒店客房,約占在營酒店客房的22.3%。自有酒店,擁有2家及382間酒店客房,約占在營酒店客房的1.2%;全方位服務管理酒店,擁有96家酒店,設有20,938間酒店客房,約占在營酒店客房的65.6%。特許經(jīng)營酒店,擁有13家,約占在營酒店客房的10.9%。
開元酒店管理數(shù)量在增加,占在營酒店客房的近七成,但是酒店管理收入貢獻卻不足10%。
對于其管理費用收入低的原因,行業(yè)人士分析稱:一部分是由于管理費低,據(jù)開元酒店介紹,每家酒店業(yè)主支付的管理費為80萬-150萬元;另一部分則是因為開元酒店多分布在二三線城市,難生長出營收規(guī)模高、利潤水平高的單體酒店。
*本文來源:樂居財經(jīng),本文作者:張丹,原標題:《開元酒店:凱雷魅影與攜程野心》。