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?那個收了萬達(dá)74家酒店的公司,仍在負(fù)重前行

大住宿 本文作者:李艷艷 2019-03-21
富力地產(chǎn)現(xiàn)已擁有89間酒店,其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達(dá)等知名酒店集團(tuán)。

“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主,感覺怎么樣?” 3月20日下午,在富力地產(chǎn)的2018年業(yè)績發(fā)布會上,《中國企業(yè)家》問該公司董事長李思廉。

“感覺很好。起碼自己在出差的時候,可以得到特別的關(guān)注。而且我們的確買得不貴,所以O(shè)K的,當(dāng)時的交易應(yīng)該是雙贏的交易。”李思廉笑答。

李所說的交易,指的是2017年,富力地產(chǎn)以約190億元的對價,收購了萬達(dá)的74家酒店。該交易是當(dāng)年萬達(dá)甩賣資產(chǎn)案的一部分,該等交易總額超600億元,被稱作“世紀(jì)大并購”。按照原計(jì)劃,原酒店及文旅城資產(chǎn)包均歸融創(chuàng)所有,但富力地產(chǎn)半路殺出,在短短9天時間里,切下了酒店資產(chǎn)的“蛋糕”。 

藉此,富力地產(chǎn)現(xiàn)已擁有89間酒店,其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬達(dá)等知名酒店集團(tuán)。此外,還有37家在建及規(guī)劃中酒店。在其發(fā)給現(xiàn)場媒體的業(yè)績報(bào)告彩頁中,“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的標(biāo)題赫然在列。顯然,李思廉對他擁有的這個新名號非常滿意。

由于2018年是萬達(dá)酒店資產(chǎn)合并入富力地產(chǎn)報(bào)表的第一個完整財(cái)年,現(xiàn)已有71家酒店被合并報(bào)表,業(yè)界十分關(guān)注這塊業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況。經(jīng)營酒店是一項(xiàng)長期而精細(xì)的工作,當(dāng)王健林談到出售酒店資產(chǎn)的初衷時,也曾說過:“沒有必要持有回報(bào)率偏低的酒店資產(chǎn)”。

然而,就在3月初,富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力接受采訪時卻說:“收購的萬達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)在有近10%的回報(bào)了。”這當(dāng)然是一個相當(dāng)不錯的數(shù)字,但卻和人們對豪華酒店業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)知有所背離。會甲集團(tuán)CEO湯新滿告訴記者,近幾年,國內(nèi)的豪華酒店的經(jīng)營狀況普遍不太好,具體要看城市,賺錢的不多。 

同樣,記者在業(yè)績報(bào)告中并未找到“近10%的回報(bào)”的相關(guān)數(shù)據(jù),反而,業(yè)績報(bào)告中顯示,富力去年的酒店運(yùn)營業(yè)績?nèi)蕴幱谔潛p狀態(tài),當(dāng)年酒店業(yè)務(wù)的虧損額達(dá)4.59億元。在過去6年中,除去2017年,富力的酒店業(yè)績有5年錄得虧損。

謎之酒店業(yè)績

富力地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)比較少見的發(fā)布業(yè)績盈警的地產(chǎn)股。

2月17日,富力地產(chǎn)就發(fā)布公告稱,截至2018年12月31日,集團(tuán)未經(jīng)審核管理賬目初步評估,2018年度合并利潤將較2017年度減少約 60%。該公司解釋的理由是,集團(tuán)于2017年收購酒店資產(chǎn)帶來大額的非經(jīng)常性議價收購收益,而2018年此類非經(jīng)常性交易相對較少,預(yù)期2018年非經(jīng)常性議價收購收益較2017年減少所致。 

這份公告將人們的記憶拉回到2017年7月19日的北京萬達(dá)索菲特酒店,萬達(dá)出售資產(chǎn)發(fā)布會在此舉行。前往采訪的記者原本以為主角是萬達(dá)和融創(chuàng),但現(xiàn)場卻張貼著萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三家合作的背景板。突然,背景板被換下,主角又只剩下萬達(dá)和融創(chuàng),貴賓室里傳來嘈雜聲響,不久后背景板再次更換,富力地產(chǎn)的名字又回去了。

及至發(fā)布會舉行,大家發(fā)現(xiàn),富力地產(chǎn)的收購對價比原先融創(chuàng)談的,少了136.89億元。簽約儀式的第二天,富力地產(chǎn)董秘胡杰在招商證券電話會議上透露部分交易細(xì)節(jié),稱富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時間,強(qiáng)調(diào)“只接受6折價格”,并且承認(rèn)收購價格的確有變化,“直到簽約前最后一刻才定下”。

富力地產(chǎn)“砍價能手”的聲名由此傳開。

但從報(bào)表來看,上述交易在2017年為富力帶來大額非經(jīng)常收益之后,至少2018年沒有給該公司帶來正面的收益。

業(yè)績報(bào)告顯示,期內(nèi)酒店?duì)I業(yè)額70.27億元,年內(nèi)凈虧損4.59億元。 而在2017年,這一板塊營業(yè)額為23.75億元,但盈利高達(dá)129.36億元,是當(dāng)年凈利潤主要貢獻(xiàn)來源。

業(yè)績會現(xiàn)場,關(guān)于過去一年公司酒店業(yè)務(wù)的詳細(xì)虧損數(shù)據(jù),李思廉和在場其他管理層沒有說明。李思廉表示,酒店方面一般看現(xiàn)金流?!耙?yàn)榫频甑馁~,本身很難賺錢?!?nbsp;

“在賬面上有會計(jì)的處理,所以大家很難看到我們酒店的實(shí)際情況,而目前酒店整體的凈利潤,返還給業(yè)主的大概是13.5億元?!备涣Φ禺a(chǎn)董事長助理陳志濠也未直接回應(yīng)媒體關(guān)于“酒店業(yè)務(wù)虧損”的疑問。

李思廉則接著陳志濠的話表示,“13.5億的利潤,已經(jīng)足夠覆蓋我們整個酒店的支出”。

當(dāng)然,陳志濠也表示,要進(jìn)一步優(yōu)化酒店運(yùn)營,包括成本、售價、收入、利潤率。 

成為全球最大豪華酒店業(yè)主的富力地產(chǎn),仍在負(fù)重前行。

李思廉表示,“公司針對酒店有很多計(jì)劃,包括在中國通過酒店資產(chǎn)包在市場融資,REITs等,會在二季度實(shí)行,這對公司都有非常大的幫助”。

規(guī)模方面李思廉也有計(jì)劃?!澳壳案涣τ惺畮组g酒店在建,兩年內(nèi)公司酒店數(shù)量會增加到100間左右。”陳志濠也透露,公司希望酒店加上其他投資物業(yè)的規(guī)模,在5年之內(nèi)可以“翻一番”。

彎道超車的壓力

就在富力簽下萬達(dá)酒店資產(chǎn)前一個月,該公司剛剛走完2017財(cái)年的上半年。根據(jù)后來披露的報(bào)表,截至2017年6月末該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元,比整個交易對價都少。據(jù)了解,簽約后的一段時間里,富力地產(chǎn)曾給旗下地產(chǎn)在售項(xiàng)目壓力,要求迅速回款。

值得注意的是,2018年全年,富力地產(chǎn)權(quán)益合約銷售金額約1310.6億元,擦線完成1300億的年度目標(biāo),對于這種規(guī)模的企業(yè)來說,近200個億的交易所形成的財(cái)務(wù)壓力,不可能是短時間的。

據(jù)2018業(yè)績,截至報(bào)告期末,計(jì)入流動負(fù)債的借款為524億元,長期借款為1109.48億元。而報(bào)告期末現(xiàn)金為347億元,其中可自由支配的現(xiàn)金僅為198億元。

當(dāng)然,富力地產(chǎn)董事總經(jīng)理李哲明表示,2018年到期的短期負(fù)債為160億元。而近期所進(jìn)行的一些融資項(xiàng)目,其時限均在一年以上?!案涣Φ禺a(chǎn)短期內(nèi)的負(fù)債壓力已經(jīng)基本解決?!?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年富力公開發(fā)債超過20次,融資金額將近800億元。不過,融資道路并不順利。過去一年中,富力地產(chǎn)曾4次取消融資計(jì)劃。 

尤其是,自2006年上市以來,富力還首次進(jìn)行股權(quán)再融資。2018年11月5日,富力地產(chǎn)公告,決定發(fā)行不超過8.06億股新H股,若以當(dāng)日收盤價12.14港元/股計(jì)算,富力地產(chǎn)將融資97.79億港元。

2019年伊始,富力繼續(xù)開啟融資之路的“高舉高打”。其已完成了8筆融資,包括3筆超短期融資券、2筆資產(chǎn)支持證券-ABS、1筆公司債和2筆優(yōu)先票據(jù),融資規(guī)模超250億元。

此外,富力的融資成本還在不斷攀升。據(jù)富力地產(chǎn)2018年中期報(bào)告,上半年融資成本高達(dá)27.5億元,同比上升184%。據(jù)2018年年報(bào),報(bào)告期內(nèi),公司融資成本更同比增加212%,達(dá)到52.12億元。 

關(guān)于2019年房地產(chǎn)金融信貸政策的判斷,張力曾在今年兩會期間公開表示,其持有較為樂觀態(tài)度?!爱?dāng)前融資情況已經(jīng)好了很多,利率也較前幾個月有明顯下降”。同時,“總體融資環(huán)境對于地產(chǎn)應(yīng)該說比較好,沒之前那么緊了”。

富力地產(chǎn)曾經(jīng)是華南五虎之一,即中國房地產(chǎn)市場中最早冒出來的弄潮兒。但是最近幾年,富力地產(chǎn)出現(xiàn)過掉隊(duì)。

2018年是富力地產(chǎn)歷史上首次突破千億大關(guān)。“千億”曾是這家老牌兒房企早在2016年就立志達(dá)到的目標(biāo)。那一年,富力達(dá)到600億左右的銷售額,當(dāng)年過“千億”的房企不過十二三家,業(yè)績最高的恒大也剛達(dá)到3700億元。

分化從2017年開始拉大。這一年,行業(yè)前三的銷售額均已超過5000億,千億房企數(shù)量也增加至17家。步入2018年,千億規(guī)模房企陣營已超30家。如今,富力這一階段性進(jìn)程的達(dá)成,整整晚了兩年。

非常明顯的跡象是,富力地產(chǎn)希望通過收購,來實(shí)現(xiàn)彎道超車。繼收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)后,2018年3月,富力以57億收購海航資產(chǎn)。

一個問題是,大環(huán)境是否支持富力去實(shí)現(xiàn)上述愿望。2019年初,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn),1~2月全國商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長。幾個月前,萬科董事長郁亮甚至提出了“活下去”的口號。

業(yè)績發(fā)布會上,在被問及諸如萬科提出“活下去”的口號,而富力地產(chǎn)是否有類似的公司策略時,李思廉表示,那是郁亮開玩笑,他是提醒大家活下去。 

“萬科是國內(nèi)毋庸置疑的最強(qiáng)大的房地產(chǎn)公司,我們理解萬科也是國營。按照萬科提供的業(yè)績,擁有的土地儲備,擁有的稅后利潤,在市場的影響力和融資能力,它肯定能活下去的?!崩钏剂f。

富力當(dāng)然不是國營企業(yè),但李思廉表示,富力地產(chǎn)在市場打拼了二十多年。經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控、世界金融海嘯和其他一些挫折,都能夠堅(jiān)持下來的公司,都應(yīng)該具有市場的保護(hù)能力,在市場競爭中活下去。

“沒有什么難受的?!崩钏剂f。

*本文來源:微信公眾號“ 中國企業(yè)家雜志”(ID:iceo-com-cn),本文作者:李艷艷,原標(biāo)題:《那個收了萬達(dá)74家酒店的公司,仍在負(fù)重前行》。

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