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老年人在退休之后可以分為四個生理階段：活躍性長者，半失能長者，失能長者，失智長者；其中活躍型的時間持續(xù)的時間較長，而半失能階段到失能的過程比較短，同時也伴隨失智階段，但這個階段是最需要陪伴護(hù)理的。

由于老年人身體機(jī)能是脆弱的，有可能一場偶爾的感冒或者慢性病的并發(fā)癥因?yàn)樽陨聿恢匾暥饑?yán)重的后果，在很短的時間內(nèi)就從活躍型長者轉(zhuǎn)化為半失能長者。

除去老齡生理階段外，還有兩個老年心里期要值得注意：退休后的失落心理、失能后的自棄心理，所謂退休后失落心里，簡單的說就是忙忙碌碌幾十年，一下閑下來，心里上的不適應(yīng)，同時心里上也暗示自己的人生已經(jīng)走到了后半段。而失能后的自棄心里則是因?yàn)樯眢w機(jī)能下降，由身體而影響到的心里因素，感覺自己對家庭沒有貢獻(xiàn)，對兒女是拖累，所產(chǎn)生的自棄心里，從行為上的反應(yīng)就是焦慮、敏感、多疑等。

一、養(yǎng)老這點(diǎn)事，家庭的選擇題，社會的大問題

1、生活習(xí)慣與風(fēng)俗不適應(yīng)

中國自古以來的養(yǎng)老觀念根深蒂固，“故土難離”與“客死異鄉(xiāng)”是切實(shí)問題，一個人與一顆樹一樣，生活了幾十年的地方，實(shí)際上已經(jīng)形成了相對固定的人際交往圈，如果突然之間生態(tài)圈出現(xiàn)變化，會有較大的心理落差與不適應(yīng)感。

不想變，很難變，不適應(yīng)，適應(yīng)難成了一部分老年人的現(xiàn)實(shí)問題。

2、養(yǎng)老金收入替代率過低

養(yǎng)老金替代率是衡量退休生活質(zhì)量的重要標(biāo)志之一，是指勞動者退休時的養(yǎng)老金領(lǐng)取水平與退休前工資收入水平之間的比率。按照國際勞工組織的標(biāo)準(zhǔn)，55%是警戒線。全世界78%的國家中，養(yǎng)老金替代率都高于60%。據(jù)民政部的數(shù)據(jù)2013我國的養(yǎng)老金替代率為43%， 按目前的物價水平和人工成本，在一二線城市如果老人沒病沒災(zāi)，每月兩三千元，也許勉強(qiáng)夠用；一旦失能、失智，需要照料，居家養(yǎng)老恐怕都捉襟見肘，更不用說送進(jìn)養(yǎng)老院或護(hù)理院了。此外，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險的參保比例不足2/3，在一些中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)則更低。

3、社保醫(yī)療體系不健全

目前我國的社保醫(yī)療政策以省份之間各自管理，而退休人員的退休金發(fā)放與醫(yī)療報銷尚沒有實(shí)現(xiàn)全國性的互通互聯(lián)，甚至市與市之間都沒有實(shí)現(xiàn)互通，在很多地方退休金的發(fā)放是以當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村信用社、郵政儲蓄所等地方金融單位；而在醫(yī)療報銷這一塊也并沒有實(shí)現(xiàn)快速的報銷機(jī)制，大部分的老年人都會患有一些長期的慢性病，需要長期服藥與定期檢查，而社保醫(yī)療的壁壘一定程度上限制了老年人的活動范圍，讓遷居變的不那么現(xiàn)實(shí)。

4、社區(qū)年齡生態(tài)不均衡

隨著老齡化的到來，國內(nèi)很多的資本都在進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是康養(yǎng)地產(chǎn)的開發(fā)，藍(lán)城、萬科、遠(yuǎn)洋等大型房開；中國人壽、中國平安、泰康人壽等保險企業(yè)等紛紛涉足。

目前的模式大部分都是人群聚集模式，客群也主要針對活躍型長者，集中式的把老年人聚集起來，看似好管理，但其實(shí)就埋下了一個伏筆，雖然目前的購房客群是活躍型長者，但是再過15年左右，這群人就要變?yōu)楦啐g老人，整個社區(qū)的老年人口過多，暮氣沉沉，這個小區(qū)的增值潛力何在？筆者曾經(jīng)在北京的80年代的一個老舊小區(qū)里住過一段時間，一到秋冬換季的時候就會有老年人過世的情況，整個小區(qū)的氣氛感覺特別的冷清、凝重，整個人都感覺不好了。

5、專業(yè)型人才短缺

目前我國的養(yǎng)老服務(wù)人才非常短缺，人才結(jié)構(gòu)極不合理，很多養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在著“活躍型長者”護(hù)理“失能、失智老人”、“高齡老人”的現(xiàn)象。

從人才培養(yǎng)來看，目前以80/90后為主的獨(dú)生子女，無論是自身還是家庭，都不想去從事養(yǎng)老服務(wù)工作，大部分年輕人認(rèn)為養(yǎng)老服務(wù)工作沒前途，不時尚，還挺累；不想干、不愿干養(yǎng)老服務(wù)工作。而已從事的人員也存在年齡偏大、素質(zhì)不高、專業(yè)知識匱乏、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)落后等現(xiàn)象。

同時很多老人由于“失智、失能”的原因，或多或少都有一些心理問題，出現(xiàn)多疑、焦慮、自閉等癥狀，這更對養(yǎng)老服務(wù)人員的素質(zhì)提出了高要求。

二、三期疊震下的歷史性機(jī)遇

人口老齡化加速時期：在建國后50/60年代，在多子多福，傳宗接代等思想的影響下，以及國家信奉蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的“人多力量大”的政策理念，出現(xiàn)了人口增長的爆炸，一般家庭多為5/6個子女。此次人口爆炸為改革開發(fā)提供了充足的人口紅利，同時也為2010—2025年出現(xiàn)的人口老齡化加速期到來埋下了伏筆，也就意味著50/60年代當(dāng)他們老去的時候也是人口老齡化的快速推升階段。

家庭結(jié)構(gòu)少子化時期：在經(jīng)歷了人口爆炸增長的50/60年代后，國家從70年代執(zhí)行，82年定為國策的的計(jì)劃生育政策，又構(gòu)成了另一個特殊的家庭結(jié)構(gòu)期“少子化時期”，在過去的很長一段時期，中國的家庭結(jié)構(gòu)是橄欖形：祖父母—父母+父母兄妹—子女；而從過去幾年開始，逐漸從橄欖形變成了倒三角形：父母+岳父母—獨(dú)生子女夫婦—子女。 家庭的所有壓力都壓在了獨(dú)生子女父母層，而由于沒有兄弟姐妹，無法分擔(dān)養(yǎng)老的重任，隨著50/60后逐漸變老，生活壓力成倍增長。少子化的家庭結(jié)構(gòu)，所帶來的抗風(fēng)險能力差，對未來幾十年的中國家庭影響會逐步加大。

快速城鎮(zhèn)化人口遷移時期：80后作為我國的第一代獨(dú)生子女，目前已經(jīng)逐漸成家立業(yè)，很多的80后選擇了在異地發(fā)展事業(yè)，表現(xiàn)的特點(diǎn)就是向心化發(fā)展，從鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)到各級中心城市，在未來的10到15年，將要面對父母養(yǎng)老的實(shí)際問題，而獨(dú)生子女的客觀因素又是無可避免的問題，要么回到家鄉(xiāng)，要么接父母來到所在城市，這是一道選擇題。而這道選擇題之下衍生出了倆個市場：回鄉(xiāng)置業(yè)市場與城市郊區(qū)置業(yè)市場。所謂的回鄉(xiāng)置業(yè)并不一定是回到家鄉(xiāng)，而是從一線城市回到有地緣情節(jié)的二線、三線城市。而城市郊區(qū)養(yǎng)老，則很明確就是在一些大中型城市由于房價昂貴，實(shí)現(xiàn)一家三代的養(yǎng)老并不現(xiàn)實(shí)，同時由于生活習(xí)慣的問題，父母與子女也不希望一起居住，那么選擇城市郊區(qū)房價較低的區(qū)域置業(yè)養(yǎng)老，成為一種可能。

三期疊震的機(jī)遇市場，是由于幾十年的政策原因累積造成，現(xiàn)在到了不得不發(fā)的階段，是我國國情發(fā)展下的必然階段。

三、養(yǎng)生與養(yǎng)老，傻傻的分不清楚！

目前養(yǎng)生與養(yǎng)老的解讀基本都是在一起的，但從細(xì)分客群來分析，二者無論從項(xiàng)目選址、功能劃分、營銷渠道、業(yè)態(tài)布置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都有細(xì)微區(qū)別或明顯不同。

養(yǎng)生人群具有明顯候鳥屬性，具有很強(qiáng)的淡旺季特征，配套服務(wù)與傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)并無太大區(qū)別，而養(yǎng)老配套設(shè)施成本高、專業(yè)要求高、維護(hù)運(yùn)營成本高，而候鳥屬性所造成的空置率時間長、人員配備過多等問題對項(xiàng)目健康運(yùn)營形成困難。

首先來看康養(yǎng)地產(chǎn):選址多位與生態(tài)環(huán)境較好的區(qū)域，投資性屬性較強(qiáng)，以休閑度假功能為主，具備第二居所的功能，目標(biāo)客群定位于活躍型長者及投資性客群，年齡覆蓋較寬泛，業(yè)主具有候鳥特點(diǎn)，房屋設(shè)計(jì)考慮老年人的生活習(xí)慣等。

這也是我國目前康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式：“環(huán)境+地產(chǎn)”，眾多開發(fā)商跑馬圈地，但在剝開生態(tài)環(huán)境優(yōu)越這層外皮露出來的問題是：1、區(qū)位條件不暢通；2、醫(yī)療配套設(shè)施不完善；3、醫(yī)護(hù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)待提高等；這些功能恰恰是半失能、失能、失智老人的根本訴求點(diǎn)。

有部分開發(fā)商已經(jīng)積極與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作如藍(lán)城與雅達(dá)合作的烏鎮(zhèn)雅園主打高端學(xué)院養(yǎng)老，復(fù)星地產(chǎn)依托復(fù)星醫(yī)藥做的星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)高端康療養(yǎng)老產(chǎn)品等，市場定位于高端人群，這對開發(fā)商的背景實(shí)力與合作能力提出了新的要求，如果沒有醫(yī)療資源為依托，康養(yǎng)產(chǎn)品也只會是一個吹泡泡的噱頭。

其次說下養(yǎng)老地產(chǎn)，如果說養(yǎng)生地產(chǎn)具有投資屬性，能算投資產(chǎn)品，那么養(yǎng)老地產(chǎn)個人理解是剛需產(chǎn)品，從區(qū)位上來說一般選擇城市的郊區(qū)，它所要解決的是：飲食起居、健康醫(yī)療、身體檢測、心里陪伴等剛性需求。

養(yǎng)老地產(chǎn)更注重的是后續(xù)的運(yùn)營與服務(wù)，受我國目前退休人員的工資替代率較低所限，即使在子女提供資金幫助的情況下，該類型項(xiàng)目后期運(yùn)營也是呈現(xiàn)“剛需+微利”的特點(diǎn)。針對這些困難目前政府從“床位補(bǔ)貼、水電優(yōu)惠、稅收減免、土地優(yōu)先”等幾個方面進(jìn)行政策扶持。

四、星星之火可以燎原，康養(yǎng)地產(chǎn)的幾點(diǎn)思考

1、一個方向：養(yǎng)老不再是社區(qū)地產(chǎn)的選修課，而是必修課；養(yǎng)老服務(wù)不是噱頭而是實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，更直接體現(xiàn)在產(chǎn)品的價值上。

老齡化時代已經(jīng)到來，家庭結(jié)構(gòu)的變化影響著每一個人，每一個家庭。養(yǎng)老產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)將是必需品，將會形成“家庭養(yǎng)老”、“社區(qū)養(yǎng)老”、“定制養(yǎng)老”等多種形式，從消費(fèi)層次上來說也會形成“高、中、低”的消費(fèi)選擇。

基礎(chǔ)性養(yǎng)老配套服務(wù)是改善型客戶的重點(diǎn)考慮因素，是與競品區(qū)別的核心競爭力，更是提高售價的直接因素。

2、產(chǎn)品開發(fā)的三大關(guān)鍵點(diǎn)

（1）敏感的價格因素：迷航中的定位

根據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)公報，截止2018年全國的養(yǎng)老床位數(shù)合計(jì)744.8萬張，其中價格因素是決定性因素，老年人對價格尤其敏感，目前國內(nèi)剛需型養(yǎng)老產(chǎn)品短缺，主要是因?yàn)橥顿Y商的項(xiàng)目定位都把眼光盯在了“活躍型”+“高收入”的中高端老齡人群，從而出現(xiàn)了中端類型產(chǎn)品的“藍(lán)海困局”

（2）區(qū)位決定產(chǎn)品：養(yǎng)生型“候鳥度假型養(yǎng)老產(chǎn)品”與剛需型“郊區(qū)大盤型養(yǎng)老產(chǎn)品”

首先來說下“候鳥度假型養(yǎng)老產(chǎn)品”，這種產(chǎn)品對生態(tài)資源的要求較高，一般會與旅游項(xiàng)目相互配合同時具有度假地產(chǎn)的功能，選擇在生態(tài)資源富集的區(qū)域，氣候是關(guān)鍵因素，好的項(xiàng)目還會配合有“溫泉”“富硒”“負(fù)氧離子”“地磁”等可以營銷與包裝的概念產(chǎn)品。

該類型產(chǎn)品客群定位于城市的中產(chǎn)階級及以上“活躍型長者”，主要是退休的公務(wù)人員、教師、以及一部分小企業(yè)主、個體經(jīng)商戶等，由于所在城市的環(huán)境、氣候、消費(fèi)等因素選擇在異地置業(yè)養(yǎng)老，同時由于該部分人群或多或少都會有常見慢性病及身體不適等癥狀，所以選擇的時候都會有針對性的選擇，比如風(fēng)濕痛的會主要考慮溫泉、支氣管的會主要考慮氣候與空氣等，居住時間根據(jù)身體情況與氣候條件或長或短。

其次來看下“郊區(qū)大盤養(yǎng)老產(chǎn)品”，這里先問候一下一群苦逼的“X0后”的獨(dú)生子女，從小城市走出上學(xué)，在大城市打拼，大學(xué)畢業(yè)，父母工薪階層，想回家鄉(xiāng)但由于專業(yè)范圍所限，回家就等于失業(yè)或創(chuàng)業(yè)，努力留在大城市又感覺壓力山大。   

“郊區(qū)大盤康養(yǎng)產(chǎn)品”主要存在于在外來人口眾多的一二線城市，該城市對外來人口的吸引力，決定了這個類型產(chǎn)品的生命力，從項(xiàng)目定位來說應(yīng)該屬于剛需產(chǎn)品。

區(qū)位使得產(chǎn)品的設(shè)計(jì)組合上來說相對從容和豐富，從項(xiàng)目所能承載的客群市場來說，這種項(xiàng)目可以包含：購買力有限的青年人群、再次置業(yè)的改善型人群、郊區(qū)養(yǎng)老的老齡人群三個方面，而這三種需求是可以有效融合的，所以說：在好的城市選擇價值洼地的地塊。

簡單提下在日本出現(xiàn)的“二代居”產(chǎn)品，二代居是比較符合中國以家庭養(yǎng)老的國情的產(chǎn)品，簡單來說就是“一大+一小”的空間組合，既滿足了老年人與年輕人生活習(xí)慣不一致所造成的沖突，同時又可以實(shí)現(xiàn)相互關(guān)心與照料。同時社區(qū)里也提供相對完善的配套設(shè)施，如體檢中心、老年活動中心、街心花園等，滿足老年人的日?；顒有枰?/p>

二代居的產(chǎn)品是可以充分延展的，區(qū)位與資源決定延展的方向，比如生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的地方可以具有“第二居所”的功能，交通優(yōu)勢明顯的可以作為“家庭改善型”、有教育資源可以打“養(yǎng)老+教育”的雙重功能使其變?yōu)榈谝痪铀?/p>

（3）配套設(shè)施的困局：醫(yī)療、市政、生活三種煩惱在心頭

醫(yī)療服務(wù)配套：目前我國的醫(yī)療設(shè)施相對緊缺，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與醫(yī)療機(jī)構(gòu)相互合作建設(shè)民營醫(yī)院，但醫(yī)院所也面臨的受眾過小，重護(hù)理而輕治療，同時因?yàn)槊褶k醫(yī)院，從醫(yī)療報銷來說有一定困難。

市政工程配套：主要是“候鳥度假型養(yǎng)老產(chǎn)品”所面臨的問題，由于養(yǎng)生的季節(jié)性，造成了旺季的時候市政設(shè)施緊張，供水供電壓力過大，同時市政排污、污水處理設(shè)施也面臨很大的壓力，而淡季則要面對大部分設(shè)施空閑所帶來的設(shè)備損耗。按照經(jīng)驗(yàn)來看，這一塊的壓力主要在政府，按照正常的城市社區(qū)的硬件條件來接通各種管口，對政府的財政壓力提出較高要求。如在廣西的巴馬就出現(xiàn)了全國老齡人群紛紛遠(yuǎn)道而來，而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的項(xiàng)目紛紛上馬，但是由于政府財力有限，排污設(shè)施建設(shè)跟不上形勢的發(fā)展，造成了環(huán)境污染問題。

生活服務(wù)配套：一般來說老年人的生活圈子不會很大，相對應(yīng)生活服務(wù)要跟的上，郊區(qū)大盤型產(chǎn)品相對比較容易解決；問題出在候鳥型養(yǎng)生型產(chǎn)品上，開發(fā)商在開發(fā)的時候一般會配建商業(yè)設(shè)施，問題就出在配套的商業(yè)設(shè)施里，初期定位上是社區(qū)服務(wù)型產(chǎn)品，所以客群就針對的主要是社區(qū)人群，與當(dāng)?shù)匕傩盏穆?lián)系并不緊密，而社區(qū)人群的候鳥型特征就造成了客流量的不穩(wěn)定，有可能就是干半年歇半年，這對任何一個業(yè)態(tài)來說都是不能夠接受的，就會出現(xiàn)招商難，經(jīng)營難的問題。

*本文來源：微信公眾號“八界”（ID：bajie-BJ），作者：璩存浩，獨(dú)立旅游評論人，原標(biāo)題：《康養(yǎng)地產(chǎn)的藍(lán)海迷航》。