新用戶登錄后自動創(chuàng)建賬號
登錄經(jīng)過兩年輕資產(chǎn)調(diào)整陣痛后,2019年萬達(dá)簽約新項(xiàng)目的消息又再頻傳,在顯示其重拾業(yè)務(wù)發(fā)展步調(diào)的事實(shí)。與此同時,王健林也深知打通資本通道對于業(yè)務(wù)發(fā)展的重要性。
于是在萬達(dá)體育6月初向美國證券交易委員會提交了招股書后,6月20日再有外媒消息傳出,萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司計(jì)劃將一項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在新加坡上市,估值或超過10億美元。
該消息續(xù)稱,萬達(dá)在新加坡上市將捆綁哪些資產(chǎn)尚不得而知,但這些資產(chǎn)將作為房地產(chǎn)投資信托(REIT)上市。報(bào)道援引另一消息人士稱,該計(jì)劃仍處于初步階段,交易架構(gòu)和規(guī)模仍有待決定。
而另有消息則指,萬達(dá)此支REIT打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產(chǎn),投資者通過購買該信托基金,從萬達(dá)每年的項(xiàng)目增值和租金收益中獲取分紅。
但無論最終打包上市的是何種資產(chǎn),萬達(dá)借助資本市場力量重回“主戰(zhàn)場”的意圖或已浮現(xiàn),迎接它的會是另一個新千億賽道嗎?
上市“沖動”
傳出招商蛇口擬分拆資產(chǎn)以REITs形式赴港掛牌集資5億美元后,時間僅過去一周,又一單REITs上市消息傳來。
6月20日,據(jù)華爾街日報(bào)援引消息人士說法,萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司計(jì)劃將一項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資信托(REIT)形式在新加坡上市,該資產(chǎn)估值或超過10億美元,但具體捆綁哪些資產(chǎn)則仍未可知。
另一消息人士則透露,萬達(dá)該分拆上市計(jì)劃仍處于初步階段,交易架構(gòu)和規(guī)模仍有待決定。
資本市場總不缺捕風(fēng)捉影的故事,對此,有分析就認(rèn)為,萬達(dá)這支REIT打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產(chǎn),投資者通過購買該信托基金,從萬達(dá)每年的項(xiàng)目增值和租金收益中獲取分紅。
就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,王健林的上市“沖動”早在今年1月12日做年度工作總結(jié)時已有明確表態(tài)。
他彼時表示,萬達(dá)集團(tuán)今年在資本市場要有三方面的進(jìn)展。一是萬達(dá)體育和傳奇影業(yè)都要開展資本運(yùn)作,今年要出成績;二是萬達(dá)商業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù);三是萬達(dá)廣場資產(chǎn)證券化。
其中,萬達(dá)體育登錄資本市場的計(jì)劃,2月12日立馬傳出消息,萬達(dá)體育已就上市事宜向美國證券交易委員會遞交申請文件,預(yù)計(jì)今年上半年可以完成上市,集資額介乎3億至5億美元。
至6月7日,美國證券交易監(jiān)督委員會網(wǎng)站披露了萬達(dá)體育IPO招股說明書,萬達(dá)體育準(zhǔn)備在美國納斯達(dá)克上市,最多融資5億美元,股票代碼為“WSG”。
另一方面,隨著萬達(dá)電影一再調(diào)整重組方案,傳奇影業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)作步伐也隨著重組的一次又一次調(diào)整而擱置下來。
有分析人士據(jù)此指出,結(jié)合王健林的三個資本化計(jì)劃,萬達(dá)此次分拆以房地產(chǎn)投資信托(REIT)形式上市,且上市地點(diǎn)選擇了新加坡,其資產(chǎn)包極有可能就是萬達(dá)廣場相關(guān)資產(chǎn)。
“現(xiàn)在我們比較熟悉的,將商業(yè)地產(chǎn)以REITs方式上市的是新加坡的凱德集團(tuán),而且新加坡是亞洲最大的REITs市場?!逼浔硎?,萬達(dá)很可能是看中了新加坡這方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢,而且這里市場競爭力強(qiáng),國際化程度高。
凱德與萬達(dá)
其實(shí)參照凱德集團(tuán)的轉(zhuǎn)型和REITs上市,可以看到,萬達(dá)集團(tuán)在某種程度上似乎也有著同樣的思路。
據(jù)了解,凱德集團(tuán)在2000年合并重組之時(舊稱嘉德置地)也是重資產(chǎn)開發(fā)商之一,2001年時有息負(fù)債率曾約達(dá)87%,而自2002年起,凱德集團(tuán)先后發(fā)行5支公募REITs,并開始大規(guī)模收購物業(yè),成功向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,成為基金管理人。
2001-2017年,凱德集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率從57%降至48%,凈負(fù)債率下降56%,資產(chǎn)規(guī)模增長3倍。
而萬達(dá)集團(tuán),同樣在進(jìn)行重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,且同樣有著降負(fù)債的訴求。
王健林年初時就曾表示:“要在2018年基礎(chǔ)上,2019年力爭有息負(fù)債再降8-10%。到2020年底將萬達(dá)集團(tuán)有息負(fù)債降至絕對安全水平。”
“萬達(dá)集團(tuán)負(fù)債水平不僅在中國的房企中,在中國民營企業(yè)中,即使跟所有大型企業(yè)相比都不算高。但為什么我們在去年降了負(fù)債,今年還要降,明年還要降?就是通過發(fā)展輕資產(chǎn),發(fā)現(xiàn)可以走這條路子,做重資產(chǎn)的必要性降低了。在這種情況下,我們要把有息負(fù)債逐漸削減?!?/p>
王健林進(jìn)一步指出,萬達(dá)商管定了一個目標(biāo),從今年開始有息負(fù)債不能再增加,但收入要逐年增加,就是不斷提高開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量和占比。“萬達(dá)既然認(rèn)準(zhǔn)了輕資產(chǎn)、低負(fù)債發(fā)展的戰(zhàn)略,就不能動搖?!?/p>
事實(shí)上,為了往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,萬達(dá)集團(tuán)在2017、2018年間的出售動作從未停止,從文旅城到海外資產(chǎn),再到電影、體育及金融業(yè)務(wù)。
對此,王健林坦言,萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型也不輕松,“這種戰(zhàn)略調(diào)整肯定不舒服,甚至是痛苦的?!?/p>
王健林年初介紹:“2018年開業(yè)的萬達(dá)廣場中,輕資產(chǎn)已達(dá)19個。新發(fā)展的58個萬達(dá)廣場中,輕資產(chǎn)達(dá)50個。從2019年起,開業(yè)的輕資產(chǎn)廣場超過一半,以后占比越來越高,也許幾年以后開業(yè)項(xiàng)目全部都是輕資產(chǎn)。新開業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產(chǎn)?!?br/>
一番調(diào)整之后,萬達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略見到效果,但在它每年還將有10到15個重資產(chǎn)項(xiàng)目增加的情況下,若想進(jìn)一步降負(fù)債,將旗下重資產(chǎn)廣場變輕,或許學(xué)習(xí)凱德集團(tuán)走REITs路徑會是一個不錯的方向。
千億賽道
凱德在發(fā)行REITs的同時,還開始了收并購的動作,而在萬達(dá)而言,經(jīng)過前兩年的調(diào)整“陣痛”后,2019年也明顯將精力聚焦到了新業(yè)務(wù)擴(kuò)張上,無論是文旅還是體育,抑或是外界仍未摸清其背后邏輯的醫(yī)院和康養(yǎng)。
如此看來,萬達(dá)集團(tuán)重新“恢復(fù)”業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時,搭建上市平臺,打通資本渠道變得尤為重要,將不同資產(chǎn)分拆至最優(yōu)上市平臺或?qū)⑹峭踅×脂F(xiàn)在及未來籌劃的重要方向之一。
就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,萬達(dá)今年以來動作頻繁,僅在規(guī)模擴(kuò)張方面,該公司已在多個地區(qū)新增項(xiàng)目投資額累計(jì)約1600億元,主要集中于西北地區(qū)。
王健林年初時這樣表示:“地產(chǎn)集團(tuán)為了保證商管每年開業(yè)50個廣場,每年還需要力爭上10到15個重資產(chǎn)項(xiàng)目,地產(chǎn)集團(tuán)不追求銷售額,追求每年保多少萬達(dá)廣場開業(yè),地產(chǎn)集團(tuán)就是為商管而存在?!?/p>
他解釋之所以繼續(xù)開發(fā)部分重資產(chǎn)項(xiàng)目的原因:“一是為了資本市場的需要,徹底把商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。二是一些商業(yè)項(xiàng)目本身帶有住宅開發(fā),我們不能因?yàn)椴蛔鲎≌釛夗?xiàng)目。三是做輕資產(chǎn),需要團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)業(yè)主建設(shè)。所以地產(chǎn)集團(tuán)還要存在,每年還要有幾百億銷售額?!?/p>
對此王健林1月時也表示,萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè),而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。
但無論此次打包上市的是何種資產(chǎn),萬達(dá)借助資本市場力量重回“主戰(zhàn)場”的意圖或已浮現(xiàn),迎接它的會是另一個新千億賽道嗎?
*本文來源:北京商報(bào),作者:劉滿桃,原標(biāo)題:《王健林上市沖動 尋找新千億賽道的萬達(dá)資本路徑》。
找回密碼
注冊賬號