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01

進(jìn)入2019年，長(zhǎng)租公寓的日子用一個(gè)俗詞形容，那就是“冰火兩重天”。

降房租的不少。

比如貓哥2018年關(guān)注過的北京天通苑地區(qū)的公寓價(jià)格，去年一個(gè)17㎡的單間還在3300元左右，今年同類型的房子的價(jià)格已經(jīng)回落到2700元左右，還能拿一些“可有可無”的優(yōu)惠券。

不過，有些長(zhǎng)租公寓的價(jià)格也在大漲，幅度驚人。

灣流國際位于三里屯，去年8月份，這里一個(gè)28㎡的公寓就已經(jīng)達(dá)到了令人咋舌的1.32萬/月，不到一年，房子還是那間房子，廣告語都沒有變，只是價(jià)格快翻了一番，2.57萬/月。

這個(gè)價(jià)格，已經(jīng)大跨步地超過了另一家大家更熟悉的長(zhǎng)租公寓——萬科翡翠書院。

當(dāng)年，萬科翡翠書院面世的時(shí)候，10年180萬的租金是拿了很多頭條的，1.5萬/月的最低租金單價(jià)已經(jīng)是“貧限想”了，大家都覺得萬科瘋了，但是沒想到人家租的還挺好，首期48套就意向滿租。

如果從月租金總價(jià)來看，三里屯的這個(gè)公寓是翡翠書院的171%，不到兩倍，但是要知道，這間房只有28㎡，而從翡翠書院的資料來看，其公布的最小戶型也在86㎡，如果從每平方米的租金來看，翡翠書院只有174.4元/㎡/月，而這間房要916.9元/㎡/月，高了5倍有余。

如果房租的漲幅都這樣，那定了長(zhǎng)租公寓的人還真是省了不少，那些長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者估計(jì)也會(huì)眉開眼笑，可惜，現(xiàn)實(shí)并不這么美好。

02

長(zhǎng)租公寓進(jìn)入市場(chǎng)是被寄予厚望的。

無論是政策面，還是資本面，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的發(fā)展可以稱得上是“扶植”，尤其是在“房住不炒”和“租售并舉”之后，租賃市場(chǎng)成為一個(gè)大風(fēng)口。

國家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)，努力讓租賃成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一股清流，成為市場(chǎng)中的中堅(jiān)力量；

資本在鼓勵(lì)租賃，除了各種私募基金，連銀行、信托這樣的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)都開始向租賃傾斜，入局者眾多；

老百姓們也期待租賃市場(chǎng)能夠有所作為，有房的希望能有一個(gè)好的租售比，沒房的希望大批的長(zhǎng)租公寓集中進(jìn)入市場(chǎng)能夠降低房租甚至降低房?jī)r(jià)。

當(dāng)時(shí)典型的宣傳語是，“不一定非要買房，在租來的房子里依然可以擁有美好的生活”。

這句話出現(xiàn)頻率最高的地方，是一些“高逼格”“精裝修”的長(zhǎng)租公寓廣告，以及這些長(zhǎng)租公寓的研究報(bào)告中。

說實(shí)話，這話沒毛病，但總是透露出了一絲中國式辛酸，租房者心里想的大約是，“在自己的房子里，可以擁有更美好的生活，只是買不起而已”。

但這樣的無奈現(xiàn)實(shí)，讓長(zhǎng)租公寓硬生生地在房地產(chǎn)市場(chǎng)撕開了一個(gè)口子，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入人們的視野，上百個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌四處圈地，很是熱鬧。但僅僅一兩年的時(shí)間，許多公司完整地演繹了一出“眼看他起高樓、宴賓客、樓塌了”的戲碼。

03

競(jìng)爭(zhēng)的代價(jià)，就是“你死我活”，首先撐不住的，我們都知道了：一些小平臺(tái)開始跑路，一些中型平臺(tái)暴雷，終于在2018年年底的時(shí)候，市場(chǎng)被長(zhǎng)租公寓暴雷炸醒。

時(shí)間又過去半年，第二個(gè)撐不住的，居然是房企。進(jìn)入2019年中，上市公司玩不起了。

一些房企入局屬于被迫順應(yīng)局勢(shì)，畢竟拿了那么多自持的物業(yè)，蓋出來的住宅也是要往外出租的，有的房企就屬于在地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程中，主動(dòng)入局，“聞著味來的”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房企不來分一杯羹也說不過去。

資本和身處資本市場(chǎng)中的房企誰的嗅覺更靈敏？

5月14日，朗詩綠色集團(tuán)（0106.HK）宣布將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)等五項(xiàng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，而就在兩個(gè)月前，朗詩寓還獲得了中房協(xié)和易居研究院共同頒發(fā)的“2019中國集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商10強(qiáng)”。

6月11日，另一家房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK)也被曝出擬在年內(nèi)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，下半年將可能先將長(zhǎng)租公寓和健康業(yè)務(wù)剝離，也不排除將能“自由你靈魂”的遠(yuǎn)洋邦舍獨(dú)立出售。

大企業(yè)也在這個(gè)領(lǐng)域折戟。中信國安旗下的“國安家”因?yàn)橥锨贩恐髯饨?，諸多租客均遭到房主逼迫搬家，而不少租客至今未拿到“國安家”的退款。雖然跟集團(tuán)層面的困境有關(guān)，但至少表明，長(zhǎng)租公寓的賺錢能力堪憂。

在這種擔(dān)心下，有的企業(yè)停止了拿項(xiàng)目，有的企業(yè)開始轉(zhuǎn)手在營(yíng)項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)進(jìn)行縮編，也有的企業(yè)明確不求規(guī)模，只開幾個(gè)精品項(xiàng)目，據(jù)說華南萬科包租的五萬方長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，在前期投資1億后，現(xiàn)金流仍為負(fù)，目前正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓。

聞味未來，又拂袖而去，及早抽身倒是對(duì)誰都好。

04

為什么大撤退？

真相只有一個(gè)：缺錢?。?！地主家也沒有余糧啊。

長(zhǎng)租公寓的收益靠什么？美國比較成熟的收益體系是靠資產(chǎn)組合的持續(xù)運(yùn)營(yíng)、出售資產(chǎn)獲得增值回報(bào)、資產(chǎn)翻新改造提升競(jìng)爭(zhēng)力。

而國內(nèi)的長(zhǎng)租公寓盈利點(diǎn)其實(shí)是有的，空置期的收益、租金的收益差額、服務(wù)費(fèi)、違約金、金融服務(wù)收益、衍生品的收益，其實(shí)如果具體到單套房，其實(shí)也還是可以的。

但現(xiàn)下，很多公司都是在向規(guī)模要效益，盈利模式基本上是靠在“拿房-收租-拿更多的房-收更多的租”，所以去年那種“房東都覺得資本要吸干年輕人的血”的事情，基本上都算長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方在拿房時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)常態(tài)。

這種搶房的狀態(tài)其實(shí)并不可持續(xù)，間接推高了成本，對(duì)資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)挑戰(zhàn)，但是除了在初期有大資金進(jìn)入，在玩了一圈之后，投資圈基本都不看好，很多項(xiàng)目就斷糧了。

沒錢進(jìn)來，那就自己掙吧，哪那么容易。

運(yùn)營(yíng)方基本都學(xué)會(huì)了“金融手段”，而這個(gè)金融手段不是國外比較通行的“REITs”，因?yàn)橹袊胍l(fā)行REITs或者類REITs都很難，他們瞄準(zhǔn)了租金貸。

說到放貸，相關(guān)各方一拍即合。運(yùn)營(yíng)方用第一個(gè)月租出去的房子，拿到了全年的房租，杠桿翹起了更多房源，租金貸的運(yùn)營(yíng)方通過租金貸找到了客戶，而租金貸真正的放貸人，比如一些“半死不活”的消費(fèi)金融公司，也找到了新的應(yīng)用場(chǎng)景…..

問題只有一個(gè)，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)融資利率基本在5%以上，而長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率僅為1%-3%，一線城市普遍低于2%。也就是說，規(guī)模越大，賠錢越多！

有人說了，把房都租出去，妥妥的吃差價(jià)不就完了？哪那么容易啊。

2017年3月份，龍湖宣布大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。這一年，龍湖冠寓運(yùn)營(yíng)房間為1.5萬間，2018年底，運(yùn)營(yíng)房間達(dá)到5.3萬間，整體出租率50.1%，但業(yè)內(nèi)專家說了，這個(gè)出租率肯定不掙錢。數(shù)據(jù)也反映了這一點(diǎn)，這兩年，龍湖總共虧損了2.34億。

05

依然還有資本愿意給長(zhǎng)租公寓投錢，阿里和騰訊都在加倉。

3月，蛋殼公寓完成了5億美元的C輪融資，6月，自如的B輪融資進(jìn)入尾聲，融資5億美元，估值45億美元了。

玩不下去的，就給有資本的讓地方。蛋殼公寓拿下了愛上租，灣流國際拿下了星窩創(chuàng)享，我愛我家收購藍(lán)海購，安歆集團(tuán)并購逗號(hào)公寓......

所以，漲價(jià)降價(jià)都不意外。漲價(jià)，因?yàn)橛杏麎毫?，而降價(jià)的，還是要吸引更多的入住率，都是在向著盈利使勁兒。

不過，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方們又推出了“次新”玩法。一年而已，風(fēng)向就變了，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的心里的“小甜甜”就從高端白領(lǐng)轉(zhuǎn)向了低端“藍(lán)領(lǐng)”，從租房間，變成了租床位，藍(lán)領(lǐng)公寓來了。

之所以“次新”，是因?yàn)橐郧斑@樣的“藍(lán)領(lǐng)公寓”還挺多的，但是那時(shí)候的名字還是個(gè)人開的“白領(lǐng)公寓”，也就是群租房。不過，現(xiàn)在的藍(lán)領(lǐng)公寓做得是租賃性職工宿舍，一下從C2C變成了B2B，一下了高大上了不少，而且也正規(guī)了許多，畢竟現(xiàn)在很多像北京、杭州這樣打擊群租房的城市開始支持藍(lán)領(lǐng)公寓了。

不過，變更賽道的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者們，對(duì)藍(lán)領(lǐng)公寓的漲價(jià)別太狠，畢竟基層藍(lán)領(lǐng)們的生存也不易。

*本文來源：微信公眾號(hào)“大貓財(cái)經(jīng)”（ID：caimao_shuangquan），作者：貓哥，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓要涼涼？真相只有兩個(gè)字……》。